Оформление перепланировки в нежилом здании

РБК: Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

• расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
• снос несущих стен и колонн;
• изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
• вынос радиаторов на лоджию или балкон;
• подключение теплых полов к центральному отоплению;
• присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

• снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
• заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
• перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
• перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
• монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Долго, дорого, но надо

Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.

Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru

Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.

«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».

Зачем согласовывать перепланировку:

— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.

— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.

— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.

— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).

— Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

— перегородки внутри квартиры без изменений;

— дверные и оконные проемы остаются на месте;

— двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;

— конструкция пола не меняется;

— сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.

Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировки Если перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.

Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.

Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий , откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:

• снос несущих стен;
• вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
• объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
• объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
• организация мокрых зон над сухими;
• демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.

Шаг 3. Подаем документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.

Егор Редин, управляющий партнер юридической компании «Позиция права»

После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приемка и завершающий этап

Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.

Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.

Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.

Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.

Оформление перепланировки в нежилом здании

от 5 февраля 2020 года N 187/2

Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ и приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивных работ

(с изменениями на 7 сентября 2020 года)
(в ред. постановлений администрации городского округа Красногорск Московской области от 12.08.2020 N 1462/8, от 07.09.2020 N 1638/9)

В целях упорядочения проведения переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ в нежилых помещениях, расположенных в многоквартирных жилых домах или зданиях нежилого и иного назначения на территории городского округа Красногорск Московской области, физическими и юридическими лицами, руководствуясь Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Градостроительным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Уставом городского округа Красногорск Московской области, постановляю:

1. Утвердить Положение о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ и приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивных работ (приложение).

2. Опубликовать данное постановление в газете «Красногорские вести» и разместить на официальном сайте администрации городского округа Красногорск в сети Интернет.

3. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на начальника контрольного управления администрации городского округа Красногорск Московской области В.Н. Курочкина.

Глава городского
округа Красногорск
Э.А. Хаймурзина

Приложение
к постановлению администрации
городского округа Красногорск
Московской области
от 5 февраля 2020 года N 187/2

ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ СОГЛАСОВАНИЯ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И РЕКОНСТРУКТИВНЫХ РАБОТ И ПРИЕМКИ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ ПО ПЕРЕУСТРОЙСТВУ И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И РЕКОНСТРУКТИВНЫХ РАБОТ

1.2. Настоящий Порядок не применяется к случаям переустройств и перепланировок помещений, а также реконструктивных работ в процессе строительства либо в процессе реконструкции до момента приемки здания жилого назначения (многоквартирного жилого дома) или здания нежилого и иного назначения в эксплуатацию.

1.3. Порядок определяет процедуру согласования переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ в нежилых помещениях, расположенных в многоквартирных жилых домах или зданиях нежилого и иного назначения на территории городского округа Красногорск Московской области, независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности.

2. Общие положения

2.1. В настоящем Положении используются следующие понятия:

Переустройство нежилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт нежилого помещения.

Перепланировка нежилого помещения — изменение его конфигурации, технических характеристик, требующее внесения изменений в технический паспорт нежилого помещения, не связанное с изменением его внешнего облика и не выходящее за пределы кадастровых границ такого помещения.

Реконструктивные работы — работы, проводимые в рамках благоустройства, по частичному изменению внешних поверхностей объектов капитального строительства, в которых расположены нежилые помещения (модернизация фасадов, устройство навесов, тамбуров, витрин), если такие изменения не затрагивают конструктивные характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Заявители — физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, владеющие нежилыми помещениями на праве собственности, аренды, пользования, или уполномоченные ими лица в установленном законодательством порядке, обращающиеся за получением решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ.

Решение о согласовании — документ, которым подтверждается согласование или отказ в переустройстве и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивных работах.

2.2. Функции по подготовке решений о согласовании переустройства и (или) перепланировки или об отказе в их осуществлении, актов о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения и решений об отказе в утверждении актов о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения возлагаются на межведомственную комиссию при администрации городского округа Красногорск Московской области по оформлению разрешений на переустройство и (или) перепланировку нежилых помещений в зданиях жилого назначения и нежилых помещений в зданиях нежилого и иного назначения, оформлению согласия на проведение реконструктивных работ, переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, признанию нежилых зданий (строений, сооружений), находящихся в собственности городского округа Красногорск Московской области, непригодными для дальнейшей эксплуатации и подлежащими сносу или реконструкции.

2.3. Основанием для проведения работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивных работ является решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения и реконструктивных работ.

2.4. Органом, осуществляющим согласование переустройств и (или) перепланировок нежилых помещений и реконструктивных работ на территории городского округа Красногорск, является администрация городского округа Красногорск Московской области (далее — Администрация городского округа).

2.5. Межведомственная комиссия при Администрации городского округа, созданная постановлением Администрации городского округа, является постоянно действующей и осуществляет рассмотрение и согласование проекта (проектной документации) предполагаемого переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ, а также осуществляет приемку завершенных работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивных работ.

2.6. Общий порядок осуществления гражданами и организациями переустройств и (или) перепланировок нежилых помещений и реконструктивных работ включает в себя следующие этапы:

а) разработка проекта (проектной документации) предполагаемого переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ;

б) подготовка заявления по форме согласно приложению N 1 к настоящему Порядку и сбор необходимых документов (приложений);

в) подача заявления с приложениями в Администрацию городского округа;

г) получение решения о согласовании (приложение N 2) (либо решения об отказе в согласовании (приложение N 3) — в этом случае последующие этапы не производятся);

д) производство работ в соответствии с проектом (проектной документацией);

е) внесение изменений в технический паспорт помещения;

ж) организация приемки выполненных работ и оформление акта приемки;

з) государственная регистрация изменений в праве собственности (при необходимости).

2.7. Основанием для принятия решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ является:

1) непредставление документов в соответствии с п. 6.1 настоящего Положения либо их неполное представление;

2) представление документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

2.8. Общий максимальный срок принятия решения о согласовании или отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ не должен превышать 30 календарных дней с момента регистрации заявления в Администрации городского округа.

2.9. Общий максимальный срок направления решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ не должен превышать 7 календарных дней со дня утверждения решения о согласовании (решения об отказе в согласовании) переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений и реконструктивных работ.

3. Мероприятия по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений и реконструктивным работам

3.1. Собственники нежилых помещений имеют право производить переустройство и (или) перепланировку и реконструктивные работы только в целях повышения благоустройства и улучшения комфортности пребывания и обслуживания граждан.

3.2. Арендаторы нежилых помещений имеют право производить переустройство и (или) перепланировку и реконструктивные работы только в случае получения согласия собственника на выполнение указанных работ, если такое согласие не содержится в договоре аренды нежилого помещения.

3.3. В случае если нежилые помещения приобретены в ипотеку и фактическим владельцем таких помещений до момента погашения кредита является банк-залогодержатель (в выписке или свидетельстве о государственной регистрации права указано «ипотека в силу закона»), требуется согласие на переустройство и (или) перепланировку нежилых помещений и реконструктивные работы банка-залогодержателя.

3.4. В согласиях собственников на переустройство и (или) перепланировку нежилых помещений и реконструктивные работы, проводимые арендаторами или заемщиками, указываются номер (шифр) проектной документации и год ее разработки со ссылкой на наименование проектной организации.

3.5. К работам по перепланировке относятся:

— установка, разборка, перенос ненесущих перегородок в помещениях;

— перенос и устройство дополнительных дверных проемов и расширение дверных проемов в ненесущих перегородках;

— разукрупнение (объединение) помещений без демонтажа несущих конструкций;

— изменение конструкций полов в нежилых помещениях, расположенных на первых этажах многоквартирных жилых домов;

— изменение столярных элементов витрин, окон и оконных импостов, а также наружных дверей без изменения размеров оконных и дверных проемов и их месторасположения;

— иные работы, требующие внесения изменений в технический паспорт нежилого помещения.

3.6. К работам по переустройству относятся:

Согласование перепланировки нежилого помещения

Никаких запретов на перепланировку нежилых помещений в законе нет. Причём изменения могут быть как в нежилом помещении многоквартирного дома, так и в отдельно стоящем здании. Но есть требования к согласованию изменений конфигурации объекта. Заявитель должен подготовить проект, техническое заключение, техпаспорт и разрешение от ряда уполномоченных органов. Важно не ошибиться, поскольку нарушителям грозят огромные штрафы в рамках КоАП РФ. В статье расскажем, как известить о перепланировке нежилого помещения, где и с кем согласовывать, какие нужны документы и какие трудности могут возникнуть.

В статье расскажем:

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения

Да, обязательно. Независимо от того, где происходит перепланировка – в жилом доме или в торговом центре. Правда, процедура согласования будет отличаться.

В многоквартирном доме

Основные требования и условия к перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД) можно найти в Приложении 1 к Постановлению Правительства г. Москвы № 1335-ПП от 19.09.2010 года. До внесения изменений действовало ПП № 508-ПП от 2011 года. Но это для Москвы. В регионах придётся искать локальные инструкции и акты местных органов самоуправления.

1. Согласование перепланировки нежилого помещения в МКД не отличается от аналогичного порядка с квартирой. То есть обращаться нужно в тот же орган, например – Мосжилинспекцию или отдел по делам архитектуры и градостроительства.
2. Обязательным требованием к согласованию перепланировки нежилого помещения является полученное заключение от Центра гигиены и эпидемиологии (Роспотребнадзора). Даже если вы планируете работы в офисе, парикмахерской или непродовольственном магазине.
3. Перед тем как начинать ремонт нежилого помещения, нужно узнать, в какое время допускаются шумные работы. Например, в силу ст. 2 Закона о тишине в Москве нельзя «громко» строить с 19:00 вечера до 9:00 утра. Также в жилом секторе нельзя шуметь с 13:00 до 15:00 – это время на отдых граждан.

В остальном, процедура согласования не очень сложная, если следовать всем требованиям и регламентам.

В нежилом здании

Ремонт в отдельно стоящем нежилом здании влияет на согласование перепланировки – она проще. Если у вас строительные работы в торговом центре или офисе, нужно подготовить проект и техническое заключение. Обращаться в жилищную инспекцию за разрешением не придётся.

На заметку! Работы по перепланировке могут включать расширение рабочей зоны, создание перегородок, перенос окон и дверей. Важно не путать эти работы с переустройством и реконструкцией – это разные понятия, и требования для них тоже разные.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом доме

Ниже разберём, как получить разрешение на перепланировку нежилого помещения, если оно находится в многоквартирном доме.

Этапы процедуры

Инструкция выглядит следующим образом:

Этап 1. Получить выписку из технического паспорта

Техпаспорт обычно хранится в БТИ, но его можно заказать через МФЦ «Мои документы». Сейчас выдают не сам техпаспорт, а только выписку из него. На нежилое помещение должен быть отдельный техпаспорт – в нём указан этаж, площадь, обозначены комнаты и есть другая информация. Документ пригодится для второго этапа.

Этап 2. Заказать проект и техническое заключение

Проект нужен в большинстве случаев, иначе перепланировку нежилого помещения не согласуют. Составляется такой проект в проектном бюро, имеющем допуск от СРО – саморегулируемые организации. Обязательно проверьте лицензию у фирмы, а также вхождение в реестр проектировщиков на сайте Нострой.

Специалисты бюро посмотрят на выписку из техпаспорта, оценят ваши задумки и скажут – возможно ли реализовать их на практике? Например, в ряде случае нужно будет подумать о звукоизоляции, обустройстве пандуса, второго пожарного выхода и др. Если всё в порядке, то подготовят проект будущих изменений конфигурации помещения.

Этап 3. Подача документов на согласование перепланировки

Для регионов реализована возможность подачи проекта и документов через МФЦ. Если Центров нет, можно передать пакет напрямую в уполномоченный орган, например – отдел по делам архитектуры и градостроительства или сельскую администрацию.

Для Москвы действует только онлайн-способ подачи документов на согласование перепланировки нежилых помещений. Согласно ПП № 1335 от 19 августа 2020 года, заявку можно подать через официальный Сайт Мэра Москвы. Собственнику необходимо заполнить заявление, загрузить электронные документы и скан-копии техпаспорта. После этого заявка уйдет на рассмотрение и останется дождаться ответа.

Этап 4. Ремонтные работы в соответствии с проектом

Если согласовали, можно приступать к реализации задуманного в нежилом помещении. Делайте ремонт точь-в-точь как указано в проекте. Если у строителей будет свой план ремонта, очень важно сопоставить его с вашим проектом – отклонений быть не должно. Иначе надзорные органы работу не примут и заставят переделывать.

Этап 5. Приемка от межведомственной комиссии

Обычно в неё входит 1-2 специалиста из жилищной инспекции или Администрации. Инспектор оценит качество и соответствие проведённых работ и вынесет решение. Если всё в порядке и отклонений не замечено – выдадут акт о завершённой перепланировке нежилого помещения. Если недочёты всё же будут, то предписание об устранении нарушений. Их нужно исправить в течение жёстких сроков. И снова показать приёмочной комиссии.

Этап 6. Внесение изменений в техпаспорт

Изменения вносятся в БТИ, с выездом или без выезда инженера на место перепланировки. Передайте в Бюро акт завершённых работ, а взамен вам выдадут обновленную выписку из техпаспорта.

Этап 7. Обращение в МФЦ для внесения изменений в кадастровый учёт

Завершающий процедуру этап, в ходе которого нужно зафиксировать новую площадь помещения в реестре недвижимости. Передайте пакет документов специалисту МФЦ, а оттуда они поступят на рассмотрение в ФКП «Росреестра». Если всё в порядке, то изменения внесут в базу, а вам выдадут новую выписку из ЕГРН.

Список документов

Заявитель в лице собственника или арендатора нежилого помещения должен подготовить:

• бумажное или электронное заявление о перепланировке;
• Устав организации;
• приказ о назначении директора;
• выписку из ЮГРЮЛ/ЕГРИП;
• доверенность на представителя (нотариальную);
• проект и техническое заключение по перепланировке нежилого помещения – в бумажном виде, либо в электронном формате с усиленной подписью проектировщика;
• документы из БТИ – выписку из техпаспорта (1а), поэтажный план, экспликацию;
• разрешение от проектировщика дома;
• согласие СЭС, Роспотребнадзора, УК, ТСЖ, газовой службы и других органов – в зависимости от характера работ и воздействия на окружающую среду;
• согласие собственников многоквартирного дома – если будет затронуто общедомовое имущество (подвал, чердак, шахта лифта, тамбур, лестница);
• согласие собственника на проведение ремонта – если обращается арендатор нежилого помещения.

Жилищная инспекция сама запрашивает ряд документов, а именно – техпаспорт (сроком до 5 лет), правоустанавливающий документ и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ). Эти документы можно не предоставлять.

Сроки

Сроки согласования перепланировки нежилого помещения зависят от способа подачи документов и региона проживания заявителя.

• 20 дней – если Мосжилинспекции не нужно запрашивать разрешение у Департамента Архитектуры и других органов;
• 30 дней – если разрешения всё же нужны.

На согласование в обычном порядке, через МФЦ или Администрацию, уходит порядка 45 дней – в силу п. 4 ст. 26 ЖК РФ. Сюда не входит период на передачу пакета документов из Многофункционального центра в ведомство.

Срок действия разрешения на перепланировку нежилого помещения – 1 год. А в случае нехватки времени на завершение ремонтных работ, у заявителя есть возможность продления еще на полгода. Но только один раз!

Стоимость

Разрешение на перепланировку нежилого помещения – бесплатное.

Цена складывается из подготовки проекта и самого строительства. Точную сумму назвать сложно. Но, например, если у вас небольшой салон красоты на первом этаже – выйдет не дорого. А если вы хотите сделать перепланировку 2-х этажного магазина в торговом центре, это обойдется в кругленькую сумму.

В целом, такие проекты могут стоить от 50 000 до 200 000 рублей, в зависимости от сложности и региона.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании

Плюс в том, что фактически перепланировку ни с кем согласовывать не нужно. В этом основное отличие от описанной выше процедуры. Здесь жилищная инспекция и Администрация разрешения не выдают, и вообще не участвуют в мероприятии.

