Что значит легкая альтернатива при продаже квартиры?

Альтернативная сделка с недвижимостью: в чем ее особенности и отличия от обычной покупки. Какие могут быть сложности. Какие документы нужно запросить, прежде чем вносить аванс. Как оформить куплю продажу квартиры по альтернативной сделке.

Что значит легкая альтернатива при продаже квартиры?

Как я купила квартиру по альтернативной сделке

И чем такая сделка отличается от обычной покупки недвижимости

Я рассчитывала на однушку, а в результате купила двухкомнатную квартиру, причем на 600 тысяч рублей дешевле, чем подобная стоит на рынке недвижимости.

Собственники квартиры, которая мне понравилась, одновременно продавали свое жилье и покупали другое. Это называют альтернативной сделкой, или сделкой со встречной покупкой. Для покупателей такое жилье менее привлекательно, чем то, за которое собственники просто хотят получить деньги.

Но если квартира нравится, альтернативную сделку можно пережить — и даже извлечь из нее выгоду. Расскажу, как у меня это получилось.

Почему мы решили купить квартиру

У нас с мужем уже есть квартира, в которой мы живем. За несколько лет мы накопили около 6 млн рублей, которые захотели вложить. Поверхностно рассматривали другие варианты: например, депозиты и инвестиции. Но депозиты не покрывают инфляцию, а чтобы разобраться в инвестициях, надо начинать с небольших сумм. Кроме того, нас это пока не увлекает.

Мысль купить квартиру показалась нам заманчивой по нескольким причинам:

  1. В ней можно бесплатно жить. Вклад или деньги не дают такой ощутимой практической пользы, к тому же она не обесценится.
  2. Квартиру можно сдавать и получать небольшой, но гарантированный доход.
  3. Цены на недвижимость стабильны или растут.

С таким активом не надо беспокоиться, выгодно ли вложены деньги, приносят ли они доход, не обесценятся ли, если наступит дефолт. Просто у тебя есть квартира.

Мы решили не спеша искать однушку в Москве в пределах 7,3 млн. Бюджет рассчитали так — накопления плюс потребительский кредит максимум на 1 млн. Мне предлагали взять его под 14,9%. Мы планировали в течение года досрочно погасить кредит, а если вдруг что-то случится — сдавать квартиру и этими платежами покрывать взносы.

С ипотечным кредитом процент был бы меньше на 4—5 пунктов . Но при этом нам пришлось бы тратить намного больше времени на оформление, делать оценку и страховку, а также лично присутствовать в банке. Потребительский кредит нам без проблем одобрили онлайн.

Какую квартиру мы искали

Я мониторила цены на квартиры в своем районе весь 2019 год. Смотрела объявления на «Циане», иногда — на «Яндекс-недвижимости», хотя там их значительно меньше.

Я выбирала квартиры по следующим критериям:

  1. Расположение в нашем районе и не более чем в 15 минутах пешком от метро. Это удобно, если соберемся сдавать квартиру или кто-то из родственников там поселится. Я живу в ЗАО Москвы, район нам нравится: у нас много зелени и нет промышленных предприятий. До центра пять остановок на метро, это всего 15 минут. Застройка в основном 70—80-х годов, панельные дома.
  2. Приличный ремонт, хорошая сантехника, чтобы можно было сразу заехать и жить или сдавать. После покупки денег на ремонт у нас все равно бы не было.
  3. Не пятиэтажка, так как мы не хотели связываться с реновацией ни тогда, ни в будущем. Это сузило круг поиска, так как вокруг много пятиэтажек. Остальные дома примерно одинакового качества — панельные 9- или 12-этажные .
  4. Вторичный рынок, поскольку новостройки дороже и там нужно делать ремонт.
  5. Невысокая цена за квадратный метр, чтобы уложиться в бюджет. С потенциальным кредитом у нас выходило 7 млн, но мы подумали, что, пока ищем, вносим аванс и ждем сделку, накопим еще 300 тысяч. В итоге я смотрела квартиры стоимостью 7,5 млн с расчетом на то, что можно будет поторговаться.

Мы сходили на просмотр двух примерно одинаковых однокомнатных квартир, которые во всем нас устраивали. Одна была в идентичном нашему доме и стоила 7,3 млн. Мы предложили сделать нам скидку в 100 тысяч. Мотивировали тем, что санузел не в идеальном состоянии и нужен ремонт. Но продавец наотрез отказался. Я была согласна на такую цену, но муж сказал, что, раз хозяин квартиры не идет нам навстречу, то у нас не будет взаимопонимания.

Вторая квартира была дальше от метро, чем мы хотели, и требовала ремонта. Она стоила 7,4 млн. Однако за нее внесли залог в тот день, когда мы ее смотрели.

Тогда мы расстроились. А сейчас я понимаю, что нас ждал гораздо лучший вариант.

