Как помешать продать долю в квартире

Есть недвижимость, у которой много совладельцев и обязательно наступит момент, когда кто-то захочет продать свою долю посторонним людям, а у других совладельцев не будет денег для реализации своего права выкупа

Как помешать продать долю в квартире

Статьи о недвижимости в Донецке

Как помешать совладельцу продать свою долю в недвижимости

Что нужно делать, чтобы продать свою долю в недвижимости, знают многие, но есть и противоположная сторона взаимоотношений – остальные совладельцы, у которых нет денег, чтобы воспользоваться правом первоочередной покупки доли, а помешать продаже, в силу разных причин, очень хочется. Как это сделать и чем такое противостояние может закончиться?

Чтобы разобраться в этой проблеме, нужно руководствоваться двумя пословицами:

1) худой мир лучше доброй вражды;

2) идучи на рать не забудь свою голову заклать.

Конфликт, какими бы благородными целями при этом стороны не руководствовались, всегда деструктивен, отнимает много времени, денег и сил, а конечный результат может быть непредсказуемым.

Самая распространенная причина, чтобы помешать совладельцу продать долю – это желание самому стать владельцем этой доли, причем, желательно, даром. Отсюда и конфликт, потому что продавец хочет много, что по мнению соседа несправедливо.

Кто как не сосед – совладелец лучше других знает обо всех пороках недвижимости, поэтому самый распространенный способ отпугнуть покупателей – это встречать их и рассказывать всю правду — матку об объекте покупки. Обычно, наличие дефектов и понимание того, что между соседями/совладельцами существуют неприязненные отношения, достаточно для того, чтобы отпугнуть покупателя.

Проходит время, и продавец начинает понимать, что денег на устранение существующих дефектов у него нет, всех покупателей распугали и он начинает обдумывать дальнейшие варианты, которые, в конце концов сводятся к двум:

1) продать долю соседу/совладельцу по желаемой им цене;

2) продать свою долю «риелторам».

Окончательное решение будет зависеть от цены предложения, от характера продавца и от степени его ненависти к соседям. Хорошо, если продавец по натуре добряк, избегающий конфликтных ситуаций, чем, собственно говоря, и воспользовался сосед, отпугивая покупателей. В этом случае продавцом будет выбран первый вариант продажи и сосед получит желаемое.

Если же продавцом движет желание досадить соседу, а цены предложений соседа и «риелтора», обычно совпадают или близки, предпочтение будет отдано «риелтору» и спокойная жизнь соседа/совладельца – правдолюбца закончится.

Почему термин риелтор приводится в кавычках. Потому что настоящему риелтору такой бизнес не нужен, однако, есть люди, специализирующиеся на таком способе зарабатывания денег.

Можно уверенно сказать, что добряков там нет, а есть люди, знающие что и как нужно делать, чтобы заставить уже оставшихся соседей/совладельцев сделать выбор:

1) выкупить долю по предлагаемой новым совладельцем цене;

2) покинуть жилье из-за невозможности совместного проживания.

Если долю нельзя технически выделить в обособленное помещение, то появится решение суда о порядке пользования имуществом, на основании которого, например, в двухкомнатной квартире, в одной из комнат появится кровать нового совладельца, что в конечном счете, приведет к тому, что остальные совладельцы откажутся от пользования этой комнатой.

Но что комната, ведь есть еще места общего пользования типа кухни и санузла. Помните статьи «Как продать квартиру с плохими соседями»? В них подробно описывались проблемы с плохими соседями, но эти соседи жили за стенкой или над квартирой, а тут совладелец все эти удовольствия получит у себя в квартире, плюс, в виде бесплатного приложения новые «ароматы» и грязь на кухне, в ванной, постоянно мокрый и грязный от чужих испражнений унитаз и «ядовитые» газы в туалетной!

Бороться с таким совладельцем, физически крепким, знающим законы и целенаправленно действующим на создание для совладельцев психологически нетерпимой обстановки, вряд ли получится.

Могут ли кому-то понравиться такие жизненные перспективы? Вопрос риторический, но, начиная скандалить с продавцом и отпугивать покупателей, нужно держать в голове возможный итог завершения конфликта, когда придется заплатить за долю много или покинуть территорию.

Что значит заплатить много? Это значит, что минимальная цена доли будет определена на основании оценки рыночной стоимости недвижимости, разделенной на размер доли. Почему это дорого, можно прочесть, перейдя по ссылке. Может быть и гораздо больше минимальной, если для «риелтора» и оставшихся соседей это будет единственное жилье, т. е. соседям невозможно будет признать право собственности на долю в суде, т. е., чтобы избавиться от «риелтора», ему нужно будет заплатить отступные.

Отсюда и рекомендации.

Оставьте все, как есть. Если сосед/совладелец хочет получить за свою долю много денег, разделив рыночную стоимость квартиры на размер своей доли, то нужно набраться терпения и ждать, когда продавец убедится в несбыточности своих желаний. Другого способа нет, потому что время – лучший лекарь! Кроме того, в обстановке благожелательности, если нет конфликта, предложение соседа может оказаться единственным реальным, особенно если продавцу периодически объяснять, что вряд ли найдутся желающие жить в одной квартире с незнакомыми людьми.

Как не дать продать или затянуть процесс продажи доли в квартире с несовершеннолетними детьми.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Посмотрите на это дело с другой стороны. Если эти доли в последствии продадут рейдерам или под прописку раздробят? Да Вы после сами будете не рады такому сценарию.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Не пакостить 2-м другим собственникам и продать квартиру целиком. Из-за таких как Вы и выходят доли на рынок недвижимости. И продаются. С большими потерями (в материальном выражении) для собственников этих долей.
Не хотите, чтобы продали: Выкупите их доли. Заплатите им.
Если по теме вопроса. Подарите часть/и от своей 1/3 детям прописанным. А потом ходите без конца в ООиП и жалуйтесь. Вы получите мощного союзника в лице опеки. , получите ненависть и проклятия двух других собственников. НО ! Доли продать будет затруднительно. Только по договору дарения продадут, и то за копейки.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Лучше продайте всю квартиру.

Вопрос возник не просто так и в качестве крайней меры. К сожалению, пока не удается договориться на условия, которые отвечали бы интересам всех сторон. У родителей несовершеннолетних нет другой жилплощади и идти просто некуда, суммы за их долю на покупку новой квартиры не хватает, оставаться на неопределенный срок без жилья и прописки не вариант, дети ходят в школу и детский сад.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

в вашем случае стоимость вашей доли 1/3 от стоимости всей квартиры при продаже целиком. Если же все таки вы не договоритесь, то можете вообще ни чего не получить, а еще и потерять. у вас ведь дети. На тему того что школа, детский сад, в регионах есть точно такие же школы и детские сады. Где находится спорная квартира и какова ее стоимость на ваш взгляд?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

а нсл если вы наделите несовершеннолетних, то сами себе усложните в дальнейшем распоряжение этой долей. не слушайте ни в коем случае тех кто вам советует что без согласия вашего не продадут. Если захотят, продадут. Есть законные для этого схемы.

Пётр! Обычно в подобной ситуации самое выгодное — продать квартиру целиком, поделить деньги в соответствии с долями и купить то, на что хватает денег. Кучу нервов себе сбережете!
Если денег за долю не хватает на квартиру, может, купить комнату? Это лучше, чем остаться в результате с долей в квартире, 2/3 которой купит неизвестно кто? Точнее, известно, кто часто покупает такие доли и чем это заканчивается.
Ведь и сейчас у семьи с детьми не отдельная квартира в собственности. Или они пользуются всей квартирой и не хотят делиться с остальными собственниками?

Татьяна, как раз задача не допустить, чтобы купил неизвестно кто. Продавать свою треть им сейчас никак не подходит.
Исходим из того, что сейчас договориться никак не получается. 1/3 сторона предлагает подождать с продажей, чтобы собрать денег на выкуп 2/3 долей, другая сторона не соглашается.

И понятно, что другая сторона ждать не соглашается, потому что ждать можно всю жизнь.
. особенно, если собственник 1/3 пользуется всей квартирой.

А если так хочется выкупить 2/3, можно взять ипотеку, потом. возможно, часть погасить мат.капиталом. Короче, искать цивилизованные пути решения.

Татьяна, предлагают подождать год.

Обещать — не значит жениться.
Думаю, владельцы 2/3 тоже хотят что-то купить на эти деньги — чтобы жить или чтобы сдавать и получать доход.
Вы же смотрите на ситуацию только с позиции своих интересов. Почему Вы ожидаете, что они будут поступать по-другому?

Татьяна, объяснять все особенности взаимоотношений собственников выходит за рамки дискуссии. Но поверьте, собственники 2/3 вовсе не ангелы. Не понятно, почему сторона, которая отказывается продать свою долю на выгодных ей условиях, заранее признается уважаемым сообществом злодеями и вредителями.

Потому что выгода одних начинается там, где заканчивается выгода других.
Условия должны быть ОДИНАКОВО выгодны обеим сторонам. Поэтому нужно рассмотреть все возможные варианты и выбрать компромиссный.

Мне кажется, что вам нужно обратиться к опытному специалисту, который вникнет во все нюансы ситуации, проведет переговоры с обеими сторонами и предложит решение вопроса.

Читайте также  Где взять техпаспорт на квартиру

Петр ,неужели при получении денег от продажи третий доли Вам не хватит для покупки квартиры в Подмосковье. Это все таки отдельная жилплощадь ,пусть и не в Москве . Прислушайтесь к советам, получить в качестве соседей табор, не лучшая перпесктива.

Елена, спасибо за мнение. Задача- не допустить табор в качестве соседей.

Петр,но при желании сособственников,это возможно к сожалению.Понятно что это вам с семьей жить негде,но у ваших родственников наверно тоже проблемы свои и вы не входите в их положение.Чтобы не стать героем душещепательной истории о рейдерском захвате,продайте квартиру целиком.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Закон бумеранга еще никто не отменял.
Думайте о детях. Очень хорошо думайте, прежде чем ввязываться в войну. У меня знакомая, с моим ребенком в садик ходит. Так вышло, что 1/3 квартиры у них «ушла» на сторону. И попала в руки не очень хороших людей. И эти люди с августа месяца устраивают им веселую жизнь: угрозы, дежурства под дверями, вскрытие замков и т.д. И знакомая уже тысячу раз пожалела, что не согласилась на продажу всей квартиры. Ведь сделай она это, и спокойствие в доме было бы. Ну, была бы квартира чуть поменьше. Но никто бы мозг не выносил.
Думайте. Очень хорошо думайте.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Это классика.
Обычно кто-то из сособственников с семьей занимает ВСЮ квартиру. Казвалось бы. выкупайте другие доли и живите. Но нет.
Согласно моим наблюдениям сособствненники хуже всех рейдеров, вместе взятых. Начинают хоть как-то решать проблему, только когда приходит риэлтор, нанятый остальными, получает заказное письмо от нотариуса с предложением о покупке (Право преимущественной покупки, статья 252. Срок для выкупа 1 месяц! ) Какой год? Кто ждать будет столько?
Обычно это наследство или приватизация.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

И главное, ведь «до последнего» уверены, что если «вставлять палки в колеса» , другие собственники не продадут. В том -то и дело, что всё равно продадут. В любом случае.
Вы действительно поступаете и плохо, и неразумно Петр.

Вместо того,что бы стремится максимально усложнить жизнь другим людям,попробуйте максимально облегчить её себе.Здоровье дороже,тем более при наличии несовершеннолетних детей.Самый идеальный способ продавать квартиру целиком,и больше всех в этом заинтересованы как ни странно именно Вы.

Петр, сразу скажу-если сособственники зададутся целью продать свои доли, ВЫ никак этому не воспрепятствуете.
Чуток попортите им нервы, чуток подзатянете им процесс. НО законы на их стороне-когда захотят-продадут, кому захотят-продадут. Причем им совсем не придется обходить закон, соблюдут кое-какие формальности(потеряв на этом месяц-полтора) и ВСЕ, продано.
И будет у Вас в сособственниках неизвестно кто(и неизвестно с какими целями). В лучшем случае заселятся в бОльшую комнату, в худшем-вы сами будете рады избавиться от своей доли за ЛЮБЫЕ деньги и бежать, куда глаза глядят.
Самое разумное в Вашем случае сейчас-это не ставить палки в колеса, а договариваться с остальными и продавать квартиру целиком. От этого выиграют ВСЕ-и Вы в том числе(от принципиального пойдувыколюсебеглазпустьумоейтещибудетзятькривой- еще никто не выигрывал). Купите себе что-то поменьше(ну в области, ну комнату в коммуналке)-Вы же говорите, что через год возможно у вас появятся деньги

Продается угол в комнате

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Как помешать продать долю в квартире

Человек может владеть не целой квартирой, а ее половиной или меньшей частью. Это случается, когда люди вместе покупают жилье, например, в браке. Или когда при разводе делят имущество. Или в ситуации, когда несколько человек, например, братья и сестры, получают в наследство жилплощадь.

Поскольку физически невозможно разделить квартиру пополам или на 3 части, возникает необходимость как-то совмещать права собственников. И хотя теоретически они могут делать со своей собственностью все, что разрешено законом, при этом нужно учитывать мнение других собственников.

Важная деталь. В законе есть два разных понятия: долевая и совместная собственность. Последнее описывает ситуацию, когда двое или больше людей владеют неким объектом, но их доли не выделены, то есть не закреплено юридически, кому какая часть полагается. Например, супруги купили квартиру – это их совместная собственность. Чтобы она стала долевой, нужно выделить доли.

Доли указаны, например, в домовой книге. Или их можно узнать из выписки ЕГРН.

Когда речь идет о недвижимости, полученной по завещанию, то в документе, фиксирующем последнюю волю, как раз и указано, в каких пропорциях наследники получают жилье. Когда же квартиру делят при разводе супруги, по умолчанию каждый получает ½ недвижимости. Если, конечно, один из них не внес так называемые существенные улучшения в жилье. Сделал за свои деньги ремонт, например.

Читайте также  Как происходит оценка квартиры

Вообще же определение долей – это во многом предмет договора. Те же самые бывшие супруги могут разделить семейное гнездо, как посчитают нужным. Если, конечно, договорятся. Если же им не удастся прийти к согласию, определять доли будет суд. И вот там можно доказать те самые существенные улучшения.

Если вы хотите продать свою долю в квартире, у вас есть два пути. Причем они не исключают один другого, наоборот, пройти их нужно по очереди.

1. Первым делом предложите выкупить долю собственникам других долей в этой квартире. Это называется преимущественное право покупки.

— Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Причем в этом извещении необходимо указать цену и другие условия продажи, — объясняет адвокат Ольга Власова. — У держателей других долей есть месяц, чтобы купить выставленную на продажу долю на заявленных условиях. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, стоит озаботиться доказательствами того, что другие собственники получили извещение. Его можно передать через нотариуса, заказным письмом с описью вложения или взять с получателей расписку.

Если кто-то из соседей согласен на сделку, заключается обычный договор купли-продажи.

2. Если за месяц никто из соседей не изъявил желания выкупить долю, ее можно продавать стороннему покупателю. Можно и раньше, если собственники других долей письменно откажутся от преимущественного права выкупа.

В таком случае собственники других долей подтверждают, что они не против, чтобы вы продали свою часть квартиры кому-то другому. Никакого права влиять на выбор покупателя после такого отказа у них нет. А собственник доли может продать ее, как полноценную квартиру, с той лишь разницей, что в договоре будет указана именно доля.

Доля ребенка

Несовершеннолетние становятся собственникам долей в недвижимости, как правило, благодаря материнскому капиталу. Одно из условий покупки жилья с использованием этих денег — выделение долей детям. Хотя ребенок, как и взрослый, может и получить долю в наследство.

— Продать долю ребенка можно, но это довольно сложно, — предупреждает адвокат Ольга Власова. — В этом случае нужно не только просить собственников других долей, не хотят ли они выкупить вашу, но и заручиться согласием органов опеки на сделку. А их задача — проследить, чтобы права ребенка не были ущемлены, то есть родители должны доказать, что купят ребенку в собственность другое жилое помещение, размер и прочие характеристики которого будут как минимум не хуже того, что планируется к продаже.

Доказывать это придется документально — то есть уже нужно иметь на примете новое жилье. Опека может не дать добро, например, на переезд из крупного города в деревню или в район, где наблюдается нехватка школ или детских садов.

Как продать квартиру, если один собственник против?

– Как правильно продать квартиру, если она приватизирована на троих: бабушку и двух внуков? Один из внуков против продажи. А другой хочет добавить денег и купить бабушке однокомнатную квартиру.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку. Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!). Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю. Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли. Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи. Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса. В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…». Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Читайте также  Требуется ли разрешение на строительство дачного дома

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу людинебольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живётно по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Когда можно заставить собственника продать долю

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое «незначительность», по словам Александра Латыева, партнера «Интеллект-С», никто не определял, просто «все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная», – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у «лишнего» собственника?

1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры»

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности «незначительная доля» двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. «Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права», – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. «На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы», – говорит Елена Полеонова.

«Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно».

Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Мария Кравченко/ автор статьи

Приветствую! Я являюсь руководителем данного проекта и занимаюсь его наполнением. Здесь я стараюсь собирать и публиковать максимально полный и интересный контент на темы связанные с покупкой, продажей и оформлением недвижимости. Уверена вы найдете для себя немало полезной информации. С уважением, Мария Кравченко.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
AFINA-VOLGA.RU
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: