Отказ в расторжении договора аренды земельного участка

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Статья 46 . Основания прекращения аренды земельного участка

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 46 ЗК РФ

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 7 июня 2013 г. N 123-ФЗ пункт 2 статьи 46 настоящего Кодекса изложен в новой редакции, вступающей в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

2.1. Утратил силу с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

Информация об изменениях:

Пункт 2.2 изменен с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

2.2. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора о комплексном развитии территории.

Информация об изменениях:

Статья 46 дополнена пунктом 2.3 с 3 июля 2018 г. — Федеральный закон от 3 июля 2018 г. N 185-ФЗ

2.3. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», может быть прекращена по требованию соответственно федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в соответствии с частью 3 статьи 18 указанного Федерального закона.

Информация об изменениях:

Статья 46 дополнена пунктом 2.4 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ

2.4. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 7 июня 2013 г. N 123-ФЗ в пункт 3 статьи 46 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Информация об изменениях:

Статья 46 дополнена пунктом 4 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

ГАРАНТ:

Положения пункта 4 (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом РФ до дня вступления в силу названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением

4. Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 — 14 пункта 21 статьи 39.11 настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 5 и 7 настоящей статьи.

Информация об изменениях:

Статья 46 дополнена пунктом 5 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

ГАРАНТ:

Положения пункта 5 (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом РФ до дня вступления в силу названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением

5. В случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.

Информация об изменениях:

Статья 46 дополнена пунктом 6 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

ГАРАНТ:

Положения пункта 6 (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом РФ до дня вступления в силу названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением

6. В случае прекращения аренды земельного участка в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи, в том числе в случае раздела земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, возмещение арендатору убытков, связанных с прекращением договора аренды земельного участка, не производится.

Информация об изменениях:

Статья 46 дополнена пунктом 7 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

ГАРАНТ:

Положения пункта 7 (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом РФ до дня вступления в силу названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением

7. Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.

>
Основания прекращения права безвозмездного пользования земельным участком

Содержание
Земельный кодекс (ЗК РФ)

Расторжение договора аренды земельного участка

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Владельцы неиспользуемых земельных участков стремятся их сдавать гражданам для получения прибыли. При этом заключается договор аренды, в котором указываются обязанности сторон. Иногда действие таких соглашений приходится прекращать досрочно. Рассмотрим в нашей статье, в каких случаях и как это происходит.

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

Вопросы аренды участков земли регулируются ст. 606 ГК РФ, а также Земельным кодексом РФ. Именно в ст. 46 ЗК РФ указаны основания для прекращения аренды земли:

существенно худшее состояние участка, чем было заявлено при заключении сделки;

нарушение конкретных пунктов договора;

нецелевое использование земли;

невнесение арендной платы в установленные сроки;

порча надела или расположенных на нем сооружений;

сдача земли в субаренду, если такие действия запрещены соглашением и др.

Зачастую причиной расторжения являются нарушения условий соглашения со стороны арендатора.

Инициатором прекращения договорных отношений может быть как арендатор земельного участка, так и его владелец. Иногда обе стороны заинтересованы в расторжении действующего соглашения.

По инициативе арендодателя

Чаще инициативу проявляют землевладельцы. В данном случае хозяин участка должен уведомить о прекращении отношений арендатора. Если возражений не последует, то действие сделки можно прекратить через Росреестр, обратившись с заявлением.

Если арендатор не соглашается расторгнуть договор, единственный способ решения спора — обращение с исковым заявлением в суд.

В иске должны быть указаны:

данные о наделе;

обстоятельства сдачи его в аренду;

причины, на основании которых арендодатель требует расторжения сделки;

доказательства, подтверждающие заявленные доводы.

Сбор доказательств нарушения другой стороной условий заключенного договора всегда ложится на истца. Мы рекомендуем привлечь к делу опытного юриста, который поможет грамотно составить исковое заявление и собрать необходимые подтверждения вашей позиции.

По инициативе арендатора

Если инициатива расторжения договора исходит от арендатора, он обязан уведомить о своем решении арендодателя. Иногда владелец участка согласен на прекращение отношений и сделка расторгается через Росреестр.

Если договориться не удалось, придется обращаться в суд. Исковое заявление должно содержать аналогичные сведения.

Арендатору необходимо доказать наличие оснований для прекращения сделки.

