Как проверить риэлтора при покупке квартиры?

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Как распознать недобросовестного риэлтора?

Чем занимается агент по недвижимости, кто такие маклеры и как, в отличие от недобросовестного, работает профессиональный риэлтор? С помощью экспертов мы нарисовали портреты квалифицированного агента и риэлтора-обманщика и узнали, как их различить.

Кто такие агенты по недвижимости?

Профессия риэлтора сродни врачу или учителю. В том смысле, что подавляющее число людей в современном мире хотя бы раз в жизни имели с ними дело. Кстати, юридически термина «риэлтор» не существует, а людей, оказывающих услуги в сфере недвижимости, официально принято называть «агентами».

Как и в любой сфере деятельности, требования к риэлторам могут быть разные. Но в базовом понимании агентами по недвижимости являются лица, обладающие информацией о состоянии рынка, занимающиеся поиском арендаторов, покупателей или продавцов, а также осуществляющие документальное и юридическое сопровождение сделок.

Отношения между клиентом и агентом по недвижимости регламентирует заключенный между ними договор. В профессиональном сообществе принято оплачивать комиссию за услуги риэлтора лишь после удачно проведенной сделки и в заранее установленном размере.

Успешность агента по недвижимости во многом зависит от его личностных качеств. На первоначальном этапе самым важным считается, чтобы у риэлтора «горели глаза», была мотивация зарабатывать и непрерывно развиваться. Но одного желания недостаточно. Это должен быть «многозадачник», который сочетает в себе сразу несколько характеристик.

Во-первых, это ответственность. Для многих людей в нашей стране недвижимость — единственная значимая материальная ценность. Поэтому дела, связанные с ней, налагают на всех фигурантов бремя серьезного отношения к вопросу. Риэлтор должен уметь четко планировать свой рабочий процесс, анализировать желания и запросы каждого клиента, чтобы быстро находить максимально подходящие предложения.

Во-вторых, это коммуникабельность. Интроверту будет сложно стать успешным агентом по недвижимости. В этом деле важно не просто разговаривать с людьми, а делать это виртуозно: одновременно ненавязчиво, понятно, аргументированно и интересно. Нужно уметь слушать людей и стремиться получать удовольствие не только от результатов работы, но и от процесса общения с клиентами.

В-третьих, это обучаемость. Профессию риэлтора нельзя получить в вузе. Нужно стремиться к самостоятельному росту и быть готовым, что всем премудростям и навыкам придется обучаться на стажировках и по ходу работы.

Казалось бы, все понятно и очевидно. Но, как и в случае с врачами или учителями, в работе риэлтора важен уровень его квалификации. И тогда возникает вопрос: как сходу определить — хороший перед вами риэлтор или недобросовестный?

Как проверить риэлтора?

Узнать профессионала в агенте по недвижимости можно по разным признакам.

По словам опрошенных нами риэлторов, квалификацию агента может выдать его внешность: правило «встречают по одежке» работает в этой сфере почти безотказно. Такие люди умеют вести переговоры, используя четкую деловую речь, они пунктуальны, уверенны, имеют страницы в социальных сетях. Их номера телефонов и электронная почта есть в открытом доступе и не меняются с течением времени.

Недобросовестный агент выдаст себя некомпетентными, неуверенными, сбивчивыми или уклончивыми ответами на вопросы клиента. В большинстве случаев невозможно проверить, как работает такой риэлтор, ни через его аккаунт в соцсетях, ни на сайте солидного агентства недвижимости или в СМИ.

Помимо отзывов о качестве работы в открытых источниках, существует еще ряд несложных способов, как проверить агентство недвижимости или конкретного риэлтора на честность и профессиональный уровень. Можно запросить лицензии компании, сертификаты и аттестаты ее работников.

Но тогда встает вопрос о том, сможет ли обычный человек проверить подлинность этих документов и увидеть все нюансы, которые нередко пишут мелким шрифтом? В этом помощь может оказать только юрист. Поэтому если нет доверия к документам или к собственным правовым познаниям, лучше обратиться за консультацией к специалисту. Еще у серьезного агентства должен быть свой офис, и убедиться в этом тоже не будет лишним.

Таким образом, проще и надежнее всего для клиента — обратиться в крупное и проверенное агентство. Если же приходится работать с теми, в ком нет полной уверенности, то стоит быть предусмотрительными, особенно в денежном вопросе.

Важно удостовериться, что после оплаты вам выдадут чек. Об этом нужно спросить заранее, а перед оплатой попросить предоставить доказательства выдачи чека (например, убедиться в наличии кассового аппарата). Ни при каких обстоятельствах нельзя соглашаться на предоплату: профессионалы берут комиссию только после выполнения работы.

Как обманывают риэлторы при продаже квартиры?

Мир агентов по недвижимости нельзя назвать однородным. В этой среде существует, как минимум, три вида риэлторов, которых нужно обходить стороной.

«Черные» риэлторы, или маклеры делятся на два типа. Одни — это мошенники, которые часто не гнушаются откровенным криминалом. О них и их бандитских схемах мы подробно писали ранее. Другие действуют в рамках закона, но ищут в нем лазейки. Не выходя за границы правового поля, они добиваются своих корыстных целей и игнорируют нужды клиента. О них мы также рассказывали.

Наконец, третий тип — это именно недобросовестные риэлторы. То есть агенты, у которых нет корыстного или преступного умысла. Просто они не профессиональны, обладают низкой квалификацией, не имеют важных рабочих качеств и не ведут дела должным образом.

По словам опытных сотрудников агентств, это, в основном, молодежь с неоконченным высшим образованием или вообще без оного. Они приходят в риэлторский бизнес в погоне за якобы легкими деньгами, а не ради построения карьеры, важной составляющей которой является репутация. Самой распространенной проблемой от сотрудничества с ними может стать потеря времени. Клиент будет ждать, думая, что его риэлтор работает в поте лица. А на самом деле недобросовестный агент уже давно забыл про задачу и переключился на что-то другое.

В меньшей степени первый тип и нередко второй и третий встречается и среди сотрудников сертифицированных агентств недвижимости. Правда, обычно это фирмы-однодневки, которые не заботятся ни об интересах клиентов, ни о своей репутации.

Заманить клиента, пообещав низкую цену на услуги — один из самых распространенных приемов горе-профессионалов. Обычно в таких ситуациях в стоимость не входит ничего, кроме бланка договора купли-продажи.

В то же время серьезное агентство берет на себя множество функций: фото- и видеосъемку, создание текстов, размещение объявлений на агрегаторах, продвижение в интернете, сбор правовой информации, взаимодействие с оценщиками, банками и госорганами, мониторинг рынка, построение цепочек по обмену.

Поэтому, соглашаясь на более низкую цену, лучше потратить еще немного времени и проанализировать другие имеющиеся предложения. Ведь лидеры рынка, при том, что они конкурируют между собой, берут практически одинаковую комиссию за аналогичные услуги.

Выводы

Чтобы не попасть в специально расставленные сети «черных» риэлторов или не напороться на безответственность недобросовестных агентов по недвижимости, необходимо соблюдать ряд правил:

посмотрите своему риэлтору в лицо, на его одежду и страницу в соцсети;

не платите вперед — честный агент возьмет комиссию после сделки;

если вестей от риэлтора давно не было, проверяйте, как работает ваш агент по покупке, продаже или аренде недвижимости;

внимательно читайте договоры, связанные как с обязанностями агентов, так и впоследствии со сделками с недвижимостью. В случае, если вы не доверяете собственным знаниям в области права, обратитесь за консультацией к юристу.

Благодарим за помощь в подготовке материала руководителей офисов «Жилфонда» Евгению Снаткину (Новосибирск, улица Кошурникова, 22) и Азата Ибрагимова (Новосибирск, Красный проспект, 14), а также адвоката из Санкт-Петербурга Павла Козлова.

Как защитить себя от обмана со стороны риелторов

Продажа и покупка недвижимости в нашей стране очень часто связана с различными формами мошенничества. Есть риск не только потерять деньги, но и остаться совсем без жилья. Это происходит из-за того, что в РФ до сих пор нет закона, регулирующего риелторскую деятельность.

Таким образом нормативные «дыры» и отсутствие полноценной единой системы законного регулирования агентств и агентов в сфере недвижимости — создают благоприятную среду для разного вида махинаций.

И вот как необходимо действовать для того, чтобы избежать обмана со стороны риелторов.

Итак, вы решили совершить какую-либо сделку с недвижимостью, и обратились для этого за помощью в риелторскую компанию.

Знайте: риелтор – это всего лишь посредник, а не гарант легитимности сделки!

Нередко риелторы пытаются ввести в заблуждение потребителя, искусственно повысить свой статус и свою значимость. Создать иллюзию того, что именно риелтор выполняет функции регистратора Росреестра!

На самом деле это не так: законность и юридическую чистоту сделки подтверждает государство в лице регистраторов Росеестра, выдавая Свидетельство о государственной регистрации права собственности! Риелтор же не совершает никаких юридически значимых действий, а все документы, которые риелтор «готовит» для сделки, он выписывает не сам, а получает в госорганах.

Старайтесь выбирать риелтора или агенство по рекомендациям.
Внимательно читайте и тщательно изучайте договор, прежде чем его подписать. Оптимально — проконсультироваться дополнительно с юристом.
Перед покупкой недвижимости тщательно проверяйте все документы: сверяйте паспортные данные, уточните происхождение документов.
Посмотрите все свидетельства о регистрации права на данное жилье, договора дарения, купли-продажи, мены, свидетельства о праве наследования, решения и определения суда и т. д
Оформляйте доверенность только в том случае, когда это действительно необходимо.
Не подписывайте доверенность на право распоряжения вашим имуществом от вашего имени риелторами или иными третьими лицами.
Не отдавайте оригиналы документов на вашу недвижимость.

Как бы ни настаивали и не убеждали вас в необходимости предоставления оригиналов по доверенности в определенные органы агенты — ни в коем случае не отдавайте оригиналы! Всегда можно сделать копии, заверив их у нотариуса. Документ будет иметь туже самую юридическую силу, как раз необходимую для уровня работы риелтора.

Часто риелторы начинают обманывать своих клиентов с того, что предоставляют недостоверную информацию о стоимости недвижимости.

Не стоит верить риелтору на слово: сейчас есть очень много инструментов для самостоятельного изучения рынка. Вы можете составить представление о том, сколько действительно может стоить тот или иной объект недвижимости, посетив, например, известные сайты, специализирующиеся на работе с недвижимостью.

Для того, чтобы определить стоимость жилья в определенном районе — достаточно в поисковой системе сайта сделать сортировку по адресу. Так вы точно не ошибетесь с ценой, а недобросовестные риелторы не смогут обмануть вас, специально занизив цену для быстрой продажи и скорейшего получения комиссионных.

До подписания убедитесь, что в договоре не нарушаются ваши права потребителя!

Зачастую при подписании договора на оказание риелторских услуг прописывается пункт, в котором вы обязуетесь передать оригиналы документов на недвижимость своему риелтору.

Избегайте подписания договора, содержащего такой пункт: это значит, что риелторская фирма имеет возможность не дать вам уйти в другую компанию, и заставить подчиняться любым другим условиям риелтора.

Вас же наличие такого пункта в договоре связывает по рукам и ногам, лишая возможности при необходимости выбрать другого риелтора или фирму.

Еще один из способов обмана — получение аванса за предстоящее выполнение услуг, которые риелтором могут быть и не исполнены.

Избегайте заключения договора с теми, кто настаивает на внесении аванса! Ведь внеся предоплату — вы создаете ситуацию, в которой ваши права потребителя с большой вероятностью могут быть нарушены.

Если все-таки вы столкнулись с тем, что недобросовестный риелтор или агентство нарушили ваши права потребителя — вам необходимо обратиться в полицию.

Существует множество различных видов мошенничества, и необходимо определить: под какое раздел законодательства подпадает именно ваш случай.

Так, например, за продажу недвижимости по поддельным документам: доверенность, завещание и т. д. — предусмотрена уголовная ответственность. Поэтому сотрудники полиции обращают особое внимание на деятельность в области купли-продажи недвижимого имущества и, как правило, быстро реагируют на такие обращения.

Отношения между клиентом и риелтором регулируются «Законом о защите прав потребителей», Гражданским кодексом и непосредственно договором. Поэтому если вас обманули или ввели в заблуждение — вы вправе:

Обратиться с жалобой в региональное Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, органы внутренних дел (полицию) или в органы прокуратуры.
Подать жалобу в общественные объединения потребителей (ассоциации, союзы), органы местного самоуправления, которые вправе обратиться в суд с исковыми требованиями в защиту прав потребителя о прекращении противоправных действий.
Направить жалобу в Гильдию Риелторов, чтобы сообщить им о недобросовестном риелторе/агентстве. Но только в том случае, если данная фирма или частное лицо зарегистрировано как участник Гильдии.
Обратиться с письменной жалобой на нарушение Ваших прав в органы Роспотребнадзора.

Если все вышеперечисленные действия не помогли — необходимо обратиться в суд.

1. Безусловно риэлтор не гарант сделки — это специалист по качественному, без проблемному проведению сделки. Что касается регистраторов, то к сожалению они так же не являются гарантом безопасности. И если профессиональный риэлтор может вычислить потенциальные препятствия к сделке, то регистратор основывается исключительно на элементарных правовых сведениях.

2. Абсолютно верно.

3. «Часто риэлторы обманывают своих клиентов» — странное заявление. Если Вы общаетесь именно с риэлтором, а не с самозванцем или жуликом (в наше время риэлтором может назваться любой), то он работает для Вашей выгоды. К сожалению именно собственники квартир, по вполне понятной причине завышают стоимость своих квартир и не верят своим специалистам.
Вопрос оценки достаточно сложный. Сами по себе сайты Вам не помогут, не помогут и оценочные компании. Самое простое пройти ножками по всем аналогам, посмотреть их, сравнить с Вашей, уточнить цену и ГЛАВНОЕ(. ) сумму торга. В процессе уточнять продались ли аналоги и за какие деньги. И может оказаться, что квартиру, на которую Вы ориентировались при оценке стоимостью в 6500 т.р. собственники готовы продать за 6000 т.р. и именно от этой суммы нужно отталкиваться при оценке.

4. Здесь стоит, в том числе, уточнить наличие разного рода штрафных пунктов за досрочное расторжение договора и т.д. Их естественно быть не должно.

5. Особенно касается жульнических информационных агентств по аренде.

6. Согласен. Никогда не надо бояться отстаивать свои права. В полицию, в суд, в прокуратуру. Да и просто если Вам не нравится риэлтор, не устраивает его работа — смело расставайтесь.

