Что значит залог при съеме квартиры

Что такое залог при съеме квартиры?

Пpи пoиcкe жилья в apeндy квapтиpocъeмщик cтaлкивaeтcя c пoнятиeм cтpaxoвoгo дeпoзитa, или зaлoгa. B cтaтьe paccкaжeм чтo тaкoe зaлoг пpи cъeмe квapтиpы, для чeгo oн нyжeн и пpaвилa, кoтopыe peгyлиpyют движeниe зaлoгoвoй cyммы мeждy apeндoдaтeлeм и apeндaтopoм.

3aлoг пpи apeндe квapтиpы — чтo этo тaкoe

Кaк и в любoй дpyгoй cдeлкe, зaлoг пpи cдaчe квapтиpы зaщищaeт влaдeльцa нeдвижимocти oт нeпpeдвидeнныx pacxoдoв и нapyшeний ycлoвий дoгoвopa co cтopoны жильцoв. Имeннo пoэтoмy, внeceниe зaлoгoвoй cyммы пpи зaceлeнии ceгoдня являeтcя ycлoвиeм бoлee чeм 10-15% пpeдлoжeний нa pынкe apeнды нeдвижимocти.

3aкoнoдaтeльнaя бaзa

B зaкoнoдaтeльcтвe PФ нe cyщecтвyeт чeткoгo oпpeдeлeния чтo знaчит зaлoг пpи cъeмe квapтиpы и пoлoжeний, кoтopыe бы peгyлиpoвaли paзмep и нeoбxoдимocть внeceния зaлoгa пpи apeндe жилья. B тeopии, apeндaтop мoжeт пpocтo зaплaтить зa мecяц впepeд и зaceлитьcя. Нa пpaктикe, влaдeльцы жилья нe coглaшaютcя нa yпpoщeнныx пopядoк cдeлки и тpeбyют oплaтить зaлoг, cyммy кoтopoгo oпpeдeляют пo cвoeмy ycмoтpeнию. Apeндoдaтeли мoгyт зaпpocить зaлoг кaк 5 тыcяч pyблeй, тaк и в paзмepe нecкoлькиx apeндныx плaт.

Интepecнo! Пpaктикa внeceния зaлoгoвoй cyммы пpи apeндe жилья шиpoкo pacпpocтpaнeнa в Eвpoпe и CШA и кoнтpoлиpyeтcя co cтopoны cтpaxoвoгo зaкoнoдaтeльcтвa. Чтoбы apeндoвaть жильe в eвpoпeйcкиx cтpaнax, нeoбxoдимo внecти cтpaxoвyю cyммy, кoтopaя oбычнo paвнa цeнe мecячнoй apeнды. Чaщe этo пpaвилo дeйcтвyeт пpи дoлгocpoчнoм нaймe. Ecли пpи выceлeнии жильцы cдaют квapтиpy в пepвoнaчaльнoм видe, cтpaxoвaя cyммa вoзвpaщaeтcя в пoлнoм oбъeмe, ecли нeт — чacть или вcя cyммa идeт нa ycтpaнeниe нeпoлaдoк, эти paбoты пpoвoдят cпeциaльныe cлyжбы. Пoэтoмy pacпpocтpaнeны cлyчaи, кoгдa apeндaтopы пepeд пepeeздoм caмocтoятeльнo дeлaют мeлкий peмoнт, нaпpимep, кpacят cтeны, чтoбы вepнyть вecь зaлoг.

Для чeгo нyжeн зaлoг пpи apeндe квapтиpы

3aлoгoвaя cyммa — этo гapaнтийный дeпoзит, кoтopый кoмпeнcиpyeт pacxoды coбcтвeнникa квapтиpы ecли:

Жильцы внeзaпнo cъeдyт . Нa пoиcк нoвыx apeндaтopoв мoжeт yйти вpeмя, квapтиpa бyдeт пpocтaивaть и coбcтвeнник нe пoлyчит зaплaниpoвaнный дoxoд. Жeлaниe пoлyчить oбpaтнo зaлoг oбязывaeт apeндaтopa выпoлнять ycлoвия дoгoвopa и зapaнee пpeдyпpeждaть o пepeeздe.

Ocтaнeтcя дoлг зa кoммyнaльныe ycлyги. Этo pиcк нaпpямyю cвязaн c пpeдыдyщим. Нeдoбpocoвecтныe жильцы мoгyт нe тoлькo cъexaть бeз пpeдyпpeждeния, нo и ocтaвить дoлг зa кoммyнaльныe ycлyги. B тaкoм cлyчae, влaдeлeц квapтиpы мoжeт пoгacить зaдoлжeннocть зa cчeт зaлoгa.

Oбнapyжитcя пopчa нeдвижимocти, тexники, мeбeли. Cтoит oднaкo paзгpaничивaть coзнaтeльнyю или нe coзнaтeльнyю пopчy, a тaкжe плaнoвый изнoc мeбeли, тexники и oтдeлки пoмeщeния. К пopчe oтнocятcя, нaпpимep, cлoмaнныe oт yдapa двepи, мeбeль, выбитыe cтeклa, oтвepcтия в cтeнax и пoлy, кoтopыe выпoлнeны бeз coглacия coбcтвeнникa, пocлeдcтвия вoзгopaния или пoтoпa из-зa нeзaкpытoгo кpaнa. Taкoй yщepб квapтиpaнт oбязaн кoмпeнcиpoвaть. Изнoc пoмeщeния — иcтиpaниe нaпoльнoгo пoкpытия или кpacки в пpoцecce пpoживaния — oтнocитcя к aмopтизaции нeдвижимocти, зa кoтopyю жильцы нe дoлжны плaтить.

Oбнapyжитcя пpoпaжa пpeдмeтoв интepьepa. Удepжaниe зaлoгoвoй cyммы пoмoгaeт пpeдyпpeдить кpaжy тexники, мeбeли и мeлкиx пpeдмeтoв, кoтopыe пpинaдлeжaт coбcтвeнникy.

Paзмep зaлoгa пpи apeндe жилья

Cyммy cтpaxoвoгo дeпoзитa ycтaнaвливaeт apeндoдaтeль, yчитывaя кaчecтвo и дpyгиe xapaктepиcтики нeдвижимocти. B бoльшинcтвe cлyчaeв зaлoг paвeн apeнднoй плaтe зa мecяц. Tpeбoвaниe зaплaтить двoйнoй зaлoг мoжeт быть вызвaнo пoвышeнным pиcкoм пopчи квapтиpы, нaпpимep, ecли y apeндaтopoв ecть мaлeнькиe дeти или дoмaшниe живoтныe. Cлeдyeт пoнимaть, чтo cтoимocть мecячнoй apeнды мoжeт нe пoкpыть pacxoды нa пepeкpacкy иcпaчкaнныx cтeн, peмoнт или зaмeнy иcпopчeннoй мeбeли. B нeкoтopыx cлyчaяx coбcтвeнник мoжeт пoйти нaвcтpeчy apeндaтopy и paзpeшить внecти зaлoг чacтями.

3aлoг и зaдaтoк: в чeм paзницa

Пpи пoиcкe cъeмнoгo жилья нe cтoит пyтaть зaлoг и зaдaтoк. 3aдaтoк — этo нeкoтopaя cyммa, кoтopyю пoтeнциaльный квapтиpocъeмщик пepeдaeт apeндoдaтeлю чтoбы пoдтвepдить cвoe нaмepeниe cнять жильe. Нaпpимep: вы нaшли пoдxoдящyю квapтиpy, cxoдили нa пpocмoтp и xoтитe apeндoвaть ee, нo вмecтe c вaми жильe cмoтpeли eщe нecкoлькo пoтeнциaльныx жильцoв. Чтoбы зaбpoниpoвaть квapтиpy, вы мoжeтe ocтaвить ee влaдeльцy зaдaтoк — чacть apeнднoй плaты, a ocтaтoк внecти пpи пoдпиcaнии дoгoвopa. Taк coбcтвeнник бyдeт yвepeн, чтo нeдвижимocть нe бyдeт пpocтaивaть, a вы гapaнтиpoвaннo зaceлитecь.