По соглашению сторон

Идеальным вариантом расторжения сделки является соглашение сторон. Придя к обоюдному решению, участники должны зафиксировать договоренности на бумаге. В этом случае прекращение сделки не повлечет неблагоприятных последствий в будущем.

Придя к соглашению, следует подать заявление о расторжении договора аренды земли в Росреестр для официального оформления.

Порядок действий

Если прийти к обоюдному согласию не удалось, нужно готовиться к разрешению спора в судебной инстанции. Основанием для прекращения договора через суд может являться только его нарушение другой стороной. Рассмотрим подробнее порядок действий для урегулирования конфликта.

Уведомление о расторжении договора аренды

Если вы решили обратиться за разрешением спора в суд, то необходимо еще раз уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Уведомление должно быть оформлено в виде претензии. В ней следует изложить причины, по которым вы считаете необходимым данное действие, и выдвинуть требование о расторжении.

Претензия направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, которое является подтверждением проведения претензионной работы. Без такого подтверждения суд может отклонить исковое заявление.

К претензионной работе лучше привлечь юриста. Еще на стадии принятия решения вы получите консультацию о перспективах вашего дела, сможете сформулировать свою правовую позицию и требования.

В дальнейшем юрист сумеет правильно представить ваши доводы в суде и добиться максимально выгодных условий разрешения спора. Если вы доверите ему представительство, то будете избавлены от посещения инстанций и сэкономите время.

Срок

Если вы достигли соглашения, то Росреестр расторгнет ваш документ за несколько дней. Сколько времени займет расторжение сделки через суд — сказать сложно, это зависит от обстоятельств дела.

Если целью обращения является только прекращение договора аренды, а не взыскание ущерба, иногда проще дождаться окончания срока действия сделки.

Госпошлина

Для обращения в суд необходимо уплатить государственную пошлину. Размер ее будет зависить от стоимости расторгаемого договора и выдвигаемых имущественных требований. Определить точную сумму можно с помощью ст. 333.19 НК РФ.

Последствия

Если вы не достигли соглашения, то спор будет решаться в суде. В такой ситуации проигравшая сторона понесет значительные материальные потери. Ей придется выплатить требуемые другой стороной денежные средства, и возместить расходы, связанные с судебным разбирательством.

Поэтому так важно привлечь к участию в деле опытного юриста, который составит аргументированный и юридически грамотный иск, и профессионально представит вашу позицию на судебных заседаниях.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

площадью 60 кв.м. в Московской области, Мною был построен магазин на земельном участке (за собственные средства), в счет будующей аренды земли, которую арендадатель земельного участка определил как 4 месяца в денежном эквиваленте, а я потратил денег на 5 месяцев аренды.

При расторжении договора я обратился к арендадателю земельного участка с просьбой вычесть мне последний месяц аренды, так как при постройке эта сумма была потрачена на помещение, которое оставлял арендадателю в собственность после прекращения деятельности. Позже в мой адрес посыпались угрозы и срочное погашение долга за последний месяц. Я считаю это не законно не говоря уже о справедливости.

Что мне делать в сложившейся ситуации?

сумма затрат указана в чеках которые находятся у меня

Здравствуйте. При решении вашего спора нужно руководствоваться нижеуказанной статьей с учетом всех особенностей вашего договора и согласия сторон.

ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Договор аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью, первоначально заключён сроком на 3 года. По истечении данного срока в договор внесены изменения в отношении срока аренды, а именно он продлен ещё на 3 года. Договор и соглашение о внесении в него изменения зарегистрированны. Вопрос: на какой срок договор аренды земельного участка считается заключённым? и применимы ли к нему положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в части права в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления?

По ряду причин общество не имело возможности зарегистрировать договор аренды земельного участка с МО. срок аренды по договору скоро закончится. В настоящее время готовятся документы для регистрации данного договора. Но велика вероятность, что до окончания срока аренды договор зарегистрировать не удастся. Возможно ли зарегистрировать договор аренды земельного часика после истечения предусмотренного договором аренды срока?

Но велика вероятность, что до окончания срока аренды договор зарегистрировать не удастся. Возможно ли зарегистрировать договор аренды земельного часика после истечения предусмотренного договором аренды срока?
Инна

Добрый день, Инна, если у вас в договоре аренды есть пункт об автоматической пролонгации, то вы можете зарегистрировать таким образом договор аренды земельного участка, в ином случае это не возможно.

Право на односторонний отказ и долгосрочная аренда

С некоторых пор, особенно после дополнения Гражданского кодекс статьёй 450.1, в судебной практике появился устойчивый уклон в пользу легализации в договорах аренды оговорок о праве досрочного одностороннего отказа.

Подобный подход представляется спорным, в связи с чем ниже приводятся некоторые соображения с контраргументами.

1. Правила применения ст. 450.1 ГК РФ.

В договоры аренды зачастую включают условие, позволяющее арендодателю в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по соответствующему договору, при этом «для приличия» оговариваются мотивы/условия такого отказа: в случае возникновения потребности использования объекта для целей, связанных с его уставной целью, для хозяйственных нужд и т.п.

Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора является не безусловным, поскольку при его реализации, сторона, инициирующая отказ от договора, должна (обязана) действовать разумно и добросовестно.

Можем предположить, что заключая договоры с приведёнными условиями, стороны согласовали содержание соответствующего пункта договора исходя из презумпции добросовестного поведения арендодателя. То есть арендатор был вправе рассчитывать на то, что арендодатель воспользуется предоставленным ему правом на односторонний отказ от договора только в том случае, когда в силу обстоятельств у него возникнет крайняя необходимость в использовании переданных в аренду помещений. При этом, у арендатора не должно быть каких-либо обоснованных сомнений в том, что арендодатель испытывает именно крайнюю необходимость в помещениях.

В ином случае, если арендодатель ссылается на указанное условие при отсутствии крайней необходимости, такое условие договора противоречит сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности (определение Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 N 310-ЭС15-4004 – имеются специфические обстоятельства, но эта мысль в судебном акте выражена).

Разъясняя применение приведенных выше норм, Верховный Суд РФ в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указал, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора (определение Верховного Суда РФ от 7 февраля 2019 N 309-ЭС18-8960).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Исследование вопроса о добросовестности и разумности действий инициатора отказа должно стать основным при рассмотрении вопроса об одностороннем отказе от срочного (долгосрочного) договора аренды.

2. Право произвольного отказа противоречит существу срочного договора аренды.

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором.

Заключая договор аренды на определённый срок, арендодатель принимает на себя обязанность предоставить арендатору возможность пользоваться имуществом в течение всего установленного срока. Обязанности арендодателя по отношению к арендатору, соответственно, не ограничиваются лишь передачей имущества. Напротив, арендодатель ещё до передачи имущества обязан заботиться, чтобы не возникло каких-либо препятствий как к передаче имущества, так и последующему использованию имущества. Более того, на арендодателя возлагается обязанность устранять все те препятствия, которые возникнут в процессе пользования имуществом.

Исходя из конституционного толкования значимости договорного регулирования (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 № 1-П), необходимо применять адекватные специфическому характеру отношений способы и методы правового воздействия, в том числе учитывать закрепленный в Гражданском кодексе Российской Федерации принцип свободы договора.

Общественные отношения по поводу аренды в качестве обособленного предмета правового регулирования регламентируются в действующем законодательстве в главе 34 ГК РФ, в частности в параграфе 4 указанной главы. С учётом конкретного вида аренды осуществляется дальнейшая нормативная регламентация в действующем законодательстве, то есть имеются специальные нормы закона для различных видов аренды.

Выделяя срочные договоры аренды, а среди последних – долгосрочные, законодатель исчерпывающим образом выделил характерный признак договора – срок. Данное условие позволяет выделить данный подвид договоров среди многих иных договорных конструкций. Соответственно, иные условия заключённого долгосрочного договора аренды не могут отменять или существенно умалять данный существенный признак договора, поскольку приведут к нарушению воли сторон и законодателя, урегулировавшего конкретный вид договорных отношений.

Следовательно, заключая долгосрочный договор аренды, стороны, будучи свободными в определении предмета, цены, порядка оплаты и срока договора, вместе с тем не вправе изменять императивное регулирование закона о существенном признаке данного договора. Не допускается также и включение в договор условий, которые позволяют хотя и не прямо, однако содержат юридические возможности аннулировать такой существенный признак как срок. Включение в договор подобных условий должно квалифицироваться в качестве обхода закона (статья 10 ГК РФ) с признанием ничтожными таких условий и применением соответствующих последствий в форме отказа в защите права стороне, ссылающейся на указанные условия.

Спецификой долгосрочного договора аренды является уверенность и право арендатора использовать переданное в аренду имущество на протяжении всего срока аренды без значительного риска утраты такого имущества.

На практике стороны включают в текст письменного договора условия, смысл которых сводится к тому, что какая-либо из сторон получает право во всякое время отказаться о договора с условием о досрочном уведомлении о своём решении. Зачастую подобные условия маскируются под различными словесными формулами, в которых такое право увязывается с хозяйственными нуждами, необходимостью исполнения уставных целей и т.п. В действительности, неконкретизированность и абстрактный характер таких условий позволяет в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ толковать такие условия в качестве предоставляющих право арендодателю немотивированно отказаться от такого договора.

В подобных случаях это приводит к разрушению договорной конструкции срочной аренды и входит в прямое противоречие с норами ГК РФ, устанавливающими границы разделения договорных видов, устанавливая характерные черты каждого из них. Включение такого условия в текст договора обессмысливает срочный характер договора, внимание к нему законодателя, установившего даже необходимость регистрации таких договоров, вводит в заблуждение оборот и, собственно, участников договора.

Легализация подобных договорных уловок подрывает стабильность гражданского оборота и открывает возможность для злоупотребления стороны в договоре, в зависимости от динамики развития конкретных договорных отношений. Между тем, подобная цель — в том смысле, в каком цель того или иного заключаемого договора определена в ГК РФ либо выявлена из содержания договора при его истолковании в соответствии с частью второй статьи 431 ГК РФ, — не может рассматриваться как отвечающая требованиям, вытекающим из содержания главы 34 ГК РФ, в том числе параграфа 4 указанной главы. Схожие выводы сделаны в известном постановлении Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами общества с ограниченной ответственностью «Агентство корпоративной безопасности» и гражданина В.В. Макеева».

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. В пункте 3 приведённого Постановления также указывается на необходимость исследовать «существо законодательного регулирования данного вида договора», а также приводится пример такого исследования: «Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.»

Таким образом, при оценке договорных условий необходимо учитывать существо законодательного регулирования. В приведённом ВАС РФ примере исследуются вопросы регулирования бессрочного договора аренды и специально предусмотренного в законе права одностороннего отказа, исключение которого исказит регулирование бессрочного договора аренды. Вместе с тем, законодателем не предусмотрено аналогичное право на односторонний отказ от срочного договора аренды, тем более, долгосрочного договора, поскольку такое право аналогичным образом исказило бы регулирование договора аренды с определённым сроком.

3. Lex specialis derogat lex generalis.

К рассматриваемой ситуации можно применить и принцип приоритета специальных норм относительно общих.

Для порядка можно сослаться на разъяснений постановления Конституционного Суда от 29.06.2004 № 13-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 7, 15, 107, 234 и 450 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом группы депутатов Государственной Думы»: «в отношении федеральных законов как актов одинаковой юридической силы применяется правило lex posteriori derogat lex priori («последующий закон отменяет действие предыдущего»), означающее, что даже если в последующем законе отсутствует специальное предписание об отмене ранее принятых законоположений, в случае коллизии между ними действует последующий закон; вместе с тем независимо от времени принятия приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений».

Таким образом, аргумент о более позднем дополнении ГК нормами ст. 450.1 преодолевается тем, что в случае наличия общей и специальной норм между нормами, принятыми в разное время, приоритетом обладает правило lex specialis derogat lex generalis.

При анализе положений, с одной стороны, норм статьи 450.1 ГК РФ, предоставляющих право включения условия одностороннего отказа в договор, и с другой стороны, норм статьи 610 ГК РФ, регламентирующих условия заключения срочных договоров аренды, а также право на односторонний отказ исключительно для бессрочных договоров аренды, следует прийти к выводу, что последние являются специальными по отношению к первым. Иными словами, нормы статьи 610 ГК РФ, предусматривающие возможность одностороннего отказа исключительно для бессрочных арендных отношений, и не позволяющие подобное регулирование для срочных договоров аренды, исключают применение общих норм статьи 450.1 ГК РФ.

Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.

Статья 46 Земельного кодекса. Основания прекращения аренды земельного участка

2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

2.2. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Комментарии к ст. 46 ЗК РФ

1. Аренда земельного участка представляет собой договор, и потому на нее распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор аренды по общему правилу заключается на определенный срок и соответственно прекращается по истечении этого срока. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если же срок аренды в договоре не определен, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения).

Как известно, для отдельных видов аренды законом устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора: например, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года. В таких случаях договор аренды прекращается по истечении этого предельного срока.

Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Однако договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

Договор аренды земельного участка может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (если иное не предусмотрено законом или договором). Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон осуществляется только по решению суда в случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 619 и 620), либо непосредственно договором аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора. Если же эта обязанность договором возложена на арендодателя, то неисполнение ее является основанием для арендатора потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Примером того, что земельный участок имеет недостатки, которые не могли быть обнаружены при заключении договора, является ежегодное затопление его по время паводка; а непригодным для использования земельный участок сельскохозяйственного назначения может стать, например, в результате техногенной катастрофы, радиоактивного загрязнения.

Как уже отмечалось, договором аренды конкретного земельного участка могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя .

См., напр.: п. 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

2. Земельный кодекс предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя в основном по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст. 45), кроме тех нарушений, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесения земельного налога (его уплачивает арендодатель), нарушения установленного режима использования земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан внести особые условия в договор об аренде земельного участка).

В комментарии к предыдущей статье упоминалось о том, что с внесением Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ изменений в ЗК РФ перечень оснований прекращения отдельных прав на земельные участки перестал быть исчерпывающим, и это касается также оснований прекращения аренды. В частности, в соответствии со ст. 3.2 Закона о введении в действие ЗК РФ (см. комментарий), если в границы населенных пунктов включены земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности, предоставлены на праве аренды федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и полномочия по распоряжению и управлению которыми переданы органам государственной власти субъектов Российской Федерации, аренда таких земельных участков может быть прекращена по инициативе этих органов в порядке, предусмотренном ЗК РФ, независимо от оснований, содержащихся в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. В этом случае органы государственной власти субъектов Российской Федерации при наличии заявления федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, права на земельные участки которых в соответствии принудительно прекращены, обязаны предоставить им в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, земельные участки, равнозначные по площади, целевому назначению и виду разрешенного использования.

Как и любой договор, договор аренды земельного участка может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке ст. 451 ГК РФ. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при наличии одновременно условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Полагаем, что по данным основаниям, в частности, могут быть расторгнуты договоры аренды земельных долей, если стороны не пришли к согласию по поводу их переоформления. Дело в том, что до принятия Федерального закона об обороте сельхозземель допускалась аренда не только земельных участков, но и земельных долей. Упомянутый Закон установил, что в аренду могут быть переданы только прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и находящиеся в долевой собственности. Эта норма соответствует ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, а также иные непотребляемые вещи. В силу ст. 16 Федерального закона об обороте сельхозземель договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу данного Закона, должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и указанного Закона в течение шести лет со дня вступления его в силу, т.е. до 24 января 2011 г. К договорам аренды земельных долей, которые в течение этого срока не будут приведены в соответствие с законодательством, будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

Привести в соответствие с нормами названных Законов проще договоры, по которым в аренду передавались целиком земельные массивы, находящиеся в общей собственности. Теперь такие договоры будут называться договорами аренды земельных участков, находящихся в общей собственности. Единственная особенность в порядке их заключения по сравнению с иными договорами аренды земли установлена в п. 2 ст. 9 Федерального закона об обороте сельхозземель: договор аренды находящегося в общей собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен не только со всеми собственниками, но и с одним из них, действующим на основании доверенности, выданной ему остальными участниками долевой собственности. Такой порядок в условиях многочисленности собственников земельных долей часто является единственно возможным.

Если речь идет о заключенном договоре аренды отдельной земельной доли, то для приведения его в соответствие с действующим законодательством необходимо провести процедуру выделения в натуре земельного участка, соответствующего земельной доле, с соблюдением всех установленных законом процедур, и затем оформить обычный договор аренды земельного участка.

3. Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период сельскохозяйственных работ, но только для одного случая: прекращения аренды из-за такого использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Это связано с тем, что в других случаях, о которых идет речь в п. 2 данной статьи, либо имеют место государственные интересы, которые требуют незамедлительного изъятия участка (подп. 5, 6), либо участок не используется для сельскохозяйственного производства (подп. 1, 4), либо в результате совершенного правонарушения становится опасным использовать участок в сельскохозяйственных целях (подп. 3).

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Видео-блог Адвоката Мугина А.С.

Подписывайтесь на мой канал в Telegram

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья “Арендатор не платит аренду“.

Как правильно разорвать договор аренды помещения

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету. Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ. Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам.

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра. Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск. Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

— 87 409 рублей арендной платы;

— 47 527 рублей пени;

— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

Что будет с депозитом и расходами на ремонт

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

С какой даты прекращается договор аренды.
Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 28.01.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур