Дома блокированной застройки относятся к многоквартирным

Что такое дома блокированной застройки — статус и управление

Что такое дома блокированной застройки

Определение дома блокированной застройки приводится в кодексе строительства городов России (часть вторая, пункт 2, статья 49). В этом документе под домом подобного типа застройки понимается здание, имеющее от одного до трех этажей и состоящее из двух и более частей (до десяти), имеющих, в свою очередь, общую стену (или несколько стен) без проходов между ними.

Каждая из частей (квартир) обязательно имеет отдельный выход на приусадебный участок или территорию общего использования. Именно отдельный выход каждого блока на участок, считается главной отличительной характеристикой рассматриваемого типа строений.

Законодательная база

Понятие и порядок работы с объектами блокированной застройки, как и другими объектами, определяются некоторыми правовыми документами и нормами. В рамках Российской Федерации ими являются следующие документы:

1. Жилищный кодекс Российской федерации, который дает основные понятия о домах рассматриваемого типа и определяет их свойства и характеристики.
2. Кодекс строительства городов Российской Федерации в статье 49 фиксирует определение дома блокированной застройки.
3. Постановление правительства 220 2015 года, которое оговаривает и разъясняет порядок приобретения жилья (первичный рынок) совмещенного типа.
4. Федеральный закон 161 и приказ Министерства строительства 223, которые регулируют порядок выделения участков под совмещенные дома и порядок получения квартир в них.
5. Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа.
6. Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
7. Документы, касающиеся многоквартирных домов, как правило, имеют оговорки и для недвижимости застройки подобного рода.

Статус дома блокированной застройки

Статус дома совмещенного типа постройки связан с некоторыми заблуждениями. Самые распространенные из них:

1. Внесение отдельной части блокированного дома в реестр кадастра в качестве отдельной единицы

Это ошибочное мнение, поскольку по определению, данному в 49 статье кодекса Градостроения, дом совмещенной застройки состоит из отдельных частей и воспринимается как единое целое. Таким образом, отдельный блок, в котором проживает семья или объединение отдельных составляющих не могут восприниматься отдельным самостоятельным жильем. Приравнивание части дома к целому противоречит математическим и логическим принципам.

В то же время, состоящая из одного блока постройка тоже не может считаться блокированной. Поскольку в таком случае не соблюдается та часть определения, которая оговаривает наличие общих (блокированных) стен между блоками строения. В собственность может передаваться только права на принадлежащий блок или часть строения (исключая соседние блоки и земли дома блокированной застройки), чтобы не допускать нарушения прав собственности и владения остальных семей.

2. Дом блокированной застройки является разновидностью многоквартирного дома

Эти два типа недвижимости имеют ряд схожих черт. Так, согласно нормативно-правовым документам, многоквартирным считается жилое помещение, состоящее из двух и более квартир, которые имеют выход на участок или в место общего использования.

В таком ракурсе стоит четко понимать, что в многоквартирном доме каждая часть (квартира) имеет выход в место общего использования, а из него уже на участок, который находится в общей собственности (долевого типа) всех владельцев квартир дома. Что касается дома совмещенной застройки, каждая его составляющая имеет отдельный выход на отдельный (обособленный) участок, а затем уже в место общего использования (чаще всего улица).

Подводя итог, стоит отметить, что согласно со статусом дома блокированной застройки на учет в кадастровых реестрах необходимо ставить отдельный дом (часть) блокированного жилья, в котором проживает отдельная семья, с прилегающим к нему участком земли, а не совокупность составляющих, земли и не всю блокированную постройку. Права собственности оформляются на представителя или представителей семьи.

Признание дома домом блокированной застройки

Если ваше жилье попадает под категорию совмещенного дома, а именно выполняются следующие условия:

1. Постройка имеет не более трех этажей.
2. Постройка состоит из отдельных блоков (не более десяти), имеющих общую стену или стены и отдельный выход на обособленный земельный участок.

В таком случае вы можете оформить необходимые документы для такого дома. Порядок признания дома постройкой рассматриваемого типа производится посредством подачи заявки на рассмотрение в:

1. Органы БТИ.
2. Органы местного управления (например, сельский совет).
3. Судебные органы, которые занимаются рассмотрением дел по присуждению того или иного статуса жилью.

Разрешение на строительства дома блокированной застройки

По общим правилам строительства возведение одного дома на нескольких отдельных участках земли не является правомерным. В таком случае необходимо предварительно объединить земельные участки. Получается, что для получения разрешение на строительство дома блокированной застройки, необходимо выполнить такой алгоритм действий:

1. Оформляются документы на участок земли, на котором будут построены конструктивно связанные части:
   • Градостроительный план земельного участка на каждую из используемых земельных территорий.
   • Получается разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков.
2. Для каждого дома путем разделения исходного земельного участка формируется обособленный участок земли и оформляется межевой план. После чего начинается работа по получению разрешения на введение совмещенного жилья в эксплуатацию.
3. Формирование каждого отдельного дома, как объекта оборота, путем постановки на кадастровый реестр отдельного модуля с участком земли, как части блокированного здания.

Управление домами блокированной застройки

В рамках управления различными домами региональное правительство проводит много разнообразных программ. Одна из них – Региональная программа капитального ремонта, в рамках которой дома, признанные аварийными или нуждающиеся в проведении капитального ремонта получают надлежащую помощь.

Все работы по ремонту и содержанию домов такого типа производятся жителями отдельных частей. Что касается признания того или иного состояния совмещенной постройки, то можно обращаться в жилищные службы и БТИ, работа которых регулируется действующим законодательством.

В плане управления домом блокированного типа стоит ориентироваться на процесс управления частным домом или коттеджем, в рамках которого ответственность за состояние несет собственник. Для оформления сопутствующей документации существуют органы самоуправления (например, старший по улице и т. д.) и государственные жилищные органы и комиссии.

В общем случае можно отметить, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок (имеющий общую стену или стены с соседями) и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования. Четкой законодательной (нормативно-правовой) базы, регулирующей порядок оформления, управления и решения разных вопросов для домов блокированной постройки нет.

Но есть упоминания о таком типе недвижимости во многих жилищных законах, указах и кодексах. В связи с этим рекомендуется по всем спорным вопросам обращаться за консультацией к юристам и другим жилищным специалистам.

Дома блокированной застройки относятся к многоквартирным

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2020 г. N 14-05253/20 О возможности постановки на государственный кадастровый учет блока жилого дома блокированной застройки

В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с письмом Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 09.04.2020 N 03-05-04-01/28129 рассмотрено обращение ФНС России от 08.04.2020 N БС-4-21/5941@, в связи с чем сообщаем.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет обитую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК) к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

На основании части 2 статьи 16 ЖК жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) определяет государственный кадастровый учет недвижимого имущества как внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом N 218-ФЗ сведений об объектах недвижимости.

При внесении в ЕГРН сведений о здании в реестре объектов недвижимости ЕГРН в качестве дополнительных сведений указывается в том числе назначение здания — нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом.

Исходя из положений Закона N 218-ФЗ (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14), сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН в целях определения пределов действия устанавливаемого ограничения прав или обременения объекта недвижимости.

Учитывая пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», часть жилого дома представляет собой помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной (неотъемлемой) частью здания; отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, не наделяет его признаками отдельно стоящего здания и не дает оснований для осуществления его государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в силу части 7 статьи 41 Закона N 218-ФЗ, которой установлен запрет на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства).

Также необходимо учитывать, что действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков для размещения частей здания.

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной и отвечает требованиям части 2 статьи 49 ГрК, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, судом отмечено, что в рассматриваемом случае части жилого дома должны являться самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (с соответствующим наименованием, в частности, «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»), при условии, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем (эксплуатации) такого жилого дома, если такой дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Также сообщаем, что Минстроем России, как уполномоченным органом в сфере строительства и жилищной политики, ведется работа по законодательному определению понятий «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», а также порядку приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства вида, назначения, разрешённого использования таких объектов недвижимости, в том числе земельных участков, на которых они расположены. (По имеющимся сведениям, в настоящее время законопроект дорабатывается в Правительстве Российской Федерации.)

В частности, проектом федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации (в части определения понятий «многоквартирный дом» и «жилой дом блокированной застройки»)» (далее — законопроект) вводится понятие жилого дома блокированной застройки — жилого дома, имеющего общую (общие) без проемов стену (стены) или примыкающую (примыкающие) стену (стены) с соседним жилым домом (соседними жилыми домами), не имеющих общих помещений (в том числе расположенных над или под ними), а также общих лестниц, лифтов, коридоров, и каждый из которых расположен на земельном участке, образованном для размещения этого жилого дома, и имеет непосредственный выход на указанный земельный участок.

Кроме того, предлагается с даты вступления проектируемых положений в силу жилое помещение, соответствующее указанным выше признакам, признать жилым домом блокированной застройки без каких-либо дополнительных процедур и согласований, то есть в силу прямого указания закона.

Обзор документа

Росреестр разъяснил, что блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (например, с наименованием «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»). Условия — вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем такого дома; дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Таунхаусы разделят на дома

Правительство предлагает уточнить статус блокированной застройки

В Госдуму внесен правительственный законопроект, разграничивающий понятия «таунхаус» и «многоквартирный дом»,— это необходимо для устранения существующей уже несколько лет неопределенности правового статуса домов блокированной застройки. Согласно проекту, с 2022 года каждый блок будет признаваться отдельным жилым домом, то есть, по сути, частным и без общего имущества. Юристы отмечают, что это в том числе позволит решить проблемы с земельными участками под такими таунхаусами.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Правительство внесло в Госдуму законопроект, уточняющий правовой статус домов блокированной застройки — таунхаусов. Сейчас Градостроительный кодекс (ГрК) определяет их как жилые дома не более чем в три этажа, состоящие из нескольких, но не более десяти блоков (каждый предназначен для проживания одной семьи), имеющие общую стену без проемов с соседними блоками. Также каждый блок расположен на отдельном земельном участке и имеет свой выход. Однако это определение содержит неопределенность — считать ли такие строения многоквартирными домами (МКД) или жилыми домами (то есть частными, где нет общего имущества).

В связи с этим Белый дом предлагает ввести в Жилищный кодекс отсутствовавшее там понятие МКД — под ним понимается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя также крыши, ограждения, конструкции, оборудование и помещения (например, лестницы, подвалы, лифты), которые обычно принадлежат жильцам на праве общей долевой собственности. Меняется и определение таунхаусов в ГрК — теперь планируется установить, что это «жилой дом, блокированный с другими жилыми домами в одном ряду с общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход».

Таким образом, таунхаусы в понимании ГрК будут теперь представлять ряд соединенных между собой частных жилых домов.

Предполагается, что изменения вступят в силу с 2022 года.

Доля строящихся в России малоэтажных домов, по оценкам ДОМ.РФ на конец 2020 года, составляет 16% от общего объема жилищного строительства (однако этот показатель включает в себя и четырехэтажные здания) — к этой категории относятся как таунхаусы, так и малоэтажные МКД. Отметим, что после окончания ограничительных мер, связанных с пандемией, спрос на загородную недвижимость стал заметно расти.

Как отмечает руководитель направления практики недвижимости и строительства BCLP Russia Максим Попов, споры из-за законодательной неопределенности действительно случаются. В качестве примера он приводит достаточно громкое дело 2020 года, когда до Верховного суда дошел спор о том, что является общим имуществом собственников квартир и блоков таунхаусов «Ангелово-Резиденс» и каковы их права в отношении земельных участков общего пользования. Юрист юрфирмы Amulex.ru Андрей Еремин добавляет, что из-за отсутствия четкого регулирования возникают ситуации, когда блок регистрировался как квартира в многоквартирном доме, при этом земля оформлялась в долевую собственность под всем домом блокированной застройки.

По его словам, поскольку законопроектом предусмотрено, что блок — это жилой дом, это дает право образования участка под ним.

«И тогда собственник блока является и собственником участка и вправе использовать его по своему усмотрению (например, посадить дерево), не испрашивая согласия у соседей»,— говорит юрист.

По словам Максима Попова, в проекте несколько смущает норма о том, что в случае реконструкции одного из домов блокированной застройки потребуется согласие правообладателей всех домов в одном ряду: если в таунхаусе из девяти блоков собственник крайнего дома хочет провести реконструкцию крыши, получается, что он вынужден будет заручиться согласием всех собственников. Это может усложнить проведение работ — было бы правильно, полагает он, уточнить, что согласие требуется только тогда, когда потенциальный ремонт может негативно повлиять на права собственников домов блокированной застройки и угрожать безопасности их конструкции.

Что еще изменится в регулировании таунхаусов

Из-за того что предложенное в законопроекте определение таунхаусов не содержит ограничения по количеству блоков, сохраняется возможность не проводить экспертизу проектной документации только домов блокированной застройки, состоящих не более чем из десяти секций и которые строятся без привлечения бюджетных средств. Разграничение позволит поставить такие дома на кадастровый учет и регистрировать на них права как на здания с назначением «жилое».

Также законопроектом фактически снимается вопрос об участии таунхаусов в программе капремонта — она рассчитана только на МКД, а, значит, на дома блокированной застройки распространяться не будет. Отметим, формально с собственников таунхаусов и так не должны взиматься взносы за капремонт — еще в 2014 году Минстрой выпускал разъяснение, что в домах блокированной застройки по сути нет квартир, а значит, их владельцы освобождены от уплаты таких взносов. Однако в регионах ситуация порой была иной — в частности, из-за регистрации таунхаусов как квартир в многоквартирном доме. В итоге это вылилось в 2015–2019 годах в несколько законодательных инициатив как со стороны региональных властей, так и депутатов Госдумы — о запрете взимания взносов за капремонт с собственников таунхаусов.

Таунхаус — дом с удобствами за городом на несколько семей

Сре­ди объ­ек­тов жилой недви­жи­мо­сти есть зда­ния, зани­ма­ю­щие про­ме­жу­точ­ное поло­же­ние меж­ду мно­го­квар­тир­ны­ми дома­ми и инди­ви­ду­аль­ны­ми жилы­ми стро­е­ни­я­ми. Одна­ко ни к тем, ни дру­гим их отне­сти нель­зя. Речь идет о сов­ме­щён­ных (или бло­ки­ро­ван­ных) домах, так назы­ва­е­мых таун­ха­у­сах. От мно­го­квар­тир­но­го дома (МКД) их отличают:

• кон­струк­тив­ные особенности;
• боль­шая сте­пень обособ­лен­но­сти жиль­цов друг от друга;
• мень­шее коли­че­ство кол­лек­тив­ной собственности;
• юри­ди­че­ские осо­бен­но­сти реги­стра­ции прав собственности.

Бло­ки­ро­ван­ный жилой дом (БЖД) отли­ча­ет­ся от инди­ви­ду­аль­но­го жило­го (ИЖД) сов­мест­ным про­жи­ва­ни­ем несколь­ких семей и нали­чи­ем несколь­ких жилых сек­ций. Рас­смот­рим подробнее:

• Дома бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки — что это такое?
• Какое опре­де­ле­ние им даёт гра­до­стро­и­тель­ный кодекс?
• Отли­чия МКД от БЖД? Как заре­ги­стри­ро­вать пра­ва соб­ствен­но­сти в БЖД?

1. Бло­ки­ро­ван­ные дома: опре­де­ле­ние, отли­чие от МКД, реги­стра­ция в Росреестре
2. Бло­ки­ро­ван­ный дом и бло­ки­ро­ван­ная жилая застройка
3. Сход­ство и отли­чия бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки от МКД
4. Мож­но ли счи­тать жилы­ми бло­ки­ро­ван­ные дома
5. О стро­и­тель­стве, рекон­струк­ции и реги­стра­ции бло­ки­ро­ван­ных домов
6. Земель­ный уча­сток под бло­ки­ро­ван­ную застройку
7. Досто­ин­ства и недо­стат­ки таунхаусов

Блокированные дома: определение, отличие от МКД, регистрация в Росреестре

Соглас­но пунк­ту 2 ст. 49 ГрК РФ, жилой дом бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки — это зда­ние из одно­го — трёх эта­жей со сле­ду­ю­щи­ми признаками:

• объ­еди­не­ние несколь­ких жилых сек­ций (мини­мум две, мак­си­мум — 10) в одно строение;
• плот­ное при­мы­ка­ние одно­го бло­ка к дру­го­му посред­ствам общих (смеж­ных) стен без проходов;
• нали­чие обя­за­тель­но­го отдель­но­го выхо­да из каж­до­го бло­ка на свой обособ­лен­ный земель­ный уча­сток и на общую тер­ри­то­рию, где могут быть дру­гие бло­ки­ро­ван­ные дома.

В каж­дом бло­ке про­жи­ва­ет одна семья.

Блокированный дом и блокированная жилая застройка

Есть ли раз­ни­ца меж­ду эти­ми тер­ми­на­ми? По смыс­лу есть. Опре­де­ле­ние в ст. 49 гра­до­стро­и­тель­но­го кодек­са Рос­сий­ской Феде­ра­ции боль­ше под­хо­дит имен­но для бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки (таун­ха­у­са), а не для жилых домов, в неё входящих.

Таун­ха­ус — это мало­этаж­ная застрой­ка, состо­я­щая из ряда одно­тип­ных жилых, бло­ки­ро­ван­ных боко­вы­ми сте­на­ми домов с инди­ви­ду­аль­ны­ми вхо­да­ми, малы­ми пали­сад­ни­ка­ми, а порой даже и гаражом.

Бло­ки­ро­ван­ные дома — это име­ю­щие общую сте­ну два объ­еди­нен­ных дома, рас­счи­тан­ные на одну или две семьи.

Пали­сад­ни­ки более свой­ствен­ны для город­ских таун­ха­у­сов, пред­став­ля­ю­щие архи­тек­тур­ные ансам­бли, рас­тя­ги­ва­ю­щи­е­ся на целые квар­та­лы в Пари­же и Англии. В них про­жи­ва­ли обыч­но рабо­чие заво­дов, груз­чи­ки пор­тов и дру­гой тру­до­вой люд. В Рос­сии попу­ляр­ность при­об­ре­ли таун­ха­у­сы в при­го­род­ных зонах с выхо­дом из каж­до­го бло­ка на лич­ный земель­ный уча­сток семьи.

(В СССР одно­этаж­ный ряд бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки назы­вал­ся бараками).

Сходство и отличия блокированной застройки от МКД

• Мно­го­квар­тир­ным домом (МКД) счи­та­ет­ся зда­ние, име­ю­щее хотя бы две квар­ти­ры с само­сто­я­тель­ны­ми выхо­да­ми на земель­ный уча­сток, на кото­ром нахо­дит­ся МКД, и с пря­мым досту­пом из каж­дой квар­ти­ры в поме­ще­ния кол­лек­тив­но­го поль­зо­ва­ния (кори­дор, лест­нич­ная пло­щад­ка и т.д.). (В бло­ки­ро­ван­ной застрой­ке так­же име­ет­ся выход на общую тер­ри­то­рию, но при этом в доме отсут­ству­ют внут­рен­ние поме­ще­ния обще­го пользования).
• МКД может иметь свы­ше трёх эта­жей, лифт, мусо­ро­про­вод, под­ва­лы, чер­дак, вспо­мо­га­тель­ные поме­ще­ния, ком­му­ни­ка­ци­он­ные шах­ты и пр. (Ниче­го это­го не име­ют дома бло­ки­ро­ван­ной застройки).
• Земель­ный уча­сток и иму­ще­ство мно­го­квар­тир­но­го дома явля­ет­ся кол­лек­тив­ной соб­ствен­но­стью, и каж­дая семья обла­да­ет лишь той долей, кото­рая соот­вет­ству­ет его доле соб­ствен­но­сти (отно­ше­нию пло­ща­ди квар­ти­ры к пло­ща­ди дома). То есть пол­ным обла­да­те­лем ни земель­но­го участ­ка, ни тех­ни­че­ско­го поме­ще­ния МКД соб­ствен­ник квар­ти­ры не может стать: напри­мер, что-нибудь постро­ить во дво­ре, на кры­ше, исполь­зо­вать для сво­их целей под­вал и пр. (Соб­ствен­ник таун­ха­у­са может иметь свой авто­ном­ный земель­ный уча­сток, кото­рый оформ­ля­ет­ся в собственность).

Можно ли считать жилыми блокированные дома

Хотя таун­ха­у­сы и назы­ва­ют­ся жилы­ми, это­му ста­ту­су они соот­вет­ству­ют не в пол­ной мере. Об этом сви­де­тель­ству­ет ЖК РФ (ч. 2, ст. 16):

Жилой дом дол­жен состо­ять из ком­нат и вспо­мо­га­тель­ных поме­ще­ний, необ­хо­ди­мых для удо­вле­тво­ре­ния нужд проживающих.

Одна­ко в поме­ще­ни­ях бло­ки­ро­ван­ных застро­ек (осо­бен­но барач­но­го типа), жилищ­но-быто­вые усло­вия не все­гда отве­ча­ют это­му пра­ви­лу. Мини­стер­ство стро­и­тель­ства раз­ра­ба­ты­ва­ет в насто­я­щее вре­мя нор­ма­ти­вы, даю­щие более точ­ные опре­де­ле­ния поня­ти­ям “МКД”, “жилой блок”, “жилой дом бло­ки­ро­ван­ной застройки”.

О строительстве, реконструкции и регистрации блокированных домов

Бло­ки­ро­ван­ные дома стро­ят­ся или рекон­стру­и­ру­ют­ся по общим правилам:

• раз­ра­ба­ты­ва­ет­ся про­ект­ная документация;
• берет­ся раз­ре­ше­ние на строительство;
• объ­ект вво­дит­ся в экс­плу­а­та­цию (для это­го необ­хо­дим тех­ни­че­ский план ОКС на каж­дый отдель­ный блок).

Един­ствен­ная льго­та при стро­и­тель­стве таун­ха­са — нет необ­хо­ди­мо­сти про­ве­де­ния экс­пер­ти­зы доку­мен­тов проекта.

Если обыч­ный жилой дом меня­ет ста­тус на “жилой бло­ки­ро­ван­ный”, то необ­хо­ди­мо вна­ча­ле про­ве­сти его рекон­струк­цию: про­из­ве­сти стро­и­тель­ные рабо­ты и раз­бить дом на блоки.

Быва­ет, что зда­ние не тре­бу­ет раз­бив­ки, и тогда его доста­точ­но про­сто офор­мить как бло­ки­ро­ван­ный жилой дом:

• пра­ва на жилой дом аннулируются;
• в Росре­ест­ре реги­стри­ру­ют­ся новые пра­ва соб­ствен­ни­ков на каж­дый отдель­ный жилой блок таунхауса;
• каж­дый блок ста­вит­ся на кадаст­ро­вый учёт как отдель­ное жилое зда­ние (осно­ва­ние СП 55.13330.2011).

Пра­во соб­ствен­но­сти на отдель­ный блок жилой застрой­ки носит обособ­лен­ный харак­тер, в то вре­мя как квар­ти­ры в МКД при­над­ле­жат их вла­дель­цам на пра­вах доле­вой собственности.

Доку­мен­ты, необ­хо­ди­мые для раз­ре­ше­ния стро­и­тель­ства таунхауса:

Земельный участок под блокированную застройку

Перед нача­лом стро­и­тель­ства таун­ха­у­са необ­хо­ди­мо при­об­ре­сти пра­ва на земель­ный уча­сток. По пра­ви­лам зем­ле­поль­зо­ва­ния и застрой­ки бло­ки­ро­ван­ный жилой дом раз­ре­ша­ет­ся стро­ить на зем­ле насе­лён­ных пунктов.

На началь­ном эта­пе стро­и­тель­ства ЗУ пред­став­ля­ет из себя еди­ное целое. Но по его окон­ча­нию необ­хо­ди­мо будет про­из­ве­сти раз­ме­же­ва­ние земель­но­го участ­ка по коли­че­ству жилых бло­ков, так как каж­дый блок, на осно­ва­нии ст. 49 ГрК РФ дол­жен иметь соб­ствен­ный участок.

Коли­че­ство жилых бло­ков опре­де­ля­ет­ся ещё на ста­дии состав­ле­ния тех­ни­че­ско­го про­ек­та по мини­маль­но­му раз­ме­ру ЗУ, опре­де­ля­е­мо­му гра­до­стро­и­тель­ным регла­мен­том: так, если мини­маль­ная пло­щадь земель­но­го участ­ка под один блок 5 соток, то на ЗУ пло­ща­дью 30 соток мож­но постро­ить бло­ки­ро­ван­ную застрой­ку из шести бло­ков. Каж­дый земель­ный уча­сток под жилую сек­цию ста­вит­ся на кадаст­ро­вый учёт.

Достоинства и недостатки таунхаусов

Бло­ки­ро­ван­ные жилые дома дают боль­ше авто­но­мии, чем мно­го­квар­тир­ные, при этом уро­вень быто­во­го ком­фор­та в них может быть высок. Нали­чие земель­но­го участ­ка, отда­лен­ность от город­ско­го шума дают допол­ни­тель­ный бонус и при­бли­жа­ют таун­ха­ус к инди­ви­ду­аль­но­му жило­му дому с при­уса­деб­ным участ­ком или кот­те­джу. При этом таун­ха­ус обхо­дит­ся дешев­ле коттеджа.

Сре­ди недо­стат­ков таун­ха­у­сов мож­но выделить:

• более низ­кие сани­тар­но-стро­и­тель­ные нор­мы, по кото­рым стро­ят­ся бло­ки­ро­ван­ные дома;
• отсут­ствие общих вспо­мо­га­тель­ных помещений;
• уда­лен­ность от объ­ек­тов инфраструктуры.

Дома блокированной застройки относятся к многоквартирным

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 17 октября 2011 года N ог-д23-1694

О статусе жилого дома блокированной застройки

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу определения статуса жилого дома блокированной застройки и в пределах своей компетенции сообщает.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) под «жилыми домами блокированной застройки» понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В то же время пунктом 4 раздела I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг», жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то, что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.

Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. Однако данное определение предусмотрено пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее — Постановление N 47). Так, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.

Многоквартирным домом признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (пункт 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса).

Неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «квартиры», «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома» требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или несколько), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака.

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в связи с тем, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки. В случае отказа в осуществлении такого учета Вы вправе обратиться за защитой своих прав в суд.

Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 1 Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2005 N 40, Минрегион России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере осуществления жилищно-коммунального хозяйства, а также в сфере строительства, архитектуры и градостроительства.

Кроме того, письма федеральных органов исполнительной власти, в том числе Минэкономразвития России, не носят нормативно-правового характера и не имеют юридической силы.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.Бочаров

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО «Кодекс» и сверен по:

Многоквартирный дом блокированной застройки.

Можно ли считать многоквартирным домом, жилой 3-х этажный дом блокированной застройки состоящий из трех блоков предназначенный для проживания одной семьи в каждом блоке, имеющий общую стену без проемов с соседним блоком. Мест общего пользования соответственно нет. Проблема в том, что горуправа утверждает, что это многоквартирный дом и заставляет выбрать управляющую компанию для обслуживания данного дома.

Ответы на вопрос:

Если квартиры (блоки) имеют самостоятельные выходы — то дом многоквартирный. У вас — этого нет, значит никакой компании вы не должны и выбирать — под нормы жилищного кодекса строение не подходит

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47

(ред. от 25.03.2015)

«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Если по документам он не многоквартирный, то заставлять не имеют права. Исходить нужно из правоустанавливающих документов (ст. 8.1. ГК РФ). Исходя из того что Вы описали многоквартирным такой дом нельзя назвать. Насколько я понял у Вас и «квартир» как таковых в этом доме нет.

Согласно ст.16 ЖК РФ

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Из этого следует, что многоквартирный дом должен иметь помещения общего пользования к которым имеется прямой доступ из квартир.

Поэтому Ваш дом не является многоквартирным (не имеет помещений общего пользования).

В соответствии с ч. 2 ст.49 Градостроительного Кодекса РФ,жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Определение СП 55.13330-2011:

…блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они:

не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;

не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;

Таким образом, Ваши дома, являются отдельными одноквартирными домами!. Требования горуправы неправомерны.

Логика очень простая. Жилые помещения бывают только: дом, квартира, комната.

У Вас — дом, причем один, а не три.

У него есть структурно обособленные помещения состоящие из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Т.е. у каждого блока есть комнаты, кухня, туалет. Есть свой выход.

А это не что иное как квартиры, такое определение дает п.5 » Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47). При этом пункт 6 Положения говорит о том, что Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Это тоже у Вас есть. Помещения общего пользования у Вас есть тоже — это, например, чердак или подвал, но их наличие не обязательно.

Поэтому у Вас все признаки налицо.

Вы задали юристам на этом Сайте важный для себя платный юридический вопрос, надеясь получить на него от них более полные и объективные разъяснение с ссылками на конкретные нормативные акты, а не краткие ответы без ссылок на нормативные акты или с ссылками не на те нормативные акты.

Вы указали, что это жилой 3-х этажный дом блокированный застройки, состоящий из трех блоков, предназначенный для проживания одной семьи в каждом блоке.

Получается, что в этом жилом доме — 3 квартиры.

Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ (кратко — ЖК), жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Указанный Вами жилой дом состоит не из комнат, а из отдельных квартир.

Вам нужно внимательно ознакомиться с проектными документами на этот жилой дом, а также со статьями 161, 161.1, 162 ЖК.

Ведь обслуживать данный жилой дом необходимо, как и пользоваться в нем коммунальными услугами.

Сразу скажу, что официального определения многоквартирного дома (МК) в жилищном законодательстве не существует. Поэтому юристы и судебные органы ищут определение МК в других нормативных правовых актах.

В частности, согласно постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, для признания дома МК не обязательно чтобы в нем были места общего пользования. Достаточно, чтобы в этом доме были элементы общего имущества собственников помещений.

В соответствии ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников помещений относятся технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, земельный участок на которым расположен дом и т.п., они ведь есть в вашем доме?

Поэтому я бы не стал утверждать, что ваш дом не является многоквартирным. Признаки многоквартирности у вас есть.