7. Чтобы не доводить до этого пункта, первым делом, перед началом взаимодействия с риэлтором, уточните кто перед Вами? Вправе ли он называться риэлтором, состоит ли он или его агентство в объединениях специалистов. Вас не должно успокаивать ни размеры агентства, ни количество сотрудников, ни срок работы на рынке. Уточните, что конкретно и каким образом он(риэлтор) будет решать Ваш вопрос. В процессе работы ни на секунду не расслабляйтесь и требуйте от риэлтора работы. Нет работы — прощайтесь.

Удачи в Ваших продажах/покупках. Эдуард Галеев. Риэлтор с 2006г.

Как понять, что риэлтор – мошенник?

Сделки с недвижимостью – одна из самых востребованных и прибыльных сфер деятельности. А там где прибыль, неизбежно появляются граждане, жаждущие бесчестного обогащения. Как вычислить мошенника, который выдает себя за риэлтора? Расскажем о том, что должно вас насторожить.

ПРЕДЪЯВИТЕ ДОКУМЕНТЫ

Один из наиболее популярных схем, которые используют мошенники, – продажа чужой квартиры через подставное лицо. Более того, с 15 июля 2016 года воплощать в жизнь подобную аферу стало гораздо проще: отмена обязательного требования о предъявлении свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость при заключении договора купли-продажи существенно облегчила жизнь мошенникам. Теперь им не нужно «доставать» свидетельство о собственности на квартиру, достаточно лишь получить паспорт жертвы и заказать выписку из ЕГРН.

Эта схема давно известна, она у всех на слуху, однако до сих пор находятся доверчивые простаки, которые попадаются в эту ловушку. Чаще всего это – пенсионеры. Пожилые люди, по тем или иным причинам вынужденные продавать свои квартиры, часто чувствуют себя растерянными. Они плохо ориентируются на рынке недвижимости, не умеют быстро искать информацию в интернете – и обаятельному мошеннику ничего не стоит втереться к ним в доверие, предложив взять все хлопоты на себя. А дальше все просто. Лже-риэлтор просит у владельца квартиры паспорт якобы для составления договора о предоставлении риэлтерских услуг. После этого мошенник ищет человека, внешне похожего на его жертву. Затем идет с ним к нотариусу, где оформляет на свое имя генеральную доверенность с правом продажи квартиры.

Получив доверенность, мошенник ищет покупателя, показывает ему квартиру – иногда даже в присутствии ничего не подозревающего хозяина, которого выдает за своего родственника. Далее аферист по доверенности заключает договор купли-продажи и забирает деньги себе.

В этой сделке обе честные стороны – продавец и покупатель – оказываются в равной мере пострадавшими. Покупатель, заплатив деньги, едет в «свою» квартиру и обнаруживает, что там, на законных основаниях проживает ее настоящий владелец. Который, в свою очередь, узнает, что квартира ему больше на принадлежит.

Как избежать

Покупателей должно насторожить явное стремление продавца поскорее заключить сделку. Он готов сделать большую скидку, он готов хоть завтра заключить договор, он явно неохотно соглашается на повторный показ квартиры. Еще один подозрительный признак – дублирование объявлений на рекламных площадках с разными ценами на одну и ту же квартиру. Если вы видите, что на разных сайтах приглянувшаяся вам квартира продается по разной цене – не рискуйте. И, наконец, третий подозрительный момент – продажа по доверенности. Тут желательно потребовать непременной личной встречи с владельцем. Чтобы уточнить – а подписывал ли он эту доверенность?

Продавцу настоятельно рекомендуется подать в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) заявление о запрете регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника или, в случае несовершеннолетия или недееспособности собственника, – его законного представителя. Для физического лица «законными представителями» могут быть только родители, усыновители, опекуны или попечители. А вот представители по доверенности (даже нотариально заверенной) в этой роли выступать не могут. Установленный собственником запрет сделает сделку по доверенности невозможной.

И еще один совет: никогда никому не отдавайте свой паспорт. Только копию. Если агент пришел к вам домой – не держите паспорт на видном месте и не «прячьте» его в такие очевидные места, как ящик письменного стола или тумбочка в коридоре. Мошенники все эти места знают наизусть. Отвлечь вас на минутку – дело нехитрое, так что паспорт могут взять и без вашего согласия, а при следующей встрече незаметно подкинуть на место. Так, что вы даже не заметите пропажу.

ОШИБОЧКА ВЫШЛА!

Отсутствие фантазии у людей, дающих названия городским улицам, позволяет нечестным на руку риэлторам проворачивать простенькую, но эффективную мошенническую схему. В этом ему помогают созвучные названия. Возьмем для примера Москву. Тут есть улицы Кустанайская и Кастанаевская, Керченская и Кетчерская. Переулки Ружейный и Оружейный. Валы Семеновский и Симоновский. Плюс – бесконечные улицы Строителей, Проектируемые проезды, Парковые улицы и так далее. И – многочисленные корпуса, в которых путаются даже местные жители.

И вот, например, понравилась вам квартира в Москве, на улице Олеко Дундича, дом 21, корпус 2. Прекрасное место – дорогой район Филевский парк, до парка этого – минут 10 пешочком, до Парка Победы – минут 15, до метро Филевский парк – и вовсе минут 5. Дом кирпичный, ремонт в квартире очень неплох, и даже кухню со всей встроенной техникой вам прежние хозяева оставляют. Посмотрели вы квартиру, купили, все оформили. Приезжаете – и понимаете, что квартира, которую вам показал риэлтор, на самом деле находится не во втором, а в третьем корпусе, а ваш, второй – это довоенный двухэтажный домишко с деревянными перекрытиями, в котором явно проживали граждане, не знающие слова «ремонт».

Схема проста: чтобы продать «убитую» квартиру с ободранными стенами по хорошей цене, риэлтор арендует в соседнем корпусе аналогичную по площади квартиру с хорошей отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает ее вам. Известны случаи, когда агенты и вовсе меняли табличку с адресом на доме, чтобы покупатели не заметили «ошибки». Чтобы дополнительно подстраховаться, риэлтор предлагает подвезти вас на объект на своей машине. После того, как вы оценили квартиру, вам предложат как можно скорее заключить сделку – сославшись, например, на то, что хозяева планируют переезд в другой город и им нужно как можно скорее закончить дела. Цель спешки – не дать вам разобраться и заметить ошибку. В итоге вы приобретаете старое, требующее серьезного дорогого ремонта жилье по цене квартиры с хорошей отделкой.

Как избежать

Заранее узнайте адрес дома и проверьте его по карте. Оцените и запомните расположение нужного вам здания по отношению к другим домам, школам и прочим объектам инфраструктуры. Откажитесь от предложения агента подвезти вас на машине и ищите дом сами, по навигатору. Это убережет вас от попыток риелтора показать не тот дом.

ВАМ КВАРТИРА, И ВАМ КВАРТИРА

Чтобы действовать наверняка, агент-мошенник снимает очень хорошую квартиру, на которую наверняка будет большой спрос, и выставляет ее на продажу по цене чуть ниже рыночной – якобы, продавцу срочно нужны деньги. Для большего ажиотажа в объявлении может быть указано: «Срочная продажа. ».

Следующий шаг – пригласить сразу нескольких покупателей на просмотр квартиры. Для создания еще большего эффекта мошенник даже может пригласить на просмотр нескольких подставных покупателей, чтобы толпа желающий приобрести такую хорошую квартиру была максимально большой.

Ну а затем он методично обзванивает всех потенциальных покупателей и сообщает им, что квартира достанется тому, кто успеет первым внести залог. Цель – заключить залоговые договора и получить залог со всех, кто смотрел квартиру. После чего мошенник просто исчезает со всеми собранными деньгами.

Как избежать

Проверьте документы на недвижимость и обязательно пообщайтесь с собственником квартиры. А еще лучше – избегайте схем с внесением залога, когда речь идет не о прямой продаже квартиры ее собственником или же крупным агентством с хорошей репутацией.

ПРОДАВЕЦ С ОСОБЕННОСТЯМИ

История столичного пенсионера, трижды продавшего свою квартиру разным людям, и затем трижды расторгшего заключенные договоры купли-продажи через суд по причине собственной недееспособности, уже стала легендой. При этом хитрый пенсионер умудрился вернуть каждому покупателю только 70% от суммы сделки.

Однако гораздо чаще такие дедушки и бабушки придумывают подобные аферы не сами. Мошенники от недвижимости разыскивают подходящих граждан, чья недееспособность не видна на первый взгляд. Квартира недееспособного человека выставляется на продажу. Как правило – чуть дешевле рыночной цены, чтобы покупатель был заинтересован поскорее оформить сделку. Найдя желающих приобрести данное жилье и продав его по всем правилам, недееспособный продавец при поддержке риэлтора подает заявление в суд и просит расторгнуть сделку, предоставив документы о недееспособности. Суд чаще всего встает на сторону «бедного дедушки». После чего мошенники предлагают обманутым покупателям вернуть большую часть денег и закрыть дело в суде. Как правило, покупатели соглашаются – ведь если дело дойдет до официальных выплат, то возвращение денег может растянуться на долгие годы. Прибыль недееспособный владелец и мошенник делят между собой.

Как избежать

Покупая жилье у лиц старше 60 лет, попросите их предъявить справку из психоневрологического диспансера. Также нужно насторожиться, если риелтор откровенно «продавливает» вас купить какую-то конкретную квартиру. Возможно, он находится в преступном сговоре с ее владельцем.

РИЭЛТОР – АЛЬТРУИСТ

Один из самых настораживающих признаков – подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие. На столичном рынке недвижимости размер агентской комиссии начинаются с 3% от суммы сделки. Разумеется, торг здесь уместен, причем в обе стороны. За очень «легкую», ликвидную квартиру агент чаще всего получает комиссию в диапазоне от 2% до 3%. За элитную дорогую недвижимость комиссию могут сбавить до 1,5%, а вот за проблемную квартиру (например, если хозяин живет за границей) – ценник может подняться и до 5%.

Если же риэлтор подозрительно «бескорыстен» и соглашается на комиссию 1% и менее – это повод насторожиться. Либо вы нарвались на одного из тех мошенников, о которых мы уже писали выше, либо риэлтор двурушничает. Делается это так: агент соглашается найти для вас квартиру за очень скромное вознаграждение. Подобрав подходящий вариант, агент связывается с собственником и предлагает ему увеличить продажную цену квартиры, отдав ему разницу в качестве вознаграждения. Взамен риэлтор обязуется «впарить» вам именно эту квартиру. В итоге, сэкономив на официальной комиссии, вы потеряете гораздо больше за счет завышенной цены.

Третий вариант – агент может брать комиссию и с продавца, и с покупателя. Согласно профессиональной этике, двойная комиссия не допустима. Платить вознаграждение агенту должен тот, кому оказывается услуга. Если покупатель заключил договор с риэлтором о поиске подходящей квартиры – комиссию платит покупатель. Если продавец заключил договор о поиске покупателя – комиссию платит продавец. Брать вознаграждение с обоих считается неэтичным, от услуг такого агента лучше отказаться.

Как избежать

Не позволяйте риэлтору полностью устранить вас от переговоров. Чтобы риэлтор не наживался за ваш счет, обязательно встретьтесь с продавцом и обсудите с ним все условия сделки. И заодно уточните насчет изначальной цены и комиссии.

ПРАВИЛЬНЫЙ ВЫБОР

Как выбрать хорошего агента по недвижимости и не стать жертвой мошенников? Эксперты «Из рук в руки» рекомендуют придерживаться следующих несложных правил:

Выбирайте риэлтора, представляющего крупное агентство. Их работу контролирует компания.
Не отказывайтесь от предложения застраховать сделку – так вы сведете риск к минимуму.
Проверьте сертификацию вашего агента на портале Российской Гильдии риэлторов. Профессионалы, прошедшие такую сертификацию, дорожат своей деловой репутацией и не станут рисковать ею.
Обязательно перепишите все данные агента – номер и серию паспорта, ИНН и так далее. Пробейте эти документы в интернете.
Также в интернете стоит проверить самого риэлтора – нет ли его в черных списках, куда заносятся как мошенники, так и просто слабые профессионалы?
Честный риэлтор обязательно предложит вам заключить договор, в котором будет указан размер комиссии и ответственность сторон.
Честный риэлтор гарантирует юридическую чистоту объекта в договоре.
Оцените манеру ведения переговоров. Хороший специалист уверен в себе, легко отвечает на ваши вопросы, дружелюбен – но при этом не переходит границ приватности и не навязывается вам в приятели. Излишнее панибратство – повод насторожиться.

Как выбрать риэлтора

Правильный выбор риэлтора или агентства недвижимости — один из важнейших этапов при подготовке к покупке или продаже жилья. Хороший агент поможет сэкономить нервы и деньги, сориентирует вас в процессе покупки и убережет от обмана. Волшебной формулы по выбору отличного агента не существует, хотя можно выделить шаги, которые увеличат ваши шансы на успех. Расскажем, как выбрать подходящего риэлтора и на что обращать внимание при выборе.

Как правильно выбрать риэлтора: 5 советов по поиску

В России работа риэлторов не лицензируется с 2002 года, да и закона для регламентации их деятельности не существует. Это существенно усложняет подбор агента: мало кто знает, как оценить его профессионализм. Есть ряд вопросов, ответы на которые помогут выбрать подходящего риэлтора.

1. Выбирайте риэлтора в агентстве недвижимости

В успешном агентстве, которое давно на рынке, легче выбрать надежного риэлтора. Но это не значит, что частные риэлторы или работники маленьких агентств «плохие».

Просто, как правило, крупное и опытное агентство бережет свою репутацию, работает только с профессионалами и заботится об их квалификации, направляя на курсы и семинары. Также в такой компании вы гарантировано не встретите мошенников, чего не скажешь об агентствах-однодневках.

Правда, есть и недостатки. У них много клиентов, поэтому работа напоминает конвейер. Вас могут направлять от одного специалиста к другому и каждому придется заново объяснять свои требования.

Среди частных риэлторов и сотрудников маленьких агентств тоже есть профессионалы. К тому же, они уделяют клиентам больше сил и времени, так как только нарабатывают репутацию и надеются на ваши рекомендации. Тут больше вероятность встретить мошенника, поэтому частных специалистов лучше выбрать по рекомендации близких.

2. Выясните, в какой области специализируется риэлтор

Хороший специалист работает в 1-2 областях. Если ваш кандидат говорит, что занимается арендой жилья и офисов, сделками со вторичным жильем и новостройками, покупкой земельных участков и домов в частном секторе — его нельзя назвать специалистом.

Если вы выбираете риэлтора в крупном городе, то он должен специализироваться не только на типе недвижимости, но и на отдельном районе или квартале. Выберите риэлтора, который работает по понравившемуся району города.

Хороший способ оценить знание местного рынка — просто спросить. Спросите о среднем времени продажи квартир в недавно сданных домах района и средние цены на квартиры, также спросите об отличиях квартир друг от друга и нюансах местного рынка, о которых вы должны знать. Владеть такой информацией в масштабе всего города сложно, поэтому качество услуг риэлторов-универсалов ниже.

3. Изучите опыт специалиста и отзывы его клиентов

Узнайте, сколько сделок с успехом заключил ваш риэлтор. Если у него позади сотни выгодных сделок и большой опыт работы, можно поверить, что он справится на пять и выбрать его. Обратите внимание и на мелочи: есть ли у него блог, продвигает ли он бизнес через соцсети, рассказывает ли там о своих достижениях.

Об успешности риэлтора может свидетельствовать и количество объявлений, размещенных от его имени. У профессионалов всегда много объектов.

Изучите отзывы клиентов, они могут помочь выяснить то, что от вас пытались скрыть. Но опирайтесь только на независимые ресурсы. Изучать хорошие отзывы на сайте агента или в его инстаграме бесполезно.

Но даже многолетний опыт и хорошие отзывы не гарантируют качество услуг агента, если они устарели. Ситуация на рынке постоянно меняется, вынуждая риэлторов быть гибкими и всегда оставаться в курсе актуальных изменений. Меняются законы, правила госорганов, способы продвижения и т.п.

Если у риэлтора 20 лет стажа, не стоит полагаться лишь на это. Проверьте его квалификацию: узнайте о его маркетинговом плане продажи жилья, последнем пройденном обучении, используемых каналах и технологиях.

4. Узнайте, есть ли у риэлтора план

Спросите, как риэлтор собирается работать с вашим объектом. Он должен вам разъяснить, какие действия собирается выполнить и в какие сроки, какими инструментами будет пользоваться. Использование в работе размещение объявления о продаже на «Авито», «Циане» и в местных газетах нельзя назвать эффективным. Это можно сделать и самостоятельно.

План хорошего риэлтора содержит минимум 25 различных инструментов продвижения. Там должны быть указаны:

Способы подбора целевых покупателей или продавцов;
Площадки для размещения объявлений;
Периодичность их обновления;
Обработка полученных откликов.

Чтобы составить план, риэлтор должен изучить ваши пожелания к покупке или объект продажи. Узнать район, участок, квартал, в котором располагается жилье. Если вы выбрали риэлтора по этой территории, то он даже во сне должен рассказать вам сколько двушек-студий сейчас продается в этом районе.

5. Убедитесь, что не заключаете договор с мошенником

Чтобы не выбрать мошенника, следует обращать внимание на ряд признаков:

Агент в договоре не указывает сроки и условия продажи квартиры. Это может свидетельствовать о его поиске быстрой наживы: риэлтор продает квартиру по цене чуть ниже рынка или, наоборот, затягивает процесс надолго, ожидая покупателя дороже.
Риэлтор обещает скидку с комиссии за свои услуги. Это может значить, что он работает с вами в тайне от агентства, экономя на комиссии работодателю. В этом случае вы действительно сэкономите, но лишитесь ряда услуг агентства. Таких, как страхование ответственности компании или послепродажное обслуживание.
Вознаграждение риэлтора ниже среднерыночного. В демпинге заинтересованы либо новички, либо мошенники. О ценах на услуги риэлтора мы рассказывали в статье.
Риэлтор вытягивает деньги сверх комиссии, прикрываясь обходом очередей в регпалате, доплатой госорганам за прием документов, ускорением процесса и т.п. Такое действительно может быть, но вы не сможете проверить, куда ушли деньги. Договоритесь заранее, что все внеплановые расходы идут из комиссии.

Теперь вы знаете, как выбрать риэлтора при продаже или покупке. Не забывайте проверять его репутацию, квалификацию и специализацию.

Как проверить риэлтора при покупке квартиры?

Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф

На рынке недвижимости до сих пор нередки случаи мошенничества и обмана. Как проверить продавца и квартиру и минимизировать риски при покупке жилья?

Проверяем цену, дом и продавца

Прежде чем связываться с продавцом и записываться на просмотр, стоит внимательно изучить объявление. Первое, на что нужно смотреть – это цена. Задайте себе вопрос, насколько она адекватна и сравните ее с ценами на аналогичное жилье. Если квартира продается значительно дешевле рыночной стоимости, это повод насторожиться. Объясняться подобный дисконт может целым набором проблем – от неправильно оформленных документов и незаконных перепланировок до откровенного мошенничества.

Посмотрите на дату публикации объявления. Если это произошло давно (например, год назад), скорее всего у квартиры есть какие-то дефекты, которые отпугивают потенциальных покупателей.

Еще одна вещь, которую можно сделать – проверить, не является ли дом аварийным. Для этого достаточно ввести его адрес на федеральном портале Реформа ЖКХ. Если дом признан аварийным и подлежащим расселению, эта информация обязательно отражается в реестре.

Наконец, главный пункт, который нужно исследовать – это сам продавец квартиры. Здесь возможны различные варианты. Если недвижимость продает застройщик, можно изучить информацию о нем на сайте наш.дом.рф, где собраны сведения о всех строительных компаниях и объектах России. В случае, если продавец – это агентство или частное лицо можно изучить отзывы в интернете, но зачастую получить полноценную картину довольно сложно и придется ориентироваться по другим признакам.

Выясняем, кто собственник

Самые главные вопросы, на которые нужно ответить до покупки — кто является собственником, и получил ли он свою квартиру на законных основаниях. Чтобы это проверить, нужно попросить у продавца показать свидетельство о государственной регистрации (выдавалось до 2016 года) или выписку из ЕГРН и паспорт. Лучше всего иметь дело с расширенной версией выписки из ЕГРН – в ней содержится не только имя собственника и реквизиты, но и история сделок с квартирой, которая поможет понять, кто владел этой недвижимостью раньше и как часто она продавалась. Кстати, выписку из ЕГРН можно заказать и самостоятельно на сайте Росреестра. Услуга платная, но эта сумма гораздо меньше, чем потенциальные потери.

Не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРН, потому что она не всегда может дать полное представление о том, как передавался объект недвижимости. Обратите внимание на документы, на основании которых квартира перешла в собственность к ее владельцу (например, договор купли-продажи или ренты, дарственная, договор о передаче помещения в собственность, если квартира приватизирована или свидетельство о праве на наследство). Эти документы могут указывать на риски, связанные с наследниками и скрытыми собственниками.

Наследники и скрытые собственники

Особенно внимательно нужно отнестись к ситуациям, когда квартира выставляется на продажу сразу после наследования. По закону с момента вступления в наследство в течение трех лет потенциальные собственники могут обратиться в суд и оспорить покупку квартиры. Если вы не готовы брать на себя такой риск, можно отказаться от такой покупки или обратиться в страховую компанию и застраховать титул. В случае, если наследники все же появятся и выиграют суд, страховка компенсирует рыночную стоимость квартиры.

Есть и другие ситуации, которые потенциально могут привести к судебному разбирательству. Например, при приватизации квартиры не были учтены интересы детей или отсутствует разрешение от органов опеки, если продажа происходит с участием несовершеннолетних собственников.

Если основанием предыдущего перехода права собственности был договор ренты, то нужно очень внимательно проверить подтверждение исполнения договора ренты и убедиться в наличии всех подтверждающих документов, так как в ином случае велик риск оспаривания сделки со стороны бывшего собственника или его наследников.

Когда среди владельцев квартиры есть недееспособные граждане, сделка также может быть оспорена его родственниками. Чтобы подстраховаться от такого исхода, можно попросить продавца предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Если продавец находится в браке, вам также потребуется разрешение от второго супруга, даже если формально недвижимость на него не записана.

Квартира в залоге

Еще один важный момент, который можно посмотреть в выписке ЕГРН – это наличие у квартиры обременения, то есть находится ли она на момент продажи в залоге. Это возможно, если собственник оформил потребительский или ипотечный кредит под залог своей недвижимости. Покупать такую квартиру можно только, если обременение будет снято, иначе есть реальный шанс влипнуть в длительное судебное разбирательство. Как правило, продавцы заранее сообщают о том, находится ли квартира в залоге и договариваются с покупателем о сроках его снятия до продажи. Но если подобный факт от вас по каким-то причинам скрывают, это серьезный повод усомниться в честности намерений продавца и поискать другую квартиру.

Доверенности

Большое количество мошеннических схем связаны с доверенностями. В этом случае продавец квартиры не является собственником и действует от его имени. Лучше всего заключать договор непосредственно с собственником и не полагаться на посредников. Если вы все же считаете подобный риск оправданным, проверьте подлинность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты (это можно сделать здесь). Также имеет смысл попросить контакты собственника и убедиться в том, что он в курсе планов по продаже своей недвижимости. В любом случае однозначных гарантий при заключении сделок через доверенность нет.

Перепланировки и долги за ЖКУ

Если вы не обнаружили проблем с собственниками и документами, не спешите сразу подписывать договор. Изучите технический паспорт квартиры, поэтажный план и экспликацию на объект недвижимости. Какие здесь могут таиться подводные камни? Например, предыдущий владелец мог сделать несогласованную перепланировку. Для вас это может быть чревато штрафами и дорогостоящим ремонтом, в ходе которого придется вернуть помещение к исходному состоянию. Доказать, что перепланировку сделали не вы будет крайне сложно. Кроме того, если вы захотите перепродать квартиру, вам придется объяснять будущим владельцам, почему планировка квартиры не соответствует документам.

Для того, чтобы не оказаться в списке должников за ЖКУ, также попросите у владельца справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (такой документ можно оформить в любом МФЦ).

Чтобы не держать в голове все эти пункты и не забыть что-нибудь важное в самый ответственный момент, можно прибегнуть к услугам профессионалов и нанять опытного риелтора из крупного агентства. Профессионалы возьмут на себя все вопросы, связанные с проверками и проведением сделки с минимальными для вас рисками, правда, за это придется заплатить комиссию агентства, но это меньше чем потери от встречи с мошенниками.

Подробнее о покупке недвижимости читайте в инструкциях на спроси.дом.рф.