Что необходимо знать при оформлении ипотеки?

Как самостоятельно купить квартиру в ипотеку

Пошаговая инструкция для тех, кто столкнулся с ипотекой впервые

Не обязательно обращаться к риелтору или ипотечному брокеру, если у вас уже одобрена ипотека и вы хотите купить жилье.

Я помогаю людям оформлять ипотеку и расскажу, какие действия необходимо выполнить и в какой последовательности, если банк одобрил нужную сумму и теперь вы ищете жилье с учетом бюджета и требований к объекту недвижимости со стороны вашего банка.

Вот о чем вы узнаете в статье:

• Выбор квартиры
• Сбор документов
• Отчет об оценке
• Порядок расчетов
• Предварительный договор
• Подача документов в банк
• Одобрение объекта недвижимости
• Страхование
• Сделка
• Регистрация сделки

Выбираем квартиру

Чтобы сделать поиск эффективным, нужно понять, для какой цели приобретаете недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестирования с последующей перепродажей. Расскажу про каждую цель подробнее.

Для собственного проживания. Ориентируйтесь на необходимую инфраструктуру: состояние двора, парковочные места, расположение детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочих объектов. Большое внимание стоит уделить времени в пути до работы.

Если покупаете квартиру для себя, можно пожертвовать ликвидностью в пользу качества. Например, квартира чуть дальше от метро, но в пешей доступности есть хороший парк, которым вы будете регулярно пользоваться. Тогда есть смысл приобрести такой вариант, хотя в последующем продать эту квартиру может быть сложнее.

Для сдачи в аренду. В первую очередь нужно обращать внимание на территориальное расположение и доступность общественного транспорта. Для Москвы и Санкт-Петербурга это прежде всего удаленность от станций метро. В регионах обычно ценятся квартиры у делового центра города.

Как правило, для сдачи в аренду приобретают однокомнатные квартиры, студии либо апартаменты небольшой площади — до 40 м². Жилье покупают рядом с крупными вузами либо градообразующими предприятиями — такие квартиры проще сдать.

Для инвестиций. Для таких целей обычно берут новостройки — выбирают надежного застройщика на ранней стадии готовности объекта и продают, когда дом уже построен. Как правило, покупают однокомнатные квартиры или студии с хорошей инфраструктурой или в престижном районе. Например, в Москве ориентируются на удаленность от станции метро, в регионах — на престижность района и удаленность от центра города.

Найти универсальный объект тяжело. Вот основные параметры, с которыми нужно определиться перед тем, как начнете искать жилье:

1. Новостройка или вторичка.
2. Территориальное расположение: город, район, станция метро и т. д.
3. Количество комнат в квартире.
4. Площадь — минимальная и максимальная.
5. Цена. Лучше заложить вилку — на какую минимальную и максимальную стоимость вы готовы.

Покупка в новостройке

Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, аккредитован ли строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.

Если дом не аккредитован, нужно уточнить, сможет ли его аккредитовать банк и готов ли застройщик предоставить пакет документов аккредитации. Если по разным причинам что-то не складывается, вот какие варианты есть:

• выбрать другой объект;
• оформить ипотеку в другом банке, который уже одобрил эту новостройку. Перечень нужных банков можно узнать в отделе продаж застройщика.

Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас.

В целом процесс будет идти так:

1. Застройщик согласует договор с банком.
2. Согласовываете дату и время подписания кредитного договора в банке, а затем — подписание договора с застройщиком.
3. Вносите первоначальный взнос напрямую на счет застройщика либо на эскроу-счет. Все зависит от того, когда выдано разрешение на строительство и по какой схеме работает застройщик. Повлиять и выбрать вариант, куда именно вносится первый взнос, невозможно.
4. Приходите в назначенную дату в банк и подписываете кредитный договор. Затем с этим договором идете к застройщику и заключаете договор участия в долевом строительстве — ДДУ.
5. Сдаете документы на государственную регистрацию сделки. Многие застройщики проводят сделки электронно. В этом случае подавать документы физически на регистрацию не нужно. Вам создадут электронные цифровые подписи, которыми вы подпишете документы, и их отправят на регистрацию в электронном виде. При самостоятельной регистрации через МФЦ нужно уплатить госпошлину в размере 350 Р , которая делится по количеству дольщиков в договоре. Каждый из дольщиков платит от своего имени.

Сотрудников банка и застройщика лучше контролировать, чтобы они не затягивали со сроком подготовки документов. Например, можно звонить раз в два дня и интересоваться, на какой стадии находится ваша сделка.

Если нужные квартиры у застройщика уже проданы, можно посмотреть варианты в этом же доме на сайтах о продаже недвижимости либо оставить заявку на квартиру в отделе продаж застройщика. Квартиры часто перепродают на этапе строительства по уступке права требования. То есть квартиру продает не сам застройщик, а действующий участник долевого строительства. Получается, что он переуступает свое право требования по ДДУ. Еще это называется цессией.

Договор уступки права требования, или цессии, также регистрируется в Росреестре. В некоторых случаях на уступку права требования нужно получить согласие застройщика. Но если вы покупаете квартиру в ипотеку, нужно уточнить в банке, готов ли он выдать кредит на квартиру по договору цессии и какие есть дополнительные условия по подобным сделкам. Если банк не выдает ипотеку под договор уступки, возможно, придется одобрять ипотеку в другом банке.

В Т⁠—⁠Ж уже были подробные статьи на тему покупки квартиры в новостройке. Вы можете прочитать в них о ДДУ или выборе квартиры по чертежу:

Покупка на вторичном рынке

Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан», и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».

Если хотите приобрести готовую квартиру в конкретном доме либо рассматриваете несколько определенных домов, можно обратиться за информацией в организацию, которая управляет домом, — УК или ТСЖ.

Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.

Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.

При выборе готового жилья нужно учитывать требования банка-кредитора к объекту недвижимости. Вот основное, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры: год постройки дома, этажность, материал стен, степень износа, материал перекрытий, наличие перепланировок.

При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.

Например, если квартиру покупали в ипотеку, то нужно уточнить, использовался ли для погашения кредита или в качестве первоначального взноса материнский, или семейный, капитал. Если да, семья должна выделить доли детям и получить разрешение на продажу от органов опеки. Только после этого такую квартиру можно покупать.

Если квартиру получили по договору передачи квартир в собственность граждан — приватизации, нужно запросить архивную справку о зарегистрированных на момент приватизации. Это поможет исключить риск, что есть временно снятые с регистрации жильцы, которые сохранили право проживания. Таким правом могут обладать отказники от приватизации. Например, безвестно отсутствующие или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Эти лица могут иметь право на пожизненное пользование квартирой, то есть на проживание в ней.

Вариантов с правоустанавливающими документами и нюансов по квартире на вторичном рынке может быть много. Поэтому, если понимаете, что разобраться сложно, и сомневаетесь в юридической чистоте сделки, то лучше обратиться к специалисту — риелтору, юристу, брокеру. Услуги по сопровождению сделки будут стоить несоизмеримо меньше, чем потеря квартиры.

Как правильно взять ипотеку? 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков

Как правильно взять ипотеку, чтобы купить квартиру и не пожалеть об этом? Рассмотрим 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков, которые могут превратить вашу жизнь в самый настоящий ад. Зная особенности оформления ипотеки реально избежать ошибок, которые допускаются чаще всего из-за отсутствия знаний в данной отрасли.

К кредитованию в целом нужно относиться крайне осторожно, особенно когда речь идет про потребительский заем. Но ипотека стоит особняком, поскольку бывает, что у людей нет возможности купить собственное жилье без ипотечного кредита. На данный момент Центральный банк стремительно снижает процентную ставку, и становится чуть-чуть выгодней. При этом государство продолжает загонять граждан в кредитное рабство. В стране работает немало льготных программ о которых нужно знать.

Извечный вопрос, стоит ли покупать квартиру в ипотеку или проще жить на съемной? Здесь нужно взвешивать за и против в конкретной ситуации, поскольку случаи разные. Если решили что взять ипотеку в банке – это ваш вариант, нужно рассмотреть самые частые ошибки.

Оформление заема без первоначального взноса

Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.

Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.

Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:

• накопительный счет;
• консервативный банковский депозит;
• индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.

Погоня за низкой ставкой

Взять ипотеку под низкий процент − ключевая цель, это не правильное решение. Конечно, обращаем на процент, кажется, чем ниже, тем выгодней сделка. Это не совсем так, поскольку ипотечный заемщик сталкивается с большим количеством дополнительных платежей:

• страховка;
• комиссия;
• сборы разного типа и т.д.

Помимо этого, если банк предлагает под определенный процент какой-то объект, возможно проблема в объекте, это следует учитывать. Изначально нужно отталкиваться от ценности выбранной квартиры, затем учитывать процент. При оформлении ипотеки помните, что это необходимо менеджеру, а не клиенту. Менеджер заинтересован в заключение сделки через его банк. Когда наседает представитель банка и угрожает что необходимо заключить сделку сиюминутно, с осторожностью отнеситесь к предложению. Потребуйте ознакомиться с полным предложением, возьмите время на размышление.

Подписание договора «не глядя»

Взять ипотеку без детального изучения соглашения – самая глупая ошибка. Поскольку это важный этап в заключение сделки, именно в договоре прописываются права и обязанности сторон. Заранее ознакомьтесь с договором, даже можно дать изучить специалисту или знакомому имеющему опыт оформления ипотечного кредита. В случае если что-то смущает, задайте уточняющие вопросы, и просите вносить изменения в договор, если какие-то нюансы не устраивают. Это нормальная практика.

Помните, что ипотека оформляется надолго, и в зависимости от того, какой договор вы подпишите, будет зависеть материальная, эмоциональная составная ближайшие несколько лет.

Покупка страховки

Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:

• жизни;
• залога (покупаемой квартиры).

По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.

Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:

• пол;
• возраст;
• состояние здоровья.

Затем нужно выбрать наиболее дешевый вариант, поскольку даже при наличии страхового случая деньги клиент, близкие не получат.

Пренебрежение льготами

Взять ипотеку в банке можно субсидированную. Перед тем как оформлять ипотечный договор изучите существующие предложения, льготы. Сейчас много программ, кроме материнского капитала, возможно в списках льготников окажетесь вы. На этом можно неплохо сэкономить.

Отсутствие дисциплины

Оформляя кредиты человек готов к этому морально. Прежде чем идти в банк, необходимо удостоверится, что вы обладаете достаточной финансовой дисциплиной, чтобы совершать ежемесячный платеж. Чтобы посмотреть на это, сделайте перед завершением кредита обязательство для себя выплачивать определенную сумму средств, откладывая деньги. Можно посмотреть, как получиться оптимизировать бюджет, и как вы будете вести себя с учетом урезания средств. Если денег не достаточно, лучше не торопится. Возможно, человек финансово и морально не созрел к заему.

Платить больше чем нужно

Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.

Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.

Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.

Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.

Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.

Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?

Моя история получения ипотеки — личный опыт и советы

В интернете много споров – брать дом/квартиру в ипотеку или жить на съемном и копить, пока не получится купить свой угол. Я могу сказать, что копить намного тяжелее, чем платить по долгам. Каждый раз приходится идти на сделку с совестью, потому что «когда там будет тот дом, а вкусняшку хочется сейчас». Кроме того – ту же самую квартиру через несколько лет купить уже не получится. Из-за инфляции и повышения цен она станет дороже. Покупка превратиться в погоню за призраками или попытку купить хоть что-то на собранные деньги. Поэтому я очень рекомендую брать ипотеку сразу, как только появится такая возможность.

Как мы поняли, что надо искать дом

После свадьбы мы чуть больше года жили с мамой мужа. Потом поняли, что в той деревне жить дальше невозможно и переехали к моему отцу. Там относительно спокойно жили 4 года. Но в какой-то момент поняли, что это слишком сложно – 10 человек в доме.

Да, большой и частный дом, но постоянно так жить невозможно, постепенно копятся обиды и недосказанности. И вся жизнь – это компромисс с самим собой. Каждый раз нужно решить, сказать, что не дают выспаться после суток или промолчать и сжечь собственные нервы.

Потом у нас родился второй ребенок, мы получили материнский капитал и поняли, что срочно надо покупать новый дом.

Снимать не хотелось категорически, поэтому мы рассматривали быстровозводимые дома из сэндвич-панелей и дома в ипотеку на вторичном рынке.

Первый вариант отмели довольно быстро. В нашем регионе сильный ветер, который делает сомнительной такую легкую постройку с высотой в 2 этажа. Зимой тоже бывает ветер, который обещает выдуть из дома все тепло. В общем, посмотрели варианты и поняли, что будем искать частный дом, так как всю жизнь прожили в частном секторе.

Первоначальный взнос

Следующая проблема, которая у нас возникла – чтобы взять дом в ипотеку, нужно иметь взнос минимум в размере 15% от полной стоимости объекта. У нас был материнский капитал, но в банке сказали, что должны быть хотя бы 100 000 рублей дополнительно, чтобы подтвердить свою платежеспособность. Кроме того, на всякие процедуры оформления и страховки требовалось тоже около 100 000 рублей. На что требуются дополнительные средства – тема для отдельного поста. Главное – не забывайте, что первоначальный взнос это не единственная сумма, которая нужна уже на старте.

Нужно было собирать деньги, но я была в декрете. Подрабатывала на дому копирайтером, но с малышом на руках это было довольно сложно. Пока мы думали, как правильно это сделать, муж успел разругаться с отцом и поиск дома стал просто первой задачей.

В итоге нам удалось через Авито (повезло, не иначе) найти дом в нашем же поселении. Стоимость дома – 3 000 000 рублей. Первоначальный взнос в этом случае – ровно наш материнский капитал, 450 000 рублей. У нас сменился менеджер в этот момент и сказал, что дополнительные 100 000 собрать нужно обязательно.

Мы сначала нашли дом, который нам нравился, а потом собирали деньги на него. Так делать не стоит, если вы не хотите определенный дом на определенной улице. Если не принципиально, в какой высотке жить, то лучше сначала получить одобрение ипотеки, чтобы знать, на какую сумму рассчитывать.

Кроме того, что нужно было собрать деньги на взнос и другие платежи, нужно было где-то жить. И мы сделали удивительную вещь – мы договорились с владельцами дома и сняли у них половину нашего дома за 10 000 рублей. Это было с одной стороны гениально – мы смогли пожить там зимой и удостовериться, что все работает, дома тепло, можно поискать разные проблемы и недочеты. С другой стороны – это 10 000 рублей в месяц, которые нужно было откладывать. Мы переехали. И тут оказалось странное – при желании можно собрать любую сумму.

Как мы экономили

После переезда я примерно рассмотрела все наши доходы и расходы. Подумала, на чем можно экономить. И купила сейф в виде книжки. Это самое забавное.

Экономила просто. Муж получал зарплату и я оставляла примерно 10 000 рублей на расходы, остальное убирала в сейф. Обязательное условие – убрать примерную сумму будущего платежа по ипотеке. Если получится, то сэкономим больше, если не получится, то хотя бы я буду знать, что платить ипотеку мы сможем.

Удобство денег в виде налички в сейфе невозможно недооценить. Они лежат в коробочке, их оттуда так просто не достанешь (я специально ключ унесла в другую комнату). То есть все стихийные и не очень нужные покупки сразу отменились.

Стали меньше ходить в магазин. Нет, мы не перешли на доширак, все питание осталось почти в том же порядке. Но игрушки детям стали покупать чуть реже, не просто так, а за достижение (придумывали какое-то, если не было реальных, хотя бы раз в неделю, чтобы порадовать). Но по сравнению с ежедневными «купи, купи» и тратами на то, во что никто играть не будет – идеально.

Каждый раз, когда приходилось заглядывать в сейф, я думала «ну вот, не смогла сэкономить». Это тоже подстегивало. Все финансы хранятся у меня, муж этим не занимается, поэтому рассчитывать не сложно.

Как выбирали ипотеку

Мы молодая семья, которая хочет взять дом в частном секторе за городом. Поэтому выбора особенного не было. Была только одна программа у крупного зеленого банка, которая нам подходила.

Нам попался отличный менеджер, который помог снизить ставку с 10,9% до 9,4%. Как молодой семье нам снизили на 1% благодаря программе. 0,3% сняли за то, что мы провели страховку дома и жизни мужа. Первое обязательно, а без второго у нас процент выше, страховаться удобнее, да и безопаснее, жизнь такая штука. Еще 0,2% сняли, так как мы провели сделку электронно.

Нам не пришлось обращаться к нотариусу, риелтору мы тоже платить не стали, так как дом нашли сами, жили какое-то время в доме и присматривали за пожилой хозяйкой, которой зимой было тяжело в доме одной. Хозяева дома пошли на уступки и отказались от услуг риелтора, который в общем не сделал вообще ничего, мы все делали сами с владельцами.

Как выплачиваем

Платеж по ипотеке 21 200 рублей в месяц. Мы взяли ипотеку на 30 лет (специально брали самый большой срок, так как я была в декрете, хотели подстраховаться). Постепенно делаем небольшой косметический ремонт, в этом году были на море вдвоем (сделали себе мини-отпуск впервые за 4 года).

Хочу сказать – жизнь с ипотекой есть. Хочется закрыть быстрее, но пока есть немного другие приоритеты. Если бы мы были вдвоем, то занялись бы закрытием, но у нас немаленькая семья, в которой всем чего-то хочется.

На платеж деньги всегда лежат наличкой в сейфе. Это гарантия того, что их не потратят случайно и не спишут на какие-нибудь сервисы. Кроме того, там всегда лежат деньги на еще один платеж в качестве подушки.

Когда планируем погасить

Ближайший год мы будем заниматься ремонтом. В следующем году, если ничего не изменится, а доллар не станет по 300, мы займемся досрочным закрытием ипотеки, потому что платить 30 лет это слишком долго.

Сначала была мысль «скорее закрыть, как можно скорее», но постепенно удалось свыкнуться с долгом, пока закрываем просто платеж.

Важные советы

• Если вы планируете брать ипотеку – посчитайте, какой процент от зарплаты будет «съедать» ипотека. Если она составляет больше 50% от семейного дохода, то рассмотрите другие варианты – более дешевое жилье, увеличенный первоначальный взнос. Платить такую сумму будет очень сложно, особенно в нестабильной ситуации. В нашем случае ипотека составляет всего 20% от совокупного дохода семьи. Но мы допустили другую ошибку – взяли несколько кредитов на мелкие нужды, которые составляют 50% от дохода. Это на очень короткий срок, но так делать можно только в случае, если вы полностью уверены в своих будущих доходах и силах.
• Если сомневаетесь, что лучше – ипотека или снимать и откладывать, то я рекомендую брать ипотеку. Это будет уже свое жилье, из которого вас никто не выселит. Особенно, если жилье в ипотеку будет ближе к работе и можно будет сэкономить на проезде или тратить меньше времени на дорогу.
• Всем, кто планирует брать ипотеку и боится, что не получится платить – вспомните, как часто вы пропускали платежи по кредитам до этого. Если не было ни одной просрочки – вы и в случае с ипотекой найдете возможность платить.
• Перед ипотекой вы будете проходить оценку в специальной организации. И в ваших интересах, чтобы ее сделали реально, а не только на бумаге. Так вы будете уверены, что покупаете хороший объект, особенно это актуально для частных домов, где часто бывают спрятанные проблемы.
• Если покупаете дом на вторичном рынке – советую попробовать договориться и снять этот объект на пару месяцев или хотя бы расспросите соседей о том, что это за дом и нет ли у него долгов по коммуналке. Кстати, о том, нет ли на доме/квартире обременений, можно узнать, запросив выписку из ЕГРН. Там будет все – владелец, стоимость, возможные обременения, адрес и прочее.
• Прежде чем оформлять ипотеку, попробуйте пару месяцев откладывать свой будущий платеж. Во первых, вам понадобятся деньги на первый взнос, во-вторых – нужны будут деньги, чтобы оплатить две страховки на год, на первый платеж, на другие мелочи вплоть до переезда.
• Пока ипотека находится на рассмотрении – мониторьте объекты. Когда ее одобрят, будет всего 3 месяца, чтобы найти подходящий дом или квартиру, все проверить и въехать. У нас уже был дом, который нравился. Я точно знала, что хочу жить именно здесь, поэтому сделала такой выбор. У вас будет немного больше времени.
• Многие, чтобы сэкономить, начинают присматриваться к новостройкам. Там процент ниже, но условия обычно хуже – тоньше стены, непонятные соседи, много недоделок. Конечно, во вторичке тоже есть сложности, но это проверенное жилье, в котором уже достаточно времени живут люди.

Еще несколько важных советов:

• Не берите квартиру/дом без отделки и тем более, без проведенных коммунальных услуг. Если купить в ипотеку дом без отопления и освещения, то нужно быть готовым к тому, что придется потратить еще половину от стоимости дома, чтобы подключить его и провести все необходимое. Более того, жилье, которое стоит зимой без отопления, начинает разрушаться.
• Мониторьте программы. Наши друзья взяли в ипотеку дом и заплатили только материнским капиталом в качестве первого взноса, от себя они ничего не добавляли. Более того, даже когда будете платить ипотеку, стоит иногда проверять доступные под рефинансирование программы. Даже если это полпроцента – есть смысл переоформиться.
• Проверяйте недвижимость перед покупкой. Обязательно. Для этого есть даже специальные компании, которые за небольшую сумму сделают эту процедуру. Зато через 3 года оплаченных платежей не появится еще один владелец или прописанный, который находился в психиатрической лечебнице или в тюрьме. По закону они смогут жить в доме, даже если вы его купили. Поэтому особенно в крупных городах важно это проверять.
• Не берите кредит на первый взнос. Лучше откладывать на это. Но если уж так сложилась судьба и все делать надо быстро – посчитайте, какой процент от дохода будут забирать будущая ипотека и кредит на взнос. Если больше 50% от дохода, то это очень плохой вариант. Кроме того, в ипотеке могут отказать, когда увидят полученную на взнос сумму.
• Осмотритесь. Дом/квартира, которую вы будете брать, должна нравиться. Не стоит брать квартиру на окраине в неприятном доме, если всю жизнь хотелось провести в центре. Лучше увеличить платеж или срок, чем провести всю жизнь в месте, которое не приятно, но дешевле.
• Проверяйте документы и не стесняйтесь задавать сотню вопросов. Я всегда говорила «мы не каждый месяц дом покупаем». Менеджер был приветливым и на все вопросы подробно отвечала. Так мы смогли разобраться во всех нюансах и не тратиться на услуги нотариуса до покупки – мы все сделали в офисе банка. Купили, оформили страховку и все остальное.

Памятка потребителю «Ипотека. Что нужно знать потребителю об ипотеке».

Наша памятка разработана для оказания помощи гражданам в получении информации об ипотечном кредитовании в России и поиска выгодных предложений ипотеки. Если вы не знаете что такое ипотека , или имеете лишь поверхностное понимание этого вопроса, то вы легко расширите свои знания и сможете хорошо овладеть всеми нюансами ипотечного кредитования в нашем материале.

Что такое ипотека – определение и суть

Ипотека – разновидность залога, который служит страховкой для кредитора, дающего деньги в долг. Залогом выступает приобретаемое заемщиком имущество – как правило, это недвижимость (квартира, дом, коттедж, доля в квартире).

Само имущество остаётся в собственности покупателя, но кредитор в случае нарушения долговых обязательств вправе отсудить его в свою пользу.

Собственник не имеет права распоряжаться жильём (продавать, дарить, обменивать) без разрешения кредитодателя на подобные операции.

Суть ипотеки

Определяющим признаком ипотеки является залог. Именно его наличие – ключевой момент в понятии «ипотека». При этом залогом может выступать как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в наличии.

Под ипотекой понимается как сам залог, так и денежный долг, который под него выдаётся. Чаще всего, когда говорят «купить квартиру в ипотеку», имеется в виду – приобрести её в долг и оформить в качестве залога для кредитной компании.

Характерные признаки и свойства ипотеки:

· выдаётся на длительный срок (от 5 до 50 лет);

· носит целевой характер – если кредит выдан на приобретение жилья, то купить на эти деньги автомобиль не получится;

· выдаётся под низкие (сравнительно с потребительскими кредитами) проценты;

· оформляется строго по правилам, установленным федеральным ипотечным законодательством.

· В теории ипотека может выдаваться и на другие цели, помимо покупки жилья (на приобретение предметов роскоши, на оплату лечения или обучения), но в России такая практика не пользуется популярностью.

Плюсы и минусы ипотеки

Для многих граждан ипотека – единственная возможность стать владельцами собственной квартиры сейчас, а не в отдаленном будущем. Именно поэтому кредиты под залог имущества пользуются стабильным спросом.

Плюсы ипотеки:

1. Оперативное решение вопроса жилья. Не нужно годами копить на квартиру и платить за аренду чужой недвижимости.

2. Экономические выгоды : речь о льготном ипотечном кредитовании. В России множество категорий граждан, имеющих права на получение ипотеки на выгодных условиях. Это и военные, и семьи с двумя и более детьми, и молодые специалисты.

3. Выгодное вложение средств. Недвижимость, особенно новая, не теряет со временем своей ценности, а совсем наоборот. Приобретя актив в виде жилплощади, владельцы получают возможность реализовать его в любой момент по выгодной цене.

У ипотеки есть и отрицательные стороны.

Перечислим главные минусы:

· ограничение собственника в правах на имущество;

· высокая переплата (за весь срок выплат покупатель отдаёт примерно вдвое больше первоначальной стоимости);

· длительный срок выплат (10-30 лет заемщик ежемесячно вносит за жильё внушительные суммы – не все выдерживают психологическое давление многолетнего долга);

· сложности в оформлении кредита – большинство банков предъявляет ряд требований, которым далеко не все заёмщики могут удовлетворять;

· постоянный риск потерять жилплощадь – при форс-мажорных обстоятельствах финансовые компании редко «входят в положение» клиента и обязательно наказывают его при задержке регулярных выплат.

Есть несколько вариантов классификации ипотеки. Два принципиально разных типа – залог под приобретаемую недвижимость и залог под уже имеющееся в собственности жильё.

Другой критерий различия касается вида приобретаемого жилья.

В частности, по ипотеке можно приобрести:

· квартиры в новостройках или строящемся доме;

· квартиры на вторичном рынке;

· дома, дачи и дачные участки, коттеджи;

Некоторые банки выдают ипотеку на строительство жилья своими силами или с привлечением подрядчиков.

Конкуренция в среде кредитных учреждений приводит к чрезвычайному многообразию кредитных программ. Каждая финансовая компания предлагает «эксклюзивные» продукты, но различия между ипотечными предложениями редко бывают принципиальными.

Как правильно выбирать ипотеку — 5 полезных советов

Выбор ипотечной программы – мероприятие, к которому следует подойти с максимальной ответственностью. Чтобы взять кредит на действительно выгодных условиях, следует провести определенную предварительную подготовку.

Банковские предложения – продукт маркетинга, поэтому верить безоговорочно всем обещаниям и цифрам не стоит. Следует заранее выяснять реальные условия кредитования, а не только те, которые озвучиваются финансовыми компаниями.

Далее коротко о том, на что следует обращать внимание при выборе ипотеки.

Совет 1. Сравниваем процентные ставки

Это первое, на что смотрит заемщик при выборе кредитной программы. Процентные ставки в банках РФ в настоящее время довольно высоки – 12-15%. Считается, что в России самые высокие переплаты по кредитам, но отчасти это объясняется уровнем инфляции в стране.

Рассчитать ипотеку можно онлайн с помощью ипотечных калькуляторов, которые есть на официальных сайтах каждого банка. Правда, там не всегда указывается размер комиссионных по обслуживанию кредита.

Совет 2. Изучаем возможность досрочного погашения

Статистика свидетельствует, что большинство получателей кредита стремятся рассчитаться с долгом досрочно. Часто кредит, взятый на 20 лет, погашается уже через 7-10 лет или даже раньше.

Далеко не все кредитные компании в восторге от досрочной оплаты долга. Чем раньше клиент выплачивает сумму кредита, тем меньше прибыли получает банк.

По этой причине финансовые учреждения стараются избежать внеплановых взносов.

Они могут вообще запретить делать выплаты сверх положенного в течение определенного периода (это называется мораторий на досрочное погашение).

Ещё один вариант – усложнение процедуры оформления досрочного погашения и взимание за это дополнительной комиссии.

Выбирая программу, следует изучить все эти пункты максимально подробно.

Совет 3. Обращаем внимание на размер комиссионных

Клиенты всегда в курсе, какая процентная ставка у их ипотеки, но не все знают, какие комиссионные взимаются за регулярное обслуживание банковских транзакций. Между тем, эти суммы часто складываются в десятки, а то и сотни тысяч рублей каждый год.

Существуют также единовременные комиссионные за оформление сделки. Об их размерах тоже полезно знать заранее.

Совет 4. Изучаем условия страхования

По закону страхование ипотечного имущества – обязательное. Однако банки, помимо предусмотренного законодательством пункта, включают в договор другие виды страхования – жизни заемщика, его трудоспособности и здоровья.

Все виды страховок – платные и оформляются за счет получателя кредита. Часто регулярные выплаты составляют до 1% годовых от суммы кредита, а это немалые суммы за годы ипотеки.

Клиенты имеют право отказаться от добровольной страховки, но в этом случае банки могут увеличить процентную ставку. Все эти нюансы требуют предварительного согласования.

Совет 5. Изучаем условия расторжения договора

Стоит заранее выяснить, при каких условиях банк вправе расторгнуть договор и потребовать возврата залога.

Обычно банки идут на такой шаг после просрочки платежей больше 3 раз в год, но бывает, что даже разовая просрочка – уже повод для серьёзных репрессий со стороны кредитной организации.

Что нужно для получения ипотеки – основные условия и требования банков

Время, когда банки раздавали ипотечные кредиты направо и налево практически всем желающим, безвозвратно ушло. Теперь, чтобы получить ипотеку, гражданам нужно удовлетворять многочисленным требованиям и условиям кредитных компаний.

Основные из них:

· возраст (заемщику должно быть больше 21 года на момент получения ипотеки и меньше 65 на момент предполагаемого погашения долга);

· наличие стабильной работы – клиент должен проработать на последнем месте более 6 месяцев;

· уровень месячного дохода заёмщика или семьи должен в 2,5 раза превышать сумму регулярных выплат;

· наличие средств на первый взнос (в среднем он составляет 10-30%);

· наличие созаёмщиков (в случае, если доход меньше, чем того требует банк

Как получить ипотеку

Для получения ипотеки необходимо тщательно взвесить все за и против ипотеки, а так же воспользоваться калькулятором для расчёта платежей и переплаты по кредиту. Проанализировав полученную информацию можно более осознанно и обоснованно принимать решение о приобретении квартиры в ипотеку. Если вы снимаете квартиру и одновременно с этим пытаетесь копить на покупку собственной, то вас должен заинтересовать калькулятор, рассчитывающий что выгоднее, снимать квартиру или брать ипотеку. Если вы решились на ипотеку, то следующим шагом может быть подбор подходящего банка для оформления кредита. При выборе банка советуем вам обратить внимание на отзывы клиентов банка о работе банка с ипотечными кредитами. Далее вам предстоит подготовить документы на ипотеку и заняться поиском квартиры или дома, на который вы будете получать ипотечный кредит. Ипотека перестанет быть для вас чем-то сложным и непонятным, потому-что у нас вы найдёте ответы на большинство возникающих вопросов.

Квартиры в новостройках стоят заметно меньше чем на вторичном рынке, поэтому приобретение в ипотеку квартиры в строящемся доме может обойтись существенно дешевле. Но, не следует забывать о нюансах данного вида кредитования.

В случае просрочки сдачи объекта недвижимости, приобретённой по договору долевого участия (ДДУ), согласно части 2 статьи 6 Федерального закона 214-ФЗ покупатель имеет право на получение неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Калькулятор досрочного погашения ипотеки позволяет оценить насколько выгодно делать досрочные платежи, понять какие суммы вы экономите при этом и рассчитать новые параметры вашего ипотечного кредита.

При выплате ипотечного кредита у заёмщика появляется возможность компенсации своих затрат путём возврата части уплаченного им подоходного налога. Частичному возврату подлежат как суммы выплат по кредиту, так и выплаты процентов.

Важный совет!

Желающим взять ипотеку в условиях кризиса следует, прежде чем идти в банк, хорошо взвесить все плюсы и минусы своего решения. Кредит выдаётся не на 2-3 года, а на десятки лет. Вы уверены, что сможете платить по счетам в течение такого срока?

По всем интересующим вопросам потребители могут обратиться к специалистам отдела информирования и консультирования потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калужской области».

Наш адрес: г. Калуга, ул. Баррикад, д.181, каб.№6

тел. 8(4842 57-11-81 e — mail : okiip @ yndex . ru

(c) Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калужской области, 2006-2021 г.

Если Вы не нашли необходимую информацию, попробуйте зайти на старую версию сайта

Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки

В условиях продления льготных программ ипотечного кредитования россияне продолжают активно вкладывать свои сбережения в недвижимость. Это один из способов сберечь накопления от обесценивания и получать стабильный доход от сдачи квартиры в аренду.

С чего начать, если вы планируете обзавестись собственным жильем с привлечением заемных средств? Как оформить ипотечный кредит максимально быстро и выгодно, сохранив свое время и нервы? Что нужно, чтобы взять ипотеку на льготных условиях? Сегодня попробуем ответить на эти вопросы и дать полезные рекомендации.

Как получить ипотечный кредит: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в ипотеку осуществляется в несколько этапов, каждый из которых может растянуться на длительное время. Поэтому специалисты рекомендуют подготовиться к некоторым из них заранее, если это возможно.

I этап. Выбираем банк

Посетите отделения нескольких финансовых учреждений (или зайдите на их официальные сайты) и ознакомьтесь с предлагаемыми условиями, действующими программами ипотечного кредитования для тех или иных категорий клиентов и специальными предложениями. Обратите особое внимание на следующие параметры:

• процентная ставка;
• размер первоначального взноса;
• валюта кредитования;
• срок кредитования;
• требования к заемщику и предоставляемым документам;
• наличие комиссии за выдачу ипотечного кредита;
• порядок погашения задолженности, условия начисления штрафов, пени;
• наличие льготных условий для зарплатных клиентов, пенсионеров, молодых семей, военнослужащих и др.;
• требования к страхованию объекта недвижимости и заемщика;
• возможность оформить кредитные каникулы или рефинансирование.

Отдавайте предпочтение крупным и надежным банковским учреждениям, участвующим в государственных программах ипотечного кредитования (ипотека с господдержкой).

Чтобы уточнить какой будет ежемесячный платеж по ипотеке, воспользуйтесь нашим калькулятором ипотеки

II этап. Подаем заявку

Определившись с банком-кредитором и изучив его требования к заемщику, соберите пакет необходимых документов:

• гражданский паспорт;
• ИНН;
• военный билет (мужчинам до 27 лет);
• справка 2-НДФЛ;
• диплом о высшем образовании;
• копия трудовой книжки, договора с работодателем и т.п.;
• свидетельство о браке/расторжении;
• свидетельство о рождении ребенка и др.

С этими документами можно обращаться в отделение и подавать кредитную заявку. Сотрудник банка изучит бумаги и сможет рассчитать предварительную сумму ипотечного кредита, а также размер первоначального взноса.

III этап. Выбираем недвижимость

Начинайте искать квартиру, стоимость которой соответствует рассчитанной сумме займа. Как правило, одобрение банка действует около 3 месяцев, поэтому затягивать с выбором жилья не стоит (если не успеете, всю процедуру нужно будет начинать сначала).

Заемщики могут приобретать квартиры в новостройках или на вторичном рынке. Проверьте состояние объекта недвижимости и убедитесь в юридической чистоте возможной сделки. Эксперты рекомендуют заручиться поддержкой грамотного юриста.

IV этап. Оцениваем квартиру

Банку необходимо знать актуальную рыночную стоимость выбранного клиентом объекта недвижимости. Такой анализ проводят профессиональные оценщики недвижимости и готовят соответствующие бумаги, которые нужно предоставить кредитору.

V этап. Утверждаем ипотечный кредит

В последующие несколько недель кредитная организация совместно со страховой компанией будут проверять предоставленные потенциальным заемщиком документы и выбранный объект недвижимости. Если проблем нет, клиент получит одобрение заявки на ипотечный кредит.

VI этап. Заключаем кредитный договор

Перед подписанием этого важного документа необходимо внимательно ознакомиться со всеми его пунктами (не игнорируйте текст, написанный мелким шрифтом). В кредитном договоре должна быть указана одобренная процентная ставка, комиссионные сборы, штрафные санкции, а также возможность и условия досрочного погашения задолженности.

После подписания всех бумаг финучреждение зарезервирует для клиента сумму, необходимую для приобретения недвижимости.

VII этап. Получаем денежные средства и удостоверяем сделку

Сумму кредита банк передает непосредственно продавцу объекта недвижимости. Для этого может использоваться депозитная ячейка или безналичный перевод на расчетный счет владельца жилья.

Бывают ситуации, когда кредитор требует провести нотариальное удостоверение сделки купли-продажи квартиры.

VIII этап. Заключаем договор страхования

Для уменьшения рисков кредитора заемщик должен подключиться к страховой программе, которой предусмотрена защита приобретаемой квартиры (является объектом залога), а также жизни и здоровья клиента.

IX этап. Оформляем приобретенное жилье в собственность

После заключения сделки покупателю недвижимости необходимо зарегистрировать свою покупку в госреестре. Вся эта процедура занимает 2-4 недели.

Таким образом, порядок оформления ипотечного кредита примерно одинаковый во всех российских банках. Чтобы избежать проблем и всецело наслаждаться жизнью в собственной квартире, после получения ссуды заемщику останется своевременно вносить очередные платежи и соблюдать условия кредитного договора.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Как взять ипотеку: инструкция для новичков

Не хватает денег на покупку квартиры? Возьмите ипотеку. Предлагаем вам пошаговую инструкцию, как действовать, куда обращаться, какие документы собрать.

1. Выберите банк

Для начала нужно выбрать банк, в котором вы оформите кредит. Возьмите лист бумаги и расчертите его на семь граф: название банка, цена квартиры, первоначальный взнос, ставка, срок кредита, валюта, необходимые документы. Также отмечайте, если в каком-то банке у вас есть особые условия – например, если у вас открыт в нем зарплатный счет.

Вносите в этот список банки, условия которых вам показались самыми интересными, а потом сравните.

Процентная ставка сейчас может начинаться от 4,7% на новостройки по специальным программам с господдержкой. Обратит также внимание, что у некоторых банков есть предложения об оформлении ипотеки онлайн с более низкой ипотечной ставкой. Обратите внимание на дополнительные платежи, комиссии и условия.

Определитесь, какую сумму вы хотите и можете взять в кредит, сколько можете отдать в качестве первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос – 15-20% от стоимости жилья, он зависит от выбранной ипотечной программы. Срок, на который вы возьмете кредит определите, исходя из ваших возможностей: готовы платить значительную сумму ― берите кредит на пять лет. Ограничены в средствах ― оформляйте на 25 лет с возможностью досрочного погашения. Чем больше срок кредита, тем больше вы переплатите в итоге. Что касается валюты, действует золотое правило: берите кредит в той же валюте, в которой вы получаете зарплату.

2. Уточните условия и дополнительные платежи

Позвоните, зайдите или напишите в банк и еще раз уточните условия кредита. Выясните у кредитного специалиста размер банковской комиссии, необходимость оформлять страховку, возможные штрафы, условия досрочного погашения кредита. Рассчитайте, хватает ли у вас денег на оформление сделки, регистрацию прав собственности и оплату услуг риелтора.

3. Соберите документы

Узнайте у специалиста по кредитованию, какие документы вы должны собрать. Обычно это справка 2-НДФЛ от вашего работодателя, заверенная им копия трудовой книжки, копия трудового договора, документы об образовании, свидетельство о браке или его расторжении, страховое свидетельство государственного пенсионного страхования, свидетельство ИНН, копии свидетельств о рождении детей, паспорт. Мужчинам призывного возраста понадобится еще и копия военного билета.

4. Подайте заявку

После того как вы соберете все документы для ипотеки, позвоните в банк и договоритесь, когда вы можете подать заявление на получение кредита. Вы придете в банк, и специалист проверит справки и копии, которые вы подготовили. Попросите его не просто сложить бумаги в стопку, но и проверить, верно ли они оформлены. Также на основе ваших документов он может сделать ориентировочный расчет того, на какую сумму кредита и первоначального взноса вы можете рассчитывать в этом банке. Напишите заявление на получение ипотечного кредита и передайте его сотруднику вместе с документами. Обязательно выясните, когда и каким образом вы узнаете о решении банка.

5. Дождитесь решения

Вы можете присматривать квартиру и до того, как получите решение банка. Но договариваться с хозяевами квартир нужно, уже зная, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать. Однако обратите внимание, что договоренность с банком о кредите действует не больше трех месяцев. Зазеваетесь ― и придется начинать все с начала.

К недвижимости банк также предъявляет определенные требования. Поэтому не оставляйте аванс или задаток за жилье, пока не получите одобрение сделки со стороны банка.

Если кредитных сотрудников все устраивает, приглашайте оценщика, а потом направляйте банку отчет об оценке квартиры и сообщайте цену, которую запрашивает продавец.

Только после всего этого банк принимает окончательное решение о предоставлении ипотечного займа, а также согласует с вами день, когда вы заключите два договора: купли-продажи с хозяином квартиры и кредитный с банком.