Порядок проведения текущего ремонта в многоквартирном доме - AFINA-VOLGA.RU

Порядок проведения текущего ремонта в многоквартирном доме

Азбука потребителя: Изучаем услуги ЖКХ. Урок 16: Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме Текущий ремонт здания - это комплекс строительных и

Порядок проведения текущего ремонта в многоквартирном доме

Азбука потребителя: Изучаем услуги ЖКХ. Урок 16: Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Текущий ремонт здания — это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

порядок принятия решения о проведении текущего ремонта

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее-МКД) проводится на основании решения общего собрания собственников помещений МКД (далее – собственники) (п. 4.1 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ, п. 18 Правил № 491).

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил N 491).

В состав работ по текущему ремонту не входят (п. 19 Правил №491):

  • ремонт дверей в жилое или нежилое помещение, которое не является помещением общего пользования;
  • ремонт дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения.

Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

обеспечение проведения текущего ремонта

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества (кроме организации мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп) или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления МКД.

Надлежащее содержание общего имущества (в т.ч. осуществление текущего ремонта) обеспечивается в зависимости от способа управления МКД (пп. «з» п. 11, п. 16 Правил N 491):

а) собственниками помещений:

  • путем заключения договора управления МКД с УК;
  • путем заключения договора с лицами, оказывающими соответствующие виды услуг и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении МКД);

б) ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным СПК (при управлении МКД):

  • путем членства собственников в указанных организациях;
  • путем заключения собственниками, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества.

ТСЖ, ЖК, ЖСК или иные СПК могут выполнять работы по текущему ремонту своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

В договоре управления, заключенном с УК должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы (ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

порядок осуществления текущего ремонта

Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий.

Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда (например, УК, ТСЖ и др.) или подрядными организациями.

Продолжительность текущего ремонта зависит от вида ремонтных работ конструкций и оборудования. Так, укрупненный норматив планового текущего ремонта с единицей измерения общей площади 1000 м 2 составляет 22 дня, подготовка к эксплуатации в зимний период 8 дней (см. приложение N 6 Правил № 170).

Работы по текущему ремонту следует проводить с периодичностью в пределах трех — пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий: системы отопления и вентиляции, ГВС и ХВС, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

В зданиях, в которых планируется проведение капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или зданиях, которые подлежат сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими техническую и экологическую безопасность проживания граждан:

  • работы по подготовке жилья к весеннее – летней и зимней эксплуатации (например, устранение неисправностей стен, крыш, внутренних систем тепло-, водоснабжения и др.);
  • наладка инженерного оборудования.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту

вид общего имущества

перечень работ

устранение местных деформаций, усиление,

восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.

стены и фасады

герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

оконные и дверные заполнения

смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

межквартирные перегородки

усиление, смена, заделка отдельных участков.

лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей

восстановление или замена отдельных участков и элементов.

замена, восстановление отдельных участков.

печи и очаги

работы по устранению неисправностей

внутренняя отделка

восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

центральное отопление

установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления включая домовые котельные.

водопровод и канализация, горячее водоснабжение

установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения включая насосные установки в жилых зданиях.

электроснабжение и электротехнические устройства

установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции включая собственно вентиляторы и их электроприводы.

мусоропроводы

восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств

специальные общедомовые технические устройства

замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.

внешнее благоустройство

ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

оплата расходов на текущий ремонт

Плата за текущий ремонт должна включаться в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст.154 ЖК РФ). При этом собственники несут расходы на содержание общего имущества (в том числе на текущий ремонт) соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения (ст.39 ЖК РФ, п.28 Правил N 491):

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения — в случае управления МКД управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов (в том числе на текущий ремонт) собственников, являющихся членами ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного СПК. Собственники, не являющиеся членами вышеуказанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с заключенными с организациями договорами (ч.5, 6 ст.155 ЖК РФ).

порядок приёмки результатов текущего ремонта:

Результаты текущего ремонта должны быть приняты комиссией в составе: представителя (представителей) собственников жилья, председателем совета МКД (при наличии совета) и представителем организации по обслуживанию жилищного фонда.

По результатам приёмки составляется акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, который подписывается сторонами.

Алгоритм действий потребителя:

  1. Предъявление претензии исполнителю.
  2. Обращение в суд с исковым заявлением.
  3. Административная ответственность.

Невыполнение исполнителем (управляющей организацией, ТСЖ, кооперативом) обязанности по осуществлению текущего ремонта общего имущества в МКД влечёт административную ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ. В целях привлечения исполнителя к административной ответственности по указанной статье, гражданину рекомендуется обратиться с письменным заявлением в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.

Создание сайта Екатеринбург — Медиасайт

Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения

«Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области»

Адрес: 620078, г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 3

Регистратура (прием анализов): ул. Гагарина, 49, +7 (343) 362-87-87, ПН-ПТ с 8-30 до 11 часов

Приемная: +7 (343) 374-13-79
Факс: +7 (343) 374-01-91

Роспотребнадзор

Роспотребнадзор

Азбука потребителя: Предоставление услуг жилищно-коммунального хозяйства. Урок № 7. Содержание и текущий ремонт общего имущества МКД — RSS

Азбука потребителя: Предоставление услуг жилищно-коммунального хозяйства. Урок № 7. Содержание и текущий ремонт общего имущества МКД

  • Преобразовать Азбука потребителя: Предоставление услуг жилищно-коммунального хозяйства. Урок № 7. Содержание и текущий ремонт общего имущества МКД в DOC
  • Преобразовать Азбука потребителя: Предоставление услуг жилищно-коммунального хозяйства. Урок № 7. Содержание и текущий ремонт общего имущества МКД в PDF

Азбука потребителя: Предоставление услуг жилищно-коммунального хозяйства

Урок № 7. Содержание и текущий ремонт общего имущества МКД

Общие разъяснения

Требования к содержанию общего имущества утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее — Правила № 491).

В состав общего имущества МКД (далее – многоквартирный дом) включаются, в частности (п. 2 Правил № 491):

— помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы и другое);

— ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные);

— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

— автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета;

— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома,

При определении состава общего имущества используются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данные сведения имеют приоритет, в случае противоречия информации в отношении общего имущества МКД, содержащейся в иных документах.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения установлены Постановлением Правительства РФ «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения» от 03.04.2013г. №290 (далее- Перечень № 290).

Требования к содержанию общего имущества

Содержание мест общего пользования включает в себя, в частности (п. 11 Правил N 491):

— осмотр помещений в целях выявления несоответствия их состояния требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

— поддержание в помещениях необходимой температуры и влажности;

— уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

— меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;

— содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

— текущий и капитальный ремонт.

Собственники помещений в МКД на общем собрании обязаны утвердить перечень услуг и работ по содержанию мест общего пользования, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил N 491).

Если данная обязанность собственниками не выполнена и управление МКД осуществляется Управляющей организацией, то УК осуществляет деятельность по содержанию общего имущества и его ремонту в соответствии с заключенным договором на управление МКД. В случае возникновения обоснованной необходимости проведения не предусмотренных договором работ (услуг), УК вправе требовать возмещения понесенных ею расходов на такие работы (услуги) с собственников жилья (Письмо Минстроя России от 15.06.2016 N 18560-ОД/04).

Порядок содержания общего имущества

Надлежащее содержание общего имущества зависит от способа управления МКД:

  1. Непосредственно собственники помещений:

— заключение договора управления МКД с управляющей компанией

-заключение договора непосредственно с подрядными организациями.

2. ТСЖ, жилищный кооператив, иные специализированные кооперативы:

— выполнение работ своими силами,

— заключение договора с иными лицами, выполняющими соответствующие работы.

Собственниками, не являющиеся членами ТСЖ, кооператива, заключают договор с ТСЖ, кооперативом.

3. Застройщик в части помещений, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию:

— заключение договора управления МКД с управляющей организацией.

В Договоре управления МКД с Управляющей организацией, Уставе ТСЖ или кооператива в части обеспечения содержания общего имущества указываются:

— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества,

– порядок изменения такого перечня,

— размера платы за содержание и ремонт жилого помещения,

— порядок внесения такой платы,

— периодичность оказания услуг по содержанию имущества (например, периодичность сухой и влажной уборки лестничных клеток).

По общему правилу периодичность оказания услуг и выполнения работ определяется с учетом установленных законодательством требований, но собственники помещений в МКД могут принять решение об установлении более частой периодичности (п. 5 Правил N 290).

Надлежащее содержание систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем МКД должно осуществляться специализированными организациями. Следовательно, указанные работы по содержанию общего имущества не могут быть выполнены силами самих собственников.

Внесение платы за содержание общего имущества

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества МКД соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем:

— внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД (при управлении УК или непосредственно собственниками помещений);

Читайте также  Как оформляется сделка купли продажи квартиры

— внесения обязательных платежей и взносов (при членстве собственников в ТСЖ и кооперативах). При этом, собственники помещений, не являющиеся членами этих организаций, вносят такую плату на основании договоров.

Неиспользование собственниками (в т.ч. нанимателями, иными лицами) помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется:

— на общем собрании собственников помещений (если в доме не созданы ТСЖ и кооперативы). Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем 1 год;

— органами местного самоуправления(если собственники не установили такой размер на общем собрании).

Например, в городе Екатеринбург действует Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 22.06.2017 N 1091 «Об утверждении ставок платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме».

Сведения об установленных органами местного самоуправления размерах платы за содержание и ремонт общего имущества размещаются в системе ГИР ЖХК на сайте http://dom.gosuslugi.ru.

