Можно ли расторгнуть дарственную на квартиру
Можно ли оспорить дарственную?
Многих интересуют вопросы, связанные с заключением такого вида договоров, как дарение недвижимого имущества. Чаще всего людей волнуют два вопроса: можно ли оспорить, отменить дарственную и как это сделать? Начнем с, казалось бы, общеизвестного.
Содержание
Что такое дарение
Прежде чем перейти непосредственно к вопросу о том, как можно оспорить дарственную, давайте уточним, что же такое дарение. Это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Речь может идти, например, о квартире, доме или земле.
Важно помнить, что договор дарения — безвозмездная сделка. Это означает, что вы не можете требовать от лица, которому собираетесь сделать подарок, исполнения в отношении вас каких-либо обязательств. То есть вы не можете взамен подарка потребовать, например, выплатить вам деньги, передать какое-либо имущество, оказать какую-либо услугу и т.п.
Если одаряемый взамен полученной недвижимости обязуется вам передать какое-либо имущество либо исполнить встречное обязательство (например, предоставить вам квартиру в пользование, выплачивать вам денежные суммы), то договор не признается дарением.
Достаточно часто дарственная на недвижимость оформляется между близкими родственниками. Если вас интересует это вопрос, мы рекомендуем прочитать подробный ответ юриста об особенностях процедуры дарения квартиры между близкими родственниками.
Оформление дарственной
Первое, что необходимо знать: в какой форме заключать договор дарения.
Договор дарения должен быть заключен в письменной форме. Если речь идет о дарении долей недвижимого имущества, то такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если же речь идет о целом недвижимом имуществе (квартире, доме, земельном участке), то у сторон есть право выбрать простую письменную форму или нотариальное удостоверение.
В каких случаях можно отменить договор дарения
Итак, перейдем собственно к теме статьи, а именно поговорим о том, как можно оспорить договор дарения доли в квартире, квартиры, дома или иного имущества.
Закон предусматривает возможность возврата подарка обратно. В каких же случаях можно отменить дарственную при жизни дарителя, и могут ли наследники оспорить договор дарения после смерти дарителя? Это возможно сделать в следующих ситуациях:
- Одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. При этом в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
- Обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты, и даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения.
- В самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В этом случае подаренная недвижимость вернется в собственность дарителя, а не будет наследоваться наследниками одаряемого.
Как мы видим, сущестует целый ряд причин, позволяющих оспорить договор дарения после смерти или при жизни дарителя.
Как оспорить дарственную в суде
Нужно знать, при каких условиях и как именно можно оспорить договор дарения в суде.
Гражданский кодекс РФ дает нам понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных):
- если сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом, она признается оспоримой;
- если сделка по основаниям, установленным законом и независимо от признания ее судом недействительной, недействительна, то она ничтожна.
Например, недействительными могут быть те сделки, которые нарушают требования закона или иного правового акта или совершены с целью, противной основам правопорядка или нравственности, или являются мнимыми (совершенными лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия) и притворными (совершенными с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях). Также недействительными могут быть признаны сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности, несовершеннолетним гражданином, сделки, совершенные без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления, совершенные под влиянием существенного заблуждения или под влиянием обмана, насилия, угрозы, или неблагоприятных обстоятельств.
Если у вас есть какое-либо из перечисленных оснований, предполагающих оспаривание договора дарения, то нарушенные права можно защитить в суде.
В какие сроки можно оспорить дарственную
Вы можете оспорить договор дарения в сроки, предусмотренные ст. 181 ГК РФ. В зависимости от оснований иска они варьируются от 1 года до 3 лет.
Почему договор дарения стоит оформить у нотариуса
Последнее и самое важное: заключая договор дарения в простой письменной форме, вы или ваши наследники рискуете оказаться в суде, так как при самостоятельном составлении договора можно упустить важные (существенные) его условия, которые могут привести к нарушению ваших прав и признанию сделки недействительной.
В случае обращения к нотариусу для нотариального удостоверения договора дарения риск будет минимальным. Нотариус поможет не просто составить проект договора в соответствии с озвученной вами волей, но и осуществит необходимый комплекс юридически значимых проверок в соответствии с требованиями действующего законодательства, разъяснит все правовые последствия шага, который вы собираетесь совершить.
Нотариус станет гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и заключили именно договор дарения, а также обеспечит соблюдение интересов как дарителя, так и одаряемого в случае попытки оспаривания сделки в суде.
Если у вас возникли дополнительные вопросы, связанные с отменой дарственной, вы можете задать их нашим юристам, воспользовавшись специальной формой на сайте.
Пять ситуаций, в которых дарственная точно будет аннулирована в суде
Бывают ситуации, при которых граждане, подарившие ту или иную вещь, начинают задумываться, можно ли аннулировать дарственную. Да, гражданское законодательство предусматривает случаи отмены/аннулирования дарственных. Однако отозвать дарственную возможно лишь только в судебном порядке!
Причем важно отметить, что подобный вопрос должен беспокоить не только бывших владельцев подарков (дарителей), но и одаряемых лиц. Ведь при аннулировании соглашения придется вернуть то, что перешло новому собственнику. Дает ли договор дарения 100% уверенность в том, что вещь не вернут назад? Давайте разбираться.
1. Отсутствие государственной регистрации перехода права
Если переход права на объект дарения требует государственной регистрации (в случае дарения, например, недвижимого имущества — квартиры), то при отсутствии регистрационных действий такая сделка юридически будет считаться не заключенной.
2. Сделка, совершенная под принуждением
Если у вас имеются доказательства того, что дарственная была написана под давлением, сделка будет считаться недействительной. Сюда же можно отнести случаи заблуждения/обмана. Далеко не всегда граждане могут оценить юридические последствия своих действий. Такие люди, к сожалению, очень манипулируемые, и легко поддаются обману или вводятся в заблуждение более ловкими гражданами. Однако если этот факт доказать в суде, дарственная будет аннулирована.
К сожалению, судебная практика полна столь печальными примерами. Возьмем, к примеру, такой случай. Гражданин отбывал наказание в местах лишения свободы, сидеть предстояло еще долго, но на волю хотелось нестерпимо. Сокамерники, воспользовавшись неустойчивым эмоциональным состоянием, предложили «выгодную» сделку, пообещав в кратчайшие сроки помочь выйти на свободу взамен на квартиру. Но подобного рода сделка будет считаться недействительной, поскольку сокамерники не в состоянии повлиять на судьбу осужденного. Более того, они добровольно вынудили гражданина пойти на сделку.
3. Сомнения в дееспособности дарителя
Если есть возможность подтвердить, что в момент написания дарственной даритель не был в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими, то договор дарения будет признан недействительным.
Для наглядности приведу интересный пример из практики. В момент совершения сделки была скрыта информация о том, что даритель состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Возникает вопрос: каковы последствия совершения данной сделки?
Ответ прост: данное основание является безусловным для признания договора дарения недействительным в соответствии с пунктом 2 статьи 177 Гражданского кодекса. Однако необходимо будет провести судебно-медицинскую экспертизу для того, чтобы доказать, что на момент совершения сделки даритель не понимал значения своих действий.
Близкие родственники имеют право при жизни дарителя в судебном порядке оспорить правомерность договора дарения в ряде случаев:
- Даритель лишен дееспособности на момент совершения сделки;
- На дарителя оказывалось давление со стороны третьих лиц;
- На момент совершения сделки даритель находился в состоянии алкогольного/наркотического опьянения.
4. Отсутствие согласия супруга
Еще один из наиболее часто встречающихся случаев на практике. Согласно семейному законодательству все имущество, нажитое супругами в период их брака, является общей собственностью. Дарение без согласия супруга возможно, но только в случаях, если даритель является единоличным владельцем передаваемого, например, получил его в дар или по наследству. В данном случае при совершении сделки согласие супруга спрашивать необязательно.
Во всех остальных случаях это невозможно (ст. 35 Семейного кодекса). В противном случае, если супруг совершил щедрый жест и заведомо скрыл этот факт от супруги перед совладельцем — она может обратиться в суд и оспорить дарственную.
5. Какие условия лучше не прописывать в дарственной?
- Ни в коем случае нельзя прописывать в договоре условие, согласно которому даритель будет иметь право проживать в одариваемой квартире до момента смерти.
В регистрирующем органе такой договор «не пропустят», поскольку такое право для одной из сторон может быть предусмотрено в договоре ренты, но никак не в дарственной.
Сюда же относится также обязанность одаряемого пожизненно материально обеспечивать дарителя, осуществлять пожизненный уход и прочее. Все это составные элемент договора ренты и пожизненного содержания с иждивением.
- Не стоит указывать в дарственной условие о том, что недвижимость переходит к одаряемому сразу после смерти дарителя.
В данном случае дарственная будет недействительна, поскольку в отношении передаваемого объекта будут действовать нормы, касающиеся наследственных вопросов.
Можно ли отменить договор дарения квартиры?
Я заболела коронавирусом и думала, что умру. Срочно вызвала нотариуса и составила договор дарения на двоюродного племянника. Прошел еще только месяц. Я отошла, чувствую себя нормально.
После прочтения ваших статей забеспокоилась. Мне 70 лет, но я больна. Племянник молодой, двое детей, семья вроде положительная. Близких родственников у меня нет, но таких, как он, много. Можно ли отменить дарение, и если да, то при каких условиях? Не хотелось бы судебных разбирательств. Что посоветуете?
Наталья, к сожалению, отменить зарегистрированный договор дарения можно только в исключительных обстоятельствах. Их у вас нет.
Если собственником квартиры стал ваш двоюродный племянник, юридически у вас не осталось никаких прав на нее. То есть племянник вправе выписать вас из квартиры и выселить через суд. Так в теории. На практике у вас могут быть хорошие отношения с семьей племянника еще много лет, а в благодарность за подаренную квартиру о вас могут заботиться больше, чем прежде.
В какой момент квартира перестает быть вашей
По закону договор дарения может быть как устным, так и письменным. Но если дарят квартиру, то договор обязательно составляют на бумаге и регистрируют в Росреестре. Новый собственник вступает в свои права после того, как договор прошел государственную регистрацию. Стандартный срок регистрации — семь рабочих дней.
Если договор дарения удостоверил нотариус, сроки регистрации короче. Нотариус сам направляет документы в Росреестр. Если они в электронном виде, срок сокращается до одного рабочего дня, если в бумажном — до трех рабочих дней.
Стороны договора дарения могут отказаться от услуг нотариуса и самостоятельно отвезти документы в Росреестр. Этим они отсрочат смену собственника. Еще можно указать в договоре дарения дату, когда нотариус должен передать документы на регистрацию или когда квартира перейдет новому собственнику. Вероятно, такой оговорки в вашем договоре нет, иначе вы бы ее запомнили.
Когда с документами что-то не так, Росреестр приостанавливает регистрацию и письменно извещает об этом. Если вы ничего не получали, значит, дарение состоялось. Я буду исходить из этого.
Если вы договорились с племянником, что будете жить в квартире до конца жизни
По закону дарение под условием запрещено: в договоре нельзя прописать, что он действует, только пока вам разрешают жить в квартире. Устные договоренности об этом тоже не защищены законом. Поэтому если вы договорились с двоюродным племянником, что дарите ему квартиру взамен на разрешение проживать в ней, то положиться придется только на его порядочность.
Например, мужчина подарил квартиру, но договорился с одаряемой, что будет жить там до своей смерти. Когда договор зарегистрировали, новая собственница стала выгонять мужчину на улицу. Он попытался отменить договор дарения в суде. Говорил, что это существенное изменение обстоятельств, из-за которого он может отказаться исполнять договор.
Суды трех инстанций в Казани не поддержали бывшего собственника: в договоре дарения было указано, что мужчина лишается квартиры. То есть никаких изменений обстоятельств не произошло — стороны как раз об этом и договорились. А дарение под условием вообще не создает для одаряемого обязанность это условие выполнять.
Возможно, в вашем договоре в разделе об обременениях квартиры указано, что вы сохраняете право пожизненного проживания в квартире. В этом случае дарение не ставится в зависимость от каких-либо действий со стороны одаряемого — право жить в квартире у вас просто остается. Договор действует, отменить его нельзя, но и выселить вас из квартиры тоже нельзя. Квартира по документам будет не ваша, но жить в ней вы сможете до конца жизни.
Если племянник готов добровольно отказаться от дара
Дарение — это не односторонняя сделка, как думают многие. Это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Сообщить об этом он должен до того, как дар ему передали.
Обычно в договоре дарения указывают, что дар уже принят. Если такого пункта в вашем договоре нет, племянник может отказаться от подаренной квартиры.
Для этого ему нужно обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации отказа от дара. Срок для регистрации отказа такой же , что и для регистрации перехода права собственности.
В Приморском крае одаряемый и даритель обратились в Росреестр, чтобы зарегистрировать расторжение договора дарения части дома. Росреестр им отказал, потому что договор уже был зарегистрирован. Но суд обязал Росреестр зарегистрировать расторжение договора дарения, в результате чего часть дома возвращалась дарителю. Суд обосновал это тем, что в договоре была предусмотрена возможность его расторгнуть.
Если в вашем договоре условия о возможности расторжения нет, судебного разбирательства не избежать. Вам придется подать иск в суд, а племянник может с ним согласиться.
Так сделали тетя и племянник из Волгоградской области. Тетя пояснила в суде, что племянник в квартире не прописался и не живет в ней, а она подразумевала, что договор формальный: начнет действовать, когда женщина дополнительно изъявит такое желание. Племянник сообщил суду, что не претендует на квартиру и согласен с иском тети. Суд учел преклонный возраст женщины и отсутствие у нее другого жилья и отменил договор дарения.
Как видите, если у вас хорошие отношения с племянником, это поможет вам вернуть себе квартиру и жить спокойно.
Я не рассматриваю вариант, что племянник передарит вам квартиру обратно. Поскольку вы не близкие родственники, в этом случае вам придется уплатить налог. Сначала 13% от стоимости квартиры заплатит племянник, а потом еще столько же — вы. В итоге потеряете четверть стоимости квартиры.
Когда можно отменить дарение квартиры без суда
Просто так взять и отменить дарение, если оно уже состоялось, невозможно. На это нужны веские причины. Без суда есть только один вариант: если ваш племянник умрет раньше вас, и в договоре есть условие, что в таком случае вы можете отменить дарение.
Верховный суд РФ это подтверждает: если одаряемый умрет раньше, даритель вправе вернуть жилье себе. Для этого достаточно подать заявление в Росреестр и приложить к нему копию договора дарения и свидетельство о смерти. Но в договоре обязательно должно быть условие, что дарение отменяется, если умирает одаряемый.
Определение ВС РФ от 02.11.20016 № 4-КГ16-36 PDF, 560 КБ
Когда можно отменить дарение квартиры через суд
Отменить дарение в суде можно только в исключительных обстоятельствах. Например, если племянник покусится на вашу жизнь или умышленно нанесет вам увечья. Это еще нужно доказать.
Заключения травматолога или свидетельских показаний в таком случае недостаточно — факт побоев или другого членовредительства необходимо доказать приговором или иным решением суда. Однако часто до приговора дело не доходит, поскольку люди не обращаются в полицию или забирают оттуда заявление.
Например, мать подарила дочери квартиру с условием, что доживет там до смерти. Дочь начала избивать мать и выгонять ее на улицу, чтобы продать квартиру. Женщина несколько раз снимала побои, привела в суд свидетелей, но суды ответили: если нет приговора, отменить договор дарения нельзя. В итоге договор оставили в силе.
Если потребовать признать договор недействительным
Чтобы договор дарения признали недействительным, в суде нужно доказать, что вы не понимали смысла своих действий или у вас вообще психическое расстройство. Или же что племянник угрожал вам или обманул. Просто заявить об обмане или заблуждении недостаточно.
Поскольку ваш договор удостоверил нотариус, признать договор недействительным будет еще сложнее. Нотариус проверяет, понимает ли гражданин значение своих действий, и задает ему вопросы. Если нотариус удостоверил ваш договор, значит, в вашей дееспособности он не усомнился.
В Краснодарском крае пожилой женщине все же удалось признать договор дарения недействительным. Изначально женщина считала, что подписывает договор пожизненного содержания с иждивением: ей будут помогать до смерти, а потом помощнице достанется ее квартира. В результате оказалось, что вместо договора ренты она подписала договор дарения.
Суд учел преклонный возраст женщины, хронические заболевания, инсульт, юридическую неграмотность, восемь классов образования, крайне неприязненные отношения с одаряемой и отсутствие другого жилья. Также помогли свидетели. Они подтвердили, что одаряемая постоянно во всеуслышание заявляла, что будет ухаживать за старушкой до смерти. Юрист, которая составляла договор дарения, тоже пояснила, что не расшифровала пожилой женщине, что такое переход права собственности и каковы его последствия.
В итоге женщина доказала, что не желала передавать свою квартиру другому человеку при жизни. Спустя полтора года она снова пришла в суд и окончательно выписала несостоявшуюся собственницу из своей квартиры.
Это большое везение, потому что заблуждение сложно доказать, даже если оно было на самом деле. Обычно все выглядит так, будто человек передумал. А это не повод отменять договор дарения.
Как лучше было оформить такой договор
Если хотите подарить квартиру, лучше заключать договор только с обещанием сделать это в будущем. Если у вас что-то изменится, вы сможете не исполнять договор. Вот что это значит.
Само по себе обещание подарить квартиру не ухудшает ваше финансовое благосостояние. Но, например, у вас начались осложнения после ковида — вам требуется больше лекарств, а пенсии не хватает. Раньше у вас было достаточно денег, чтобы жить в другом месте, если бы племянник, как собственник, решил переехать в подаренную квартиру с семьей. А теперь вы привязаны к квартире, потому что иначе вам негде жить: денег на другую не хватает.
Помимо дарственной можно оформить завещание. В вашем случае это было бы лучшим вариантом. Мы уже рассказывали, как выбрать между дарственной и завещанием.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Можно ли и как отменить дарственную на квартиру?
Способ отчуждения недвижимой собственности с помощью процедуры оформления ее в дар, когда не требуется платить за нее установленную стоимость, на первый взгляд, отличается простотой действий. Однако такой договор нередко используется недобросовестными гражданами для осуществления мошеннических схем незаконного получения чужой собственности. Несмотря на то, что по закону такая сделка является безвозмездной, и возврату подаренная собственность не подлежит, существуют ситуации, когда можно отменить дарственную на квартиру. Какие причины могут являться важными для отмены дарственной сделки, кто может выступать инициатором такой отмены и каким образом это осуществить, будет рассмотрено ниже.
Оспаривание дарственной
Дарственный договор на недвижимое имущество является нотариально заверенным юридическим документом. Данная сделка позволяет дарителю на безвозмездной основе без каких-либо обязательств передать свое имущество одаряемому, который может быть как родственником, так и человеком не состоящим в родстве с дарителем.
Дарственный договор может обладать отсрочкой в юридической силе. Чтобы обезопасить себя от внезапной аннуляции сделки, в документе следует указать, когда он вступает в силу – после составления или по наступлению какого-то определенного события. После того как дата будет указана, дарственную следует заверить нотариально и зарегистрировать. Этот документ должны подписать обе стороны соглашения, после чего его следует заверить у нотариуса, чтобы он приобрел юридическую силу. По такому же принципу дарственную можно расторгнуть без суда по согласию обеих сторон либо если один из участников сделки не согласен, решать спор касательно аннуляции документа придется через суд.
Аннулировать дарственный договор могут:
- Даритель и одаряемый.
- Лица, заинтересованные в расторжении соглашения. Чаще всего это родственники дарителя.
- Суд. В случае если подозревается мошенничество либо в документе были обнаружены ошибки.
Основания для отмены дарственной на квартиру
Основания для отмены дарственной:
- признание лица, подарившего квартиру, полностью или ограниченно дееспособным гражданином;
- заключение дарственной сделки без согласования с опекуном или попечителем;
- если доверенное лицо дарителя или его опекун, назначенный в силу его недееспособности или несовершеннолетнего возраста, действовал не в его интересах и заключил сделку дарения, противоречащую интересам дарителя;
- несоблюдение требований процедуры оформления договора дарения: пропуск срока, допустимого по закону для регистрации сделки, или обнаружение подделки самого договора;
- заключение сделки дарения не по доброй воле дарителя, а под нажимом и угрозой или путем его обмана;
- оформление сделки под видом дарения, фактически являющейся договором купли-продажи или другой сделкой с недвижимостью с целью сознательного подлога для достижения корыстных целей;
- агрессивное поведение лица, получившего в дар квартиру, по отношению к дарителю или неаккуратное использование им полученной недвижимости, приведшее к его порче или даже разрушению.
Это условие обычно содержится в самом тексте дарственной, поэтому его редко кто-либо оспаривает. При наличии веских оснований для отмены сделки дарения, можно попытаться осуществить свои намерения, обратившись в судебные органы.
Поводы для аннуляции дарственного договора
Для проведения процедуры аннулирования инициативу могут проявить:
Способы признания сделки недействительной
Признать дарственный договор нелегитимным, можно различными способами, среди которых следует отметить:
- выявление наличия ошибок. Они возникают когда даритель решает составить документ самостоятельно без обращения к нотариусу. Также дарственную признают недействительной, если она будет подразумевать дарение жилой недвижимости после смерти дарителя;
- передачу недвижимости в дар без согласия супруга/супруги. Расторжение, возможно в случае передачи в дар совместно нажитого имущества без согласия ее второго собственника;
- подтверждение недееспособности или неадекватности дарителя. Это самый популярный метод оспаривания сделки. Если удастся доказать недееспособность дарителя, представив врачебное заключение и свидетельские показания, то договор удастся расторгнуть;
- передачу недвижимости в дар опекуном без согласия недееспособного или не достригшего 18 лет подопечного;
- передачу квартиры в дар работнику в качестве благодарности за услуги. Такая сделка будет признана недействительной ввиду ее незаконности;
- дарение жилья в пользу юридической организации. Если подаренная недвижимость перекрывает долги перед юридическим лицом, то оспорить ее не удастся;
- передачу жилья в дар по принуждению дарителя. Без доказательств факта принуждения, расторгнуть договор практически невозможно. Однако, если такие факты имеются, аннуляция будет осуществлена;
- дарение недвижимости в результате ввода дарителя в заблуждение. Расторжение сделки оформленной обманным путем возможно только в том случае, если не соответствующие действительности документы не были заверены нотариально;
- дарение квартиры в результате проведения мошеннической сделки. Если сделка была осуществлена с целью прикрытия другого соглашения и даритель получил от нее какую-либо выгоду, то при представлении весомых доказательств, договор может быть расторгнут.
Документы необходимые для оспаривания дарственной
Прежде чем приступить к процессу расторжения сделки, следует собрать документы для обоих случаев аннуляции договора. Для того чтобы аннулировать дарственную по обоюдному согласию, следует собрать пакет документов, состоящий из:
- отказа от дарственного договора, прошедшего регистрацию и заверенного нотариально;
- документа, подтверждающего собственнические права дарителя на жилую недвижимость;
- дарственной;
- паспортами обоих участников сделки;
- соглашением о расторжении договора;
Если дарственная будет расторгаться в суде, то пакет документов должен состоять из:
- искового заявления на аннуляцию дарственной;
- дарственной;
- свидетельства на жилую недвижимость;
- паспорт.
Отмена договора дарения по требованию дарителя
Инициировать отмену договора, отражающего волю гражданина по безвозмездной передаче своей недвижимости другому лицу, может любая из сторон договора, а также государственные органы, имеющие отношение к соблюдению законности в подобных сделках. Большой процент рассматриваемых случаев составляют иски, заинтересованной стороной отмены дарения которых, является сам даритель. Некоторые ситуации, которые для суда будут существенными, указаны выше. Среди них – причинение вреда здоровью и жизни самого дарителя и его близких.
Также суд может принять решение в пользу дарителя об отмене дарственной, если принявший в дар квартиру не поддерживает ее в должном состоянии. Это приводит к ухудшению ее внешнего вида и технического состояния, что провоцирует аварийные ситуации, приводящие к угрозе жизни других проживающих там жильцов.
Доказать в суде причины отмены дарственной при ненадлежащем содержании жилья его преемником можно с помощью предъявления аварийных актов и экспертиз УК, свидетельских показаний жильцов и других документов, указывающих на достоверность происходящих обстоятельств.
Расторжение (отмена) договора дарения квартиры
Такое понятие, как расторжение договора дарения квартиры с позиции российского законодательства неверно — дарение можно либо отменить, либо признать договор недействительным. Причем сделать это можно как после передачи объекта в дар, так и до этого события по инициативе дарителя или лиц, чьи права были ущемлены. Главное, чтобы закон при этом не был нарушен.
Отмена дарения по закону
Порядок отмены дарения регулируется статьей 578 ГК РФ. В ней прописаны ситуации, при которых такое действие становится возможным, в том числе для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
Согласно этой статье, отмена дарения возможна в следующих случаях:
- одаряемый гражданин нанес телесные повреждения дарителю или покушался на его жизнь или жизнь близких ему людей;
- одаряемый небрежно обращается с подарком, в результате чего создал угрозу утраты;
- индивидуальный предприниматель или юридическое лицо совершили дарение с нарушением закона о банкротстве за средства, полученные в результате их деятельности.
Если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, то наследники убитого вправе потребовать отменить договор дарения через судебные инстанции. Также ст. 578 ГК РФ предписывает вернуть подаренную вещь, если она сохранилась в натуре.
Основания для признания сделки недействительной
Так как договор дарения является двусторонней сделкой, то его можно признать недействительным на основаниях, указанных в статьях 166-179 ГК РФ. В связи с этими нормативными актами можно рассмотреть ситуации, при которых договор дарения будет недействительным:
- Сделка была притворной. Например, оформлялся договор дарения, но на самом деле объект был продан. Сюда же относится мнимая сделка, при которой дарение происходит лишь на бумаге.
- По договору передача объекта дарения возможна только после смерти дарителя. В этом случае необходимо оформить завещание.
- Нарушена форма договора. Например, дарение не было зафиксировано документально или в договоре не указали конкретный объект дарения.
- Указание в договоре встречного условия, требующего от одаряемого выполнения каких-либо обязательств, касающихся дарителя.
- Даритель является недееспособным, ограниченным в дееспособности или договор заключен под влиянием угрозы, обмана или других обстоятельств.
В соответствии со ст. 575 и ст. 576 ГК РФ субъектами сделки не могут быть юридические лица, если они ведут по отношению друг к другу коммерческую деятельность. Также договор признается недействительным, если одаряемому законом запрещено принимать подарки в связи с профессиональной деятельностью или даритель ограничен в праве совершать дарение.
Добровольное расторжение договора дарения
Договор дарения может быть признан недействительным по решению суда, но граждане могут его расторгнуть и добровольно. Для этого Гражданским кодексом предусмотрен ряд условий для дарителя и одариваемого.
По инициативе дарителя
Даритель вправе расторгнуть договор дарения по собственной инициативе, если на это есть специальные основания. Согласно ст. 578 ГК РФ таких условий три:
- Одаряемый умышленно нанес дарителю или члену его семьи телесные повреждения, либо покушался на их жизнь.
- В результате действия одаряемого имущество может быть безнадежно утрачено, при этом оно представляет нематериальную ценность для дарителя.
- Материальное состояние или здоровье дарителя ухудшилось до такой степени, что дарение существенно снизит качество жизни.
Важно, чтобы такие условия возникли после оформления договора дарения и были непредвиденными. Также даритель вправе отказаться от выполнения договора в случае, если объект дарения был утрачен, разрушен или на него наложены ограничения судом.
По инициативе одаряемого
Одаряемый также может стать инициатором расторжения дарственной, но лишь в единственном случае. Договор при этом должен содержать условие передачи дара спустя определенное время. Основанием для расторжения является использование права одаряемого на отказ.
В случае, когда факт дарения был оформлен документально, отказ тоже должен быть составлен в письменной форме. Если была подарена недвижимость и договор был зарегистрирован в надлежащем порядке, то и отказ также подлежит регистрации в Росреестре.
Способы расторжения дарственной
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке. В первом случае достаточно нотариального удостоверения, во втором потребуется обратиться в суд. При этом если есть несколько оснований для прекращения договора, желательно упомянуть их все, так больше шансов на положительный исход судебного разбирательства.
По соглашению сторон
Если обе стороны пришли в соглашению расторгнуть договор дарения и готовы приступить к процедуре, нужно составить согласие и заверить его у нотариуса. В случае дарения недвижимости и последующего прохождения государственной регистрации после расторжения дарственной нужно вновь совершить регистрационные действия.
Если был заключен консенсуальный договор, то он будет считаться расторгнутым после письменного заявления дарителя или одариваемого. Основаниями для этого будут ситуации, указанные выше.
Через суд. Исковое заявление
Если одна из сторон желает отменить договор дарения или стороны не могут прийти к компромиссу, то расторжение осуществляется в судебном порядке. Однако нужно иметь в виду, что основания для расторжения договора придется отстаивать в ходе судебного разбирательства.
Для обращения в суд необходимо оформить исковое заявление. Оно составляется в соответствии с требованиями ст. 131 ГК РФ.
В тексте искового заявления нужно прописать:
- наименование суда;
- сведения об истце и ответчике – ФИО, адрес проживания, контактные данные;
- идентификационные сведения о спорном объекте недвижимости – адрес местонахождения, кадастровый номер и др.;
- реквизиты договора дарения;
- обстоятельства дела;
- требование к суду;
- подпись и дату.
К исковому заявлению прикладываются документы, имеющие отношение к делу, а также квитанция об оплате государственной пошлины. Такими документами может быть дарственная, техническая документация на подаренный объект, выписка из ЕГРН и др.
В случае принятия положительного решения по делу необходимо дождаться его вступления в законную силу и обратиться в Росреестр для внесения корректировок в ЕГРН.
Смерть одной из сторон
Согласно п. 4 ст. 578 ГК РФ даритель может отменить дарение в случае, если одаряемый умер. Однако такое условие обязательно должно быть прописано в договоре. Установленного порядка расторжения договора дарения в случае смерти одаряемого не существует, поэтому заявление может быть в любой форме, но лучше в письменной и заверенной нотариально. Для этого потребуется предоставить нотариусу следующие документы:
- Договор дарения с включенным условием об отмене в случае смерти одаряемого.
- Документальное подтверждение передачи объекта дарения.
- Свидетельство о смерти одаряемого.
Оспаривание дарения после смерти одариваемого подразумевает возврат имущества дарителю, а на это родственники умершего не всегда согласны. Поэтому приходится обращаться в суд и предоставлять документы, подтверждающие правомерность претензий.
Распространены ситуации, когда родственники дарителя после его смерти пытаются оспорить дарственную. Сделать это сложно. Потребуется доказать, что даритель на момент составления договора был недееспособным, действовал под давлением или был обманут. В случае, если даритель был убит одариваемым, отменить дарение проще — достаточно предоставить приговор суда.
Срок для расторжения договора дарения
Если руководствоваться статье 578 ГК РФ, то даритель может отменить договор дарения после смерти одаряемого в любое время, если иное не прописано в договоре.
Если даритель умер, а вторая сторона договора либо заинтересованные третьи лица хотят отменить договор дарения, то в таком случае срок исковой давности составляет 3 года с момента передачи имущества либо с дня, когда заинтересованные лица узнали о факте дарения.
Особенности расторжения дарственной на недвижимость, земельный участок
Отмена дарственной на объект недвижимости имеет свои нюансы, о которых нужно знать. Так, если государственной регистрации еще не было, сделку можно аннулировать — в силу она вступает только после регистрации.
Если регистрация уже прошла, а на отмену дарения согласны обе стороны, то составляется соглашение, которое также в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. В случае, когда одна из сторон или заинтересованное третье лицо не согласны с договором дарения, решение о его отмене будет приниматься в судебном порядке. При этом основания для оспаривания дарственной на квартиру, дом, любое помещение и земельный участок такие же, как и для других объектов дарения.
Расторжение дарения ребенку
Когда возникает необходимость или желание передать права собственности ребенку, чаще всего используется сделка дарения. При этом дар должен передаваться с соблюдением норм, предусмотренных статьями 575-585 ГК РФ.
Дети могут отказаться от дара, но только до его получения. Причины для этого самые разнообразные: от наличия обременений до неудовлетворительного состояния передаваемого имущества или нежелания принимать его. Чтобы отказ был правильно оформлен, его нужно составить в письменном виде и зарегистрировать.
Дарственная на ребенка может быть отменена по инициативе дарителя, но только при наличии веских оснований, например:
- были осознанно нанесены телесные повреждения одариваемому ребенку;
- создалась угроза здоровью или жизни близким несовершеннолетнего ребенка, если ему в случае их гибели переходят права собственности на недвижимость или ее часть;
- переданное в дар имущество используется не по назначению, при этом интересы дарителя нарушаются;
- у дарителя неожиданно ухудшилось здоровье или материальное положение, а передача имущества по договору дарения может существенно ухудшить качество жизни;
- дарителя понизили в должности, в связи с чем материальное положение ухудшилось.
Также даритель может отказаться от дарения в случае, если у него родился еще один ребенок.
Даритель может отменить дарственную в случаях, когда прописанные в договоре условия не выполняются, при этом они не должны противоречить законодательству. Ребенок также может отказаться от подаренной вещи, при этом возмещение возникшего ущерба невозможно.
Способы оспаривания дарения
Договор дарения является подтвержденным документом и расторгнуть его можно только с соблюдением законов РФ. Сделать этом можно в добровольном порядке, когда обе стороны согласны с решением или через суд. Оспорить дарственную у нотариуса невозможно.
Перечень документов, которые нужно собрать, зависит от конкретной ситуации. Так, если даритель оказался недееспособным по причине проблем со здоровьем, потребуется заверенная лечащим врачом справка установленной формы. Ее следует приложить к исковому заявлению вместе с другими документами.
Сложнее доказать, что дарственная была оформлена под давлением. Тут потребуются письма с угрозами, аудио записи, показания свидетелей. Пригодится и документальное подтверждение об обращении в полицию дарителя в связи с угрозами со стороны одариваемого.
Если одариваемый небрежно обращается с даром, в результате чего ему причиняется непоправимый ущерб, это также нужно доказать в суде. Подойдут фотографии подаренного имущества, данные об административных правонарушениях и другая информация.
В случае, если оспорить сделку дарения пытаются третьи лица, то им нужно знать, что срок исковой давности составляет 3 года с момента, как стал известен факт дарения, а не с даты составления договора или возникновения права собственности. Если же оспорить сделку хочет сам даритель в одностороннем порядке, то срок подачи искового заявления искового заявления увеличивается.
Отмена дарственной на квартиру: инициаторы, процедура расторжения договора
Договор дарения является двусторонней сделкой, вступающей в юридическую силу с момента ее регистрации в Росреестре. До этого момента даритель может просто отменить договор, не осведомляясь о согласии одаряемого на аннулирование дарственной и не обращаясь в суд. Однако консенсуальный договор может быть расторгнут дарителем в одностороннем порядке (ст. 577 ГК РФ ) даже после регистрации, если передача прав собственности еще не была осуществлена (вследствие значительного снижения уровня жизни дарителя, поскольку наличие других, предусмотренных законом, оснований требует рассмотрения в суде).
Во всех остальных случаях, если речь идет о реальном договоре или об исполненном консенсуальном (когда имущество уже перешло одаряемому), отмена дарственной на квартиру возможна лишь:
- По взаимному согласию сторон.
- В результате судебного разбирательства.
Инициаторами судебного дела могут быть:
- Даритель.
- Одаряемый.
- Третье лицо, являющееся заинтересованной стороной (родственником дарителя, кредитором).
- Государственные органы (прокуратура или органы опеки и попечительства).
Для того, чтобы понять, можно ли аннулировать дарственную на квартиру, суд должен располагать вескими основаниями, подтвержденными доказательствами и свидетельскими показаниями.
Расторжение договора по обоюдному соглашению
Стороны, решившие расторгнуть договор дарения, подписывают новое соглашение, согласно которому подаренное имущество возвращается бывшему владельцу. При желании новый договор можно подвергнуть нотариальному заверению. Далее следует обязательная регистрация в Росреестре как самого соглашения (после чего договор о дарении утрачивает свою силу), так и обратного перехода имущественного права.
Отмена договора по инициативе дарителя
В случае если подаренное имущество имело неявные недостатки (о которых даритель умолчал) и нанесло вред одаряемому, возмещение вреда входит в обязанности дарителя (ст. 580 ГК РФ ).
Отказ от дарственной со стороны одаряемого
Согласно ч. 3 ст. 573 ГК РФ, даритель имеет право требовать от одаряемого компенсацию реального ущерба, который был причинен отказом от принятия дара. Право дарителя должно быть прописано в условиях письменно оформленной дарственной. Если одаряемый не подписывал договор дарения, то его отказ не является основанием для возмещения ущерба. Претендовать даритель может только на компенсацию реального ущерба, то есть издержек, которые он вынужден понести в связи с повреждением, утратой своего имущества или для восстановления нарушенного права.
Чтобы понять, как отозвать дарственную на дом или квартиру, нужно ориентироваться на ее оформление. Отказ должен быть облечен в ту же форму, что и сам договор (образец заявления об отказе от дара можете скачать в разделе Дополнительные материалы). Если договор еще не прошел регистрацию, достаточно оформить отказ в простой письменной форме. Если же договор прошел нотариальное удостоверение и/или регистрацию в Росреестре, тем же процедурам следует подвергнуть и отказ от дарственной на квартиру. Как предписывает ст. 573 ГК РФ , даритель имеет право взыскать с одаряемого затраты на юридические услуги, оплату госпошлины и другие расходы, понесенные им на оформление сделки.
Оспаривание сделки третьим лицом
- даритель подписал дарственную под влиянием угроз или шантажа;
- даритель не понимал суть договора (например, в силу преклонного возраста);
- одариваемый воспользовался тем, что у дарителя сложилась неблагоприятная ситуация и он вынужден был оформить договор дарения на невыгодных для себя условиях;
- одариваемый вынудил дарителя составить дарственную, воспользовавшись своим служебным положением;
- недвижимость была передана в дар служащим муниципальных или государственных органов по причине их деятельности.
Решение о том, можно ли отменить дарственную на квартиру или дом, принимается органами опеки, в случае установления ими факта значительного ухудшения жилищных условий детей. Супруг дарителя также может оспорить сделку, указав, что подаренное жилье является совместно нажитым имуществом (ст. 256 ГК РФ ). К таковому не относится квартира, купленная дарителем до брака, полученная им в подарок, по наследству или по завещанию. Подать в суд на отмену дарственной могут также кредиторы дарителя, если он является ЮЛ и проходит процедуру банкротства.
Отмена дарственной по инициативе прокурора
Как аннулировать дарственную на квартиру на общих основаниях, определяется в ст. 168 ГК РФ :
- В тексте присутствуют ошибки, опечатки, информация о предмете дарения является неточной.
- Документ составлен с нарушениями установленной формы, без соблюдения порядка подписи.
- Отсутствуют нужные документы на квартиру, например регистрация.
- В дарственную включен пункт о встречных обязательствах, нарушающий основное правило дарения о безвозмездности.
- Вписано условие, по которому квартира переходит в дар лишь после смерти дарителя.
- Не прошел регистрацию в Росреестре.
- Договор прикрывает собой сделку купли-продажи и заключен с целью избежать или уменьшить налогообложение.
- Дарителем является ЮЛ, проходящее процедуру банкротства, и срок заключения договора приходится на последние 6 мес. до получения им статуса банкрота.
- Одаряемый является сотрудником (родственником сотрудника) лечебного или государственного учреждения.
Как оспорить договор дарения (дарственную) после смерти дарителя, смотрите в видео
Срок исковой давности
Подать в суд на признание сделки недействительной можно в течение 3 лет с даты перехода прав собственности (ст. 181 ГК РФ ). Для оспаривания дарственной исковая давность составляет 1 год со дня, когда истцу стало известно об обстоятельствах, дающих ему основание для обращения в суд.