Почему вместо однушки мы решили брать двушку

Стало понятно, что квартир, подходящих под наши критерии, немного. После двух просмотров в пешей доступности от дома мы еще больше сузили карту поиска и стали смотреть квартиры в 1 км от нас. Торопиться нам было некуда, поэтому мы мониторили рынок и ждали подходящего варианта.

Когда я в очередной раз смотрела «Циан», обратила внимание на одну квартиру. Это была двушка, продавец которой снизил цену до 8,5 млн, 1 м² в ней стал стоить 182 тысячи при средней цене 1 м² по нашему району в 220 тысяч. Это была двухкомнатная квартира площадью 46 м², тогда как мы смотрели однокомнатные площадью 33 м² лишь немного дешевле. Чтобы купить эту квартиру, нам нужно было взять кредит больше, чем планировали. Но поскольку других подходящих вариантов не было, мы решили ее посмотреть.

Мы пошли на просмотр с нашим риелтором. Состояние жилья и ремонт нас более чем устроили. О двухкомнатной квартире с хорошим ремонтом за такую цену в нашем районе мы и не мечтали.

Мы сразу задали вопрос, почему квартиру продают так дешево. Риелтор продавца привела свои аргументы:

  1. Жилье расположено на первом этаже. Нас это не смущало: я раньше долго жила в квартире на первом этаже, к тому же здесь он высокий, дом 1976 года постройки, после капремонта, а подвал сухой. Дополнительный бонус — строители сделали погреб под балконом. Рыночная стоимость подобной квартиры на других этажах — 10—10,5 млн . За первый этаж принято делать скидку, и изначально квартиру продавали за 9,1 млн, а затем снизили цену.
  2. У квартиры пять собственников, один из них несовершеннолетний. Многие покупатели не хотят связываться с таким жильем. Дело в том, что сделки, где участвует несовершеннолетний собственник, более сложные, поскольку нужно получить согласие органов опеки.
  3. В квартире есть несогласованная перепланировка: раздельный санузел превратили в совмещенный. Это минус, который не сильно влияет на скидку, но наряду со всеми остальными аргументами он позволил нам просить снизить цену на 100 тысяч.
  4. Это альтернативная сделка. Собственникам понадобится время на поиск жилья, поэтому они были готовы продать квартиру по цене ниже рыночной.

Риелтор продавца сказала, что два покупателя уже хотели внести залог, но передумали. Один испугался сложностей с несовершеннолетним собственником, другой — альтернативной сделки с третьей стороной. Продавцы посчитали, что готовы снизить стоимость квартиры из-за неудобств альтернативы.

Что такое альтернативная сделка

Бывает прямая, или свободная, продажа квартир. Она подразумевает, что продавец хочет получить деньги за жилье. В этой сделке только два участника — продавец и покупатель.

А бывает альтернативная продажа, еще ее называют встречной. При альтернативной продаже продавцы будут покупать другое жилье на деньги от продажи своей квартиры. Такая сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов. В ней могут участвовать три стороны или больше, если квартиру, подобранную как альтернативу, продают таким же образом.

Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости непростая:

  1. Поиск альтернативной квартиры может затянуться, если на рынке не будет подходящего жилья.
  2. Придется иметь дело с другим продавцом, его риелтором, а если у них тоже альтернатива, то таких цепочек может быть несколько.

То есть в такой сделке продавец не получает деньги: они идут через него транзитом к владельцу квартиры, которую он приобретает.

Какие могут быть сложности с опекой

Опекой называют органы опеки и попечительства, которые дают разрешение на сделку в случае, если одним из собственников является несовершеннолетний. При сделках с опекой тоже все непросто:

  1. Чтобы продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний, нужно подать документы в органы опеки и получить разрешение на сделку. По закону опека может давать его в срок до 15 дней.
  2. В новой квартире несовершеннолетний должен получить равноценную долю или больше. Это указывают в разрешении.
  3. Разрешение выдают на конкретную сделку и квартиру. Если что-то сорвется, например кто-то откажется от сделки, его придется получать заново.
  4. В процессе заключения договора купли-продажи необходимо проверить, чтобы были соблюдены все условия, которые указаны в разрешении.

От риелтора нужно дополнительное внимание к такой сделке. Некоторые специалисты склоняют клиентов купить другую квартиру со взрослыми собственниками и не связываться с опекой. Наши продавцы рассказали именно такую историю: риелтор предыдущих покупателей отговорила их от приобретения. Она ссылалась на то, что сделка с несовершеннолетним слишком рискованна. На деле ей просто не хотелось тратить время и силы на сопровождение более сложной сделки.

Многие покупатели рассматривают только свободную продажу квартир, чтобы избежать сложностей со взаимосвязанными сделками. Наша риелтор не испугалась такой схемы: в ее практике были цепочки аж из 7—8 квартир . Она сразу сказала, что это не так страшно, как кажется.

В итоге мы договорились о покупке квартиры за 8,4 млн при рыночной цене квартиры не ниже 10 млн. Вот как получилась такая низкая цена:

Альтернативная продажа квартиры — что это

Альтернативная продажа квартиры — что это

Mнoгиe xoтят пepeexaть в бoльшyю квapтиpy или пpocтo в дpyгoй paйoн, гopoд, дoм. Нo нe y вcex ecть дeньги нa тo, чтoбы cнaчaлa кyпить нoвoe жильe, a пoтoм cпoкoйнo пpoдaть cтapoe. Ecли вы oкaзaлиcь в тaкoй жe cитyaции, вaм пoмoжeт aльтepнaтивнaя cдeлкa. B cтaтьe paccкaжeм, чтo знaчит aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы , кaкиe pиcки ecть в нeй и чтo дeлaть, чтoбы избeжaть пpoблeм.

Чтo тaкoe aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы

Aльтepнaтивнaя cдeлкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpoдaвeц нaпpaвляeт выpyчeнныe oт пpoдaжи жилья дeньги нa пpиoбpeтeниe нoвoй нeдвижимocти. Oбa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи peгиcтpиpyютcя oднoвpeмeннo , a пepeдaчa дeнeг в бoльшинcтвe cлyчaeв пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный cчeт или бaнкoвcкyю ячeйкy. Aльтepнaтивнaя cдeлкa c нeдвижимocтью пoзвoляeт cpaзy пepeexaть в нoвoe жильe, a нe жить в cъeмныx квapтиpax в пoиcкax пoдxoдящeй.

B aльтepнaтивнoй пpoдaжe yчacтвyют cpaзy тpи cтopoны:

пoкyпaтeль — тoт, кoтopый xoчeт пpиoбpecти квapтиpy;

пoкyпaтeль-пpoдaвeц — тoт, кoтopый пpoдaeт нeдвижимocть и cpaзy пoкyпaeт дpyгoe жильe;

пpoдaвeц — тoт, ктo пpoдaeт нeдвижимocть пoкyпaтeлю-пpoдaвцy.

Ecли пoкyпaтeль-пpoдaвeц xoчeт пpoдaть oднy квapтиpy и кyпить двe, yчacтникoв cдeлки cтaнoвитcя бoльшe. Чeм бoльшe квapтиp в цeпoчкe — тeм бoльшe yчacтникoв cдeлки. Пpи этoм нa кaждyю cдeлкy кyпли-пpoдaжи нyжнo peгиcтpиpoвaть oтдeльный дoгoвop.

3aкoнoдaтeльнo пoнятиe «aльтepнaтивнaя пpoдaжa» нe зaкpeплeнo — eгo иcпoльзyют pиэлтopы. B пpaвoвoм пoлe к тaкoй фopмe кyпли-пpoдaжe ближe вceгo мeнa c yчacтиeм тpex лиц, кoгдa пepвый чeлoвeк пepeдaeт в coбcтвeннocть втopoгo кaкoй-тo oбъeкт и пoлyчaeт oт тpeтьeгo дpyгoй oбъeкт. Нecмoтpя нa тo, чтo зaкoнoдaтeльcтвo никaк нe peгyлиpyeт этoт oтдeльный тип cдeлoк, y нeгo ecть cвoи пpaвoвыe пpизнaки. К ним oтнocятcя:

🔸 oпpeдeлeннoe нaзнaчeниe дeнeжныx cpeдcтв — выpyчeнныe oт пpoдaжи квapтиpы cдeлки идyт нa пpиoбpeтeниe дpyгoй жилoй нeдвижимocти;

🔸 вoзмoжнocть oтмeны — пpoдaвeц-пoкyпaтeль мoжeт в любoй мoмeнт oтмeнить пpoдaжy, ecли нe нaйдeт пoдxoдящeгo жилья;

🔸 пpoживaниe в квapтиpe — нa мoмeнт пoдпиcaния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния в квapтиpe пoкyпaтeля-пpoдaвцa пpoживaeт или пpoпиcaнa eгo ceмья.

Eщe oдин pacпpocтpaнeнный пpизнaк aльтepнaтивнoй cдeлки — дoплaтa или пoлyчeниe чacти выpyчeнныx дeнeг нa pyки. Peдкo бывaeт, чтo пpoдaвeц-пoкyпaтeль пpoдaeт и пoкyпaeт нeдвижимocть зa oднy и тy жe cyммy: чaщe вceгo жильe нepaвнoцeннo и имeeт paзнyю cтoимocть. Пoэтoмy пpoдaвeц вынyждeн дoплaчивaть либo зaбиpaть чacть дeнeг, ecли пepeeзжaeт в жильe c xyдшими xapaктepиcтикaми.

Aльтepнaтивнaя cвoбoднaя cдeлкa мoжeт быть cтaндapтнoй, кoгдa в нeй yчacтвyeт тpи cтopoны, или бoлee cлoжнoй. Toгдa ee нaзывaют «цeпoчкoй». B нeй yчacтвyют бoлee чeтыpex cтopoн. Чeм бoльшe yчacтникoв — тeм cлoжнee cдeлкa. Ecли пpoдaвeц нe плaниpyeт cpaзy пoкyпaть дpyгoe жильe и ocвoбoждaeт квapтиpy дo пoдпиcaния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния, этo нaзывaeтcя «чиcтoй пpoдaжeй».

Aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы cлoжнee, чeм cтaндapтнaя «чиcтaя пpoдaжa». Cдeлкa тpeбyeт тщaтeльнoй пpoвepки oбъeктoв, дoгoвopeннocтeй мeждy нecкoлькими cтopoнaми, пoдгoтoвки цeлoгo пaкeтa дoкyмeнтoв.

Плюcы и минycы aльтepнaтивнoй cдeлки

Для пoкyпaтeля

Moжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo пpoдaвцы aльтepнaтивныx квapтиp чacтo cнижaют cyммy.

Cдeлкa мoжeт copвaтьcя, ecли пpoдaвeц-пoкyпaтeль нe нaйдeт жильe для пpиoбpeтeния .

Для пpoдaвцa-пoкyпaтeля

Нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Пpoдaвeц мoжeт oткaзaтьcя oт cдeлки, и тoгдa пpидeтcя oткaзывaть пoкyпaтeлю.

Для пpoдaвцa

Читайте также  Мелкое производство на дому

Пpoдaвeц-пoкyпaтeль cильнo зaинтepecoвaн в cдeлкe, пoэтoмy мoжeт пpeдлoжить бoльшyю cyммy пo cpaвнeнию c дpyгими пoкyпaтeлями.

Пepeoфopмлeниe дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя из-зa бoльшoгo чиcлa yчacтникoв cдeлки.

У пoкyпaтeлeй — и пepвoгo, и втopoгo — вceгдa ecть pиcки пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe кyпли-пpoдaжи квapтиpы . Бoльшe вceгo pиcкoв пoлyчaeт пepвый пoкyпaтeль — тoт, ктo xoчeт пpиoбpecти aльтepнaтивнyю квapтиpy. Нaпpимep:

❗ в жильe мoгyт быть пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe, нeтpyдocпocoбныe иждивeнцы, тe, ктo имeeт пpaвo пpoживaния — иx cлoжнo выпиcaть, a пpи нeпpaвильнoм oфopмлeнии cдeлки cyд лeгкo вoccтaнoвит пpoпиcкy;

❗ пpoдaвeц-пoкyпaтeль мoжeт в любoй мoмeнт oткaзaтьcя oт cдeлки, ecли нe нaйдeт пoдxoдящeгo жилья или втopoй пpoдaвeц пepeдyмaeт пpoдaвaть нeдвижимocть;

❗ вoзмoжнa пoкyпкa нeдвижимocти, в кoтopoй пpoживaeт cъeмщик — в этoм cлyчae зaceлитьcя в квapтиpy мoжнo бyдeт тoлькo пocлe oкoнчaния дoгoвopa apeнды;

❗ нecoглacoвaннocть дeйcтвий — пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe нyжнo oднoвpeмeннoe oфopмлeниe дoкyмeнтoв, a ecли cтopoны бyдyт дeйcтвoвaть нecoглacoвaннo, этo yвeличит cpoк oфopмлeния;

❗ чacтичнaя peгиcтpaция — кaждaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи в цeпoчкe paccмaтpивaeтcя coтpyдникaми Pocpeecтpa oтдeльнo, и ecли oни oткaжyт в пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти, мoжнo пoтepять дeньги и нeдвижимocть.

Пopядoк дeйcтвий пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Для пoкyпaтeля и пpoдaвцa — пepвoй и тpeтьeй cтopoны cдeлки — в нeй пpaктичecки ничeгo нe oтличaeтcя oт пoкyпки и пpoдaжи «чиcтoй квapтиpы». Пoэтoмy paccмoтpим cитyaцию co cтopoны пpoдaвцa-пoкyпaтeля, пpeдocтaвим пoшaгoвyю инcтpyкцию.

Шaг 1: нaйдитe пoкyпaтeля и пpoдaвцa

Oпyбликyйтe oбъявлeниe o пpoдaжe квapтиpы нa oбщeдocтyпныx caйтax — нaпpимep, нa Aвитo, Cian, дpyгиx aнaлoгичныx пopтaлax. Cдeлaйтe кaчecтвeнныe фoтo, нaпишитe paзвepнyтoe oпиcaниe нeдвижимocти. Укaжитe, чтo xoтитe oфopмить aльтepнaтивнyю cдeлкy — этo yбepeжeт oт oбpaщeний людeй, кoтopым нyжнa «чиcтaя» пpoдaжa, и cэкoнoмит вaм вpeмя.

Изyчитe pынoк , нaйдитe пoдxoдящyю нeдвижимocть. Дeлaть этo жeлaтeльнo, кoгдa y вac yжe ecть пoкyпaтeль. Инaчe мoжeт пoлyчитьcя тaк: вы нaйдeтe пoлнocтью ycтpaивaющyю вac квapтиpy, нo вaшe жильe бyдeт нe вocтpeбoвaнo, и cдeлкa зaтянeтcя. Paccкaжитe пpoдaвцy, чтo coбиpaeтecь oфopмить aльтepнaтивнyю пpoдaжy.

Шaг 2: пpoвepьтe юpидичecкyю чиcтoтy квapтиpы

Чтoбы минимизиpoвaть pиcки, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить:

выпиcкy из EГPН — в нeй yкaзaнo, ктo являeтcя coбcтвeнникoм нeдвижимocти, нaxoдитcя ли oнa в дoлeвoй coбcтвeннocти, ecть ли oбpeмeнeниe;

выпиcкy из дoмoвoй книги — в нeй бyдeт yкaзaнo, ктo пpoпиcaн в квapтиpe: мoжнo бyдeт oцeнить, ecть ли cpeди жильцoв нecoвepшeннoлeтниe, иждивeнцы, тe, ктo coxpaнил пpaвo пpoживaния в квapтиpe;

выпиcкy из EИPЦ o тoм, чтo из квapтиpы никтo нe выпиcывaлcя — ecли ктo-тo выпиcaн и oтнocитcя к зaщищeнным кaтeгopиям гpaждaн, eгo пpoпиcкy мoгyт вoccтaнoвить в cyдeбнoм пopядкe;

кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe дoкyмeнты из БTИ c yкaзaниeм ocнoвныx xapaктepиcтик жилья — вы yвидитe, ecли былa cдeлaнa нeзaкoннaя пepeплaниpoвкa или ecли ecть дpyгиe пpoблeмы;

кpeдитный дoгoвop, ecли квapтиpa нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, в зaлoгe y бaнкa.

Taкжe пpeдocтaвьтe пoкyпaтeлю aнaлoгичный пaкeт дoкyмeнтoв, чтoбы oн cмoг yбeдитьcя в пpoзpaчнocти cдeлки. Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, пpиcтyпaйтe к cлeдyющeмy шaгy. Ecли нeт — cнaчaлa пoпpocитe пpoдaвцa вce иcпpaвить или иcпpaвьтe caми, ecли пpoблeмы в вaшиx дoкyмeнтax.

Пpи aльтepнaтивнoй пpoдaжe нyжнo yчитывaть мнoжecтвo нюaнcoв — вce oни влияют нa cдeлкy. Пoэтoмy peкoмeндyeм вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми юpиcтoв — oни пoмoгyт пpивecти в пopядoк вaши дoкyмeнты и пpoвepить бyмaги пpoдaвцa. Taк вы cвeдeтe pиcк cpывa cдeлки к минимyмy.

Разбираем шаги альтернативной сделки

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов.

Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.

Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.

В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.

Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:

Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель;

Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки);

Цепочка — состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки:

— Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади;

— Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость.

Расчет при альтернативной сделке

В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры. Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки. В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры.

Как проходит альтернативная сделка?

Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные. И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях. Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.

При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже?

1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс.

2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска.

Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части. Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки. И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры.

Риски альтернативной сделки

Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем..

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки;

Регистрация альтернативной сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства тормозящие процесс сделки: повышает цену, отказывается от сделки, стала заложником частичной регистрации недвижимости, получила приостановку или отказ в регистрации перехода права;

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности.

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет. Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной. В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас.

Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире на него приобретается и не нарушаются ли при этом его права. Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки.

Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте.

Альтернативная сделка с ипотекой.

— Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но как показывает практика они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству.

— Приобретая квартиру купленную в ипотеку вам потребуется разрешение банка на сделку.

Альтернативная сделка с участием материнского капитала, подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья.

Потеря приобретенной недвижимости в следствие халатной юридической проверки квартир, а так же затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени.

Альтернативная сделка и налоги

С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет.

С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.

Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.

Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года.

Если продается не единственное жилье, минимальный срок так же составит 5 лет.

При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.

Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет.

Все эти особенности — важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, могут быть вам неизвестны или скрыты, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.

Особенности сделок с недвижимостью

Покупателю не всегда легко разобраться с терминами в объявлениях о продаже жилья. JCat.Недвижимость объяснит, чем прямая сделка отличается от альтернативной, и поможет определиться с выбором.

В поисках идеального варианта квартиры или дома покупатели чаще обращают внимание на особенности самого объекта, чем на описание вида сделки. При этом вид продажи квартиры во многом влияет на условия и сроки оформления договора и определяет риск покупателя.

Существует три основных варианта сделок при купле-продаже недвижимости:

  • прямые (свободные) — простой вариант продажи;
  • альтернативные («альтернатива») — сложный вид сделки, в которой принимают участие несколько видов недвижимости и несколько человек;
  • цепочка — несколько «альтернатив», которые происходят одномоментно.

По оценкам экспертов, в РФ более 70% сделок с недвижимостью происходят по альтернативной схеме. Это связано с тем, что мало кто может позволить себе просто продать жилье, не приобретая другой жилплощади взамен. То есть фактически в большинстве случаев жители России «меняют» квартиры и дома на другие объекты недвижимости — именно это и позволяет альтернативная продажа квартиры.

Чтобы взвесить возможные риски и определиться с оптимальным вариантом заключения договора, необходимо уточнить все особенности этих видов сделки. Даже если поисками объекта недвижимости занимается риелтор, покупателю важно быть в курсе событий — даже лучшие агенты не застрахованы от ошибок.

Свободная (прямая) сделка

Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.

В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.

Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:

  • на момент подписания договора объект должен быть свободен;
  • по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
  • при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
  • покупатель может поселиться сразу после подписания договора.

В идеальном варианте у квартиры не должно быть обременений, но наличие таких обстоятельств не делает из прямой сделки альтернативную — в таком случае просто указывается вид ограничений.

Читайте также  Как сделать раздельные счета за квартиру

Плюсы прямой сделки:

  • Скорость. Поскольку квартира и деньги готовы, заключить договор можно буквально за пару недель.
  • Можно оформить стандартный задаток. Этого будет достаточно, чтобы закрепить за собой право на покупку.
  • Минимум рисков «срыва» подписания договора. Сделка зависит только от двух человек, поэтому вероятность неприятностей при ее заключении минимальна.

Но даже у этого, казалось бы, идеального варианта есть свои недочеты:

  • Соблазн отказаться от услуг риелтора и не справиться с проверкой. Простота этой сделки может быть обманчивой — например, один из жильцов может быть прописанным в объекте или у квартиры может оказаться несовершеннолетний собственник. Проверить такие нюансы самостоятельно может быть достаточно сложно.
  • Высокая стоимость. Владельцы квартир понимают, что люди готовы переплатить за то, чтобы получить недвижимость «здесь и сейчас». Это и становится причиной высоких ценников на объекты.
  • Вероятность того, что прямая продажа квартиры окажется замаскированной альтернативной. Нередко продавцы имитируют свободную продажу, хотя сами не владеют дополнительной жилплощадью. Когда покупатель соглашается на такие условия, продавцы начинают быстро искать себе новое жилье и затягивают с заключением сделки под любым предлогом.

Конечно, преимуществ у такого варианта сделки намного больше, а при грамотном подходе все недостатки можно предупредить. Но на практике «чистые» квартиры — большая редкость, поскольку мало кто может позволить себе держать жилплощадь в качестве финансового актива. Нередко покупатели, которые были изначально настроены на свободную сделку, после долгих поисков все же соглашаются на «альтернативу».

Альтернативная сделка

Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить.

Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».

В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта.

«Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.

Главные участники такого договора:

  • покупатель первой квартиры;
  • продавец первой квартиры, в то же время он же становится покупателем второй (альтернативной) квартиры;
  • продавец второй (альтернативной) квартиры.

Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.

Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:

  • поиск альтернативы у продавца может растянуться на недели и даже месяцы;
  • придется много контактировать с другими участниками цепочки;
  • большая вероятность сложностей с органами опеки в случае, если один из собственников еще не достиг 18-летия — разрешение выдается только на 15 дней, и в случае «срыва» сделки придется получать документ заново;
  • возможна несогласованность действий участников цепочки;
  • стоит быть готовым к задержкам в выселении уже бывших собственников.

Но не все так страшно: именно «альтернатива» — наиболее частый вариант продаж на рынке недвижимости, и ежедневно на рынке заключаются одновременные договоры купли-продажи и собираются цепочки из таких сделок.

Преимущества альтернативных сделок:

  • если в объявлении указана информация о том, что происходит альтернативная продажа квартиры, и цепочка уже подобрана, то с большой вероятностью можно купить объект в ближайшее время;
  • в случаях, когда у продавца уже есть альтернатива, можно попробовать снизить цену — вероятно, он пойдет на такие условия, поскольку захочет не упустить возможность приобрести выбранную недвижимость;
  • «юридическая чистота» объекта будет проверена неоднократно — риелторы всех сторон заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась.

Таким образом, свободная продажа квартиры или дома — это отличный вариант сделки между двумя сторонами, и в таком варианте выгоду получают как продавец, так и покупатель. Но поиски такого предложения могут существенно затянуться, а без квалифицированной помощи при проверке «юридической чистоты» вероятен ряд проблем, которые покупатель может не заметить.

Альтернативная сделка изначально связана с большим количеством рисков, чем прямая продажа квартиры, но при правильном подходе она позволяет сэкономить и купить хорошую недвижимость. Выбор остается за покупателем, и в любом из вариантов необходимо уделить максимум внимания предварительной проверке объекта.

Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

На рынке российской недвижимости существуют сделки, которые называются «альтернативными». Они несколько сложнее классических, так как в цепочке всегда участвует несколько человек, однако не предполагают каких-либо существенных отклонений от канонической купли-продажи жилья. Что же такое «альтернативная сделка», на какие важные моменты стоит обратить внимание перед тем, как принимать в ней участие, и каковы возможные риски, Domofond.ru рассказали эксперты отрасли.

В случае альтернативной сделки продавец недвижимости совершает две сделки одновременно: продает принадлежащий ему объект и в течение короткого времени или сразу покупает взамен другой, альтернативный. При этом подразумевается, что в деле будет как минимум 3 стороны:

  • продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
  • покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
  • продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Виды альтернативных сделок

Как рассказывает помощник юриста ООО «Мариокс Центр» Елена Балахонова, на практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:

  • равноценный обмен: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
  • неравноценный обмен: покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
  • разъезд или съезд: обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).

Виды расчетов

При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты как через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, так и в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Также можно воспользоваться аккредитивом. Большинство экспертов считает, что это самый надежный способ: деньги блокируются на специальном счете до тех пор, пока продавец не предъявит документы, подтверждающие переход права собственности на покупателя.

На что обратить внимание?

Поскольку альтернативная сделка состоит из нескольких самостоятельных сделок купли-продажи жилья, обязательно нужно следить за тем, чтобы все они были зарегистрированы одновременно. «Недобросовестные риелторы всегда говорят, что сдают документы по всем сделкам на регистрацию одним пакетом. Это хитрость, чтобы успокоить покупателей и продавцов относительно того, что все сделки будут зарегистрированы. Нужно понимать, что для Росреестра каждый договор — это самостоятельная история, никакого отношения к остальным не имеющая», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Риск в том, что первая сделка может быть зарегистрирована, а вторая в силу каких-либо причин — нет. Тогда человек, продавший квартиру, остается без квартиры, но с деньгами, которые, впрочем, еще нужно получить из банковской ячейки, с аккредитива или депозита. Выход из данной ситуации — суд. Тем не менее многих проблем можно избежать, если подстраховаться «на берегу».

«В таких случаях я всегда советую указывать во всех договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры. Это позволяет сделать ст. 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием». Включение этого пункта поможет увеличить шансы на выигрыш дела в суде, ведь тогда суд понимает, что сделка проводилась в один день, в одно и то же время», — рекомендует Владислав Фролов.

Важные моменты

При проведении альтернативной сделки существует множество нюансов. О некоторых из них Domofond.ru рассказала юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Елизавета Шишина. Согласно мнению эксперта, участникам такой схемы купли-продажи недвижимости нужно все хорошо просчитать, если:

  • одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок. В этом случае родители обязаны обеспечить ребенка жильем с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, что необходимо официально согласовывать с органами опеки и попечительства;
  • один из участников сделки собирается приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Такую «схему» усложняет появление еще одного ее участника — банка, который принимает решение об условиях предоставления кредитных средств на покупку недвижимости;
  • одна из квартир, участвующих в сделке, является предметом залога у банка. В этом случае понадобится участие банка для получения разрешения на продажу квартиры, а также его разъяснения о порядке и условиях проведения сделки.

«Зачастую банки, которые выдают кредит на покупку недвижимости в рамках такой сделки, ограничивают число альтернативных звеньев (не более 3). Как правило, банк изучает юридическую чистоту той квартиры, которая приобретается с помощью ипотечного кредита. Но бывают случаи, когда анализируются документы и других объектов недвижимости в цепочке. И если кредитная организация выявит риски при покупке объекта недвижимости, который является одним из последующих звеньев в цепочке, она вполне может отказать в выдаче кредита», — добавляет к вышесказанному управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Другие риски

Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.

«Следует с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности. Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить ее на рыночных условиях, иначе сроки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта). Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать», — рассказывает Елена Балахонова.

Поэтому, чтобы провести альтернативную сделку быстро и безопасно, лучше обратиться к профессионалам — риелторам или юристам, которые специализируются именно на таких вопросах.

«Нужно учесть финансовые и организационные интересы всех участников. Ведь в процессе подготовки возникает множество нюансов, начиная от согласования цены и составления документов и заканчивая банальным сбором всех причастных в одно время в одном месте», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Еще один специалист, к которому можно обратиться, — нотариус. «Он соберет документы всех участников сделки, проведет их юридическую экспертизу, проверит все обременения и аресты, поможет правильно исполнить требования органа опеки. Также через специальный депозитный счет нотариуса можно произвести расчеты, которые он (нотариус) будет контролировать», — рассказывает нотариус нотариального округа Санкт-Петербург Михаил Корф.

Альтернативная сделка и налоги

Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.

В некоторых случаях продавец жилья освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от проданной недвижимости:

  • если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
  • если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.

Налоговый вычет

В то же время при определении размера налоговой базы гражданин (если официально трудоустроен и уплачивает налоги) имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов (но не более 2 млн рублей), в частности, на новое строительство либо приобретение квартиры или доли (долей) в ней, рассказывает Шишина. От этой суммы можно вернуть 13%, до 260 тыс. рублей.

Вместе с тем не стоит забывать про то, что получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.

Читайте также  Оформление земельного участка под многоквартирным жилым домом

«Если супруги покупают квартиру стоимостью более 6 млн рублей в совместную собственность, они вернут 520 000 рублей за покупку квартиры (по 260 тысяч рублей каждый) и до 780 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке (по 390 тысяч рублей каждый). А это уже 1 300 000 руб.», — объясняет Елена Мищенко.

В случае, когда недвижимость стоит дешевле 2 млн рублей, компенсация рассчитывается в размере 13% от стоимости квартиры. Остаток полагающейся компенсации можно получить при покупке следующего жилья. Проценты же по ипотеке можно вернуть только с одного объекта один раз в жизни, заключает Мищенко.

При проведении альтернативной сделки обязательно нужно уточнить, продается ли квартира свободной — можно ли в нее заехать сразу либо приступить к ремонту. Это важно, так как иначе придется ждать неопределенное количество времени, пока все участники сделки переедут в альтернативные объекты «по цепочке». И не забывайте про чистоту документов. Чем меньше вопросов к данному жилью, тем скорее можно будет стать его обладателем.

Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.

В статье мы поможем вам разобраться в особенностях альтернативных сделок и расскажем, как к ним подготовиться.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

  • Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
  • Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье « Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция ». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности. Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях.

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам. Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире.

Справочная информация! Раньше в Москве и других регионах альтернативная сделка из нескольких квартир попадала к одному регистратору. Он видел связь между сторонами договоров на основании ст. 157 ГК РФ и при юридических проблемах с одной из квартир приостанавливал регистрацию перехода права на всю недвижимость в цепочке. Сейчас в столице регистрация происходит по округам. Это значит, если одна квартира находится в ЮЗАО, а другая – в САО, они будут регистрироваться разными ответственными лицами. В таком случае в договорах купли-продажи сослаться на ст. 157 ГК РФ не получится.

Налоги при альтернативных сделках

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

  1. Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
  2. Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

Риски при альтернативной сделке купли-продажи

Несогласованность между сторонами. Выход одного участника из сделки может разрушить цепочку или сильно затормозить ее. Отказаться от сделки человек может по различным причинам: разногласия в цене квартиры, времени передачи недвижимости и пр. В итоге нужно искать замену выбывшему участнику, что займет еще какое-то время. В худшем случае другие участники могут начать выходить из сделки под влиянием стресса и перспективы дополнительного ожидания. Чтобы снизить вероятность потери времени, перед внесением аванса обговорите все условия сделки:

  • способ расчетов – все стороны должны быть платежеспособны и согласны использовать выбранный вид оплаты;
  • банк – воспользуйтесь советами юристов или риелторов, выбирайте банки из топ-10 или специализированные банки, которые занимаются сделками с недвижимостью;
  • участие риелторов и юристов – заранее обсудите со своим риелтором и юристом особенности оплаты их труда;
  • участие нотариуса – уточните наличие обременений у покупаемой недвижимости и в случае, когда в сделке участвуют, например, несовершеннолетние дети, обратитесь к нотариусу – только он имеет право удостоверить договор купли-продажи.

Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи. Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.

Нереализуемая альтернатива. Иногда цепочка не складывается по разным причинам. Вот две основные:

  • Неадекватные требования одной из сторон – например, один из продавцов хочет квартиру с европейской отделкой за небольшие деньги или договорился о покупке недвижимости, на которую у него не хватает денег.
  • Слишком сложная схема – реализовать альтернативную сделку сложно из-за большого количества участников или цепочки купли-продажи с ответвлениями. Риелтор помогает оценить возможность реализации цепочки, поэтому без привлечения специалиста альтернативные сделки проводятся редко.

Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться. Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке. В такой ситуации получение денег продавцом затягивается, потому что в условиях договора купли-продажи часто прописывается возможность забрать оплату только после регистрации всех сделок в цепочке. Чтобы избежать рисков, мы рекомендуем тщательно проверять все документы перед подачей на регистрацию. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристам. Они оценят условия сделки и всю документацию. О других рисках читайте в нашей статье « Риски при покупке квартиры на вторичном рынке ».

Какие документы нужны для оформления купли-продажи

Обязательные документы

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
  2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
  3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
  5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
  6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

  • Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
  • Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
  • Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

Рекомендации по безопасному проведению сделки

Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

  • Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
  • Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

Мария Кравченко/ автор статьи

Приветствую! Я являюсь руководителем данного проекта и занимаюсь его наполнением. Здесь я стараюсь собирать и публиковать максимально полный и интересный контент на темы связанные с покупкой, продажей и оформлением недвижимости. Уверена вы найдете для себя немало полезной информации. С уважением, Мария Кравченко.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
AFINA-VOLGA.RU
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: