Порядок оформления постройки на земельном участке

Регистрация построек на земельном участке

Многие граждане пользуются садовыми участками: выращивают различные культуры, ухаживают за ними, ставят теплицы, строят дома, бани и различные хозяйственные постройки, при этом не регистрируя их в Росреестре. Но большинство строений, как на землях под индивидуальное жилищное строительство, так и на территории садоводческого некоммерческого товарищества, в обязательном порядке подлежат регистрации.

В этой статье рассмотрим, какие постройки и в какой срок должны быть зарегистрированы, представим список необходимых документов и порядок оформления строений.

Что необходимо знать

Регистрация строений на садовом участке регулируется Градостроительным кодексом (далее – ГрК РФ), федеральными законами № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» и № 93 от 30.06.2016 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон о дачной амнистии). Последний дает возможность зарегистрировать участок и строения на нем по упрощенной схеме.

Закон о дачной амнистии был принят еще в 2006 году. Сроки его действия постоянно продлевались. На данный момент амнистия действует до 31 декабря 2020 года.

Под дачную амнистию, согласно вышеуказанному закону, подпадают:

• садовые и дачные домики;
• жилые дома;
• бани;
• хозяйственные постройки;
• гаражи;
• иные объекты некапитального строительства (киоск, навес и т. п.)

Упрощенный порядок подразумевает, что не требуется предварительного разрешения местной администрации на возведение данных построек. И регистрация права собственности на них не является обязательной процедурой.

Что касается построек, относящихся к объектам капитального строительства, то они подлежат обязательной регистрации, и данные о них вносятся в Росреестр. К таким объектам относятся постройки, перемещение которых невозможно без причинения ущерба. Т. е. те, которые имеют фундамент. А также строения, площадь которых более 50 кв. метров:

• жилой дом;
• баня (только с фундаментом!).

Постройки, подлежащие обязательной регистрации:

• гаражи;
• хоз. постройки (например, сарай);
• бани без фундамента;
• киоски, навесы;
• временные постройки и другие объекты некапитального строительства.

Если на садовом участке построено здание без разрешения органов местного самоуправления, то оно считается незаконной (самовольной) постройкой.

Проводить какие-либо сделки (продать, подарить и т. д.) с незаконными постройками на земельном участке законом запрещено, поскольку право собственности не будет установлено. Это можно сделать только через суд, при условии, что строительство такого объекта было выполнено с соблюдением всех градостроительных норм.

Если вам нужно узаконить постройку, и вы не знаете как это сделать – напишите юристу в чате, и он проконсультирует вас бесплатно.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

8 (499) 703-35-33 доб. 849 – Москва и область;

8 (812) 309-06-71 доб. 501 – Санкт-Петербург и область;

8 (800) 777-08-62 доб. 481 – все регионы РФ.

ФЗ № 66 от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в статье 1 дает определение садовому и дачному земельным участкам.

Садовый земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений, и сооружений).

Дачный земельный участок предоставлен гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений, и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Как видим, различие состоит в том, что садовый участок предназначен, в первую очередь, для ведения садоводства и огородничества, а дачный – для отдыха.

Необходимые документы для оформления регистрации строений

Ранее, чтобы оформить право собственности построек на садовом участке, нужна была только декларация о недвижимости. Сейчас список документов значительно изменился:

• заявление;
• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие документы на землю;
• технический план;
• квитанция об уплате госпошлины;
• разрешение на строительство (не всегда!)

Последний документ нужен только для строений, относящихся к объектам капитального строительства.

Процесс оформления

Оформить в собственность постройки можно как лично, так и через представителя по нотариальной доверенности.

Шаг 1. Сбор документов

Для оформления строений на садовом участке необходимо сначала подтвердить право собственности на землю в СНТ. Подтверждением могут служить договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве собственности и др.

Также необходимо подготовить план участка. Это может сделать только кадастровый инженер. Технический план предоставляется обычно на электронном носителе заверенный электронной подписью инженера.

Если строение нуждается в получении разрешения, то для этого необходимо обратиться в органы местного самоуправления либо узаконить постройку через суд.

Шаг 2. Оплата госпошлины

Регистрация построек требует обязательной оплаты госпошлины. Ее стоимость устанавливается Налоговым кодексом в ст. 333.33 и равна 350 р.

Шаг 3. Подача документов

Когда все документы готовы, можно подать их одним из перечисленных способов:

• Росреестр;
• МФЦ;
• сайт Росреестра;
• Госуслуги.

Шаг 4. Получение выписки из ЕГРН

После рассмотрения заявления и документов принимается решение о регистрации построек. Заявитель должен получить письменный ответ, после чего можно получить выписку из ЕГРН. Эта выписка и будет подтверждением установленного права собственности на строения.

Данная процедура не бесплатна. Помимо налога, необходимо оплатить услуги кадастрового инженера. Стоимость в каждом регионе различна. В среднем она составляет не более 10000 р.

Получение адреса и прописка

Зарегистрировав дом на садовом участке, нужно присвоить ему адрес. Инициатором может быть как собственник, так и администрация. Чтобы получить адрес, собственнику нужно написать соответствующее заявление в органы местного самоуправления. Далее решение принимается уполномоченным сотрудником.

Порядок действий для присвоения адреса

Шаг 1. Сбор документов

Для присвоения адреса по заявлению собственника необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление;
• паспорт;
• правоустанавливающие документы на участок и строения.

Шаг 2. Обращение в администрацию

Подготовив все документы, можно подать их в администрацию, на территории которой расположен участок.

Шаг 3. Получить постановление

В течение 3 недель заявитель получает постановление о присвоении адреса.

Шаг 4. Внесение изменений

Получив постановление, необходимо внести изменения в ЕГРН. Для этого нужно подать заявление с постановлением через МФЦ или непосредственно в Росреестр. А спустя месяц можно получить свидетельство на дом с присвоенным адресом.

Администрация отказала в присвоении адреса? Напишите нам и высококвалифицированные специалисты помогут разобраться в обоснованности такого решения.

После присвоения адреса можно оформить прописку в доме на садовом участке. Однако для этого требуется соблюдение условий:

1. Земельный участок должен находиться в собственности.
2. Постройка относится к объектам капитального строительства.
3. Дом зарегистрирован в Росреестре и имеет статус индивидуального жилого строения.

Порядок действий для оформления прописки

Шаг 1. Разрешение

Чтобы прописаться в доме, нужно получить заключение суда или разрешение администрации.

Шаг 2. Обращение в ФМС

Получив разрешение, можно заполнить бланк заявления и подать следующий пакет документов в федеральную миграционную службу:

• паспорт заявителя;
• документы на участок и дом;
• разрешение;
• домовая книга.

Шаг 3. Забрать документы

Как правило, прописка осуществляется в течение 3 дней. После принятия решения в паспорте появится отметка (штамп с адресом).

Налоги на оформленную собственность

По закону собственники недвижимости должны оплачивать ежегодный налог. Однако, если садовый дом расположен на территории СНТ и его площадь не превышает 50 кв. метров, то налогом он не облагается. Также налогообложению подлежат хозяйственные постройки общей площадью более 50 кв. м.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости объекта и налоговой ставки, которая устанавливается в каждом регионе. Однако она не может превышать 2%.

Регистрация строений на садовых земельных участках значительно упросит проведение сделок по отчуждению этого имущества. Чтобы продать, подарить или приобрести землю с домом и постройками, необходимо получить выписку из ЕГРН. А в случае, если регистрация дома не была осуществлена, то и сведений об объекте в реестре не будет. Также, если вовремя не провести регистрационные действия по упрощенной процедуре, в дальнейшем это станет сложнее, и, возможно, действие Закона о дачной амнистии закончится в 2020 и больше не будет продлено.

Как узаконить уже построенный дом или пристройку?

Как узаконить уже построенный и введенный в эксплуатацию дом или пристройку к дому? Какой список документов, где их получить, куда их отнести? Рассказывает коммерческий директор «ИД Консалт» Михаил Африканов.

Жители загородных поселков часто обращаются к юристам с вопросом, как узаконить уже возведенные дома, которые считаются по факту самостроем.

В 2018-2019 годах произошли некоторые изменения в российском законодательстве (поправки к ГК, «дачная амнистия», новый дачный закон), которые в чем-то упрощают, а в чем-то усложняют процесс легализации самостроев. В любом случае, надо быть очень внимательными к данным новшествам.

Легализовать свой дом нужно, чтобы не портить отношения с соседями, не иметь проблем с административными и контролирующими органами, не получить штраф или предписание на снос. Кроме того, только имея все документы, вы сможете полноценно распоряжаться домом как личным имуществом – продавать, дарить, сдавать в аренду и т. д.