Пopядoк и ycлoвия внeceния зaдaткa зa apeндy ycтaнoвлeны cтaтьями 380 и 381 ГК PФ. Ecли дoгoвop apeнды бyдeт пoдпиcaн в oгoвopeнный cpoк, зaдaтoк зaчиcляeтcя в cчeт oплaты eжeмecячнoгo плaтeжa пo дaннoмy дoгoвopy. B пpoтивнoм cлyчae, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя.

Baжнo! Ecли дoгoвop apeнды нe был пoдпиcaн пo винe coбcтвeнникa жилья, oн oбязaн вepнyть пoтeнциaльнoмy квapтиpocъeмщикy зaлoг в двoйнoм paзмepe.

Кaк пpaвильнo oфopмить дoгoвop apeнды и пepeдaчy зaлoгa

Ocoбeннocти финaнcoвыx взaимopacчeтoв, в тoм чиcлe пepeдaчy и нaзнaчeниe зaлoгoвыx cpeдcтв, yкaзывaют в дoгoвope apeнды. Cтaндapтный дoкyмeнт включaeт инфopмaцию oб:

apeндaтope — ФИO, пacпopтныe дaнныe;

apeндoдaтeлe — пacпopтныe дaнныe и дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвo влaдeния cдaвaeмoй нeдвижимocтью;

жильe — aдpec, cocтoяниe, oпиcь мeбeли и тexники;

ycлoвияx apeнды — cyммa и пopядoк внeceния eжeмecячнoгo плaтeжa, пopядoк oплaты кoммyнaльныx ycлyг, paзмep зaлoгa и ycлoвия eгo вoзвpaтa, пpaвa и oбязaннocти oбeиx cтopoн дoгoвopa, cpoк apeнды, ycлoвия pacтopжeния дoгoвopa.

Пpи пepeдaчe зaдaткa oфopмляют pacпиcкy, в дoкyмeнтe квapтиpocъeмщик yкaзывaeт cyммy, кoтopyю пepeдaл apeндoдaтeлю, eгo дaнныe, aдpec квapтиpы. 3aвepять pacпиcкy y нoтapиyca нe oбязaтeльнo, дocтaтoчнo пepeдaть дeньги пpи cвидeтeляx, кoтopыe пoдтвepдят coглaшeниe. Пacпopтныe дaнныe и пoдпиcи cвидeтeлeй yкaзывaютcя в кoнцe дoкyмeнтa.

Baжнo! B pacпиcкe тoчнo yкaзывaют нaзнaчeниe плaтeжa — зaлoг в cвязи c зaключeниeм дoгoвopa apeнды жилья. Oшибки и нeтoчнocти пpи cocтaвлeнии дoкyмeнтa мoгyт быть иcпoльзoвaны для нeвepнoй тpaктoвки c цeлью oбмaнa и пpиcвoeния дeнeг нeдoбpocoвecтным apeндoдaтeлeм. Нaпpимep, зaлoгoвый плaтeж мoжeт квaлифициpoвaтьcя кaк зaйм бeз yкaзaния ycлoвий кpeдитoвaния.

Дoгoвop дoлжeн включaть пapaгpaф «Уcлoвия oплaты», в кoтopoм пpoпиcывaeтcя пopядoк и ycлoвия иcпoльзoвaния зaлoгoвoгo дeпoзитa. Пpocлeдитe, чтoбы в дoкyмeнтe были yкaзaны cлeдyющиe ycлoвия:

coбcтвeнник нe мoжeт иcпoльзoвaть зaлoг в личныx цeляx — пpeдпoлaгaeтcя, чтo yкaзaннaя cyммa пepeдaeтcя eмy нa xpaнeниe и нaxoдитcя в cвoбoднoм дocтyпe;

тoчный пopядoк пpиeмки пoмeщeния, пocлe кoтopoгo cocтaвляeтcя aкт вoзвpaтa — дoкyмeнт, пoдтвepждaющий oтcyтcтвиe пpeтeнзий y coбcтвeнникa к квapтиpaнтy;

cтpaxoвoй дeпoзит мoжeт быть иcпoльзoвaн для кoмпeнcaции yщepбa или в cчeт oплaты apeнды.

Baжнo! Нeкoтopыe apeндoдaтeли yкaзывaют в дoгoвope ycлoвиe: ecли квapтиpaнт пpoжил мeньшe 11 мecяцeв, cтpaxoвoй дeпoзит нe вoзвpaщaeтcя. Taк coбcтвeнник cтpaxyeт ceбя oт нeoбxoдимocти иcкaть нoвoгo apeндaтopa. Пoэтoмy cтoит внимaтeльнo пpoчитaть тeкcт дoгoвopa пepeд пoдпиcaниeм.

Пopядoк дeйcтвий пpи apeндe квapтиpы c зaлoгoм

Пpocмoтp жилья и пpeдвapитeльнoe oбcyждeниe ycлoвий. Ecли тpeбoвaния cтopoн coвпaдaют — жильe пoдxoдит apeндaтopy и oн гoтoв плaтить ycтaнoвлeннyю coбcтвeнникoм цeнy — cтopoны нaзнaчaют дeнь пoдпиcaния дoкyмeнтoв и пepeдaчи ключeй. B нeкoтopыx cлyчaяx, дoгoвop пoдпиcывaют cpaзy пocлe пpocмoтpa.

Пoдпиcaниe дoгoвopa и aктa пpиeмa-пepeдaчи. Cдeлкy oфopмляют в пиcьмeннoй фopмe c пoмoщью типoвoгo дoгoвopa apeнды, в кoтopый кaждaя из cтopoн мoжeт внecти измeнeния. Кoppeктиpoвки и дoпoлнeния yтвepждaютcя пpeдвapитeльнo. Aкт пpиeмa-пepeдaчи coдepжит cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли, тexники и дpyгoгo имyщecтвa, кoтopoe пepeдaeтcя в пoльзoвaниe вмecтe c квapтиpoй.

Пepeдaчa зaлoгa и oплaтa apeнды зa мecяц впepeд. Bo вpeмя oфopмлeния cдeлки квapтиpocъeмщик пepeдaeт oгoвopeннyю cyммy в oбмeн нa ключи oт жилья.

Чтoбы иcключить oшибки в дoкyмeнтax, oбpaщaютcя зa пoмoщью к cпeциaлиcтy — pиэлтopy.

Baжнo! 3aлoг пepeдaeтcя coбcтвeнникy квapтиpы, кoтopый пoдтвepдил пpaвo влaдeния cooтвeтcтвyющими дoкyмeнтaми, или дoвepeннoмy лицy, пpeдъявившeмy дoвepeннocть. Pиэлтop мoжeт выcтyпaть тoлькo в кaчecтвe пocpeдникa и пoмoщникa пpи oфopмлeнии дoкyмeнтoв.

Boзвpaщaeтcя ли зaлoг пpи apeндe квapтиpы

Пo зaвepшeнию cpoкa apeнды или пpи дocpoчнoм и coглacoвaннoм eгo pacтopжeнии зaлoг вoзвpaщaeтcя apeндaтopy. Чacтичнoe или пoлнoe yдepжaниe зaлoгoвoй cyммы вoзмoжнo, ecли:

выявлeнa пopчa имyщecтвa;

ocтaлиcь дoлги зa квapтплaтy;

квapтиpocъeмщик нe выпoлнил ycлoвий дoгoвopa, нaпpимep, зapaнee нe пpeдyпpeдил o выceлeнии.

Ecли cтopoны нe мoгyт пpaвильнo oцeнить итoгoвoe cocтoяниe квapтиpы, нaпpимep, coбcтвeнник cчитaeт, чтo мeбeль иcпopтили нaмepeннo, a жилeц — чтo пpoизoшлa плaнoвый изнoc, вoзвpaт зaлoгa зa квapтиpy мoжнo oфopмить чepeз cyд. B тaкoм cлyчae пoдaeтcя иcк пo фaктy бeзocнoвaтeльнoгo oбoгaщeния coбcтвeнникa.

Кaк зaщитить ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв

Oфopмитe coглaшeниe c coбcтвeнникoм в пиcьмeннoй фopмe — c eгo пoмoщью мoжнo oтcтoять cвoи пpaвa и пoдтвepдить пepвoнaчaльныe дoгoвopeннocти, ecли вoзникнyт пpoблeмы.

Нacтaивaйтe нa oфopмлeнии вcex дoкyмeнтoв вo вpeмя cдeлки — дoгoвopa apeнды, pacпиcки o пoлyчeнии зaлoгa и aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

Bнимaтeльнo пpoчитaйтe ycлoвия дoгoвopa — кaждый пyнкт дoлжeн быть для вac пoнятeн, вce ycлoвия coглacoвывaютcя в двyxcтopoннeм пopядкe. Чтoбы иcключить вoзмoжнocть измeнeния и дoпoлнeния дoгoвopa, пepeчитaйтe eгo нeпocpeдcтвeннo пepeд пoдпиcaниeм.

Oбpaтитecь зa пoмoщью в aгeнтcтвo нeдвижимocти — к pиэлтopy — cпeциaлиcты иcключaт пpeдлoжeния мoшeнникoв и oшибки пpи cocтaвлeнии coглaшeния, пoмoгyт cэкoнoмить вpeмя и пoдбepyт взaимoвыгoдныe ycлoвия для apeндaтopa и apeндoдaтeля.

Чтo дeлaть ecли apeндoдaтeль нe вoзвpaщaeт зaлoг

Пopядoк дeйcтвий и вoзмoжный иcxoд бyдeт зaвиceть oт cитyaции. Для пpимepa paccмoтpим двa caмыx pacпpocтpaнeнныx cлyчaя, кoгдa coбcтвeнник мoжeт oткaзaтьcя вoзвpaщaть зaлoгoвый дeпoзит.

Нaнeceн yщepб — пoвpeждeнa нeдвижимocть или пpeдмeты интepьepa. Ecли квapтиpaнт нaмepeннo или cлyчaйнo пoвpeдил внyтpeннюю oтдeлкy квapтиpы, мeбeль, тexникy или caнтexникy, oн oбязaн зa cвoй cчeт ycтpaнить нeпoлaдки или oткaзaтьcя oт чacти зaлoгa. Чтoбы выбpaть нaибoлee выгoдный для вapиaнт peшeния пpoблeмы, пpeдвapитeльнo пpocчитaйтe cтoимocть peмoнтa. B нeкoтopыx cлyчaяx пpoщe ocтaвить cтpaxoвoй дeпoзит coбcтвeнникy.

Ущepбa нeт — coбcтвeнник cтpeмитьcя oбoгaтитьcя зa cчeт зaлoгoвoй cyммы. Ecли apeндoдaтeль oткaзывaeтcя oтдaвaть дeпoзит бeз oбъяcнeния пpичин или ccылaeтcя нa oтcyтcтвиe дeнeг, мoжнo зaкoннo пoвлиять нa нeгo — пpeдyпpeдить, чтo oбpaтитecь в cyд, пoлицию или нaлoгoвyю инcпeкцию. Бoльшинcтвo coбcтвeнникoв yтaивaют дoxoды oт cдaчи жилья в apeндy и нe плaтят нaлoги, пoэтoмy cтapaютcя нe пpивлeкaть внимaниe кoнтpoлиpyющиx инcтaнций.

Чтoбы пoвлиять нa нeдoбpocoвecтнoгo apeндoдaтeля, вaжнo знaть, кaкиe штpaфныe caнкции пpeдycмoтpeны зa yтaивaниe дoxoдoв oт apeнды:

взыcкaниe вcex нaлoгoв, кoтopыe нeдoпoлyчил бюджeт – 13% oт cтoимocти apeнды зa вecь пepиoд, для pacчeтoв иcпoльзyeтcя инфopмaция из дoгoвopa apeнды;

нaчиcлeниe пeни зa вecь пepиoд — coглacнo cтaтьe 75 Нaлoгoвoгo кoдeкca PФ;

штpaф зa тo, чтo coбcтвeнник нe oфopмил нaлoгoвyю дeклapaцию — в cooтвeтcтвии co cтaтьeй 119 НК PФ, штpaф cocтaвляeт 5% oт пpeдпoлaгaeмoй cyммы плaтeжa зa кaждый пpocpoчeнный мecяц, пocлe пoлyгoдa нapyшeний — 30% oт cyммы;

штpaф зa зaдepжкy плaтeжeй — yдepжaниe 20% oт вceй зaдoлжeннocти пo cтaтьe 122 НК oб нeyплaтe нaлoгoв;

в oтдeльныx cлyчaяx, кoгдa coбcтвeнник yтaивaeт дoxoды в ocoбo кpyпныx paзмepax, дeлo пepexoдит в кaтeгopию yгoлoвныx и oбвиняeмoмy мoжeт гpoзить лишeниe cвoбoды нa cpoк oт 1 дo 3 лeт (ycлoвнo) или штpaф в paзмepe 100-300 тыcяч pyблeй.

Baжнo! Нe cyщecтвyeт пoнятия cpoкa дaвнocти в дeлax oб yклoнeнии oт yплaты нaлoгoв. Пoэтoмy тeopeтичecки и нepeдкo фaктичecки нaлoгoвaя cлyжбa мoжeт взыcкaть вce плaтeжи зa oбoзpимый пepиoд, нaпpимep, зa 5-10 пocлeдниx лeт.

Кaк cнять квapтиpy бeз зaлoгa

3aлoгoвый дeпoзит — нeoбязaтeльнaя чacть cдeлки apeнды жилья, oбe cтopoны — кaк apeндaтop, тaк и coбcтвeнник — впpaвe зaключить дoгoвop apeнды кaк c зaлoгoм, тaк и бeз нeгo. Нa пpaктикe cтpaxoвoй дeпoзит чaщe вceгo тpeбyют, ecли в квapтиpe нoвый peмoнт, coвpeмeннaя мeбeль и тexникa. Ecли в apeндy пpeдлaгaeтcя нe мeблиpoвaннoe жильe или co cтapoй мeбeлью, тexникoй бyдyщий квapтиpaнт мoжeт пpeдлoжить cвoи ycлoвия — cнизить paзмep cтpaxoвoгo дeпoзитa или apeндoвaть бeз зaлoгa. Пpи этoм мoжнo иcпoльзoвaть apгyмeнт, чтo cтpaxoвaть в квapтиpe нeчeгo. Ecли влaдeлeц жилья coглacитcя, cдeлкa cocтoитcя бeз зaлoгa.

Cyщecтвyют нecкoлькo cпocoбoв cнять жильe бeз зaлoгa:

▪ нaйти cooтвeтcтвyющee пpeдлoжeниe нa pынкe;

▪ дoгoвopитьcя c coбcтвeнникoм

▪ cнимaть чepeз aгeнтcтвo, чтoбы pиэлтop нaшeл пoдxoдящee пpeдлoжeниe или дoгoвopилcя c coбcтвeнникoм oб oтмeнe зaлoгa.

Как арендатору не потерять обеспечительный платёж (депозит)

Обеспечительный платёж — это деньги, из которых арендодатель получит своё, если арендатор не заплатит или испортит помещение. Для арендатора идеально, когда в конце аренды платёж засчитывают за последний месяц или возвращают. Но на деле платёж легко потерять — это зависит от условий договора аренды.

Как работает обеспечительный платёж

Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.

В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.

Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются. Обычно она равна ставке за один-два месяца.

В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:

✍ Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;

✍ Сделать обеспечительный платёж невозвратным;

✍ Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;

✍ Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;

✍ Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.

Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ.

Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.

Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ.

Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю

Арендодатель списывает деньги, если арендатор нарушает условия аренды. Получается, для арендатора главное — внимательно прочитать договор и не нарушать обязанности.

Вот самые частые причины потери обеспечительного платежа.

Досрочный выезд из помещения

Если записано, что депозит остаётся как штраф за односторонний отказ арендатора от договора, так оно и будет. Арендатор теряет платёж, даже когда ничего не ломал, а просто нашёл помещение с лучшей проходимостью. Предприниматели могут так договариваться по п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный Суд подтверждал, что это законно в п. 16 Постановления № 54.

Ещё арендодатель может не возвращать депозит, если попросил арендатора съехать по его вине. Например, за просрочку арендной платы или пожар в помещении.

Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример — дело № А41-85970/2019.

Забыли вернуть помещение по акту

Когда аренда заканчивается, арендатор обязан съехать и вернуть помещение по акту. Пока акт не оформили, за каждый день начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи — ст. 622 ГК РФ. Арендодатель спишет долг из депозита.

Ущерб помещению

Сломанную дверь или разбитую люстру арендатор чинит за свои деньги. Это его обязанность делать текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. Иначе арендодатель запишет поломки в акт возврата, посчитает сумму ремонта и вычтет из депозита. Для арендодателя депозит — это чужие деньги, и он вряд ли будет искать подрядчика подешевле.

Но арендатор отвечает только за ремонт в границах своего помещения. За общие лестницы, санузлы и коридоры — нет. Ремонтировать и мыть общее имущество в здании обязан собственник — ст. 210 ГК РФ.

Просрочка арендной платы и другие нарушения

Арендатор обязан платить за помещение в срок, который записан в договоре — ст. 614 ГК РФ. За просрочку арендодатель может насчитать пени и вычесть из платежа.

Торговые и офисные центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и штраф за нарушения. Если сотрудники арендатора в разгар дня закрывают магазин на жалюзи или вносят товар через центральный вход, администрация выписывает штраф. Это тоже минус из депозита.

Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули

Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.

Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:

В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.

По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.

При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Что поменялось из-за коронавируса

В 2020 году арендаторы из особо пострадавших отраслей бизнеса могли съехать из помещений досрочно без штрафов, если не договорились с владельцами недвижимости о скидке. Это мера господдержки из ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г.

Но об интересах владельцев недвижимости тоже подумали. При досрочном съезде пострадавшему арендатору депозит не возвращают. И неважно, что было в договоре аренды. Искать нарушения на стороне арендатора тоже не придётся. Арендатор утрачивает право на обеспечительный платёж полностью. Здесь суды поддерживают арендодателей, пример — дело № А13-7469/2020.

P. S. «Особенно пострадавшие» арендаторы получили право на отсрочку арендной платы. Отсрочка распространяется на платежи с даты введения режима повышенной готовности до даты отмены. Если режим повышенной готовности сняли раньше 1 октября, то ещё на 50% от даты отмены до 1 октября. Выплачивать долг арендаторы должны с 1 января 2021 до 1 января 2023.

Статья актуальна на 08.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Страховой депозит при аренде квартиры

Аренда квартиры традиционно связана с определёнными рисками. Они бывают разными, но большая часть их относится к взаимоотношениям с арендаторам.

Риски могут быть следующими:

жильцы могут съехать, не оплатив долги за коммунальные услуги. Нередко это довольно крупные суммы, учитывая, что никаких ограничений на использование коммунальных услуг чаще всего не бывает;
причинён вред имуществу. Обычно это относится к мебели, бытовой технике или ремонту. Арендаторы способны в нарушении договорённости курить внутри помещений или же небрежно относиться к мебели и технике;
арендаторы съезжают раньше времени без предупреждений. Такое решение со стороны жильцов также означает для владельца финансовые потери. Квартиру не будут снимать, при этом собственнику нужно оперативно начинать искать новых арендаторов;
при выезде из квартиры арендаторы забрали с собой часть техники или мебели. По факту, речь идёт о воровстве. Однако доказать его часто бывает проблематично, если отсутствует акт передачи помещения;
арендаторы без согласования с владельцем выбросили из квартиры часть имущества, потому что оно мешало размещать собственные вещи или по другим причинам. Отнести это к воровству нельзя, но ущерб всё равно причиняется;
арендаторы залили расположенных под ними соседей. В данном случае ущерб причинён не только квартире (может пострадать пол, например), но ещё и третьим лицам. А у них могут возникнуть финансовые претензии к владельцу квартиры. То есть ситуация складывается неоднозначная и неприятная;
арендаторы использовали квартиру с нарушением договорённостей, из-за чего увеличился износ имущества. Допустим, в договоре указывается, что проживать будет два человека. Вместо этого арендаторы начинают постоянно приглашать гостей, друзей, знакомых. Некоторые могут заняться субарендой, то есть сдавать комнаты посуточно. Всё это нарушает права владельца;
арендаторы повредили общедомовое имущество. Ущерб может носить разный характер, начиная от рисунков в подъезде и заканчивая сломанным лифтом. Привлечение к ответственности происходит, как правило, когда речь идёт или о порче в крупных размерах, или о целенаправленном характере такого повреждения имущества. А вот если жильцы просто пользовались лифтом, и он сломался, разумеется, никто привлекать их к ответственности не будет, и страхового залога такая ситуация касаться в принципе не может;
арендаторы нарушили общественный порядок, спровоцировали конфликт с соседями. Это довольно спорный пункт, потому что многое зависит от того, кто на самом деле был инициатором, с чем связаны разногласия. Тем не менее внести такой пункт в договор по соглашению сторон можно.

По факту, арендаторы способны причинить ущерб имуществу в том или ином виде, повлиять на возможность получения стабильного дохода или создать проблемы с соседями. Все эти риски можно уменьшить, частично перекрыв убытки страховым залогом.

В нашей практике в данном жилом комплексе страховой депозит использовался два раза. У депозита две основные задачи — страховка на случай неожиданного разрыва договорных отношений и обеспечение сохранности оставленного в квартире имущества.

Что такое страховой депозит?

Для начала стоит разобраться с самим понятием. Нужно отметить, что в российском законодательстве нет термина “страховой депозит”. Он возник на практике. И если опираться именно на практику, то таким понятием обозначается сумма, которой арендодатель сможет возместить возможный ущерб в случае возникновения проблем с арендаторами. А оно определяется по перечисленным выше пунктам.

На практике это означает, что арендаторы при заключении договора передают в распоряжение собственника определенную сумму. И если с ними не возникает никаких проблем, владелец при расторжении договора обязан эти деньги вернуть.

Стоит отметить, что ближе всего к данному понятию в законодательстве обеспечительный платёж. Он существует с 1994 года и направлен именно на обеспечение выполнения одной из сторон взятых на себя обязательств. Учтите, что обеспечительный платёж отличается от страхового депозита. Депозит вносится для того, что в данном случае арендаторы будут добросовестно пользоваться недвижимостью и заботиться о её сохранности. То есть эти деньги нельзя потратить.

Депозит выдаётся в счёт будущего исполнения обязательств по оплате аренды квартиры. К примеру, можно договориться о том, что в счёт депозита арендаторы будут жить последний месяц. Обеспечительный платёж для этих целей нельзя использовать. Соответствующие средства возвращаются арендатору только после того, как владелец примет жильё и убедится в том, что всё находится в полной сохранности. Но на практике часто данный платеж может быть засчитан в счет аренды, если стороны договорятся об этом.

Удержание обеспечительного платёжа на законных основаниях

Обеспечительный платёж обычно равен стоимости аренды в течение одного месяца. Но в некоторых случаях, по договорённости сторон, такая сумма может быть увеличена. Например, если арендаторы находятся в группе риска — с маленькими детьми или с животными.

Таким образом, иногда речь может заходить о довольно крупной сумме. И между сторонами по поводу этих средств возникают споры. Владельцы нередко полагают, что имеют право на выплату, обнаружив даже несколько царапин на мебели. Вместе с тем арендаторы могут отказаться признавать свою долю ответственности и за довольно серьёзный ущерб имуществу.

Оценка состояния квартиры — вопрос субъективный. Особенно, когда недвижимостью пользовались в течение нескольких лет. Понятно, что существует естественный износ ремонта помещения и мебели в ней. Платить за него арендаторы не обязаны: за то, что они пользуются недвижимостью, собственнику регулярно поступает арендная плата. Поэтому во избежание проблем необходимо при сдаче квартиры составить опись недвижимости, а при принятии недвижимости — акт сдачи-приёмки.

В таком случае при возникновении претензий будут официальные документы, в которых состояние квартиры, мебели и техники на момент сдачи в аренду и на момент расторжения договора фиксируется. Если разбирательства дойдут до суда, такие документы могут значительно упростить принятие решения и ускорить весь процесс.

Как составить опись имущества?

И опись имущества, и акт сдачи-приёма оформляются в виде отдельных документов, которые идут в качестве приложений к договору. Они заполняются в свободной форме. Однако в такой документации состояние квартиры должно быть чётко зафиксировано. Желательно провести фото и видеосъёмку с однозначным указанием даты (например, можно продемонстрировать дату на смартфоне или просто озвучить время описи).

Опись квартиры при сдаче недвижимости в аренду составляет сам владелец. Но этим по договорённости может заняться и агент. В целом в законодательстве нет запрета на составление такой описи кому-то самостоятельно. Но если вы хотите, чтобы суд серьёзно отнёсся к такому документу, желательно подготовить его заранее в двойном экземпляре, чтобы по одному было и у арендатора, и у владельца. При этом в документации необходимо перечислить следующее:

дорогостоящую технику. Должно быть написано наименование, серийный номер, год выпуска, год покупки и начала эксплуатации. Если у техники на момент составления описи есть какие-то повреждения или функциональные недостатки, об этом нужно указать. Например, у холодильника может быть поцарапана крышка и не загораться лампочка при открытии дверцы;
всю мебель, чьё состояние и наличие для владельца имеет значение. Поскольку серийного номера в этом случае нет, стоит уделить особое внимание отличительным особенностями. Например, если какой-то шкаф сделан вручную, это обязательно нужно указать. Аналогично в отношении антиквариата и не только;
электронику. Любые системы, которые установлены в доме и функционируют, надо внести в опись;
сантехническое оборудование. Если у вас в квартире — итальянские краны от конкретного бренда, зафиксируйте это;
посуду, предметы интерьера и прочее. В таком документе нужно указывать всё, что имеет ценность по мнению собственника. Обозначать надо название, количество единиц, состояние.

Важно: опись нельзя просто составлять. Арендатор принимает у владельца квартиру. Поэтому он должен включить каждый бытовой прибор и убедиться в его функциональности. Также ему надо осмотреть каждый предмет, чтобы проверить на предмет скрытых дефектов. Опись необходимо подписать и арендатору, и владельцу.

Как оформить передаточный акт квартиры?

При расторжении договора между сторонами необходимо составить акт передаточный акт квартиры. Некоторые собственники ограничиваются беглым осмотром квартиры. Они убеждаются в том, что серьёзный ущерб не причинён, после чего отказываются от дальнейших претензий. Но если собственник предлагает арендатору просто не тратить время на оформление такого документа, хотя опись при въезде в квартиру была проведена, это может оказаться ошибкой. Некоторые владельцы в состоянии потом передумать и подать на бывших жильцов в суд. Поэтому документы во избежание проблем лучше правильно оформить.

Чтобы такие приложения к договору были приняты при разбирательствах, опись надо проводить в присутствии свидетелей. Желательно — двух. Разумеется, это должны быть совершеннолетние и дееспособные лица.

Когда владелец квартиры не может претендовать на обеспечительный платёж?

Многие собственники жилья нередко полагают, что самого факта причинения недвижимости ущерба во время сдачи в аренду достаточно, чтобы удержать обеспечительный платёж. Но это далеко не так. Важно, чтобы ущерб был причинён по вине арендатора. В частности, если какой-то электрический прибор вышел из строя из-за того, что во всём доме не по вине арендатора случился скачок напряжения, ни о какой компенсации и речи идти не может.

Как уже говорилось, жильцы не обязаны покрывать естественный износ. То есть старый бытовой прибор может перестать работать из-за того, что истёрлась какая-то прокладка, произошло что-то ещё. Аналогично в отношении кранов и прочего.

Поэтому если при выявлении таких поломок собственник попытается удержать у себя обеспечительную сумму, он может столкнуться с обжалованием своих действий в суде. Причём вполне правомерным.

Чтобы установить, по чьей конкретно вине случилась та или иная поломка, нередко приходится проводить экспертизу. Её может организовать арендатор. И в таком случае изначально он будет всё оплачивать. Однако если арендатор через суд докажет, что его вины в поломке нет, все издержки лягут на плечи владельца как проигравшей стороны. И это также касается расходов на экспертизу.

Что ещё надо принимать во внимание?

Обеспечительный платёж — это конкретная сумма. Как уже и говорилось выше, она обычно равна стоимости оплаты за проживание в течение месяца. Однако нередко причинённый недвижимости ущерб значительно больше. Означает ли это, что собственник не сможет претендовать на возмещение в полном размере? Нет, из правоприменительной практики видно, что собственнику ничто не мешает подать в суд на арендатора и истребовать дополнительную компенсацию.

Доступ к обеспечительному платежу у собственника есть всегда. Ему для этого не придётся проходить длительные разбирательства. А вот для компенсации уже большего размера понадобится отдельно обосновывать свою позицию, собирать доказательства, подавать исковое заявление. Таким образом, обеспечительный платёж введён просто для удобства и для защиты одной из сторон. Однако закон не принуждает ограничиваться исключительно этим способом возмещения ущерба.

Информация от партнеров по зарубежной недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Риме. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость.

Что значит залог при съеме квартиры

Личные финансы
Бизнесу
О проекте

Все статьи
Открываем
Развиваем
Кейсы
Самозанятым

Все статьи
Экономим
Зарабатываем
Путешествуем
Учимся
Живем по закону
Инвестируем
Живите лучше

Личные финансы
• экономим
• зарабатываем
• путешествуем
• учимся
• живем по закону
Бизнесу
• открываем
• развиваем
• кейсы
• самозанятым
О проекте

Родственница арендовала квартиру. По договору она обязана предупредить владельца о выезде за месяц. Когда у родственницы внезапно умер близкий человек, ей пришлось срочно вернуться в родной город. В день выезда хозяйка не приехала принимать квартиру и отказалась возвращать залоговые 20 000 ₽. Сказала, что не сможет за пару дней найти новых жильцов и понесет убытки.

Мы поговорили с юристом и узнали, законно ли это и как действовать в такой ситуации: может ли хозяйка удерживать деньги, и как надо себя вести бывшей квартиросъемщице, чтобы вернуть залог.

Владелец офисного помещения имеет право удержать залог, если арендатор предупреждает о выезде позже оговоренного срока. Если же человек снимает жилье у частника, самозанятого или ИП — арендодатель может использовать залог только на возмещение материального ущерба. Но нужно учитывать мнение суда — он может встать на сторону арендодателя, если квартирант неоднократно нарушал другие условия договора, например, оплачивал аренду с задержками.

Компенсировать испорченное имущество. По закону, обеспечительный платеж или залог, нужен, чтобы возместить владельцу материальный ущерб, причиненный арендатором. Это единственное назначение залога, все остальное закон называет неосновательным обогащением.

Владельцу жилья нельзя использовать обеспечительный платеж на компенсацию упущенной выгоды или морального ущерба. А также закон не предусматривает компенсации за время, которое арендодатель потратил на поиск новой вещи взамен испорченной.

Девушка предупредила хозяйку жилья о переезде в тот же день, когда узнала о смерти родственника. Она предложила разместить и оплатить объявление о поиске новых жильцов на Avito. Но хозяйка квартиры отказалась — она не поверила, что квартирантка действительно уезжает из города, а не переезжает в другую квартиру. В доказательство родственница отправила хозяйке квартиры электронный билет и попросила приехать, чтобы принять квартиру. Перед отъездом девушка привела квартиру в порядок, подготовила квитанции по коммунальным платежам и банковскую выписку об оплате аренды. Однако хозяйка квартиры отказалась вернуть залог.

Мнение юриста: арендатор вела себя адекватно и добросовестно, постаралась минимизировать неудобства из-за преждевременного отъезда. У нее высокие шансы вернуть залоговые деньги через суд.

Написать претензию на имя владельца жилья. Прежде чем обращаться в суд, нужно попытаться самостоятельно решить конфликт. Если договориться не удается, арендатору нужно написать официальную претензию — это письменное требование выполнить законные обязательства. Претензию пишут в свободной форме.

Документ состоит из двух частей: в первой описывают обстоятельства дела, во второй — выражают конкретные финансовые требования, например, вернуть 20 000 ₽ залога. Обстоятельства дела нужно изложить со всеми подробностями.

Договор аренды квартирантка заключила с хозяйкой квартиры, а деньги за аренду перечисляла ее дочери.

Мнение юриста : если деньги с аренды жилья получал кто-то другой — взыскивать придется не с владельца, а с третьего лица. Поэтому претензию девушка должна отправить обеим — матери и дочери.

Написать заявление в суд. По правилам претензионного порядка, у арендодателя есть месяц, чтобы вернуть деньги или ответить на претензию. Если не получите ответа или денег, можно подавать заявление в суд по месту прописки арендодателя. Для искового заявления скопируйте текст претензии, но поменяйте личное обращение к адресату на безличное описание ситуации. Например, вместо «сообщила вам» — напишите «сообщила хозяйке квартиры»; вместо «вы на просмотр квартиры не явились» — напишите «арендодатель не явился на просмотр квартиры».

Суд будет проходить по месту регистрации ответчика. Если арендодатель находится в другом городе, придется отправить заявление заказным письмом. Иски суммой долга меньше 50 000 ₽ рассматривает мировой суд, если сумма больше — иск подают в районный.

Адрес участка мирового судьи можно найти в поисковике — вбейте в поисковую строку «мировой суд» и название города, адрес прописки ответчика. Из предложенного списка найдите участок по адресу. Районный суд — один на каждый район, его адрес можно посмотреть в любом справочнике.

Участвовать в судебном разбирательстве. Когда назначат дату судебного заседания, вы получите повестку в суд. Как правило, дату заседания назначают в течение недели после подачи заявления, но все зависит от загруженности конкретного участка. Если извещения долго нет, дату заседания нужно найти самостоятельно на сайте районного суда. Если дело рассматривают в мировом суде, туда лучше позвонить — не все участки вовремя обновляют информацию на сайте.

В судебное заседание можно явиться самому или прислать юридического представителя. С ним нужно заключить договор и сохранить квитанцию, подтверждающую оплату услуг. Сумма должна быть адекватна сложности дела: залоговые споры между арендодателем и арендатором считаются несложными, и работа представителя редко превышает 10 000–15 000 ₽.

Оплату услуг юриста, а также сумму госпошлины — включите в исковое требование. Сумма госпошлины зависит от стоимости иска:

за иски до 20 000 ₽ — 4%, но не менее 400 ₽;
за иски от 20 000 до 100 000 ₽ — 800 ₽ плюс 3% суммы, превышающей 20 000 ₽.

Если выиграете процесс, проигравшая сторона компенсирует судебные издержки.

Попросить судью применить обеспечительные меры. Чтобы защитить свои интересы и быстро вернуть залог, запросите у суда обеспечительные меры — суд заранее арестует сумму исковых требований на счетах ответчика. Такая возможность гарантирована статьей 140 ГПК РФ.

Просьбу об обеспечительных мерах можно прописать в исковом заявлении или подать ходатайство на заседании суда. За применение обеспечительных мер придется заплатить госпошлину — 3000 ₽. Если суд вынесет решение в пользу истца, ответчик возместит эту сумму. Чтобы счет арестовали, в суде нужно забрать исполнительный лист и отнести документ судебным приставам.

Обеспечительные меры, конечно, тоже не гарантируют возврат денег: если на счетах ответчика ничего нет, то и взять будет нечего. Но они повышают шансы вернуть долг.

Инициировать исполнительное производство. На заседании суд вынесет резолюцию по делу: взыскать либо не взыскивать с арендодателя запрошенную сумму. Также суд может удовлетворить требования частично. Например, арендодатель доказал, что часть залога потратил на клининг — тогда он вернет истцу только оставшуюся сумму. Вынесенное решение высылают заказным письмом. Обычно суд выносит решение в течение пяти рабочих дней, но может и позже, если участок загружен.

Через месяц нужно запросить в суде исполнительный лист и отправить его судебным приставам по адресу прописки должника. В течение трех дней пристав арестовывает счет и списывает с него деньги в пользу выигравшей стороны. При обеспечительных мерах алгоритм действий аналогичный. Если знаете банк, в котором у арендодателя открыт счет, исполнительный лист можно отправить в офис банка — тогда счет арестуют в тот же день.

При хорошем варианте сможете вернуть деньги в течение двух месяцев. Однако ответчик может не явиться на заседание и подать заявление на отмену заочного решения. Кроме этого, ответчик может подать апелляционную жалобу и дело затянется еще на полтора–два месяца.

Что такое залог при съеме квартиры: обязательства и ответственность квартиросъемщика

В объявлениях о сдаче недвижимости часто фигурирует такое условие, как необходимость оформления залога, или наоборот, делается акцент на отсутствие такой необходимости, чтобы подчеркнуть привлекательность аренды именно этой квартиры.

В то же время, планируя расходы на оплату временного жилья, потенциальные наниматели часто не учитывают эту сумму. В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, что имеется в виду под залогом при съеме квартиры, и какие правила существуют относительно внесения залога.

Понятие залога: что это такое?

Передавая недвижимую собственность в аренду, ее владелец несет определенные риски : внезапный уход арендатора без предупреждения приведет к потере дохода (пока не найдется новый съемщик), порча имущества или ремонта потребует определенных расходов. Залог представляет собой определенную сумму денежных средств, которая и является гарантией того, что, во-первых, квартира останется в сохранности, а во-вторых, арендатор не покинет ее неожиданно до завершения периода действия договора.

Если что-либо подобное, все же, произойдет, внесенная сумма автоматически послужит взносом за последний месяц найма или будет потрачена на ремонт, покупку предметов мебели, интерьера, бытовой техники. Залог также является своего рода страховкой на тот случай, если наниматели нанесут материальный ущерб соседям. Кроме того, эти деньги можно направить на погашение задолженностей по коммунальным платежам, оставленным нанимателем. В том случае, если собственник предупрежден своевременно – арендатор получает свои деньги обратно.

Сумма отражается в договоре, и вносится, как правило, до заселения в съемную квартиру. Размер залога определяет арендодатель, исходя из того, как именно он оценивает риски, связанные с вселением на принадлежащую ему жилую площадь посторонних людей.

Договор аренды с залогом: что должно быть прописано

Оформление такого документа является весьма желательным, если на жилплощади остается домашняя электроника, бытовая техника, качественная мебель, либо если квартира сдается после дорогостоящего ремонта. Однако договор с внесением залога подписывается даже в случаях, когда в аренду передаются «голые стены» с работающей сантехникой (на случай внезапного исчезновения жильцов). Как правило, в документе фиксируются:

данные о каждой из сторон;
общие сведения о сдаваемой жилой площади;
сумма ежемесячной оплаты;
сумма залога, вносимого перед заселением;
обязанности и ответственность арендодателя и нанимателя;
срок действия подписываемого соглашения;
условия и возможности расторжения договора.

Внесение залога, равно как в последующем передача оговоренных сумм в качестве ежемесячной оплаты, оформляется в виде расписки. Арендатору нужно расписку требовать обязательно и хранить до завершения периода найма, поскольку в спорных случаях документ станет единственным подтверждением оплаты.

Договор должен заключаться только письменно, даже если арендодатель – хороший знакомый, и велик соблазн избежать излишней бюрократии.

Если жилье снимается на период более года, сделку надо, к тому же, официально зарегистрировать в Росреестре, а также поставить жильцов на регистрационный учет. При невыполнении последнего правила собственнику может грозить штраф.

Требования к расписке

Расписка вовсе не является свободным сочинением на тему передачи средств, а представляет собой важный документ, требующий соблюдения определенных правил его составления . Обязательное заверение у нотариуса законом не предусмотрено, но когда речь идет о приличной сумме или заключении договора через доверенных лиц, имеет смысл обратиться к государственному представителю, который засвидетельствует передачу денег.

Если решено обойтись без нотариуса важно:

точно указать, что сумма, переданная владельцу жилья – это именно залог (или депозит), внесенный согласно договору найма;
обязательно указать информацию об обеих сторонах;
четко зафиксировать не только место передачи денег, но и время выплаты, вплоть до минут.

Главное – не стоит забывать о том, что деньги лучше передавать при свидетелях, которые подтвердят передачу взноса и поставят свои подписи под распиской.

Оговоренную сумму нужно вручить только хозяину жилья или человеку, который уполномочен действовать от его имени по нотариально утвержденной доверенности. Передача денег через посредника, даже если это агент известной компании, недопустима, риелтор может только оказать помощь в подготовке документации, но оплатить и взять расписку необходимо лично..

По сути, залог и депозит – это одно и то же. Сведения о депозите указываются в договоре отдельным пунктом. Важно также четко прописать предназначение суммы, вносимой арендатором.

В документе обязательно должно быть ясно прописано, что если квартиросъемщик оставит квартиру в исходном состоянии, деньги будут возвращены.

Как снизить финансовую нагрузку – залог в рассрочку

Если по всем остальным вопросам предварительная договоренность достигнута, и потенциальный наниматель понравился хозяину жилья, владелец недвижимости может согласиться на оплату залога по частям – вместе с месячным взносом. Конечно, далеко не каждый собственник пойдет на это (риски, все же, имеют место), однако, если убедить арендодателя в своей порядочности, по крайней мере, об этом можно попытаться договориться (и обязательно зафиксировать результат своих усилий в договоре).

Чаще всего сумма залога принимается равной ежемесячному взносу, но это не обязательное правило — арендодатель вправе устанавливать ее по своему усмотрению. С другой стороны, если поторговаться и привести веские аргументы, можно ее существенно снизить.

Если соблюдать все правила, прописанные в соглашении, содержать квартиру в чистоте и, как положено, за месяц предупредить собственника о намерении покинуть жилище, можно рассчитывать на возвращение залога или его «зачет» в виде последнего ежемесячного взноса.

Нужно заметить, в случае больших убытков суммы залога на их покрытие может не хватить . Но все же, кроме финансового обеспечения, депозит играет важную психологическую роль – он дисциплинирует съемщика жилья и заставляет его относиться к имуществу бережнее и взвешивать свои решения, если захочется сменить место жительства.

Семьям с детьми и любителям домашних животных придется смириться с требованием внесения залога в полном объеме (по понятным причинам). Более того, специалисты рекомендуют собственникам в таких случаях его даже увеличить. Скрывать тот факт, что на жилплощади поселятся малыши и их четвероногие друзья, ради снижения залога крайне не рекомендуется.

Недостоверная информация – железный повод к разрыву договора в одностороннем порядке, и депозит тогда не вернется точно.

Можно ли обойтись без залога?

Найти жилье без залога за короткий период времени вряд ли получится, но все же на рынке остаются 10%-20% процентов владельцев недвижимости, которые готовы рискнуть и пустить постояльцев под честное слово. В данном случае, однако, большинство квартир, сдаваемых без залогового взноса, не имеют качественного ремонта и мебели. Впрочем, многие арендаторы ищут именно такой, очень бюджетный вариант, который, кстати, очень подходит для долгосрочной аренды тем, у кого есть собственная мебель, и кто все равно делает ремонт перед заселением.

Если постараться, можно сдать без залога и жилье, оборудованное всем, что требуется, но для этого необходимо пустить в ход все дипломатические способности. Если договор заверяется нотариусом, а информация фиксируется в Росреестре, договоренности об отсутствии взноса достичь проще. В любом случае, следует описать имущество и составить акт приема-передачи.

Залог и задаток: созвучные слова с разными значениями

Снимая жилую недвижимость надолго впервые, многие по незнанию отождествляют понятия «залог» и «задаток», хотя это принципиально разные виды взносов. Задаток вносится в случаях, когда, например, после долгих усилий нужная квартира найдена, но пока нет полной суммы на первые оплаты, или оформление договора и переезд надо ненадолго отложить. В этом случае владельцу под расписку передается определенная сумма, которая послужит гарантией того, что потенциальный квартиросъемщик не передумает, и квартира будет сдана в оговоренный период и на указанный срок.

Соглашение о задатке – это договорный документ (приложение), где прописывается сумма и обязательно указывается адрес жилья, за аренду которого она внесена, а также паспортная информация о нанимателе. После того, как, в оговоренный срок, подписывается договор, задаток становится частью квартплаты. Если этого не происходит по причине невозможности или нежелания нанимателя снимать жилье, арендодатель с полным правом оставляет деньги себе.

Согласно законодательству, если хозяин находит постояльцев, готовых вселиться сразу и заплатить больше, он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Во избежание проблем и недоразумений, все нюансы финансовых обязательств и расчетов должны быть зафиксированы в договоре.

Арендодатель не возвращает залог – что делать?

Бывает, что все требования соблюдены, хозяин вовремя предупрежден о необходимости искать новых арендаторов, но есть основания считать, что он всеми силами пытается избежать возврата залога. Он внепланово посещает квартиру, придирается к мельчайшим пятнышкам и потертостям, доказывает, что бачок в унитазе работал намного исправнее, а стиральная машина теперь не включается с первого раза.

Без должной подготовки противостоять этому сложно, но все же стоит извлечь договор, спокойно аргументировать свою позицию и заявить о готовности привлечь юриста и составить иск в суд.

Чтобы запастись фактами и доказательствами, стоит не полениться и кратко описать состояние квартиры в договоре , очень внимательно осмотреть жилье и сделать фото явных изъянов, а также попросить владельца жилья эти фото заверить своей подписью. Если после заселения выявится что-то ранее не замеченное, стоит не молчать, а вызывать владельца жилья на дополнительные переговоры и достигать новых договоренностей. При столь серьезном подходе добиться возвращения суммы будет намного проще. В ситуациях, когда имущество реально испорчено, с деньгами, к сожалению, придется распрощаться.

Камнем преткновения часто становятся и явные улучшения, выполненные арендаторами, которые не пришлись по вкусу арендодателю.

Чтобы избежать этого, все ремонтные работы нужно согласовывать заранее, а, меняя, например, дверную ручку, обязательно сохранять прежнюю.

Заключение

Таким образом, залог – это обычная мера предосторожности арендодателя, который при передаче жилья посторонним, по сути, рискует своей недвижимостью и имуществом. В свою очередь, арендатору, чтобы не утратить деньги без причин, важно зафиксировать все нюансы финансовых отношений в договоре отдельными пунктами и не забывать требовать расписку при передаче денежных средств.

Собственно, есть реальный шанс снять квартиру без залога даже по нынешним временам, однако, во-первых, на поиск может уйти достаточно много времени, а, во-вторых, на хороший ремонт, на качественную мебель, работающую бытовую технику, рассчитывать в этом случае вряд ли можно.

Аренда с депозитом: как его оформить и кому он выгоден

В объявлениях об аренде мы часто видим формулировки, вроде бы однозначно предполагающие дополнительные затраты для нанимателя: «залог – одна месячная оплата», «оплата – первый и последний месяц», «депозит»… Тому, кто не хочет вникать в правовые тонкости, может показаться, что это всего лишь разные названия для одного процесса – сравнительно честного отъема денег у арендатора. Но давайте разберемся по порядку. Начнем со страхового депозита.

Что такое страховой депозит и для чего он нужен?
Прежде всего, страховой депозит – это не залог и не оплата последнего месяца аренды. Другие названия у этого инструмента действительно встречаются: например, обеспечительный платеж, гарантийный депозит. Но важно понимать, что отличия от залога и предоплаты существенные, а непонимание этой разницы может привести к конфликтам при окончании арендных отношений.

Суть страхового депозита в том, что арендатор зачисляет на счет арендодателя сумму, оговоренную обеими сторонами (часто она устанавливается в размере, равном плате за месяц проживания, отсюда и путаница), в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу.

«Заключая сделку по аренде и инструктируя собственников квартиры, мы всегда говорим о том, что страховой депозит – это некая возвратная сумма, которая ни в коей степени не может быть использована в качестве оплаты последнего месяца и никак не связана с залогом при аренде, – рассказывает Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty. – Страховой депозит – это определенный взнос, равный одной арендной ставке, который обеспечивает комфортные условия собственнику жилья при возможном причинении ущерба имуществу квартиры арендатором. Расскажу подробнее: годовой контракт закончился, наниматель оплатил последний месяц, происходит процедура обратного приема-передачи квартиры, и здесь всплывает страховой депозит, который хранился у собственника жилья. При акте приема-передачи хозяином производится осмотр квартиры. Собственник уточняет, все ли у него в порядке с мебелью, ремонтом, счетами за телефон и т. д.». Оценивается величина возможного ущерба, восстановительного ремонта, других затрат на приведение квартиры в первоначальный вид. За вычетом этих затрат собственник должен вернуть арендатору сумму страхового депозита. Если никакого ущерба причинено имуществу не было, арендатору возвращается полная сумма страхового депозита. Таким образом, основная цель страхового депозита – защита интересов собственника имущества.

«Более корректно называть данный вид платы обеспечительным платежом. Его смысл в обеспечении обязательств нанимателя по бережному обращению с имуществом наймодателя, – говорит Олег Серегин, заместитель генерального директора АН DOKI. – Взимается он на случай нанесения урона имуществу наймодателя. Возвращается или не возвращается в конце срока найма. Сумма платежа рассчитывается в зависимости от стоимости мебели и бытовой техники. Бывает, что взимается больше, бывает, что меньше. Как правило, взимается в размере 100% месячной платы за наем».

В чем разница между залогом и страховым депозитом?
Залогом или задатком изначально называлась сумма, вносимая потенциальным арендатором в подтверждение своего обязательства снять до определенного срока данную квартиру (своего рода «бронирование»). В этом понимании залог сейчас не применяется при аренде, за редкими исключениями. Формулировка «залог – 1 месяц», которая чаще всего фигурирует в объявлениях об аренде недорогого жилья, говорит именно о страховом депозите. «Страховой депозит при аренде квартиры и залог при аренде сегодня – разные названия одного и того же понятия. Залоговая сумма берется в момент заключения договора найма и, как правило, равна месячной стоимости найма. Страховой депозит никогда не принимается в счет оплаты за последний месяц проживания, это не оплата, это зарезервированная денежная сумма на случай возможного причинения ущерба имуществу собственника, неоплаченных коммунальных и телефонных счетов и так далее», – рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Одним словом, существует два содержания для понятия залога: одно из них, устаревшее, – задаток, который выдается до заключения договора аренды, а второе – именно обеспечительный платеж. Кстати говоря, путаница существует не только с понятием залога: самого понятия «страховой депозит» в законодательстве не существует. Это приводит к спорам по разным поводам, которые можно условно поделить на:

Споры о правомерности использования страхового депозита для: обеспечения обязательств по уплате арендной платы и обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу, а также для компенсации за досрочное расторжение договора аренды.
Споры о правомерности налогообложения страхового депозита (на этот счет нет общепринятой точки зрения, но чаще считается, что депозит не подлежит обложению НДФЛ, так как не является доходом. По поводу выплаты НДС с суммы полученного подоходного налога решения принимаются индивидуально, исходя из конкретной ситуации).
Употребление термина «залог» вполне допустимо, так же как и термина «страховой депозит», если речь идет об обеспечительном платеже.

Страховой депозит может быть использован только для покрытия ущерба при съезде арендатора?
В отдельных случаях (указанных в договоре аренды/найма) страховой депозит может использоваться для исполнения обязательств по оплате аренды и других принятых на себя нанимателем обязательств по договору. Страховой депозит по своей сути – договорной способ обеспечения исполнения обязательств, а обязательства, согласно ГК, возникают из договора, вследствие вреда и из иных оснований. Стороны вправе в договоре установить конкретные виды обязательств (в том числе обязательства по уплате арендной платы или платы за наем, обязательства из причинения вреда помещению и др.), для обеспечения которых может быть использован страховой депозит, отмечает Алла Лягина, директор юридического департамента IntermarkSavills.

Страховой депозит и предоплата последнего месяца – абсолютно разные вещи, но, если это указано в договоре, депозит может быть использован для оплаты последнего месяца. Квартирные хозяева не всегда охотно идут на этот вариант, поскольку получается, что последний месяц проживания съемщиков оказывается не обеспечен материально, и все поломки и нарушения в случае конфликтного поведения арендатора придется устранять арендодателю за свой счет. Впрочем, если в течение года (и более) отношения с арендаторами складывались беспроблемно, скорее всего, у них не возникнет желания «отыграться» в последний месяц.

Можно ли сэкономить на страховом депозите?
Квартирному хозяину обходиться без обеспечительного платежа невыгодно, так как он защищает его имущество от повреждений. Исходя из сегодняшней практики, депозит, в сегменте экономкласса чаще называемый залогом, является обязательным в большинстве случаев. «Исключением может являться комната, которую сдают наймодатели, проживающие в этой же квартире. Объясняется это тем, что хозяин имеет возможность проследить за сохранностью имущества и своевременной оплатой всех счетов», – отмечает Елена Меркуленкова, руководитель отделения «Парк Культуры» компании «Инком-Недвижимость».

«Как правило, обеспечительный платеж не взимается, если квартира «убитая», в основном же всегда наймодатель устанавливает требование о внесении этой суммы. И наймодателю, и нанимателю необходимо установить в договоре порядок удержания платежа (в случае если что-то произойдет), порядок определения ущерба, а также порядок возврата, включая срок возврата. Как правило, платеж возвращается в день окончания срока найма», – отмечает Олег Серегин.

Депозит оформляется при заключении договора аренды/найма. Составляется акт приема-передачи имущества, в котором перечисляется все имущество (мебель, сантехника, бытовая техника и т. п.) и его состояние, фиксируются дефекты. Можно сфотографировать квартиру и передать по комплекту фотографий каждой стороне (если договор заключается через агентство, это, скорее всего, входит в стандартный пакет). Нанимателю имеет смысл заранее проверить, нет ли задолженностей по коммунальным и иным платежам в снимаемой квартире.

Что касается экономии, залог часто разбивается (выплачивается квартирному хозяину арендаторами в течение 2-3 месяцев), срок и порядок внесения этого платежа указываются в договоре: когда вносится, в каких долях (если частями) и в какие сроки вносится каждая часть и т. п. Для удобства можно включить в договор пункт о том, что с письменного согласия наймодателя обеспечительный платеж может быть использован для оплаты последнего месяца. Основанием для возврата депозита арендатору будет согласование и подписание сторонами акта возвращения имущества.