Порядок согласования перепланировки в нежилом здании:

1. Заказ выписки из техпаспорта.
2. Обращение в проектное бюро за проектом и техническим заключением.
3. Перепланирование помещения в рамках проекта.
4. Заявка в БТИ на обмеры и выдачу нового техпаспорта. Необязательная процедура, но многие юр лица ею пользуются – впоследствии меньше вопросов к законности изменения конфигурации нежилого помещения.
5. Внесение изменений в кадастровый реестр – обращение через МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как видно, этапов меньше, от чего согласование происходит быстрее и проще. Главное составить грамотный проект и учесть нюансы новых нагрузок на несущие конструкции.

Какие сложности могут возникнуть

Чаще всего трудности связаны с согласованием перепланировки нежилого помещения в жилом доме. Рядом находятся квартиры, живут люди – поэтому и требований к застройщику больше. Отсюда разного рода недочёты и вынесение отказов.

Итак, что это за сложности:

1. Не все собственники нежилого помещения дали своё согласие.
2. Жильцы дома против «захвата» общедомового имущества в подъезде.
3. Некорректный проект перепланировки, в связи с чем в жилинспекции не выдают разрешение на ремонтные работы.
4. Жилой дом или здание находится в аварийном, изношенном или ветхом состоянии – любые строительные работы могут нарушить его устойчивость, вследствие чего в перепланировке отказывают.
5. Множество согласований с уполномоченными органами, вплоть до мелких служб по типу ОПС (отдел подземных сооружений).
6. Отказы по причине нехватки документов или их подача не в тот орган.
7. Невозможность согласования перепланировки, например – из-за высокой нагрузки на конструкцию здания или запрещённые работы в принципе (снос несущей стены).

На заметку! Обычно если выполненные работы не соответствуют проекту, инспектор оценивает степень расхождений. Если отличия минимальны и не нарушают закон, то собственнику предложат скорректировать проект. А потом перепланировку примут по итогу. Это лучше, чем переделывать ремонт.

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

Вкратце об основных моментах нашей статьи:

1. Перепланировка нежилого помещения может быть как в жилом доме, так и в отдельно стоящем здании – оба варианта допускаются.
2. Предстоящие работы в многоквартирном доме нужно согласовать с жилищной инспекцией или Администрацией. В нежилом здании согласование не требуется, достаточно обновления данных в БТИ.
3. Если ни с кем не согласовывать – это нарушение, за которым последует штраф и другие санкции. Суд может обязать вернуть помещение к первоначальному виду.
4. Для согласования перепланировки нужен проект, техническое заключение и другие документы.
5. Их рассматривают в течение 20, 30 или 45 дней – в зависимости от способа подачи пакета документов.
6. По завершению перепланировки на объект приезжает комиссия и всё проверяет. Если ремонт в порядке, выдают акт о завершенных работах.
7. Изменения нужно зафиксировать в электронных базах БТИ и ЕГРН.

Мы рассмотрели основные моменты по согласованию перепланировки нежилого помещения в МКД и нежилом здании. Возможно, ваш случай сложнее и требует индивидуального разбора. Вопросы по перепланировке и не только можно задать юристам нашего сайта. Они оказывают бесплатные первичные консультации – онлайн и по телефону. Обращайтесь, поможем!

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

К перепланировке нежилых помещений предъявляют те же требования, что и к жилым. Необходимо согласовать свои действия с компетентными органами. Иначе будет наложено наказание. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться за разрешением, какие документы необходимо подготовить, как узаконить самовольную перепланировку.

1. Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?
2. Разница между перепланировкой и переустройством
3. Законодательство
4. Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений
5. Изготовление проекта (шаг 1)
6. Согласование с надзорными органами (шаг 2)
7. Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)
8. Проведение работ по перепланировке (шаг 4)
9. Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)
10. Постановка на кадастровый учет (шаг 6)
11. Регистрация в Росреестре (шаг 7)
12. Ответственность за самовольную перепланировку
13. Узаконивание самовольной перепланировки
14. Узаконивание перепланировки через суд
15. Подведем итоги

Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

• разборку и перенос окон и дверей;
• разбор и перенос перегородок;
• изменение площади;
• прочие работы по реконструкции.

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

Разница между перепланировкой и переустройством

Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:

• инженерных коммуникаций;
• сантехники;
• электрооборудования;
• других видов коммуникаций.

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

Законодательство

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.

Изготовление проекта (шаг 1)

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

• характеристики объекта;
• перечень работ;
• требования к безопасности;
• планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Согласование с надзорными органами (шаг 2)

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие документы:

• заявление;
• проектную документацию;
• свидетельство о праве собственности;
• паспорт (для граждан);
• учредительные документы (для юридических лиц);
• технический паспорт;
• заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

Проведение работ по перепланировке (шаг 4)

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет (шаг 6)

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре (шаг 7)

После постановки на кадастровый учет сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

Ответственность за самовольную перепланировку

Если работы проведены без необходимых согласовательных процедур или с нарушением проектной документации, на собственника может быть наложено наказание.

КоАП РФ предусматривает следующие виды ответственности:

Нарушение	Наказание
ч. 2 ст. 7.24 – распоряжение федеральной собственностью	граждане – штраф от 1 000 до 1 500 руб.
	должностные лица – от 2 000 до 3 000 руб.
	юридические лица – от 20 000 до 30 000 руб.

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Узаконивание самовольной перепланировки

Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

Узаконивание перепланировки через суд

На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• проектную документацию;
• технический паспорт;
• заключения контролирующих органов;
• технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.

Подведем итоги

Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения

Изменение конфигурации нежилого помещения делают в основном предприниматели, чтобы организовать такую работу в нём, которая позволит максимально комфортно находиться там весь день. Этапы необходимых работ по перепланировке и цена на неё зависит от сложности выполнения изменений. Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.

Факторы, влияющие на стоимость:

• Местоположение объекта перепланировки.
• Сложность работ и их объём.
• Нужно ли затрагивать несущие конструкции.
• Нужно ли заранее согласовывать новый план помещения в специальных архитектурных учреждениях.
• Является ли здание памятником истории или культурным наследием.

Перепланировка нежилого помещения. Законодательные акты

Данный вид деятельности регулирует статья номер 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Перепланировка представляет собой перечень работ, которые направлены на изменение площади и конфигурации посещения. Делается это по инициативе собственника недвижимости в его личных целях.

В каких случаях делают перепланировку?

• Если нужно увеличить площадь помещения.
• Если необходимо демонтировать или сделать проёмы под окна.
• Если нужно изменить конфигурацию помещений.
• Если надо увеличить размеры пространства.

Когда необходимо согласовывать работы по перепланировке?

• Варианты перепланировки хрущевки с двумя комнатами
• Перепланировка однушки в зависимости от типа постройки и формы квартиры
• Перепланировка квартиры с чего начать оформление 2021
• Чем грозит проведение незаконной перепланировки
• Сколько стоит оформить перепланировку квартиры

• Если будут устанавливаться дополнительные перегородки, которые увеличат нагрузку на конструктив несущих стен.
• Если будет меняться положение санитарных узлов.
• Если будет меняться положение или пристраиваться дополнительные элементы (балкон, лоджия, окна).
• Если необходимо демонтировать или организовать оконные проёмы.
• Если нужна установка нового оборудования (например, душевой кабины).
• Если будет изменена конфигурация полов.
• Удаление или установка лестничных пролётов.
• Если надо подключиться к инженерным коммуникациям.

Получать разрешение не нужно, если:

1. Вы собираетесь делать косметический ремонт, который не будет затрагивать конструктив несущих стен.
2. Вы планируете менять коммуникации на их аналоги.
3. Вы хотите демонтировать внутренние конструкции помещения (шкафы, кладовые комнаты).

Алгоритм согласования перепланировки в нежилом фонде

Этап номер 1 — Оформление нового проекта помещения.

Здесь необходимо обратиться в специализированную компанию, которая сможет грамотно оформить новый план помещения. В проекте должны отразиться следующие сведения:

• Полная информация о нежилом помещении (площадь, количество комнат и прочее).
• Список работ.
• Требования и условия безопасности.
• Итоговый план работ.

Этап номер 2 — Согласование проекта.

Все значимые изменения должны быть согласованы в пожарной службе, архитектурными организациями, санитарно-эпидемиологическими службами. Все уполномоченные органы должны выдать на руки заключение на проведение перепланировки.

Этап номер 3 — Получение разрешения на перепланировку.

Весь пакет документов нужно передать в градостроительный отдел местного органа власти.
Перечень справок и бумаг:

• Заявка на перепланировку.
• Новый проект помещения.
• Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
• Документ, удостоверяющий личность.
• Учредительные бумаги (для организаций).
• Технический паспорт.
• Заключение уполномоченных служб.

Этап номер 4 — Выполнение перепланировки.

Владелец недвижимости может приступать к изменению его конфигурации, но строго следуя проекту. Нельзя вносить правки в утверждённый план.

Этап номер 5 — Получение акта о выполненных работах.

По окончании строительных работ подписывают акт. Проверку готового варианта помещения проводит сотрудник Бюро Технической Инвентаризации.

Этап номер 6 — Постановка нежилого фонда на учёт.

Для этого инженеры из кадастровой службы делают финальные замеры помещения. Если они сильно отличаются от проекта, то в постановке на учёт вам будет отказано.

Согласование перепланировки в Москве

В первую очередь специалисты проверяют состояние инженерных коммуникаций и значимых элементов объекта. Только после этого компания, имеющая лицензию на проектную деятельность, составляет заключение и приступает к оформлению плана.

Перечень необходимых документов:

• Технический план нежилого помещения.
• Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
• Письменное разрешение жильцов многоквартирного дома.
• Письменное заключение уполномоченных служб (пожарной, санитарно-эпидемиологической, архитектурной).
• Учредительные документы.

Возможно, вам понадобится получить разрешение на работы в следующих учреждениях:

1. Если вы собираетесь делать отдельный вход в помещение, то первоначально нужно обратиться в Главное архитектурно-планировочное управление города Москвы.
2. Если вообще помещение находится в здании, являющемся культурным наследием или оно признано памятником истории, то идти придётся в Московскую комиссию по наследию.
3. Если будет сделан проём в несущих стенах, то обращайтесь в «Экспертный центр».
4. Если будет меняться положение газовой плиты, то обратитесь в Мосгаз.

Полный перечень справок и бумаг вы должны передать в одну из следующих организаций:

• В ТБТИ, если помещение уже находится в нежилом фонде.
• Если помещение находится в жилом фонде, то документы вы передаёте в Московскую жилищную инспекцию.

Цена за услугу для нежилых фондов в 2021 году

Окончательная стоимость будет зависеть от множества факторов. Назовём лишь приблизительные цифры.

Согласование перепланировки в Роспотребнадзоре

План БТИ после перепланировки нежилого помещения

Как легально сделать перепланировку нежилого помещения?

Ниже представлен перечень этапов для получения разрешения на внесение изменений:

• Получение первоначальных документов и бумаг в Бюро Технической Инвентаризации.
• Оформление нового проекта помещения в лицензионной компании.
• Согласование вносимых изменений в соответствующих службах (пожарных, архитектурных и пр.).
• Поход в жилищную инспекцию для получения письменного согласия.
• Проведение работ по перепланировке в нежилом помещении.
• Получение акта о выполненных работах.
• Внесение изменений в технический план объекта сотрудником Бюро Технической Инвентаризации.
• Внесение изменений в Едином Государственном Реестре Недвижимости.

Для проведения работ по изменению конфигурации нежилого фонда нужны также следующие бумаги:

• Заявление, в котором будут отражены планируемые изменения.
• Документ, подтверждающий право собственности на объект.
• Технический паспорт недвижимого имущества.

Для того чтобы получить разрешение на перепланировку своей недвижимости, подготовьте следующие документы:

1. Заявление на планируемый вид работ.
2. Документ, подтверждающий право собственности на объект.
3. Квитанция об оплате государственной пошлины.
4. Письменное разрешение владельца здания.
5. Оформленный проект нового помещения.
6. Учредительные документы (для организаций).
7. Письменное разрешение от управляющей компании.
8. Контракт страхования (не во всех случаях).
9. Технический паспорт помещения.

Как выглядит проект, выполненный компанией, имеющей лицензию:

• На титульном листе прописывается название проектной организации и адрес объекта.
• В содержании нужно указать полный перечень работ по изменению помещения.
• Информация о полученном разрешении на перепланировку.
• Контракт на перепланировку с уведомлением о том, что вносить изменения в него потом будет запрещено.
• Сведения об объекте в целом и его помещениях в отдельности.
• Список инженерных коммуникаций.
• Требования к пожарной безопасности.
• Пожелания к проведению строительных работ.
• Список справок и бумаг, на основании которых будет сделана перепланировка.

Список запрещённых изменений в помещении

1. Нельзя делать комнаты, которые не будут иметь ни окон, ни отопления. Они не должны быть меньше 8 квадратных метров, а ширина — не менее 2,25 метров.
2. Планировать новую комнату так, что она будет располагаться под кухонной зоной, ванной комнатой или туалетом квартиры, которая находится этажом выше.
3. Менять расположение или расширять кухонную зону, если она будет располагаться над комнатой или туалетом квартиры, которая находится этажом ниже.
4. Нельзя планировать кухню без оконных проёмов.
5. Делать расширение кухонной зоны за счёт санитарного узла (на последних этажах это разрешается).
6. Объединять кухню и жилую комнату, если кухня имеет газовую плиту.
7. Делать вход из санузла в комнату, если в квартире только один санузел.
8. Менять положение санитарного узла или расширять его, если он будет находиться над комнатой или кухней квартиры, которая расположена этажом ниже.
9. Полностью запрещается переносить стояки газового, водного снабжения, отопительные стояки.
10. Ставить запорную систему на стояках с водой и отопительных стояках.
11. Вмешиваться в систему вентиляции.
12. Монтировать на балконах и лоджиях систему «тёплый пол» (водяная система).
13. Подключать систему «тёплый пол» от основного отопления квартиры.
14. Объединять балконы и лоджии с комнатами (здесь существуют исключения).
15. Устанавливать на балконах и лоджиях батареи отопления.
16. Расширять квартиру за счёт общего коридора, который объединяет соседские квартиры (внутренний коридор).

Алгоритм согласования самовольной перепланировки

1. Нужно принести в Бюро Технической Инвентаризации документ, в котором указано, что вы самостоятельно произвели перепланировку. Помимо этого, предоставьте техпаспорт и выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости.
2. После подачи заявки на ваш адрес приезжает специалист, который сделает новые замеры, нарисует новый план помещения с помощью специальных красных линий.
3. После замеров специалист сделает своё заключение и сообщит перечень служб, которые собственнику нужно будет ещё посетить.
4. На адрес приезжает работник Роспотребнадзора и обследует помещение на соответствие его всем санитарным нормам.

Список документов в жилищную инспекцию

• Заявка, оформленная по образцу.
• Технический паспорт с соответствующими отметками работником Бюро Технической Инвентаризации.
• Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости.
• Заключение от Роспотребнадзора.
• Новый план помещения.
• Письменное разрешение собственника недвижимости.
• Квитанция об оплате штрафа за самовольную перепланировку (для обычных граждан сумма составит от 2000 до 2500 рублей).

Список документов в суд:

1. Заявление с иском. Ответчиком тут будет та служба, которая приняла отрицательное решение.
2. Заключение специалиста, в котором указано, что все действия по перепланировке соответствовали всем нормам и требованиям.
3. Справка от Роспотребнадзора.
4. Технический паспорт.

Штрафы

Самовольная перепланировка грозит собственникам недвижимости штрафами. Физические лица могут заплатить до 2500 рублей, а юридические — до 350000 рублей. Если в ходе работ пострадает имущество других жильцов, то виновное лицо будет обязано возместить им ущерб в полном размере.

Как легализовать самовольную перепланировку?

Для этого сначала обратитесь в компанию, занимающуюся разработкой проектов. Инженер осмотрит объект и вынесет свой вердикт. Если имеются отклонения от нормы, то нужно будет их устранить. Инженер оформит план по восстановлению первоначального вида, но есть случаи, когда полностью вернуть планировку не получится. А также стоимость может быть очень высокой для такого рода работ. Все незаконные действия владелец недвижимого имущества будет платить за свой счёт.