Для того чтобы узаконить уже существующую постройку, нужно следующее.

1. Земля, на которой находится дом или пристройка, должна быть оформлена надлежащим образом.

Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.

Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.

Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:

• заявлением,
• паспортом,
• правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
• кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
• квитанцией об оплате пошлины.

Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.

2. Тип постройки должен соответствовать назначению земли.

Как правило, на участках ЛПХ, ДНП, ИЖС и СНТ разрешено возводить по одному отдельно стоящему жилому дому высотой не более чем трех этажей и подсобные хозяйственные постройки, если в документах не указано иного.

Если требуется изменить один вид разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой, придется обращаться в администрацию по месту нахождения участка. С разрешения главы администрации по итогам публичных слушаний вам могут выдать документ, подтверждающий соответствие разрешенного и фактического использования земельного надела.

3. Постройка должна быть согласована.

У кадастрового инженера следует получить технический план постройки. Затем объект надлежит поставить на кадастровый учет. Кроме того, характеристики постройки не должны нарушать норм, предписанных СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Могут потребоваться и другие согласования, если участок находится в зоне аэродромов или водоохранной зоне.

4. Постройка не должна нарушать норм градостроения.

У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.

Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:

свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);

• паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
• схему участка;
• ГПЗУ;
• разрешение на строительство;
• технический план.

Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).

5. Что делать в случае отказа?

Если легализовать постройку административным образом не получилось (вы получили отказ в праве зарегистрировать объект в собственность на уровне местных органов власти или на уровне Росреестра), единственный способ решить проблему – подать в суд.

Как показывает практика, шанс получить положительное решение довольно высок.

Для это к предыдущему списку документов добавятся:

• исковое заявление,
• квитанция об оплате пошлины,
• копия отказа в праве регистрации собственности.

Размер пошлины исчисляется, исходя из стоимости постройки. Также определяется суд (мировой или районный), который будет рассматривать дело.

Чтобы рассчитать стоимость постройки и получить соответствующее заключение, придется обратиться в специализированную компанию. А судебный процесс не обойдется, скорее всего, без привлечения квалифицированного юриста.

При положительном решении суда вам нужно будет снова обратиться в Росреестр (или МФЦ), где право собственности оформят на основании уже данного решения.

Узаконить самострой в 2021 году

Зачастую граждане, владеющие земельными участками, считают, что раз надел находится в их собственности, значит на нем можно строить любую недвижимость. Однако это совсем не так. В данной статье мы подробно разберем вопрос к чему может привести такое суждение и как можно предотвратить его негативные последствия.
Итак, в вашей собственности находится земельный участок, на котором вы хотите построить, например, жилой дом. По закону, каждый гражданин должен перед началом строительства уведомить орган местного самоуправления о таковых намерениях, а по окончании, известить о завершении строительства все ту же администрацию, приложив технический план на возведенный объект. Вот этот момент нельзя пропустить. Построить недвижимость и поставить в известность государственные органы необходимо, чтобы постройку не признали самостроем.

Согласно ГК РФ ст. 222 самовольной постройкой будет считаться не только та недвижимость, которая построена при отсутствии разрешительной документации на строительство, но и постройка, возведённая с нарушением градостроительных и строительных норм. Если недвижимость признана самостроем, то ее не поставят на кадастровый учет и не зарегистрируют право собственности на нее.

Какие объекты считаются самостроем

Самовольной постройкой в 2021 году считают ту, которая:

1. Построена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.
   Земля должна находится в собственности или распоряжении лиц на основании иных правоустанавливающих документов (договор аренды, договор купли-продажи, договор бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения).
2. Построена на земле, на которой запрещено строительство конкретного вида объекта, т.е. не позволяет вид разрешенного использования.
3. Возведена без получения согласований и (или) разрешений на строительство от местных органов власти.
4. Имеет нарушения градостроительных норм, правил при строительстве, пожарной безопасности и т.д.

Как оформить самострой

Если недвижимость имеет «статус» самострой и находится в собственности или принадлежит кому-то на праве собственности, то государство сначала даст время на устранение нарушений (к примеру, уменьшить площадь постройки). За установленный срок необходимо устранить нарушения, иначе уполномоченным органом будет выдано предписание о сносе.
Когда постройка не зарегистрирована, то оформить ее в соответствии с требованиями закона можно двумя основными способами — в административном или судебном порядке.

Первый способ – узаконить самострой в административном порядке

Процедура легализации через администрацию оформляется «задним числом».

• Для начала в администрацию следует подать уведомление о начале строительства с описанием параметров постройки (высота, этажность, площадь и т.д.).
• Если на уведомление не получено возражений, необходимо заключить с кадастровым инженером договор на выполнение технического плана.
• Далее в администрацию направляется формальное уведомление о завершении строительства вместе с техпланом.

При отсутствии нарушений местный орган власти отправит вам уведомление о соответствии построенного объекта градостроительным нормам и передаст документы в Росреестр. Но сразу следует сказать, что получить отказ от исполнительного органа можно на любом этапе из вышеперечисленных.
Данный способ подходит тем, кто построил недвижимость на землях ИЖС или ЛПХ. Для СНТ действует «дачная амнистия», которая дает возможность оформить жилой дом без уведомления о строительстве. Зарегистрировать свои права в упрощенном порядке можно до 1 марта 2021 года.

Второй способ — узаконить самовольную постройку через суд

Основанием для передачи дела в суд является отказ органов местного самоуправления в оформлении самовольной постройки.
В суде будет назначена обязательная судебная экспертиза, которая подтвердит капитальность здания, соответствие его требованиям ГОСТов и СНиПов и т.п. Но можно заказать самим независимую строительную экспертизу до подачи иска в суд, чтобы узнать заранее о наличии нарушений и исправить их. Иногда суду достаточно заключения досудебной экспертизы и потребности в судебной не будет.
Когда у вас на руках уже будет отказ от государственного органа, технический паспорт на объект капитального строительства (ОКС), выписка из ЕГРН на земельный участок, то дальше следует грамотно составить исковое заявлении, в котором вы должны учесть, что:

• земельный участок должен быть в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
• постройка должна соответствовать категории земли и виду разрешенного использования (ВРИ);
• подтверждения, что конкретная постройка не нарушает права третьих лиц (соседей) (соблюдены нормы отступа при строительстве и т.д.).
• следует указать причины обращения в суд, т.е. изложить причину самовольного строительства или основания отказа в разрешении на строительство.

Пусть оба способа являются не быстрыми, но, если вам важна постройка и в дальнейшем вы планируете совершать различные сделки с ней, то стоит запастись терпением. При наличии адекватно обоснованных причин, по которым был возведен самострой, суд обычно выносит решение в пользу истца.

Штрафы за самовольную постройку 2021

КоАП РФ установил денежные взыскания за строительство недвижимого имущества без разрешительной документации

• Для граждан от 2 000 до 5 000 рублей
• Для должностных лиц от 20 000 до 50 000 рублей
• Для юридических лиц от 500 000 до 1 000 000 рублей

При оформлении самостроя штрафных санкций не избежать, их в любом случае придется выплатить, но только последствия могут быть и более глобальными. Дальнейшее развитие событий —ликвидация недвижимости. Во избежание подобных последствий, а также в целях легитимного использования и эксплуатации объекта недвижимости, настоятельно рекомендуем озадачиться вопросом легализации самостроя.

Порядок оформления постройки на земельном участке

Письмом Росреестра от 08.02.2021 № 13-0775-АБ/21 даны разъяснения относительно упрощенного порядка оформления прав на объекты ИЖС.

Законом № 404-ФЗ внесены изменения в часть 5 статьи 16 Закона №340-ФЗ, увеличивающие период применения указанных положений до 01.03.2026, а также изменения в часть 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, не только продлевающие период применения данного положения Закона № 218-ФЗ до 01.03.2026, но и распространяющие их применение на жилые дома, возведенные (возводимые) на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения в границах
населенного пункта личного подсобного хозяйства, если указанные здания соответствуют параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ).
В этой связи обращаем внимание на следующее.
Закон № 404-ФЗ, часть 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ не содержат указаний о том, что положения части 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ применяются к объектам, строительство которых осуществлено в какой-либо определенный период времени, соответственно:
— особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома, установленные Законом № 404-ФЗ, могут применяться в отношении объектов недвижимости, созданных как до, так и после его вступления в силу, независимо от того, было или не было получено ранее разрешение на строительство такого объекта капитального строительства, направлено или не направлено уведомление о планируемом строительстве или реконструкции указанных объектов и какое уведомление уполномоченного органа получено в этом случае застройщиком;
— для целей выполнения кадастровых работ — подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на указанные объекты до 01.03.2026 не требуется наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Таким образом, застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять жилой или садовый дом, строительство которого начато или осуществлено (закончено) до или после 04.08.2018, до или после 19.12.2020: в упрощенном порядке в соответствии с частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ или в уведомительном порядке в соответствии со статьей 51.1 и частями 16-21 статьи 55 ГрК РФ, статьей 16 Закона № 340-ФЗ. При этом в случае представления заявителем документов, предусмотренных частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, отсутствуют основания для применения положений части 1.2 статьи 19, пунктов 58 — 59 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, в том числе если ранее указанные положения были применены в отношении определенного объекта капитального строительства.
При соблюдении установленных действующим законодательством условий положения части 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ с учетом абзаца первого части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ в отношении жилого или садового дома, созданного на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускают осуществление:
— одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на указанный объект в случае его создания (строительства), образования в результате реконструкции;
— государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав на указанные дома в случае их реконструкции (если в результате такой реконструкции не образовываются новые дома);
государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета, если сведения о здании уже содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), в том числе если сведения о жилом доме были внесены в ЕГРН в порядке внесения сведений о ранее учтенных объектах недвижимости на основании документов осуществленного до 01.01.2013 государственного технического учета этого объекта или в порядке государственного кадастрового учета по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Как получить разрешение на строительство дома

Чтобы потом не ходить по судам

Разрешения на строительство домов больше не выдают

Мы пишем статьи, но российские законы меняются. С 4 августа 2018 года отменили разрешения на строительство частных домов. Теперь вместо них нужно подавать и получать уведомления. Это касается садовых домов и ИЖС.

В статье все равно много полезного про подготовку участка, градостроительные нормы и присвоение адреса. Все это актуально, изменились только формальности. Если собираетесь строить дом — обязательно почитайте.

Мой брат Олег получил по региональной программе участок 15 соток под Белгородом.

Он хотел сразу построить на нем дом, но оказалось, что сначала надо собрать кучу документов и получить разрешение в местной администрации.

Просто прийти к чиновникам и попросить разрешение нельзя. Сначала надо проверить статус участка, получить адрес и кадастровую выписку, начертить проект и ситуационный план. Для надежности до начала стройки стоит провести геологические изыскания — правда, на разрешение это не влияет. Расскажу, как это делал мой брат.

Как правильно

По закону возводить дом без разрешения нельзя. Без документов его не получится продать, поменять, подарить или оставить в наследство. Но по факту, если построиться на своем участке, потом уже готовый дом можно узаконить через суд. По гражданскому кодексу можно признать право собственности на самовольную постройку, если она соответствует всем нормам. На практике это иногда быстрее, дешевле и проще, чем получать разрешение.

Но вдруг выяснится, что сосед против того, что дом близко к его забору? Или через участок проходит центральный кабель и земельные работы запрещены. Тогда постройку признают незаконной, дом потребуют снести, а хозяин заплатит штраф. Поэтому безопаснее все сделать как положено.

Выписка из реестра

По закону возвести частный дом можно только на земле, которая предназначена для индивидуальной жилой застройки или для личного подсобного хозяйства. В документах на землю должно быть именно такое назначение участка — официально. Если вы сами считаете, что земля подходит для строительства дома, этого мало. Может быть, вы и покупали землю для дома, а окажется, что строить там нельзя. Например, с садовым и дачным участком могут быть проблемы.

Категорию земельного участка можно посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Выписку получают в Росреестре или МФЦ . Она стоит 200 Р . Если есть свидетельство о регистрации на участок, то категория земель указана там.

Дом нельзя строить в санитарно-защитной зоне рядом с промышленными предприятиями, аэропортами, кладбищами и свалками.

В каждом регионе свои правила и законы, где подробно расписано, на каком расстоянии от каких объектов запрещено строительство. Санитарная зона есть у заправок и автомоек и даже возле линий электропередачи.

Разобраться самому в тонкостях местного земельного законодательства сложно, и если есть подозрения, что участок находится в такой зоне, то лучше обратиться в местный земельный комитет или межевой центр, где есть специалисты с нужными базами и кадастровыми планами.

Мой брат получал участок специально под индивидуальное строительство фактически в чистом поле, поэтому у него проблем не возникло. Но это не значит, что у вас их тоже не будет. Есть случаи, когда люди покупают участки на большой свободной территории, а потом выясняется, что это водоохранная зона. И хотя назначение участка подходящее, строить там дома не разрешают. Семьи остаются с ненужной землей, кредитами и без денег.

Инженерно-геологические изыскания

Грунтовые воды и разная плотность грунта могут осложнить строительство. Если на плохой почве построить дом, то по стенам пойдут трещины, а фундамент и подвал будет подтапливать. Чтобы такого не произошло, желательно провести инженерно-геологические изыскания.

Фирм, которые этим занимаются, много. Специалисты приедут на участок, пробурят скважины на месте будущего строительства, возьмут пробы почвы и воды. В итоге подготовят отчет на несколько десятков страниц, в котором будут разные схемы и графики, понятные только другим специалистам. Можно попросить геодезистов, чтобы они на словах объяснили, можно ли начинать стройку.

Если денег на специалистов нет совсем, стоит поговорить с соседями: иногда совет старожила полезнее заключения эксперта. Хозяин, который сам строил дом и много лет в нем живет, знает все особенности почвы на участке и подскажет, какой глубины делать фундамент и подвал.

стоят инженерно-геологические изыскания в Белгороде

Белгородская компания, которую нашел брат, попросила за свою работу 65 000 Р . Так как денег было впритык, он решил геологические изыскания не делать и положиться на авось. Стройка еще идет, трещин пока не видно. Брат надеется, что ему повезет: у него участок без уклона, плотная почва, а грунтовые воды глубоко. Но вам он так делать не советует: переделка обойдется дороже изысканий.

Адрес и кадастровая выписка

Улица, на которой мой брат строит дом, существовала только на бумаге, поэтому ему пришлось самому получать адрес. В местной администрации будущему дому присвоили номер, а Олегу выдали постановление, что участок расположен по адресу с конкретным названием улицы и номером дома.

Получать адрес придется, даже если улица существует и на ней есть дома с номерами. Например, если большой участок делят на два: тогда у одного из них будет новый адрес. Иногда документы приходится оформлять несколько месяцев.

Каждый земельный участок имеет свой кадастровый номер. Фактически это адрес участка, но записанный специальным кодом в общей базе. Зная кадастровый номер, на сайте Росреестра можно посмотреть, где расположен участок, на землях какой категории, какой он площади. Разрешение на строительство можно получить только для участка, у которого есть кадастровый номер, подтвержденный кадастровой выпиской.

Кадастровую выписку брат получил в местном МФЦ . К заявлению приложил копию свидетельства о регистрации права собственности и документ о присвоении адреса.

Проект и ситуационный план

Проект — это чертеж вашего будущего дома с планом помещений. Ситуационный план — это чертеж участка с расположенным на нем домом. Строить вы будете по проекту. Чтобы вам разрешили строительство, проект должен быть грамотным с инженерной точки зрения. Дом, который вы задумали, не должен угрожать окружающим и вам.

Простой проект у инженерной или архитектурной фирмы обойдется в 20—30 тысяч рублей. Верхняя планка цен не ограничена. Чисто теоретически можно нарисовать проект и самостоятельно, но для этого нужны инженерные знания. Готовые проекты есть и в интернете. Кроме того, проект может сделать бесплатно компания, которая займется вашим строительством, — вариантов экономии много.

Брат окончил строительный вуз, поэтому чертил план сам. Но ему все равно пришлось сверяться с документами, чтобы не пропустить ни одно из требований. Вот некоторые из них:

1. Расстояние между соседними домами, если они сделаны из дерева, должно быть минимум 15 м; если из кирпича — 6 м.
2. Расстояние от дома до хозпостроек должно быть минимум 4 м.
3. Площадь общей комнаты должна быть не меньше 12 м², спальни — 8 м², кухни — 6 м².
4. Газопроводные трубы нельзя проводить через весь дом.
5. Каждая спальня должна иметь как минимум одно окно.

Это не все требования — читайте документы или консультируйтесь с экспертами.

Получить разрешение

В Белгороде разрешение на строительство выдает местное управление архитектуры, на территории которого расположен участок. Чтобы получить разрешение, брат написал заявление. К нему попросили приложить проект и ситуационный план, копию кадастровой выписки и копию свидетельства о собственности на землю.

Даже если заявление примут, но разрешение не выдадут, обязаны написать причины отказа. Официальный срок ответа — семь дней.

Через неделю Олегу позвонили и пригласили прийти за разрешением на строительство и градостроительным планом участка.

На градостроительном плане было указано, где находится участок, его площадь и размеры.

В плане написаны основные требования федерального и местного законодательства, которые надо соблюдать во время строительства:

На оформление всех бумаг для получения разрешения у Олега ушло три месяца. Но это может и затянуться. Я знаю случай, когда только на получение адреса ушло четыре месяца. А еще бывает, что нужно проводить межевание или наносить границы на план города. Кажется, что осталось получить одну справку, а на деле оказывается, что все только начинается. Иногда даже законы успевают поменяться, пока оформляется разрешение.

Разрешение действительно 10 лет, поэтому можно начинать строить дом не сразу, а, например, через пять лет. А после строительства предстоит еще много бумажной волокиты и расходов.

Оформляем постройки на участке

Продолжаем разбирать последние изменения в законодательстве, трудности, с которыми землевладельцы сталкиваются на практике, и пути решения проблем.

Напомним, с 1 марта этого года вступил в силу Закон «О государственном кадастре недвижимости». Он внес немало серьезных изменений в порядок оформления земельных участков. Больше всего новшества затронули процедуру определения, закрепления и описания границ участков — прежде это делалось в рамках межевания, теперь обновленный процесс называется кадастровыми работами. А в этом материале мы говорим о том, как оформить постройки на участке и рассматриваем другие актуальные вопросы с учетом нового законодательства вместе с нашими экспертами из Роснедвижимости: начальником Управления государственного земельного кадастра Сергеем МИРОШНИЧЕНКО и начальником Управления технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства Вячеславом СПИРЕНКОВЫМ.

Не заказывайте техпаспорта

«В конце марта я обратился в БТИ, чтобы мне изготовили документы для оформления в собственность построенного дома, расположенном на участке для ЛПХ по «дачной амнистии», — пишет наш читатель Сергей Михайлович из деревни Воронинская Шатурского района. Сотрудники БТИ взяли 3500 рублей, провели замеры и выдали техпаспорт дома. Дачник бодро отправился в районный отдел Мособлрегистрации, чтобы предоставить документ и. получил от ворот поворот.
«С 1 марта вступил в силу новый закон, отменивший техпаспорта, — пояснили чиновники-регистраторы, — так что ваш документ для оформления права собственности на дом не годится».

О чем идет речь

По новому Закону «О государственном кадастре недвижимости» документом, описывающим жилые постройки, в том числе жилые дома на участках для ИЖС и ЛПХ, на сегодня является кадастровый паспор, — такой комментарий дают наши эксперты. Именно его нужно предъявлять в регистрационные органы для оформления права собственности на дом.

Кадастровые паспорта построек составляются кадастровыми инженерами. Однако условия таковы, что, хотя новый закон уже принят, в переходный период до 1 января 2010 года кадастровые паспорта домов изготавливают те же организации, которые занимались оформлением техпаспортов — БТИ.

По сути кадастровый паспорт сходен с техническим, но в нем уменьшено количество показателей, характеризующих постройку. Предполагается, что в дальнейшем, когда нормы нового закона заработает в полную силу (с 2010 г.), благодаря такому сокращению необходимых данных о постройках будет требоваться меньше процедур (обмеров, чертежей и т. п.) и работы инженеров-техников станут для граждан дешевле. У дачников появится возможность быстрее и проще оформлять недвижимое имущество на их территории.

То есть в ситуации нашего читателя (см. выше), если бы техпаспорт успели оформить до вступления в силу нового закона (1.03.2008), то с ним можно было бы смело добиваться регистрации права собственности на дом. Поскольку же дата выдачи — конец марта, то документ для госрегистрации действительно непригоден, и документ подлежит замене.

В данном случае прокололись сотрудники БТИ. В договоре на выполнение работ указывается, что заказчику должны изготовить документы, необходимые для оформления постройки в собственность. Поскольку на момент окончания работ таким документом является кадастровый паспорт, то выдачу не его, а устаревшего технического паспорта можно считать ненадлежащим исполнением договора.

Соответственно заказчик вправе требовать бесплатного изготовления необходимого документа — кадастрового паспорта, без которого нефозможно оформление постройки на участке. Ссылаться следует на ст. 29 Закона «О защите прав потребителей».

Кому нужно разрешение на строительство

— У нас дом на участке для ИЖС, — рассказывает наша читательница Елена Николаевна из Москвы. — В конце 90-х мы фактически перестроили здание: увеличили площадь этажей, добавили крытую веранду. Сейчас вот решили оформить постройки на участке в собственность по «дачной амнистии», благодаря которой, как везде говорят, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию не нужны. Но в БТИ нас огорошили: без разрешения на строительство регистрация права на это сооружение вам не светит!

Первым делом уточним, что говорится в законодательстве о «дачной амнистии». При оформлении права собственности на жилые дома на участках для ИЖС и ЛПХ до 2010 года в Росрегистрацию не требуется предъявлять ни разрешение на строительство, ни акт о вводе в эксплуатацию. Достаточно кадастрового паспорта дома. Изготавливает его БТИ по правилам технического учета и инвентаризации недвижимости (они сохраняют силу до 1 января 2010 года).

Здесь-то и кроется подвох. Правила техучета предусматривают, что хозяин жилого дома должен предъявить разрешение на строительство объекта, подтверждающее законность его возведения. Если такого документа нет, то кадастровый паспорт выдается, но в нем делается соответствующая отметка об отсутствии разрешения на строительства.

Увидев такую «черную метку», в Росрегистрации делают выводы: дом(любого размера), возведенный без разрешения на строительство, является самовольной постройкой, а на нее согласно Гражданскому кодексу право собственности НЕ ВОЗНИКАЕТ (ст. 222 ГК РФ). Поэтому хозяину дома в оформлении права собственности отказывают.

ВЫВОД: таким образом, хотя в Росрегистрацию предъявлять разрешение на строительство не нужно — об этом часто говорят как о достижении «дачной амнистии», фактически отсутствие такого разрешения препятствует оформлению прав на постройку. То есть получить ражрешение и добывать этот документ владельцам домов на участках для ИЖС и ЛПХ придется.

Трудно сказать, дает ли тогда «дачная амнистия» реальное облегчение, и стало ли дачнику проще оформляться, как владельцу построек на своей земле. Частично — да. Возможное упрощение заключается в том, что до 2010 года владельцам домов не нужно оформлять акт о вводе строения в эксплуатацию.

Форма и порядок заполнения кадастрового паспорта постройки утверждены приказом Министерства юстиции РФ от 18.02.2008 № 32.

ВОПРОС — РЕБРОМ

В суд или в местную администрацию

— У нас земельный участок под индивидуальное строительство, нужно оформить дом и гараж. В Долгопрудненской регистрационной палате сказали, что для этого придется обращаться в суд, — наш читатель Сергей Леонидович надеется, что сможет обойтись без суда.
Как мы уже выяснили, для оформления прав на жилые дома на участках для ИЖС и ЛПХ нужно получать разрешение на строительство (см. выше).

Этот документ должны предоставить в органах местной власти, но уже после предварительного согласования параметров постройки в органах архитектуры, пожарного надзора и ряде других инстанций.
Если в ходе согласований выяснится, что возведенная постройка не соответсвует действующим на сегодня нормативам — строительным, санитарные, пожарной безопасности и проч., то разрешение на строительство не выдается.

В этом случае, чтобы узаконить постройку, нужно писать заявление и обращаться в суд. Если там удастся доказать, что сохранение постройки не угрожает жизни и здоровью как хозяев, так и иных лиц, не нарушает интересов соседей и других граждан, то суд принимает решение о признании права собственности на возведенный дом (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

На основании такого судебного решения Росрегистрация обязана зарегистрировать право собственности владельца дома.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ

Садоводам ходить по инстанциям меньше

Для оформления права собственности на любые постройки на садовых и дачных участках, в том числе на жилые дома на таких фазендах, кадастровый паспорт не требуется. В Росрегистрацию подается декларация о постройке, которую собственник земли заполняет самостоятельно.
Бланк декларации и разъяснения можно найти на сайте Росрегистрации.

Такой же порядок действий рекомендован при получении прав на гаражи и любые другие постройки, кроме жилых домов, на участках для ИЖС и ЛПХ.