Мероприятия по текущему ремонту общего имущества МКД

  1. Текущий ремонт проводится в соответствии с условиями договора управления МКД.

Организация, осуществляющая управление МКД, направляет собственникам предложение о проведении текущего ремонта. На основании данного предложения собственники обязаны провести общее собрание для принятия решения о проведении текущего ремонта имущества. Решение о проведении ремонта принимается большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании. На общем собрании собственников должно быть принято решение об объеме работ текущего ремонта, сроках выполнения и их стоимости. Финансирование ремонта проводятся за счет средств, уплачиваемых собственниками на содержание общего имущества в доме.

2. Все текущие, неотложные, обязательные работы должны выполняться независимо от того, есть ли на этот счет решение общего собрания собственников помещений в МКД и имеются ли источники финансирования (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10). Следовательно, если в доме имеется необходимость проведения каких-либо видов работ по текущему ремонту незамедлительно, то такой ремонт должен быть проведено независимо от проведения общего собрания собственников. В последующем УК вправе взыскать понесённые расходы с собственников жилья.

3. Работы по текущему ремонту следует проводить с периодичностью в пределах трех — пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий: системы отопления и вентиляции, ГВС и ХВС, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, установлен в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Например, в отношении стен и фасадов — герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов; в отношении внутренней отделки — восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах и другое.

4. Принятие выполненных работ.

Результаты текущего ремонта должны быть приняты комиссией в составе: представителя (представителей) собственников жилья, председателя совета МКД (при наличии совета) и представителем организации по обслуживанию жилищного фонда.

По результатам приёмки составляется акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, который подписывается сторонами. В соответствии с п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

В акте может быть указан гарантийный срок на выполненные работы. Если такой срок не указан, он должен быть согласован в договорах, заключенных на выполнение работ с подрядными организациями и доведен до сведения собственников.

Ответственность исполнителя за ненадлежащее содержание общего имущества МКД рассматривается в Уроке № 8 «Ответственность исполнителя за ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома».

Имеют ли право собственники в МКД, в случае несогласия со сметой на текущий ремонт, найти организацию сами и выставить счет УК для оплаты?

Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1, 2, 3 ст. 39 ЖК РФ и п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества, в том числе на текущий ремонт, соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов (в том числе на текущий ремонт) собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с указанными организациями (ч. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ).

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, в перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов, входят:

— фундаменты: устранение мелких деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входы в подвалы;

— стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов;

— перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска;

— крыши: устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции;

— лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление или замена отдельных участков и элементов;

— центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные;

— водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях;

— электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит;

— внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о наделении совета многоквартирного дома полномочиями принимать решения о текущем ремонте принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 18 Правил № 491).

В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны не только принять решение о проведении текущего ремонта, но и определить стоимость этого ремонта, а также согласовать смету.

В п. 33 Правил № 491 указано, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяется органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил № 491).

Таким образом, если на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома было принято решение о проведении текущего ремонта, согласованы вопросы финансирования этих работ, утверждена смета, то такое решение нужно исполнять или оспаривать в установленном законом порядке. Самостоятельно проведенный текущий ремонт, так же как и ремонт, проведенный с помощью подрядной организации, которые не были согласованы общим собранием собственников, не будут компенсироваться за счет взносов, и управляющая компания эти расходы возмещать также не должна.

Порядок проведения текущего ремонта в многоквартирном доме

ГОСТ Р 56535-2015

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами

УСЛУГИ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Services of housing maintenance, public utilities and administration of apartment buildings. Services of current repair of common property in apartment buildings. General requirements

Дата введения 2016-04-01

1 РАЗРАБОТАН Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области «Стандарты управления недвижимости» при участии Государственной академии Минстроя России и Некоммерческого партнерства «Жилищно-коммунальное хозяйство — 68»

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 393 «Услуги в области жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами»

4 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

Правила применения настоящего стандарта установлены в ГОСТ Р 1.0-2012 (раздел 8). Информация об изменениях к настоящему стандарту публикуется в ежегодном (по состоянию на 1 января текущего года) информационном указателе «Национальные стандарты», а официальный текст изменений и поправок — в ежемесячном информационном указателе «Национальные стандарты». В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего стандарта соответствующее уведомление будет опубликовано в ближайшем выпуске ежемесячного информационного указателя «Национальные стандарты». Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования — на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет (www.gost.ru)

Введение

Настоящий стандарт входит в серию стандартов «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами».

Применение настоящего стандарта позволяет сформировать единую и эффективную систему управления и содержания многоквартирных домов, обеспечивающую их нормативное техническое состояние, безопасную эксплуатацию и комфортные условия проживания, а также выполнить требования технических регламентов, нормативных документов по санитарно-эпидемиологическому надзору, Жилищного кодекса Российской Федерации и других нормативных правовых актов.

При переходе эксплуатации многоквартирного дома и выполнения работ (услуг), связанных с его управлением и содержанием на основании добровольного применения национальных стандартов из серии «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами», целесообразно устанавливать переходный период с учетом профессиональной подготовки и опыта работы исполнителя и подрядчиков по применению таких национальных стандартов, во время которого необходимо стремиться к выполнению нового порядка в управлении и содержании.

1 Область применения

Настоящий стандарт устанавливает требования к оказанию услуг текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Стандарт предназначен для применения лицами, предоставляющими услуги управления многоквартирными домами и содержания общего имущества многоквартирных домов, собственниками помещений, расположенных в этих многоквартирных домах, принявшими решение о проведении текущего ремонта в соответствии с настоящим стандартом и выступающими заказчиками таких услуг (работ), а также для выполнения подрядными организациями, привлекаемыми для выполнения работ, связанных с текущим ремонтом.

2 Нормативные ссылки

В настоящем стандарте использованы нормативные ссылки на следующие стандарты:

ГОСТ 12.0.004-90 Система стандартов безопасности труда. Организация обучения безопасности труда. Общие положения

ГОСТ 12.1.004-91 Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность. Общие требования

ГОСТ 26254-84 Здания и сооружения. Методы определения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций

ГОСТ 26629-85 Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций

ГОСТ 27751-2014 Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения

ГОСТ Р 12.4.026-2001 Система стандартов безопасности труда. Цвета сигнальные, знаки безопасности и разметка сигнальная. Назначение и правила применения. Общие технические требования и характеристики. Методы испытаний

ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации

ГОСТ Р 51617-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования

ГОСТ Р 51929-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения

ГОСТ Р 54964-2012 Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости

ГОСТ Р 55000-2012 Лифты. Повышение безопасности лифтов, находящихся в эксплуатации

ГОСТ Р 56038-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования

ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования

ГОСТ Р 56193-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования

ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги по проведению технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования

ГОСТ Р 56501-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования

ГОСТ Р 56533-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем холодного водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования

Читайте также  Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке

ГОСТ Р 56534-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем канализации многоквартирных домов. Общие требования

ГОСТ Р 56536-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем электроснабжения многоквартирных домов. Общие требования

Примечание — При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие ссылочных стандартов в информационной системе общего пользования — на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет или по ежегодному информационному указателю «Национальные стандарты», который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по выпускам ежемесячного информационного указателя «Национальные стандарты» за текущий год. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого стандарта с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого стандарта с указанным выше годом утверждения (принятия). Если после утверждения настоящего стандарта в ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, внесено изменение, затрагивающее положение, на которое дана ссылка, то это положение рекомендуется применять без учета данного изменения. Если ссылочный стандарт отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, рекомендуется применять в части, не затрагивающей эту ссылку.

3 Термины и определения

В настоящем стандарте применены термины в соответствии с ГОСТ Р 51929, ГОСТ Р 56192, ГОСТ Р 56193, а также следующие термины с соответствующими определениями:

3.1 текущий ремонт: Комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей многоквартирного дома, на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает тридцати процентов от ремонтируемого имущества.

Примечание — Восстановление имущества может проводиться путем замены или ремонта, за исключением элементов несущих конструкций многоквартирного дома, восстановление которых осуществляется в рамках капитального ремонта.

3.2 ремонтируемое имущество: Часть многоквартирного дома, по отношению к которому проводится или рассматривается возможность проведения текущего ремонта.

Примечание — Как часть имущества необходимо рассматривать отдельные конструкции, такие как балконная плита, навес, крыша, фасад, и другие, в том числе внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения.

3.3 косметический ремонт: Работы по восстановлению (ремонту) общего имущества, потерявшего в процессе эксплуатации архитектурно-эстетический внешний вид.

1 Косметический ремонт проводится в отношении оштукатуренных, шпаклеванных, окрашенных, декоративных, облицованных поверхностей имущества.

2 Для формирования и (или) сохранения единого архитектурно-эстетического внешнего вида косметический ремонт должен проводиться по отношению ко всему объему поверхности ремонтируемого имущества независимо от объема выполняемых работ.

3.4 подрядчик: Лицо, у которого с техническим заказчиком заключен договор на выполнение работ текущего ремонта имущества.

3.5 технический заказчик: Лицо, действующее на профессиональной основе и уполномоченное от имени собственников помещений многоквартирного дома выполнять весь комплекс услуг и работ, связанных с организацией и проведением текущего ремонта.

4 Общие требования

4.1 Услуга текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома (далее — имущество) предоставляется в соответствии с настоящим стандартом, законодательством Российской Федерации, в том числе Жилищным кодексом [1], Градостроительным кодексом [2], с учетом требований Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 [3], технических регламентов [4], [5], Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ [6], ГОСТ Р 56192 и др.

4.2 В течение всего жизненного цикла многоквартирного дома работы текущего ремонта необходимо делать регулярными и плановыми.

В рамках текущего ремонта могут выполняться работы, проведение которых предусматривается в составе долгосрочного плана капитального ремонта, в том числе плановая, поэтапная замена частей такого имущества на новые.

Примечание — Проведение работ текущего ремонта общего имущества вместо капитального ремонта возможно только при наличии такого решения собственников, и если частичная и поэтапная замена такого имущества предусмотрена, возможна и целесообразна технологически и экономически.

4.3 Текущему ремонту подлежит имущество, нормативное техническое состояние которого необходимо восстановить или модернизировать (усовершенствовать) в процессе содержания многоквартирного дома без прекращения его эксплуатации.

4.4 Состав работ и график выполнения текущего ремонта должны быть сформированы, включены в план работ и утверждены заказчиком.

Примечание — План работ формируется в соответствии с пунктами 4.4 и 4.5 ГОСТ Р 56192-2014.

4.5 В рамках текущего ремонта может проводиться косметический ремонт.

4.6 Основание и необходимость проведения текущего ремонта имущества устанавливаются и определяются:

— законодательством РФ, в том числе требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями;

— технологическими требованиями, в том числе прописанными в инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее — инструкция по эксплуатации);

— предписаниями, выданными контролирующими и (или) надзорными органами;

— отчетами, сделанными по итогам инструментальных осмотров, обследования, мониторинга технического состояния имущества (далее — осмотры).

4.7 Обоснованность проведения текущего ремонта отдельных частей многоквартирного дома подтверждается отчетами и показателем физического износа имущества.

Примечание — Правила оценки физического износа приведены в ВСН 53-86(р) [7].

4.8 Текущий ремонт организует и проводит технический заказчик на основании проектно-сметной документации.

4.9 В исключительных случаях текущий ремонт, который проводится без изменения характеристик и показателей ремонтируемого имущества, может проводиться без составления проекта.

1 Косметические ремонты общего имущества, относящегося к путям эвакуации, проводятся на основании проектной документации.

2 Технический заказчик должен обосновать предложение о проведении текущего ремонта без изготовления проекта, при этом должно быть заключение специализированной (проектной) организации, что отремонтированное (восстановленное) или замененное на новое имущество будет удовлетворять современным требованиям технических регламентов и санитарно-эпидемиологическим требованиям.

3 Решение о проведении текущего ремонта без изготовления проекта должно быть подтверждено собственниками.

4.10 Технический заказчик организует:

— подготовку к проведению текущего ремонта;

Бухгалтерский учет при ремонте УК общедомового имущества

Автор: Позняк В.С., эксперт журнала

Какие записи формируются в бухгалтерском учете у управляющей организации при начислении и получении от собственников помещений в МКД платы за текущий ремонт и осуществлении текущего ремонта общедомового имущества?

Правовые моменты.

Бремя расходов на содержание общего имущества в МКД несут собственники помещений в доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Содержание общего имущества включает в себя среди прочего текущий ремонт указанного имущества.

При выборе способа управления «управление УК» надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (пп. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества в МКД[1]).

Таким образом, ремонт общего имущества в МКД осуществляется УК в рамках исполнения договора управления. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется:

выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД;

оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в нем лицам или (в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ) обеспечивать готовность инженерных систем;

осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД – это компетенция общего собрания собственников помещений в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение о текущем ремонте принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Вместе с тем право на принятие обозначенных решений общим собранием собственников может быть передано совету МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). За передачу полномочий должны проголосовать более 50 % от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

В пунктах 18, 19 Правил содержания общего имущества в МКД уточнено, что текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Такие действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества в МКД).

На основании п. 8 Правил осуществления деятельности по управлению МКД[2] перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в доме.

Плата за содержание жилого помещения, в состав которой входит и плата за текущий ремонт общего имущества, устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ). Размер платы определяется с учетом предложений УК, устанавливается на срок не менее чем один год соразмерно утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 35 Правил содержания общего имущества в МКД).

Прежде чем принять решение о проведении определенных видов текущего ремонта, собственники помещений в МКД могут решить сформировать фонд (резерв) на проведение текущего ремонта. В этом случае при принятии решения о проведении ремонта в качестве источника финансирования указывается соответствующий фонд (резерв).

Когда управлением МКД занимается УК, условие о формировании резерва (фонда) на проведение текущего ремонта общего имущества в МКД может быть включено в договор управления, заключенный с собственниками помещений в доме. Кроме того, УК может разработать первичный документ для подтверждения факта формирования резерва.

Порядок организации бухгалтерского учета зависит от того, какие средства выступают в качестве источника финансирования проведения текущего ремонта: плата за содержание жилого помещения или средства фонда (резерва) на проведение текущего ремонта.

Бухгалтерский учет.

У управляющей организации при выполнении работ по текущему ремонту общего имущества МКД возникают в бухгалтерском учете доходы от обычных видов деятельности (выручка) (п. 2, 4, 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»[3]). Условия признания выручки перечислены в п. 12 ПБУ 9/99:

Организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом.

Сумма выручки может быть определена.

Имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации (когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива).

Право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана).

Расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из названных пяти условий, то в бухгалтерском учете признается кредиторская задолженность, а не выручка.

Условие о том, что право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана), в рассматриваемой ситуации диктует следующее. Условия признания выручки выполняются в момент подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД заказчиком (уполномоченным собственником помещения в МКД либо председателем совета дома). Форма акта утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр.

Признание выручки от выполнения работ по текущему ремонту общего имущества означает, что в бухгалтерском учете также возникают расходы от обычных видов деятельности (формируется себестоимость работ, выполненных при проведении текущего ремонта общего имущества).

Ремонт за счет платы за содержание общего имущества.

В момент начисления платы за содержание общего имущества, в состав которой входит в том числе плата за текущий ремонт (когда фонд (резерв) на проведение текущего ремонта не формируется), работы могут быть не выполнены (работа не принята заказчиком). В этом случае выручка не признается. Вместе с тем у собственников помещений в МКД возникает обязанность по внесению платежей, что должно найти отражение в бухгалтерском учете, поэтому начисленная плата отражается в качестве доходов будущих периодов.

Согласно Инструкции по применению Плана счетов[4] для обобщения информации о доходах, полученных (начисленных) в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, используется счет 98 «Доходы будущих периодов», субсчет 98-1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов». На этом субсчете учитывается движение доходов, полученных в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам. В частности, такими доходами являются арендная или квартирная плата, плата за коммунальные услуги, выручка за грузовые перевозки, за перевозки пассажиров по месячным и квартальным билетам, абонементная плата за пользование средствами связи.

По кредиту счета 98 в корреспонденции со счетами учета денежных средств или расчетов с дебиторами и кредиторами отражаются суммы доходов, относящихся к будущим отчетным периодам, а по дебету – суммы доходов, перечисленные на соответствующие счета при наступлении отчетного периода, к которому эти доходы относятся.

Аналитический учет по субсчету 98-1 ведется по каждому виду доходов.

Управляющая организация начислила плату за текущий ремонт к уплате собственникам помещений в МКД в сумме 150 000 руб., собственники перечислили 140 000 руб.

Основные затраты по проведению текущего ремонта (накапливаются на счете 20 «Основное производство») составили 200 000 руб., выручка от выполнения этих работ – 220 000 руб. (часть стоимости работ будет покрыта за счет начисления платы в будущем).

Читайте также  Как восстановить ордер на неприватизированную квартиру

В описанной ситуации в бухгалтерском учете УК отражаются следующие записи:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Начисленная плата за текущий ремонт общего имущества в МКД отражена в составе доходов будущих периодов, так как условия для признания выручки на момент начисления платы не соблюдаются

Поступили денежные средства от собственников помещений в МКД в качестве платы за текущий ремонт

Отражены затраты по проведению текущего ремонта общедомового имущества

10, 60, 02, 76, 70 и т. д.

Отражена выручка от выполнения работ по текущему ремонту, покрываемая за счет начисленной ранее платы за текущий ремонт (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ)

Отражена выручка от выполнения работ по текущему ремонту, в счет оплаты которого плата за текущий ремонт еще не начислена (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ)*

Затраты по проведению текущего ремонта списаны на себестоимость выполненных работ

По мере начисления платы за текущий ремонт, выполненный и принятый заказчиком ранее (сумма указана накопительно)

* В этом случае получается, что работы по текущему ремонту заказчиком приняты, но обязанность по их оплате у него еще не возникла (УК не может начислить плату за текущий ремонт). Чтобы отразить временной разрыв между указанными датами и не отражать в учете задолженность собственников, которая, по сути, еще не возникла, предлагаем использовать счет 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам».

Ремонт за счет средств фонда (резерва).

Если на общем собрании собственников помещений в МКД принято решение о формировании фонда (резерва) на проведение отдельных видов текущего ремонта общего имущества дома, при начислении платы за текущий ремонт, зачисляемой в фонд, используется счет 86 «Целевое финансирование». К этому счету следует открыть специальный субсчет, например, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества МКД».

В этом случае в бухгалтерском учете УК делаются такие записи по формированию фонда (резерва):

Дебет 76 Кредит 86, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества» – начисленная плата за текущий ремонт отражена в составе фонда (резерва);

Дебет 50 (51) Кредит 76 – поступили денежные средства от собственников помещений в МКД в счет накопления фонда на проведение текущего ремонта общего имущества.

При проведении ремонта общего имущества в МКД за счет средств созданного фонда (резерва) в бухгалтерском учете делаются такие записи:

Дебет 20 Кредит 10, 60, 70 и т. д. – отражены расходы, возникшие в связи с проведением текущего ремонта общего имущества дома;

Дебет 62 Кредит 90-1 – отражена выручка от выполнения работ по проведению текущего ремонта общего имущества (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ);

Дебет 90-2 Кредит 20 – отражена себестоимость выполненных работ;

Дебет 86, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества» Кредит 62 – показан источник финансирования выполненных работ по текущему ремонту общего имущества.

[1] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

[2] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

[3] Утверждено Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 32н.

[4] Утверждена Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н.

Фрунзенское РЖА

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Фрунзенского района Санкт-Петербурга»

Порядок осуществления работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах Санкт-Петербурге

07 сентября 2020

В целях недопущения ухудшения технического состояния МКД в Санкт-Петербурге Жилищным комитетом обобщены требования нормативных документов, регламентирующих вопросы текущего ремонта общего имущества в МКД.

Требования и нормативы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД определены:

  • Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170
  • Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее — Минимальный перечень)
  • Ведомственными строительными нормами от 23.11.1988 № 58-88(р) (далее — ВСН58-88(р))
  • Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда от 01.01.2004 № 2-04.2004 (далее — МДК 2-04.2004).

В указанных нормативных правовых актах и нормативно-технических документах определено, что должно включаться в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности МКД в любом случае должны соответствовать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.

Текущий ремонт общего имущества жилого дома — это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности и работоспособности конструкций и внутридомового инженерного оборудования. К текущему ремонту относятся систематически проводимые работы по предохранению частей здания или оборудования от преждевременного износа (профилактический ремонт), а также работы по устранению мелких повреждений в случае их возникновения (непредвиденный текущий ремонт).

Рекомендуемый состав основных работ по текущему ремонту здания указан в Приложении № 7 ВСН58-88(р).

Периодичность текущего ремонт следует принимать в пределах одного-пяти лет в зависимости от вида жилых зданий по материалам основных конструкций, их физического износа и местных условий эксплуатации. Однако по решению собственников помещений в МКД может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ.

Управляющими организациями должны разрабатываться краткосрочные и долгосрочные программы постановки жилых зданий на текущий ремонт (далее Планы), состав и наполнение которых определяются нормативной минимальной продолжительностью эксплуатации элементов жилых здании и корректируются в зависимости от финансовых возможностей собственника жилищного фонда. Программы должны быть увязаны с программами капитального ремонта.

Основанием для включения здания в План является результат плановых (осенних и весенних) и внеочередных осмотров.

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Внеочередные осмотры должны проводиться после ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформации оснований. Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, стихийного или иного бедствия.

На основании актов весеннего осмотра на каждое здание, включаемое в План, составляется опись ремонтных работ. Во 2 и 3 кварталах текущего года в перечень выполняемых работ также включаются работы по подготовке жилого здания к сезонной эксплуатации.

Опись работ является основой для составления сметы на производство работ хозяйственным или подрядным способом. По данным осеннего осмотра описи и сметы могут уточняться.

В МДК 2-04.2004 приведены требования к организации текущего ремонта жилищного фонда, согласно которым, элементы жилого здания, минимальная продолжительность эксплуатации которых с момента ввода в эксплуатацию после нового строительства, последнего текущего или капитального ремонта равна или превышает продолжительность, установленную ВСН58-88(р), должны быть отремонтированы с восстановлением их эксплуатационных показателей или заменены. Удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня: кровельные покрытия — 50%; покрытия полов — 20%; остальные конструкции и инженерное оборудование — 15% от их общего объема в жилом здании.

В случаях, когда все эксплуатационные показатели элементов здания и внешнего благоустройства не могут быть приведены к проектным по причине превышения объемов их замены (по сравнению с указанными в предыдущем абзаце) или из-за недостаточности финансовых ресурсов, обязательным должно являться восстановление работоспособности конструкций и инженерных систем, как основного условия экологической и технической безопасности проживания. В таких случаях данные здания должны находиться под особым вниманием, тщательно обследоваться при очередных осмотрах и в обязательном порядке включаться в план-программу капитального ремонта.

Работы, выполняемые в рамках аварийного ремонта, должны обеспечивать оперативное устранение крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий, сетей и объектов жилищного фонда.

При поступлении сигналов об аварии или повреждении магистральных сетей водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, подземной электросиловой и сетевой сети, трансформаторных подстанций и вводных шкафов, газопроводов и газового оборудования, не относящихся к общему имуществу собственников помещений в МКД, аварийная служба обязана сообщить в организации, осуществляющие содержание и/или аварийное обслуживание данною оборудования и проследить за выполнением необходимых работ указанными службами до полной ликвидации аварий.

Управляющая организация обязана обеспечить отдельный учет собранных и израсходованных денежных средств, предназначенных для финансирования работ, проведенных в рамках аварийного ремонта.

Работы, выполняемые в рамках аварийного ремонта, проводятся и финансируются из средств, предназначенных для финансирования работ, проведенных в рамках аварийного ремонта, без решения общего собрания собственников помещений в МКД на основании акта, составленного комиссией, состоящей из:

— заявителя или лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений на представление интересов собственников помещений в МКД;

— работника управляющей организации или аварийно-диспетчерской службы;

— инженера управляющей организации.

Расчет стоимости работ, выполняемых в рамках аварийного ремонта, осуществляется на основании сметы, выполненной согласно Основам ценообразования в строительстве.

При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров управляющей организацией должны быть приняты срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.

С целью предотвращения разрушения краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной влаги, металлический слив должен устанавливаться в паз коробки, ширина его должна быть не менее 1,5 толщины плиты, и он должен быть заведен под гидроизоляционный слой.

Уклон балконной (лоджии) плиты должен быть не менее 3% от стен здания с организацией отвода воды металлическим фартуком или зажелезненной плитой с капельником с выносом не менее 3-5 см, в торце слив должен быть заделан в тело панели.

При выявлении отклонений составляется план устранения нарушений. Работы по устранению нарушений включаются в предложение управляющей организации собственникам помещений в МКД и при принятии соответствующего решения органов управления МКД проводятся за счет средств текущего ремонта.

В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению.

Согласно МДК 2-04.2004 для каждого вида работ по ремонту жилищного фонда должна применяться (а при отсутствии — разрабатываться вновь) типовая технология выполнения работ, с указанием: состава операций, последовательности их выполнения, наименования применяемых материалов, инструмента, приспособлений, оснастки, механизмов.

Технология выполнения работ должна предусматривать применение наиболее эффективных и экономичных методов и способов выполнения работ, базирующихся на использовании:

— современных долговечных и экологически чистых материалов, срок службы которых должны быть не менее 15-20 лет, а качество материала — не ниже, чем у ремонтируемого элемента конструкции или инженерной системы здания;

— машин, механизмов, электрофицированного инструмента, обеспечивающих минимизацию затрат ручного труда с учетом производства работ в условиях эксплуатируемого дома.

В процессе подготовки и проведения работ по текущему ремонту управляющими организациями могут быть использованны:

  • типовые технологические карты на все виды ремонтных работ (более пятисот действующих типовых технологических карт представлены для общего пользования разработчиками информационно-правовой системы «Кодекс» в тематических продуктах «Техэксперт» и «Стройтехнолог»)
  • альбомы типовых решений, разработанные специализированными организациями
  • технологические карты и инструкции по применению, выпускаемые и бесплатно распространяемые производителями и поставщиками строительных материалов

Типовая технологическая документация должна быть привязана к конкретным условиям выполнения работ по текущему ремонту, с необходимым уточнением состава и объемов работ, применяемых материалов и средств механизации, калькуляции трудовых затрат, графиков выполнения работ.

При выполнении работ по текущему ремонту хозяйственным способом управляющие организации должны допускать к работе только лиц, удовлетворяющих соответствующим квалификационным требованиям.

В случае выполнения работ по текущему ремонту подрядным способом, требования по выполнению указанных работ, обеспечивающие нормативное техническое состояние общего имущества в МКД, а также соблюдение норм технических регламентов, должны быть указаны в техническом задании на выполнение работ по текущему ремонту (далее — техническое задание).

Собственник (уполномоченный представитель собственника) и управляющая организация осуществляют контроль за ходом работ по производству текущего ремонта. По окончании текущего ремонта дома производится приемка работ комиссией в составе: представителя собственника (уполномоченного представителя собственника), управляющей организации, подрядной организации (при подрядном способе выполнения работ) и Санкт-Петербургского казенного учреждения «Жилищные агентства районов Санкт-Петербурга» (при наличии в МКД помещений, находящихся в государственной собственности).

Приемка работ оформляется актом приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 26 октября 2015 года № 761/пр, с приложением расшифровки объемов, видов и стоимости работ.

Управляющая организация ежемесячно в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным, представляет собственнику (уполномоченному представителю собственника) отчет о выполнении текущего ремонта за отчетный период.

Работы по ремонту МКД, являющихся объектами культурного наследия (далее — ОКИ), в соответствии со ст.45 Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации относятся к работам по сохранению ОКН и проводятся на основании разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее — КГИОП), в соответствии с документацией, согласованной КГИОП, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны ОКН за их проведением.

Мария Кравченко/ автор статьи

Приветствую! Я являюсь руководителем данного проекта и занимаюсь его наполнением. Здесь я стараюсь собирать и публиковать максимально полный и интересный контент на темы связанные с покупкой, продажей и оформлением недвижимости. Уверена вы найдете для себя немало полезной информации. С уважением, Мария Кравченко.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
AFINA-VOLGA.RU
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: