Как правильно выбрать участок под строительство дома - AFINA-VOLGA.RU

Как правильно выбрать участок под строительство дома

9 главных правил выбора участка для строительства

Как правильно выбрать участок под строительство дома

9 главных правил выбора участка для строительства

В данной статье я расскажу — как правильно выбрать участок для строительства частного дома. Все выбирают участки с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой и центральными коммуникациями, — все это правильно, но в этом ролике речь пойдет о технических аспектах выбора участка, которые требуют специальных знаний. Если не следовать им, то большая вероятность попасть на непредвиденные расходы при строительстве или купить неликвидный участок. Всегда есть риск столкнуться с недобропорядочными продавцами, которые скрывают в мешке даже не кота, а полярную лисицу. О неприятных сюрпризах, как правило, покупатели узнают, когда на участок уже приезжают специалисты строительной компании. Поэтому рекомендую до покупки участка получить заключение от выбранной вами строительной компании о том, что на участке нет «подземных камней», которые могут увеличить сметную стоимость.

Итак, о важных критериях выбора участка по порядку:

  1. Подъездные пути. Дороги должны обеспечить подъезд к участку строительной технике: шаланды, самосвалы, автомиксера и автобетононасосы. Если ограничения есть, то доставку материалов придется осуществлять малогабаритным транспортом, что увеличит стоимость расходов на доставку. Иногда сами поселки устанавливают ограничения на заезд длинномерных и более грузоподъемных машин. Переплата по данному пункту в среднем может быть от 50 до 100 тыс. руб. на весь период строительства.
  2. Окружающая природа и ликвидность. В коттеджных поселках желательно выбирать крайние участки, которые часто граничат с лесом, холмами, полем, водоемом. Да, они дороже, но дополнительные бонусы окупят вложения многократно. Вам будет по душе это место, т.к. каждый день будете видеть живописные пейзажи, а не огороды и соседние дома. Мое отношение к данному критерию следующее: лучше купить хороший участок и построить на нем небольшой дом, чем возводить дом большой площади на дешевом участке.

Для примера: 2 объекта недвижимости с одинаковой себестоимостью 20 млн руб (цифры очень грубые, но показательные):

  1. Дом 200м2 стоимостью под ключ 19 млн. руб на участке 10 соток за 1 млн. Участок находится в середине поселка ДНП без видовых характеристик.
  2. Дом 100м2 стоимостью под ключ 10 млн. руб на участке за 10 млн. Участок находится в ИЖС в сосновом лесу, южная сторона участка граничит с природоохранной зоной большого озера.

При этом в обоих домах есть все необходимые функциональные помещения, но в доме 100м2 они меньше, при этом достаточные и комфортные.

А теперь ответьте: Какой дом более ликвидный? В каком доме вы бы захотели остаться жить навсегда? Наверняка, каждый из вас пару дней жил в арендованном коттедже в лесу или на берегу озера. Коттедж мог быть так себе: убогая отделка, дешевая мебель, да – есть спальни, гостиная, ванная комната, и скорее всего вы даже и не вспомните про этот домик. Но вы будете помнить всегда те эмоции, когда вы наслаждались красотой окружающей природы. Я за небольшие дома с качественным оснащением и c красивым природным ландшафтом.

СОВЕТ. До покупки участка произведите обзорную съемку окружающей местности квадрокоптером. Случай из практики. В г. Ломоносов приступили к капитальному строительству дома на участке, напротив которого через переулок располагалась аккуратная сплошная стена гаражей с плоской крышей. Даже граффити на стенах не было. Но когда приступили к строительству межэтажного перекрытия, мы с Заказчиком обнаружили, что из основных окон спален 2го этажа, ориентированных на юг и гаражи, открывается вид на разборку автомобилей и свалку металлолома, которые прятались за гаражами. А неприятные сюрпризы могут быть в виде небольшого завода, кладбища или свалки мусора, которых с дороги не видно. Такие объекты заведомо становятся неликвидными и их сложно продать, а жить в них уже не хочется. Для наших потенциальных клиентов мы всегда производим аэросъемку при выезде на участок.

Соседние дома и нормативы. Необходимо оценить построенные соседние дома: из каких материалов и на каком расстоянии от границ с вашим участком. Часто бывает так, что дома стоят с нарушением регламентов частной застройки, но они уже зарегистрированы.

Случай из практики. На одном из наших объектов планировалось строительство дома из газобетона, который относится к категории строения А – из негорючих материалов. На соседнем участке уже стоял каркасный дом, который относится к категории С – из горючих материалов. По противопожарным нормативам расстояние между газобетонным и каркасным домами должно составлять не менее 10м. С учетом данных вводных была составлена схема планировочной организации земельного участка, но по факту выяснилось, что сосед разместил свой дом с нарушением нормативов на расстоянии 1,5м от границы участка, но при этом дом уже был зарегистрирован, как жилой. Заказчикам пришлось договариваться с ним, чтобы в последующем не возникло спора.

  • Участок с фундаментом. Продавец всегда включает фундамент в продажную стоимость, даже если он утверждает, что фундамент бонусом – в подарок. Покупая такой фундамент в надежде его использовать, готовьтесь: 1) к компромиссу по проектированию, когда желания будут ограничены площадью фундамента. Это только индивидуальный проект, который стоит дороже типового. А типовой проект можно подобрать для любого участка. 2) самый распространенный сценарий — профессиональные компании откажутся от строительства на сомнительном фундаменте с обеспечением гарантии. Нормальные строители не захотят с этим связываться, даже если вам досталось от Продавца свежее экспертное заключение о хорошем состоянии фундамента. Либо капитальное строения будет без гарантии под вашу личную ответственность. 3) продолжение сценария – демонтаж фундамента и вывоз. И тут начинаются сюрпризы – дополнительные расходы от 100 тыс руб. Но если участок находится на ликвидном месте и расходы по демонтажу несопоставимы с другими характеристики участка, то покупайте.
  • Ровность и дренаж. Наилучший участок — ровный, с небольшим уклоном и с хорошей дренажной канавой, в которой вода не застаиваться. Небольшой уклон упрощает устройство дренажной системы и ливневой канализации. А самый неудачный участок – низкий относительно дороги, ровный с отсутствующей или заводненной (не работающей) дренажной канавой, т.к. увеличивает затраты за счет поднятия основания под фундамент и участка в целом, монтажа дренажных тоннелей, колодцев и насоса. Хотя большинство заказчиков из-за отсутствия знаний и опыта выбирают идеально ровные участки, потому что они КРАСИВЕЕ. Этим часто пользуются недобросовестные продавцы, которые реализуют неликвидные участки в поселках (заболоченные, с оврагами, канавами и т.п.) по завышенной цене, выравнивая их насыпным грунтом, шлаком, строительным ломом и мусором. Клиенты, которые приобрели подобные участки «попадают» на замещение грунта или строительство дорогостоящего усиленного фундамента – от 500 тыс. руб. Участок с крутым склоном также является сложным с инженерной и архитектурной точки зрения, соответственно с более дорогостоящей подготовкой и фундаментом. На таких участках отсчет дополнительных расходов стартует с отметки 1 млн. руб.
  • Ориентация участка по сторонам света. Рекомендуется обращать внимание на ориентацию по сторонам света, чтобы дом можно было расположить ближе к северной границе участка для лучшей инсоляции самого участка и внутренних помещений дома, чтобы тень от дома не падала на основную ландшафтную зону, а солнечный свет проникал в спальни и гостиную. Это влияет 1) на комфортное освещение комнат и экономию электричества, 2) дополнительный прогрев солнцем в холодное время года и экономию энергоресурсов (газа, электричества и др.)
  • Выделенные электрические мощности. Важно знать — сколько кВт электроэнергии выделяется на участок, чтобы потом не мучится над тем, как же отапливать дом, чтобы чайник при этом не выключался. Или прибегать к установке геотермального теплового насоса, потратив на это от 1,5 млн руб.
  • Питьевая вода. При отсутствии центрального водопровода – изучите вопрос о глубине залегания и качестве питьевой воды. Вода может быть так глубоко, чтобы добуриться до нее вам нужно потратить от 200 тыс руб и выше.
  • Геология и УГВ. Наилучший участок для строительства – с высокой несущей способностью грунта и с низким уровнем грунтовых вод. Узнать геологию лучше до покупки, чтобы решить – стоит ли участок своих денег, если для строительства дома нужен дорогостоящий фундамент. Обычная практика: купили участок, заказали геологию, запросили смету и поняли, что попали на деньги. Например, если участок заторфован, то приготовьте дополнительно в среднем от 500 тыс. до 1 млн руб на выторфовку с полным замещением слабого грунта на песок и на вывоз грунта. Если на участке высокий УГВ, то дополнительно вы затратите от 100 тыс руб на противопучинистые мероприятия: монтаж дренажной системы и осушение участка, усиление конструкции фундамента, его дополнительное утепление. Геология может вас уберечь и от более серьезных проблем: на участке могут быть плывуны, неслежавшиеся техногенные насыпные грунты, на которых строить не безопасно.
  • Как правильно выбрать участок для строительства дома

    Предположим, вы уже ответили на самые главные вопросы: где вы хотите купить земельный участок (хотя бы на уровне района или направления) и для чего (жить постоянно, приезжать иногда, жить летом). Все равно вы неминуемо попадаете в лабиринт сложных и взаимосвязанных вопросов, что нужно учесть при покупке участка?

    Где и у кого покупать земельный участок?

    Вы можете купить землю у другого владельца-физического лица. Можете купить у девелопера нового поселка (хотя сама сделка де-юре может быть проведена, как покупка у физического лица). И наконец, есть возможность покупать напрямую у муниципалитетов на торгах (часто про такие сделки говорят, что «земля покупается у государства»).

    Покупка у физического несет все риски подобных сделок (угроза «некачественных» документов, ущемления прав третьей стороны при сделке и т.д.)

    Организованный коттеджный поселок (если только покупаете не на последних стадиях) сопровождается риском недостроя. Полюс есть риск высоких платежей за обслуживание (как правило, пока поселок строится, за обслуживание платить не надо, а потом жителей ошарашивают высокими тарифами). Что касается торгов, кто участие в них требует определенных навыков и… свободных средств, которые будут внесены в качестве залога. К тому же далеко не всегда на торги будут выставляться те участки, которые вам потенциально подходят.

    Какая категория земель лучше для строительства загородного дома?

    Новое в Земельном кодексе 2019

    С 1 января в действие вступили новые редакции Земельного, Градостроительного, Жилищного кодекса, закона об ипотеке, которые существенно изменяют представления о земельных участках. Прежде всего, исчезают понятия «дача», «дачный участок», «дачное объединение». Остаются только «садоводческие» и «огороднические» некоммерческие товарищества.

    На земле для ведения садоводства можно возводить капитальный жилой дом. Требования к нему, как и в случае с ИЖС – не больше трех надземных этажей (но не выше 20 м). Дом должен быть предназначен для проживания одной семьи, т.е. без деления на квартиры. Правда, теперь даже в СНТ для строительства дома надо получать разрешение (раньше это так надо было делать только на землях населенных пунктов с разрешенным использованием ИЖС).

    Читайте также  Организация ТСЖ в многоквартирном доме пошаговая инструкция

    На землях для огородничества можно возводить только некапитальные сооружения, то есть без фундамента.

    Так же важно, что теперь садовый дом можно признать жилым домом (если он отвечает всем техническим регламентам, предъявляемым к жилым домам) и – наоборот (если только никто не живет в этом доме постоянно). Эта процедура регламентируется постановление правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». В жилом доме можно получить постоянную регистрацию

    Какой должна быть топография участка?

    Совершенный участок для строительства дома должен быть плоским, расположенным на возвышенности, в крайнем случае, на верхней части склона. Форма – прямоугольная, соотношение сторон 1:2, ориентация – с востока на запад. В реальности такие идеальные параметры почти не встречаются. Чем придется жертвовать – смотрите по ситуации. Например, овраг, пересекающий участок, однозначно считается бракующим фактором. Но, если сам земельный надел расположен в уединенном месте, участок большой, а цена низкая, возможно, это для кого-то окажется преимуществом, позволив реализовать интересный ландшафтный проект.

    Что вас, однозначно, должно насторожить: так это угроза регулярного затопления. Такое случается в поймах рек и озер, которые весной могут разливаться очень сильно, и в местах с высоким уровнем грунтовых вод. Поэтому при прочих равных выбирайте участок, расположенный выше. Кстати, уровень грунтовых вод важен при проектировании будущего дома: если он выше 2-х метров, вам лучше отказаться от оборудованного подвала или цокольного этажа, т.к. гидроизоляция потребует больших затрат. Напротив, слишком глубокое залегание может сделать невозможным обустройство колодца. Бурение же скважины – это затраты другого порядка и необходимость получить разрешение. В некоторых водоохранных зонах бурение скважин вовсе запрещено.

    Еще одна проблемная локация – на краю высокого обрыва. Такие участки очень живописны, позволяют построить дом с фантастическими видами. Но мягкие осадочные породы однажды могут обвалиться.

    Сколько должен стоить земельный участок?

    У профессиональных девелоперов соотношение затрат на земельный участок и строительство дома обычно засекречено. Но, говорят, что земля должна стоить около 30% от всего проекта. Ориентируйтесь на эти цифры, когда займетесь поиском.

    На что обратить внимание при покупке участка?

    Проверьте наличие коммуникаций

    К ним относится электричество, газ, водопровод, канализация, ливневые стоки. Критично важны – первые две. Если они не подведены, то надо поинтересоваться удаленностью точек подключения и наличием свободных мощностей. Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп» напоминает, что «для граждан установлен упрощенный порядок подключения к электрической сети мощностью до 15 кВт, что вполне достаточно для частного домовладения. Стоимость такого подключения составит всего лишь 550 рублей, без учета сопутствующих расходов. С газом всё может быть гораздо сложнее и дороже, в каждом отдельном случае необходимо уточнять вопрос в газоснабжающей организации».

    По словам других экспертов, в ближнем среднем Подмосковье наличие или отсутствие техусловий на газ меняет стоимость земельного участка примерно на треть. Ведь даже здесь еще газифицированы далеко не все населенные пункты.

    Что с инфраструктурой?

    Транспортная доступность. Какая есть дорога до участка, расчищают ли ее в зимнее время и за чей счет, заливается ли она во время паводков. Как меняется загруженность шоссе в будние дни и выходные? Есть ли доступный общественный транспорт?

    Коммерческая и социальная инфраструктура. Где находятся и в каком режиме работают ближайшие магазины. Впрочем, этими вопросами задаются практически всегда. Гораздо реже интересуются, а где получить ближайшую медицинскую помощь? (Когда ищут участок для строительства летней дачи, об этом вообще не думают, а вопрос может быть актуальным, особенно если есть маленькие дети и пожилые родители).

    То же касается школ и досуговой инфраструктуры (актуально при постоянном проживании). Конечно, каждый родитель убедится, что поблизости есть школа. Но пока дети совсем маленькие, еще не полностью осознается тот факт, что помимо школы нужны кружки, студии, секции, бассейн. Проверьте это до того, как купите земельный участок и начнете строить дом.

    Что с границами участка?

    Из-за неразберихи с собственностью, которая творилась последние десятилетия, сегодня встречаются участки с границами, пересекающимися по документам. Поэтому убедитесь, что со всеми соседями подписано согласие о признании границ участка, а сами границы реально размечены на местности.

    Если вы покупаете участок на землях ИЖС, то посмотрите на местности, как проходит «красная линия», определяющая границу разрешенной застройки.

    Оцените захламленность участка

    Разрушенные (или просто старые) строения потребуют затрат на утилизацию.

    Что с соседями?

    Излишне говорить, что неподходящие соседи способны испортить любой участок мечты. Например, если вы собираетесь жить круглогодично, а соседи приезжают только летом, вряд ли они поддержат вашу инициативу зимней расчистки дорог. Проблемы могут быть с соседями, сдающими дома в аренду под организацию шумных вечеринок, с теми, кто занимается птице- и животноводством. Если разрешенное использование земель – ЛПХ (личное подсобное хозяйство), то никаких претензий к тем, кто содержит буренок, быть не может.

    Что с мусором?

    Это новая головная боль, возникшая у владельцев загородных домов. Узнайте, нет ли в окрестностях участка полигона твердых бытовых отходов и не планируют ли таковой организовывать в будущем. Если вы покупаете участок с СНТ или поселке – поинтересуйтесь, как обстоят дела с вывозом и утилизацией мусора.

    Как купить землю у государства для ИЖС

    Рассказывает Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп»: «В настоящее время достаточно много муниципальной земли продается на торгах. Актуальную информацию о проходящих торгах можно узнавать на сайте torgi.gov.ru, куда стекаются сведения о торгах, проводимых государством по всей России».

    Участвовать в торгах могут как юридические лица, так и граждане. Достаточно подать заявку с приложением копии паспорта и уплатить задаток, который будет возвращен, если участник торги не выиграл. Если торги проводятся в электронной форме, также необходимо иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП).

    Обнаружив интересный участок на торгах, следует его внимательно изучить. Для начала можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта», размещенным на сайте Росреестра, и определить местонахождение участка.

    Необходимо выехать на участок, найти границы участка на местности, убедиться в его транспортной доступности, в том числе зимой, оценить окружение и возможное присутствие рядом промышленных или сельскохозяйственных предприятий, объектов инфраструктуры и коммуникаций.

    Также обязательно проверить наличие и содержание документов на участок: что участок состоит на кадастровом учете, отсутствует пересечение границ с соседними участками, отсутствуют обременения и аресты. Необходимо обратить внимание на категорию и вид разрешенного использования земли: в отношении участков, предназначенных для частного строительства, самым ценным считается «индивидуальное жилищное строительство». Также нужно узнать допустимые параметры строительства, указанные в Правилах землепользования и застройки.

    Огромное значение имеет возможность подключения коммуникаций (в первую очередь, электричества и газа), т.к. стоимость участка с коммуникациями и без них может существенно различаться.

    Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов

    Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов

    Ecли вы мeчтaeтe o coбcтвeннoм дoмe или дaчe, или пpocтo xoтитe влoжить дeньги, тo мoжнo бyквaльнo «зapыть» иx в зeмлю — кyпить yчacтoк. Кaк oпpeдeлить, чтo пpoдaвeц чиcт пepeд вaми и вы пoлyчaeтe этy зeмлю зaкoннo? Гдe и кoгдa peгиcтpиpoвaть cдeлкy? Paccкaзывaeм.

    Bыбиpaeм тип yчacткa

    3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.

    Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.

    3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.

    ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.

    3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX . Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).

    Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.

    Oпpeдeляeмcя c дeньгaми

    Учacтки, пpeднaзнaчeнныe для ИЖC, мoжнo пoкyпaть в ипoтeкy и в кpeдит. Caдoвыe yчacтки тpyднee пpeдocтaвить кaк зaлoг, пoэтoмy бaнки мeнee oxoтнo дaют дeньги нa тaкyю пoкyпкy.

    Cтoимocть yчacткa зaвиcит oт pacпoлoжeния, нaличия кoммyникaций или пocтpoeк, инфpacтpyктypы или плaниpyeмoй инфpacтpyктypы. И oт жaднocти пpoдaвцa, кoнeчнo. Oчeнь дeшeвo oбычнo пpoдaютcя «пpoблeмныe» зeмли, кoтopыe пpинaдлeжaт фopмaльнo пpoдaвцy, нo фaктичecки дoкyмeнты дaвнo yтepяны и нa иx вoccтaнoвлeниe нyжны дeньги, вpeмя и aдвoкaт. Taкжe мaкcимaльнo быcтpo и дeшeвo люди cтapaютcя cбыть yчacтки, нa кoтopыe пpeтeндyeт ктo-тo eщe — нaпpимep, нacлeдники бывшeгo влaдeльцa.

    Пoдбиpaeм yчacтoк

    Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:

    • Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
    • Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
    • Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
    • Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
    • Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
    Читайте также  Уведомление о правопреемстве образец

    Пoкyпaeм зeмлю

    Пpeждe, чeм зaплaтить дeньги, нyжнo пpoвepить yчacтoк.

    • Чтo и кoгдa бyдyт cтpoить пoблизocти, нe вoзникнyт ли пpoблeмы c иcпoльзoвaниeм зeмли пo нaзнaчeнию? Этo мoжнo yзнaть в дeпapтaмeнтe apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa в мyниципaлитeтe тoгo paйoнa или oблacти, гдe пoкyпaeтe зeмлю.
    • Нe нaxoдитcя ли yчacтoк в зaлoгe, apeндe или пoд apecтoм cyдeбныx пpиcтaвoв? Этo мoжнo yзнaть в Pocpeecтpe, зaпpocив кaдacтpoвyю выпиcкy нeпocpeдcтвeннo в нeм, в MФЦ или нa caйтe Гocycлyг.

    Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, мoжнo пoдгoтoвить дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пoдпиcaть eгo, oплaтить пoшлинy и c пoлным пaкeтoм дoкyмeнтoв пpиexaть в Pocpeecтp — вce cдeлки пo пoкyпкe и пpoдaжe зeмeль peгиcтpиpyютcя тaм.

    Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя

    пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;

    дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);

    дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;

    aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;

    квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;

    ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;

    зaявлeниe o peгиcтpaции.

    Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.

    Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.

    Пaмяткa пoкyпaтeлю

    ☝ Для cтpoитeльcтвa жилoгo дoмa и пocтoяннoгo пpoживaния пoдxoдят зeмли ИЖC, для дaчи — зeмли ЛПX.

    ☝ Пepeд пoкyпкoй yчacткa зaпpocитe выпиcкy из Pocpeecтpa и кaдacтpoвyю выпиcкy: тaк вы yзнaeтe, нe нaxoдитcя ли зeмля пoд apecтoм или в зaлoгe, нeт ли дpyгиx юpидичecкиx cлoжнocтeй, кoтopыe мeшaют ee oфopмить.

    ☝ Bыбиpaя yчacтoк, opиeнтиpyйтecь нe тoлькo нa кpacивый вид и близocть к гopoдy, нo и тaкиe «cкyчныe» штyки, кaк фaктичecкиe paзмepы, poвнocть гpyнтa, глyбинy гpyнтoвыx вoд, тип пoчвы. 3дecь вaм пoмoгyт cпeциaлиcты: гeoфизики, гидpoгeoлoги, мapкшeйдepы.

    Как выбрать участок: на что смотреть, чтобы жить с комфортом и строить без переплат

    Прежде всего нужно определиться для чего вы покупаете участок – для постоянного проживания или для использования в качестве домика на выходные. При этом стоит помнить – часто летний домик в конечном итоге перерастает в постоянное жилье, поэтому нужно заранее предусмотреть такую возможность и учесть, есть ли на выбранном участке условия, которые позволят жить на нем постоянно.

    Дороги: сколько ждать строительства

    Наличие хорошей дороги – очень важный аспект для комфортного проживания. Плохие дороги в дождливую и снежную погоду превращаются в непроходимые. Каким бы привлекательным ни был участок, если вы не сможете ежедневно спокойно добираться до него без риска застрять по дороге или повредить машину, стоит серьезно задуматься насчёт покупки. К тому же постоянная езда по бездорожью негативно отражается на состоянии машины и проживание в таком месте приведет к большим затратам на ее обслуживание. Представьте, как вы будете ездить по этой дороге ежедневно, и только после этого принимайте решение.

    Плохая дорога прибавляет затраты на обслуживание машины

    Также нужно подумать о периоде строительства — сможет ли свободно подъехать грузовая машина со стройматериалами, машина с бетоном. При отрицательных ответах во время стройки придется применять более дорогостоящие способы.

    Нередко при осмотре участка можно услышать, что дороги планируется сделать в ближайшем будущем. К обещаниям из серии «через год здесь будет асфальт» нужно относиться с большой осторожностью. К сожалению, в подавляющем большинстве случаев эти слова не воплощаются в жизнь многие десятилетия независимо, от кого они исходят.

    Местные власти должны сделать дорогу

    Согласно подпункту 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г., земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом — в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3.5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом.

    В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования.

    Но, как все понимают, реализации можно ждать очень долго и ускорить процесс практически невозможно. Если все же задаться целью, можно добиться успеха, но придется потратить время и силы. Так, это получилось у форумчанина Songman62:

    У нас на то, чтобы в поселении появилась настоящая асфальтированная дорога с фонарным освещением на столбах, ушло 5 лет. Жалобы работают. Главное – не опускать руки и отстаивать свои права. Поэтому желаю удачи всем тем, кто только в начале пути

    Пример обнадеживающий, но подумайте заранее, готовы ли вы пять лет заниматься судебными прениями или проще найти другой земельный участок.

    Кстати, судебный процесс может принять совершенно неожиданный оборот, как в случае с форумчанином Flegma2003, который также боролся за свое право на нормальную дорогу:

    Суд совещался в течение часа и… не стал выносить никакого решения, оставив моё заявление без рассмотрения! За мой пятнадцатилетний юридический опыт такое было впервые

    Администрация/владельцы поселка обещают сделать дорогу

    Этот случай относится к закрытым поселкам со своей управляющей организацией. На практике все зависит от возможностей владельцев, управляющих инфраструктурой посёлка. Если же управляющая организация построит дорогу, она может установить взносы на ее содержание.

    Жители планируют сделать дорогу своими силами

    Это относится в основном к частным закрытым/открытым поселкам. В муниципальных населенных пунктах люди не расположены вкладывать свои средства, так как дорогами обязаны заниматься местные власти. Ситуация такая – дороги сейчас нет, но жители поселка планируют скинуться и сделать ее. Здесь может возникнуть множество проблем – если посёлок новый, скорее всего будет решено отложить работы с дорогой до того, как большинство участков раскупят и застроятся, чтобы не разбить новую дорогу строительной техникой. Если же дорогу решено делать уже сейчас, могут возникнуть разногласия между соседями: кто-то захочет вкладывать свои средства, кто-то нет, так что решение вопроса опять же может затянуться. В этом случае речь идет о дороге из щебня и других материалов, а не об асфальте, так как его стоимость слишком высокая.

    Вывод: если дороги нет сейчас, скорее всего ее не будет еще очень долго.

    Грунт на участке: как определить самостоятельно

    От того, какой грунт на участке, во многом будет зависеть выбор фундамента и соответственно его стоимость.

    При запросе «Как правильно выбрать участок» одним из первых советов является проведение геологических изысканий. В реальной жизни сложно представить ситуацию, когда на каждый понравившийся участок покупатель приезжает с геологическим инженером и тот берет пробы грунта. На самом деле подавляющее большинство людей не проводят таких работ даже после покупки земли перед началом строительства из-за их стоимости. Для этого существуют народные методы, по которым на первый взгляд можно определить, какая почва на участке. С точки зрения строительства наиболее подходящими являются сухие почвы, такие как песок, стройка на суглинке и глине обойдется дороже из-за того, что такой грунт задерживает воду, а торф может оказаться вообще не пригодным для возведения капитального дома. К тому же на влажных почвах будет необходимо устраивать дренаж.

    Строительство дома на таком участке потребует дополнительных затрат

    • посмотрите, что растет на участке. Сосны, особенно взрослые деревья, растут на песчаных почвах. Ольха, верба, брусника, камыш говорят о заболачивании.
    • возьмите горсть земли, добавьте немного воды и попробуйте скатать шарик. Песчаный тут же рассыплется, из супесчаных почв он окажется рыхлым, а глина и суглинок легко скатаются в комок.
    • Форумчанин Alexej68 советует такой способ:

    Взять арматурину или лом — и «протыкать»весь участок. Если легко уходит на полметра и более — значит, с поверхности торф или текучий суглинок» . «Ну и выкопать несколько ямок глубиной, такой, на которую входит арматура. Если торф и близко вода — это сразу будет видно. «Грозит» серьёзным удорожанием строительства и благоустройства — а в отдельных случаях — делает его вообще практически невозможным

    • Если вокруг участка есть старые дома, обратите внимание на состояние фундаментов, отмосток. Наличие трещин, отлетевшей штукатурки говорит о сырости и возможной близости грунтовых вод. Покосившиеся или погнившие внизу заборы также должны насторожить. Вода в дренажных канавах при сухой погоде также указывает на заболачивание почвы. Если участок у водоема, возможно он заливается в половодье.

    Участок с большими перепадами высот может ограничить вас в строительстве. На склоне можно построить либо каркасный дом на свайном фундаменте, либо вкладывать огромные средства в фундамент из бетона или выравнивание участка.

    Вывод: тип грунта и перепады на участке значительно влияют на стоимость строительства.

    Коммуникации: стоит ли на них экономить

    Стоимость участков со всеми коммуникациями значительно дороже, поэтому зачастую люди выбирают землю, например, без газа или вовсе без коммуникаций. Но такая дешевизна может быть обманчива – к цене на участок нужно прибавить затраты на подведение электричества, газа и дальнейшую эксплуатацию.

    Электричество

    Сложно представить себе жизнь без наличия электроэнергии, однако в самых экономичных вариантах может отсутствовать даже она. Подобные участки очень привлекательны своей низкой ценой, но прежде, чем принять решение, посмотрите на каком расстоянии находится ближайший электрический столб, посчитайте сколько столбов нужно будет установить и во сколько это обойдется. Вполне возможно стоимость сравняется с идентичным участком с уже подведенным электричеством, но при этом не нужно будет затрачивать ваши труды и время. При расположении ближайшего электрического столба с нужным напряжением не более, чем в 500 метрах от участка, столбы устанавливаются за счет электросетевой компании, если же ближайший столб находится дальше, придется доплатить.

    Расстояние между столбами должно составлять 35-45 м, средняя цена за установку одного столба составляет 25 тыс. руб. (цены 2021 г. по Московской области), в среднем по регионам также от 20 тыс. руб. до 30 тыс. руб.

    Правила размещения строений на участке

    Каждому собственнику перед началом активной застройки необходимо изучить нормы расположения построек на земельном участке. Это позволит впоследствии избежать конфликтов с соседями и всевозможных штрафных санкций от уполномоченных органов.

    Сегодня мы поговорим о том, как правильно размещать сооружения.

    Читайте также  Как проверить кадастровую стоимость квартиры через интернет

    Законы и правила расположения строений

    Чтобы не было лишних вопросов, отметим, что действующие нормативы созданы с учетом опыта эксплуатации сооружений и разработаны специально для обеспечения безопасности здоровья и жизни. То есть выполнять нормы нужно не потому, что их кто-то просто придумал, это реальная необходимость, которая может сберечь вам много нервов, сил и здоровья.

    Все нормы расположение дома и других сооружений на участке, о которых мы будем говорить, носят обязательный или рекомендательный характер. Первые исполнять обязательно, вторые — по желанию собственника. К последним относят, к примеру, требования, которые действовали ранее, но были отменены.

    Как правильно производить замеры

    Нормы расположения дома на земельном участке в 2021 году необходимо знать и выполнять правильно. Здесь все достаточно просто: все расстояния измеряются от крайней точки цоколя фундамента строения. Если таковой отсутствует, то измерения производятся от стены сооружения.

    Когда элементы сооружения выступают за пределы цоколя фундамента или стены на 50 см или больше, то измерения осуществляются от точки их проекции на землю.

    Расположение дома на участке согласно нормам

    Нормы расположения жилого дома на участке регламентируются сразу несколькими документами, а именно:

    • СП 42.13330.2016;
    • СП 53.13330.2011;
    • СП 30-102-99;
    • ПЗЗ местного самоуправления.

    В соответствии с этими документами, дом должен быть расположен согласно следующим требованиям:

    • не меньше 3 метров от забора соседей;
    • не меньше 5 метров от красной линии улицы;
    • не меньше 3 метров от красной линии проездов.

    Крыша здания должна быть выстроена таким образом, чтобы полностью исключить слив воды или сход снега на территорию соседей.

    При размещении строения также обязательно нужно соблюдать существующие противопожарные расстояния.

    Нормы расположения других строений

    Нормы регламентируют не только расположение жилых объектов, но также размещение строений иного назначения на участке.

    Это сооружение хозяйственного назначения, к размещению которого предъявляются следующие требования:

    • не меньше 5 метров до красной линии дороги;
    • не меньше 1 метра от территории соседей;
    • не меньше 6 метров до окон жилых сооружений соседей.

    Рекомендуемое расстояние от бани до жилого строения на том же участке составляет 8 метров.

    Гараж

    Нормы расположения гаража на участке:

    • не меньше 1 метра до территории соседей;
    • не меньше 6 метров до окон жилых строений соседей;
    • соблюдение противопожарных требований.

    При получении согласования выезд из гаража может быть создан на границе участка.

    Скважина

    В соответствии с действующими нормативами скважина должна быть расположена на участке так, чтобы она:

    • стояла не меньше, чем за 4 метра от забора соседей;
    • располагалась вдали от больших деревьев;
    • находилась от хозяйственных построек не меньше, чем за 15 метров;
    • была от септика на расстоянии не меньше 30 метров;
    • располагалась не ближе 300 метров до крупных ж/д-дорог и автомобильных магистралей.

    Другие постройки

    Практически любые сооружения, размещаемые на участке, должны соответствовать действующим нормативами. Рассмотрим наиболее частые случаи:

    Котельная

    Так как котельная представляет собой объект повышенной пожарной опасности, ее размещение на участке, в том числе, расположение до других сооружений, необходимо согласовывать с ответственными службами.

    При этом рядом должен быть расположен огнетушитель, песок и другие первостепенные инструменты, необходимые для борьбы с возгораниями.

    Теплицы, курятники и другие хозяйственные постройки

    Сараи нужно размещать на участке в соответствии со следующими нормами:

    • расстояние до забора — не меньше 1 метра;
    • расстояние до жилых строений — не меньше 3 метров.

    Сооружения для содержания животных размещают в отдалении от погребов и компостных устройств — не ближе 4 метров.

    Единственное исключение — будка собаки. Ее можно разместить на расстоянии 1 метра от любого сооружения.

    Расстояния от межи

    В соответствии с действующими нормами расположения объектов на участке ИЖС, расстояние от межи до объектов должно составлять:

    • 3 метра — для жилых сооружений;
    • 4 метра — для сараев и объектов содержания животных;
    • 1 метр — для гаража;
    • 2,5 метра — для бани и туалета;
    • 4 метра — для крупных деревьев;
    • 2 метра — для средних деревьев;
    • 1 метр — для кустов.

    Другие требования и нормы к планировке участка

    Кроме того, при определении разрешенного расположения строений на участке в 2021 году нужно учитывать существующие санитарные, противопожарные и природоохранные нормы.

    Санитарные

    Это нормативы, призванные защитить здоровье и жизни людей, поэтому пренебрегать ими нельзя. В соответствии с ними необходимо:

    • сохранить отдаление дома и погреба в 12 метров от сараев для содержания животных и уличного туалета;
    • обеспечить расстояние в 8 метров и более между домом/погребом и баней;
    • выдержать не меньше 8 метров между колодцем с одной стороны и септиком, туалетом или компостной кучей с другой.

    Эти же нормы действуют в отношении жилых сооружений на соседних участках.

    Противопожарные

    Согласно действующим сегодня в России требованиям, расстояние между сооружениями в пределах участка должно соответствовать следующей таблице:

    Работать с таблицей нужно следующим образом: допустим, нужно высчитать расстояние между вашим домом из бетона и соседским из дерева. Нужно найти пересечение между А (негорючим строением) и В (горючим) — 10 метров.

    Природоохранные

    Их главное назначение — сохранение природы. В соответствии с ними:

    • граница застройки должна начинаться на удалении не менее 15 метров от границ леса;
    • запрещено ограждать участки под пляж или мостки на береговой линии.

    Наказания за несоблюдение

    Действующее законодательство предусматривает наказание для собственников, которые не соблюдают указанные нормы и требования. Если они будут проигнорированы, то в отношении человека могут применяться штрафные санкции:

    • административная ответственность;
    • штрафы;
    • обязательный снос сооружений, не соответствующих нормам.

    Соблюдение правил — это не просто обязанность, это возможность застроить участок комфортно и безопасно. Нормативы созданы, чтобы защищать людей от многих проблем. Игнорируя правила, вы подвергаете опасности себя и своих близких.

    Компания Render House занимается строительством коттеджей под ключ с соблюдение всех норм и требований. Чтобы получить консультацию и выбрать проект, звоните по телефону в шапке сайта.

    Я уеду в Ясенки

    Как купить землю с 60-процентной скидкой и построить в границах столицы дом?

    Усадьба с молотка

    У многих наверняка от этой новости приподнялась бровь — ну какие же свои дома в Москве? Особняки в Серебряном Бору или поселке художников на Соколе за сотни миллионов рублей? Это для избранных. Там да, но есть ведь еще и Новая Москва! Деревень и садовых товариществ там хватает, а доехать можно как и в центре города — на метро или электричке. Недаром спрос на землю растет год от года, подтверждает глава департамента городского имущества Максим Гаман. По его словам, интерес к аренде городской земли под постройку частных домов за последние три года вырос в 10 раз!

    «Это объясняется не только развитием инфраструктуры районов, где находятся городские земли, но и достаточно низкой ценой: по итогам аукционов средняя годовая арендная плата за участок площадью 10 соток в одном из самых популярных округов — ТиНАО — обходится в 243 тысячи рублей», — поясняет Гаман.

    Эти деньги победитель аукциона заплатит за год аренды, при этом на стройку ему дается полтора года. После оформления дома в собственность участок можно было выкупить по кадастровой цене либо оставить в долгосрочной аренде на 49 лет и платить 0,1% от кадастровой стоимости в год. Второй вариант считался гораздо выгоднее.

    Дело в том, что средняя кадастровая цена участка в 10 соток в Новой Москве — 2,7 млн рублей. Выкупать — значит нужно сразу целиком выкладывать всю эту сумму. А если брать в долгосрочную аренду, то платить в год всего 2,7 тысячи рублей. Теперь же по новому закону выкупить участок можно за 40% кадастровой стоимости, то есть всего за 1,08 млн. Вполне приемлемая цена за землю в границах столицы.

    Коттедж возле метро

    Новый закон уже начал действовать. Речь в нем идет об участках для индивидуального жилищного строительства, подсобного хозяйства и садоводства — только на них можно построить личный капитальный дом. Правом льготного выкупа могут воспользоваться как те, кто давно арендует у города землю, так и те, кто еще только строится или присматривает участок.

    Руководитель департамента по конкурентной политике Иван Щербаков рассказал «РГ», что в марте и апреле земельные аукционы отменили из-за карантина: «Но в феврале средняя конкуренция на торгах выросла в три раза по сравнению с прошлым годом — с полутора до пяти участников на лот. Среди участников есть и жители Москвы, и люди из других регионов. Сейчас на аукционы выставлены три земельных участка в границах «старой» Москвы и семь на присоединенных территориях».

    ТиНАО у москвичей пользуется популярностью по двум причинам. Во-первых, там есть из чего выбирать, а цены ниже. В остальных округах кадастровая стоимость участка — в среднем 17 млн рублей. Во-вторых, на присоединенных территориях быстро развивается инфраструктура — открываются новые станции метро, дороги, школы, поликлиники и многое другое. Благодаря этому можно жить в своем доме за городом, но иметь московскую прописку и на работу ездить в подземке.

    Экономия — больше миллиона

    Впрочем, спросом пользуются и отдаленные районы ТиНАО. Москвич Юрий Христофоров, к примеру, арендовал на городских торгах сразу два участка в деревне Тетеринки в Троицком округе столицы — они расположены вплотную друг к другу. Он построил на них два небольших дома, чтобы переехать большой семьей из съемной квартиры. Договор долгосрочной аренды пока заключил только на один участок — в этой процедуре много формальностей и нередко возникают проблемы, признается он. О выкупе даже не думал — слишком дорого. Но когда узнал от корреспондента «РГ» о новом законе, сразу начал считать: «60-процентная скидка? Есть о чем подумать. Ведь цена моей земли с 1,7 млн снижается до 680 тысяч рублей».

    Согласны с Юрием и другие москвичи, построившие собственные дома. На интернет-форумах они признаются, что при строительстве своего дома редко удается уложиться в бюджет, поскольку в процессе возникают новые расходы. «В итоге к концу стройки не остается денег на выкуп земли и участок приходится арендовать. И ты вроде и хозяин земли, и дом построил, а продать его или завещать не можешь», — огорчаются они. «Принятие закона расширило права москвичей, повысится и спрос на землю», — уверен Максим Гаман.

    Мария Кравченко/ автор статьи

    Приветствую! Я являюсь руководителем данного проекта и занимаюсь его наполнением. Здесь я стараюсь собирать и публиковать максимально полный и интересный контент на темы связанные с покупкой, продажей и оформлением недвижимости. Уверена вы найдете для себя немало полезной информации. С уважением, Мария Кравченко.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    AFINA-VOLGA.RU
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: