Разрешение на сдачу в субаренду нежилого помещения

Согласие на субаренду от арендодателя

Организация-арендатор может передать другому лицу имущество во временное пользование, если его владелец не имеет ничего против этого. Такая передача называется субарендой. Владелец должен в некоторых ситуациях выразить свое разрешение в виде письменного согласия. Разберемся, как его составить.

Общая информация

Субаренда регулируется ч. 2 ст. 615 ГК РФ. По договору, который подписывается между арендатором и субарендатором, первый обязуется сдавать на какой-либо срок арендованное имущество (по договору между ним и арендодателем). Согласие на субаренду требуется в следующих случаях:

• арендатор размещает в арендованном офисе несколько юридических лиц;
• арендатор регистрирует по данному адресу несколько организаций;
• иные случаи.

Субаренда позволит арендатору уменьшить свои расходы на оплату временного пользования объектом. Договор субаренды нельзя заключать на срок, который превышает период договора аренды. Если такой договор заключен на срок больше 1 года, то его потребуется зарегистрировать в Росреестре. Денежные средства за пользование имуществом (арендную плату) необходимо перечислять своевременно согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Внимание! Согласие может быть оформлено как допсоглашение к договору, заверенное письмо или протокол заседания арендодателя и арендатора.

При желании сдать в субаренду имущество арендатор может отправить своему арендодателю письмо с просьбой разрешить такое действие. А далее:

• владелец имущества может отправить арендатору письмо-согласие на субаренду;
• стороны могут заключить допсоглашение к договору аренды;
• стороны могут встретиться и составить протокол заседания, где будет дано разрешение на субаренду.

Чем грозит субаренда без согласия

Если арендодатель узнает о нарушении запрета на субаренду, то арендатор сможет или выселить субарендатора, или расторгнуть ранее заключенный договор аренды. При расторжении придется вернуть владельцу его имущество согласно ст. 301 и 303 ГК РФ. Арендодатель вправе не возвращать платежи, которые были перечислены до дня расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Если в договоре предусмотрена уплата штрафа в случае нарушения его условий, то с арендатора владелец имущества может потребовать штраф (п. 1 ст. 330 ГК РФ), а также компенсации убытков, если был причинен ущерб имуществу (п. 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же владельцу имущества будет достаточно только выселить субарендатора, а договор аренды при этом не расторгать, то он может подать иск в суд с требованием о признании договора субаренды утратившим силу и возврате имущества арендатору (п 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

Как написать согласие на субаренду

Арендодатель составляет данный документ в свободной форме, поскольку унифицированного его бланка не предусмотрено. При написании нужно избегать разговорных выражений, применяют официально-деловой стиль речи. Можно написать согласие от руки либо на компьютере. В некоторых организациях имеются специальные бланки, которые они разработали на такой случай.

Что нужно указать в согласии:

1. Наименование организации арендодателя и ее реквизиты. Для такого документа можно использовать фирменный бланк компании, в шапку автоматически будут включены все необходимые реквизиты.
2. Кому адресовано согласие. Здесь нужно указать ФИО и должность руководителя компании-арендатора.
3. Наименование документа.
4. Информацию о том, что арендодатель не возражает против субаренды. Нужно отметить реквизиты договора аренды. Как правило, также указывают, что срок субаренды не может быть больше срока аренды.

Документ заканчивают подписью руководителя организации-арендодателя. Также обязательно проставляют дату подписания документа.

Передать арендодателю согласие можно лично, курьером, через интернет.

Образец согласия

Общество с ограниченной ответственностью «Кипарис» (ООО «Кипарис»)

Генеральному директору
ООО «Рододендрон»
Евгению Петровичу
Загребину

Согласие
арендодателя на передачу имущества в субаренду

ООО «Кипарис» (арендодатель) сообщает, что не имеет возражений против передачи имущества по договору аренды от «13» марта 2020 года № 345 в субаренду ИП Романову А.К.

Напоминаем, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Генеральный директор ООО «Кипарис»
Солодянкин / А.С. Солодянкин
«15» декабря 2020 года

Как арендатору сдать нежилое помещение в субаренду

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю.

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

Как законно оформить субаренду

Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.

Согласие арендодателя

Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.

Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.

Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.

Договор субаренды

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Что написать в договоре субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов.

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

Под какой бизнес отдаёте в субаренду

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником.

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

Арендная плата, коммуналка и депозит

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Ремонт, вывеска и уборка

В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.

По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Передача и возврат помещения по акту

Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.

В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется.

Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.

На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.

По каким причинам расстаётесь

По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.

Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.

Вот примерные нарушения субарендатора:

— ведёт бизнес, о котором не договаривались;

— ухудшает состояние помещения, не делает уборку;

— задерживает арендную плату и коммунальные платежи;

— машет бизнесу арендатора.

А вот арендатора:

— не разобрался с недостатками помещения;

— мешает бизнесу субарендатора.

Статья актуальна на 08.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Разрешение на сдачу в субаренду нежилого помещения

Предоставление согласия на совершение сделок в отношении права аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилищного фонда в городе Москве

Условия получения услуги в ОИВ

Кто может обратиться за услугой:

Стоимость услуги и порядок оплаты:

Перечень необходимых сведений:

Сроки предоставления услуги

15 рабочих дней

Срок приостановки: 20 рабочих дней

Результат оказания услуги

• Решения о предоставлении согласия на совершение сделки с правом аренды недвижимого имущества (оригинал, 1 шт.)

Формы получения

Вы можете отправить сообщение в органы исполнительной власти города Москвы в рамках досудебного обжалования.

Для получения услуги необходимо авторизоваться как юридическое лицо

Не установлен плагин КриптоПро. Перейти к установке?

Для получения услуги необходимо авторизоваться как физическое лицо

Основания для отказа в предоставлении услуги

Основаниями для отказа в предоставлении государственной услуги являются:

1. Невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами и (или) иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

2. Права на здания, строения, сооружения, помещения либо на земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости, оспариваются в судебном порядке или ведутся судебные разбирательства по вопросам, связанным с установлением арендной платы, применением льготной ставки арендной платы, взысканием задолженности по арендной плате, применением штрафных санкций, и иным вопросам, связанным с условиями договора аренды недвижимого имущества.

3. Нарушение условий договора аренды, в том числе наличие задолженности по арендной плате, передача объекта аренды полностью или части в субаренду, передача третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия арендодателя, использование объекта аренды по назначению, не предусмотренному договором.

4. Заключение договора субаренды не соответствует имущественной политике города Москвы в области арендных отношений согласно принципам экономической целесообразности.

Основания для отказа в приеме документов

Основаниями для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, являются:

1. Обращение за предоставлением государственной услуги лица, не являющегося заявителем в соответствии с Регламентом.

2. Несоответствие представленных запроса и документов требованиям, установленным правовыми актами Российской Федерации, правовыми актами города Москвы, Едиными требованиями, Регламентом.

3. Утрата силы представленных документов (в случае если срок действия документа указан в самом документе либо определен законодательством Российской Федерации, а также в иных случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы).

4. Наличие в представленных документах недостоверных и (или) противоречивых сведений.

5. Подача запроса от имени заявителя не уполномоченным на то лицом.

6. Противоречие документов или сведений, полученных с использованием межведомственного информационного взаимодействия, включая использование Базового регистра, поданным заявителем документам или сведениям.

7. Некорректное заполнение обязательных полей в форме интерактивного запроса.

8. Наличие противоречивых сведений в представленных документах и интерактивном запросе.

9. Подписание запроса и иных документов в электронной форме с использованием электронной подписи, не принадлежащей заявителю (представителю заявителя).

10. Электронные копии (электронные образы) документов, необходимых для предоставления государственной услуги, не поддаются прочтению и (или) не соответствуют требованиям к форматам их предоставления.

Даем согласие на субаренду нежилого помещения правильно: образец документа, а также его нормы оформления и отправки

В процессе хозяйственной деятельности может возникнуть необходимость сдачи арендованных помещений в субаренду. Причины у хозяйствующих субъектов являются совершенно различными, но необходимо руководствоваться правилами, установленными законодательством.

Субаренда нежилого помещения – это разновидность гражданско-правового договора, позволяющего арендатору передать арендуемое помещение в субаренду. Это право арендатора закреплено в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Но оно имеет свои особенности. До того, как заключить договор необходимо получить согласие арендодателя – собственника недвижимого имущества.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Определение понятия

Важно понимать смысл данного термина и хорошо представлять себе, кто его предоставляет. Согласие собственника – это твердое намерение собственника, позволяющее точно определить возможность сдачи арендатором недвижимого имущества в субаренду.

ля заключения договора субаренды необходимо получить согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду. Указанная норма носит обязательный характер и прописана в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Без указанного согласия сделка будет недействительной. А это уже грозит расторжением договора и влечет финансовый потери и убытки для субъектов данной сделки.

Как оформить?

Согласие можно оформить следующими способами:

1. Включением непосредственно в текст договора фразы, упоминания или самостоятельного пункта о согласии арендодателя на передачу имущества в субаренду.
2. Составлением отдельного документа в форме заявления, письма, приложения.

Это значит, что при имеющемся в тексте договора аренды положения, где прописывается, что арендатору предоставляется право на заключение договора субаренды. Составление отдельного документа собственником в письменном виде не требуется.

Договаривающиеся стороны самостоятельны в выборе того, каким образом оформляется согласие.

Кем составляется?

Когда заинтересованные лица решили оформить разрешение арендодателя на передачу нежилого помещения в аренду в виде отдельного документа, оно предоставляется собственником такого имущества. Можно обратиться к собственнику с соответствующим заявлением, направлением письма, либо озвучить свое пожелание при личной встрече, или во время переговоров. Собственником помещения может быть:

• физическое лицо, действующее как индивидуальный предприниматель;
• юридическое лицо.

Каким образом составить?

Поскольку обязательных требований к структуре и внутреннему содержанию не имеется, оно составляется произвольно в простом письменном виде, куда можно включить следующие пункты:

1. Наименование адресата: прописать своего контрагента в чей адрес предоставляется согласие.
2. Наименование подписываемого документа, например: «согласие собственника на передачу в субаренду нежилого помещения».
3. Место и дата составления.
4. Фамилию, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, и его представителя, подписывающего данное разрешение.
5. Четкое намерение, характеризующее волеизъявление на передачу имущества в субаренду. Например: «Даю свое согласие на передачу в субаренду».
6. Характеристики интересующего объекта: где находится, с определением точного адреса, этажа расположения, номер помещения и площадь, позволяющие определенно идентифицировать объект недвижимости.
7. Технические характеристики согласно данных с технического паспорта, описание (например, состояние ремонта).
8. Срок, на который оно предоставляется.

Если арендодатель предоставил согласие на субаренду бессрочно, арендатор может возобновить договор. Он будет действовать в пределах срока аренды без получения нового разрешения собственника. К такому заключению пришел Высший Арбитражный Суд РФ, закрепивший свое мнение в вышеуказанном Информационном письме Президиума № 66 от 11.01.2002г.

• Указание на договор аренды.
• Подпись собственника с расшифровкой.

Здесь приведен лишь примерный перечень пунктов. Он имеет рекомендательный характер, но содержит основные варианты. Его необязательно придерживаться. Можно включить и другие по выбору заинтересованных сторон, представляющихся важными, исходя из конкретного случая.

Если же, указание о возможности передачи недвижимого имущества, обозначается конкретно в договоре аренды, данное условие можно прописать отдельным пунктом, включив, например, в раздел, оговаривающий права арендатора. Можно оформить дополнительным разделом договора.

Требуется ли нотариальное заверение?

Надо ли собственнику недвижимости обращаться к нотариусу? Такой необходимости нет. Анализ норм гражданского законодательства и закона о нотариате показывает, что специальных норм, устанавливающих нотариальное заверение не существует.

Как отправить документ?

Как правило, в процессе обычной хозяйственной деятельности, договаривающиеся стороны сами устанавливают способы обмена документацией. Это может быть передача:

1. посредством электронной почтой;
2. факсимильной связи;
3. непосредственного обмена сотрудниками компаний;
4. почтовой связью и другие возможные способы.

Способы передачи своему контрагенту могут быть следующие:

• Передать лично путем вручения оригинала. Можно посоветовать сделать с него копию и вручить под роспись.
• Направить почтовым отправлением заказным письмом с уведомлением о вручении.

То есть, использовать любой способ, подтверждающий, что документ получен.

Из вышесказанного можно установить, что согласие на передачу нежилого помещения в субаренду – это обязательное и существенное условие для заключения договора арендатора с субарендатором. До того, как подписать такой договор надо удостовериться в наличии разрешения. Без него, заключение такого договора не представляется возможным. В противном случае наступят последствия для недействительных сделок.

Согласие может быть оформлено как в письменном виде путем составления отдельного документа в произвольном порядке. Так и путем включения его в текст договора в виде отдельного пункта или указания. Обязательного нотариального удостоверения оно не требует.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Договор аренды нежилой недвижимости

Образец договора в 2021 году

Бланк договора аренды недвижимости

Образец договора, подготовленный специалистами сервиса.

Инструкция по составлению договора

Договор аренды нежилой недвижимости в обязательном порядке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность соглашения.

А если договор заключен на срок более года, то она также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Содержание договора аренды состоит из совокупности всех его условий, которые обычно объединяют в разделы. Рассмотрим основные разделы договора аренды нежилой недвижимости.

Преамбула

В преамбуле указываем дату и место заключения соглашения, и реквизиты сторон:

• Для юридического лица в шапке необходимо прописать наименование организации и лицо, которое будет действовать от имени организации.
• Для ИП указываем ФИО, ОГРНИП и дату регистрации. Для физического лица укажите фамилию, имя и отчество, а также паспортные данные и адрес регистрации.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги. Арендодатель — это собственник имущества или лицо, уполномоченное на это собственником.

Поэтому перед заключением соглашения нужно проверить полномочия стороны на подписание договора аренды:

• Запросите данные из ЕГРН, чтобы узнать кто является собственником недвижимости.
• Если от имени организации документ подписывает руководитель, его полномочия подтверждаются данными из выписки ЕГРЮЛ.
• Если подписант — доверенное лицо, то нужно запросить доверенность и проверить не истек ли её срок и предусмотрены ли в ней соответствующие полномочия.

Внимание! Доверенность от имени арендодателя должна быть нотариально удостоверена.

Обоснование: п. 1 ст. 185.1 ГК РФ предусматривает, что нотариально должна быть удостоверена доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами. А так как права на недвижимость зарегистрированы в Росреестре, то требование о нотариальной доверенности относится также к представителю арендодателя, который распоряжается правом собственности, предоставив в аренду недвижимое имущество.

Предмет договора

Предмет — существенное условие договора аренды. Если невозможно будет точно идентифицировать объект нежилой недвижимости, то соглашение могут признать незаключенным.

Чтобы этого не случилось нужно указать следующие признаки предмета договора:

• Точный адрес объекта недвижимости. Если в аренду передается не всё здание, то прописывайте детальные элементы адреса такие как: номер этажа, офиса, помещения, комнаты и т.д.
• Площадь объекта. Когда в аренду передается только часть единого объекта, то нелишним будет также приложить подробный план и заштриховать на нём ту конкретную площадь, которая передается по договору аренды.
• Документы, дающие право сдавать имущество в аренду. Укажите на каком основании арендодателю принадлежит право собственности, а также номер и дату регистрации данного права в Росреестре.
• Назначение сдаваемого нежилого помещения: для офиса, производства, под склад, магазин и т.д.

Срок договора

Можно указать конкретный срок или заключить соглашение на неопределённый срок.

Но в таком случае возникает вопрос: нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды. В Информационном письме ВАС РФ от 11.02.2002 №59 указывается, что государственная регистрация обязательна только для срочных договоров.

Если в соглашении не указан определенный срок, то расторгнуть его по закону может любая из сторон, предупредив при этом вторую сторону. Предупредить нужно за 3 месяца, хотя можно указать и иной срок.

Чаще всего стороны предпочитают заключать соглашения на срок не превышающий одного года, чтобы избежать регистрации в Росреестре. Указывают обычно срок в 11 месяцев или 360 дней.

Но в этом случае возникает опасность отказа второй стороны продлить соглашение после его истечения. Поэтому можно предусмотреть преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок.

Пользование арендованным имуществом

• Обязанность арендатора пользоваться имуществом с соблюдением условий, указанных в договоре (конкретные правила пользования имуществом можно прописать в разделе обязанностей арендатора).
• График доступа в арендованные объекты недвижимости. Можно прописать конкретные дни и часы доступа, либо дать отсылку на график работы всего здания (чаще всего используется для торговых центров и режимных предприятий).
• Возможность арендатору установить собственную вывеску, рекламу по согласованию с Арендодателем. Стоимость размещения можно включить в арендную плату.
• На какую из сторон возлагается обязанность по содержанию прилегающей к объекту аренды территории, а также по организации и оплате вывоза мусора.

Права и обязанности арендодателя

Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать арендуемое имущество. Стороны договора аренды могут осуществить передачу объекта аренды как по передаточному акту, так и по иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт, также в соглашении можно предусмотреть его обязанность по произведению текущего ремонта.

Пропишите в этом разделе всё то, чем арендодатель обязан обеспечить арендуемые помещения: водоснабжение, электричество, теплоснабжение, телефонная связь и т.д.

Также укажите на обязанность арендодателя предоставлять по требованию арендатора необходимые ему документы (надлежащим образом заверенные копии документов), которые относятся к арендуемым помещениям. Эти документы могут потребоваться арендатору для предоставления в различные государственные органы для получения разрешений, лицензий и т.д.

Права и обязанности арендатора

Одной из главных обязанностей арендатора является оплата в срок арендных платежей и соблюдение правил пользования помещением.

С учётом интересов арендодателя в сохранении имущества в надлежащем виде, в договоре также указывают ряд следующих обязанностей:

• Устранять неисправности и ущерб, причиненный объекту аренды, если этот ущерб произошел по вине арендатора.
• Незамедлительно уведомлять арендодателя о наступлении аварийных ситуаций.
• Соблюдать технику безопасности, противопожарные и санитарные правила и т.д.

Среди прав арендатора можно указать возможность передачи недвижимости в субаренду без согласия собственника или только с его письменного согласия.

Арендатор вправе произвести улучшения имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые, произведенные с согласия арендодателя, подлежат компенсации арендатору, если иное не указать в соглашении.

Платежи и расчеты по договору

Договор аренды недвижимости без указания стоимости арендных платежей является незаключенным. Поэтому сторонам просто необходимо прописать величину арендной платы.

Стороны могут предусмотреть самые разные варианты оплаты, её формы, а также порядок внесения. Наиболее распространенными на практике условиями являются следующие:

• Арендатор вносит оплату в денежной форме не позднее определенного числа месяца. Также нужно указать, что платежи, которые не входят в арендную плату, арендатор обязан оплачивать на основании выставленного арендодателем счёта.
• Размер оплаты обычно привязывают к площади передаваемого помещения, то есть устанавливают стоимость оплаты за один квадратный метр, а общую сумму рассчитывают исходя из площади арендуемого объекта.
• Помимо оплаты за помещения, в арендную плату можно также включить и стоимость коммунальных услуг, уборки помещений, охранных услуг, телефонной связи и т.д.
• Оплата производится в форме безналичных платежей на расчетный счет арендодателя, намного реже выбирают оплату наличными.
• Можно предусмотреть наличие страхового депозита, то есть обязанность арендатора оплатить гарантийный платеж в размере определенного количества арендных плат, который покрывает возможный ущерб помещению и погашение задолженности, а при отсутствии таковых при расторжении договора (окончании его срока) — засчитывается за последние месяцы аренды или подлежит возврату.

Ответственность сторон

Стороны могут установить размер ответственности как арендатора, так и арендодателя за нарушение обязательств по договору.

Не имеет смысла устанавливать слишком большой размер неустойки, поскольку в случае судебного разбирательства он, скорее всего, будет уменьшен. Оптимальный размер неустойки варьируется от 0, 1% до 1%.

В договоре целесообразно отметить, что обязанность по выплате санкций возникает только при наличии письменного требования, т.к. стороны могут и отказаться от того, чтобы им выплачивали неустойку.

Порядок расторжения договора

Возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении аренды, заключенной на неопределенный срок.

В отношении же срочного договора аренды односторонний отказ нормами гражданского законодательства не предусмотрен, но стороны могут прописать право одностороннего расторжения в тексте соглашения. Причем таким правом можно наделить как одну, так и обе стороны.

Читайте также  Что учесть в договоре аренды квартиры?

Также расторжение возможно в судебном порядке по требованию одной из сторон. В договоре фиксируется ряд наиболее существенных нарушений со стороны арендатора (просрочка оплаты, неоднократное нарушение правил пользования помещением, ухудшение имущества и т.д.) и устанавливают, что в таком случае арендодатель имеет право требовать расторжения соглашения. Встречные условия о расторжении возможны и при наличии нарушений арендодателя. Например, он не предоставляет недвижимое имущество или предоставленным объектом невозможно пользоваться и т.д.

Порядок разрешения споров

В данном разделе необходимо выбрать степень важности претензионного порядка разрешения спора, а также выбрать подсудность данного договора.

Претензионный порядок разрешения спора — это стадия досудебного разрешения спора, т. е. когда стороны пытаются решить возникший спор без обращения в суд. Вы можете включить условия, которые будут запрещать сторонам договора обращаться в суд в случае, если не был соблюден претензионный порядок.

Подсудность — это место разрешения судебного спора. По закону судебный спор разрешается по месту нахождения/жительства ответчика, но стороны договора могут выбрать конкретное место разрешения спора.

Но если спор будет не о взыскании арендной платы, а о расторжении договора и об истребовании имущества, то суд может отказаться принимать заявление (или передать дело в другой суд) на том основании, что споры о правах на недвижимое имущество рассматриваются судом по месту нахождения недвижимости.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику. Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором. Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

• отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
• обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
• квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
• если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
• земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Читайте также:

1. Автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка
2. Аренда квартиры через агентство плюсы и минусы
3. Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
4. Как зарегистрировать договор аренды квартиры в налоговой
5. Как оформить субаренду земельного участка?
6. Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно
7. Оформление земельного участка в собственность после аренды
8. Принудительное прекращение договора аренды на земельный участок