Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества

ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

Квартирный вопрос

Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца.

Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Первая инстанция, Нагатинский районный суд, оставила требования ДГИ без удовлетворения. Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

В апелляции, Мосгорсуде, (определение от 30 июля 2018 года) решение первой инстанции отменили и приняли новое. В нем отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные. Суд решил, что надо забрать квартиру у Верцаева, признать право собственности за Москвой и выселить жильцов. При этом доводы покупателя жилья о том, что он всё проверил перед совершением сделки, суд отклонил. В определении указали, что ему следовало проверить целый ряд обстоятельств и документов. Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении Жариковой и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на «однушку», а через месяц после оформления продала жильё. Также в апелляции сочли, что покупателю надо было проверить копию паспорта Жариковой. Он бы узнал, что она неоднократно меняла паспорт, в том числе незадолго до совершения сделки, не проживала с наследодателем и находилась не в Москве. Это, заключили в Мосгорсуде, заставило бы Верцаева усомниться в том, что Жарикова владеет квартирой законно. Но покупатель «не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора», решил суд. Также суд отметил, что квартира была приобретена по заниженной стоимости.

Мосгорсуд предъявил приобретателю такие требования, которые делают приобретение невозможным. Так, возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств, более того, такого, чьи акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой – требует от приобретателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

Александр Латыев, партнер Intellect

Пределы осмотрительности

В том, что такое «должная осмотрительность» при покупке жилья, пришлось разобраться коллегии Верховного суда по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина (дело № 5-КГ19-88). В ВС указали, что ситуацию, по сути, создало бездействие самого истца: когда ДГИ не оформляет выморочное имущество вовремя, создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность. Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», впоследствии осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города. Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года № 16-П): суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нынешнем деле ситуация аналогичная: ДГИ Москвы вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (на момент написания материала не рассмотрено).

По оценке Юлии Бузановой, партнера Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47 место По выручке Профайл компании × , отмененный акт суда апелляционной инстанции носит весьма поверхностный характер. Суд не дает оценку действиям и бездействию ДГИ, что приводит к результату в виде акта, не основанного на анализе фактических обстоятельств. Это ставит вторую сторону настоящего процесса в заведомо проигрышное положение. «При рассмотрении аналогичных споров на результат влияет каждая деталь. Если бы судебный акт апелляционной инстанции был оставлен без изменений, то это породило бы множественные злоупотребления со стороны уполномоченных органов власти в части выморочного имущества», – замечает Бузанова.

По мнению Александра Латыева, партнера INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 13 место По количеству юристов 25 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 36 место По выручке Профайл компании × , московские власти в очередной раз демонстрируют свое стремление во что бы то ни стало заполучить квартиры умерших одиноких москвичей, даже если они уже были приобретены другими добросовестными москвичами. Их не останавливает то, что покупателей в этом случае придется выселять. «Фабула дела практически такая же, как дела Дубовца. Только теперь, понимая, что с учетом позиции КС ссылаться на выбытие помимо воли бессмысленно, ДГИ зашел с другой стороны и попытался подвергнуть сомнению добросовестность покупателя», – заметил Латыев.

Как быть добросовестным

При этом судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы. Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно. Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц, замечает Латыев.

Быстрая перепродажа действительно является одним из признаков недобросовестности, равно как и заниженная цена продажи. Но в случае с продажей унаследованного имущества и то и другое вполне может иметь свои объяснения, никак не связанные с недобросовестностью. Например, малый период времени между регистрацией права и продажей квартиры объясним тем, что продавец зарегистрировал право только для того, чтобы иметь возможность продать, а до этого в регистрации не нуждался. А заниженная цена может быть обусловлена низкой субъективной ценностью имущества для продавца.

По мнению Александра Латыева, проблема судебных претензий Москвы к приобретателям выморочного имущества во многом основана на том, что ДГИ превратно понимает цель признания имущества выморочным. «Выморочное имущество – это не способ пополнения городской казны, а всего лишь определение крайнего наследника, чтобы никогда не складывалось такой ситуации, что кто-то умер без наследников», – замечает юрист. Отсутствие наследников создает проблему для кредиторов умершего, поскольку непонятно, к кому предъявлять претензии. А если наследство выморочное, то претензии предъявляются к городу. Именно поэтому закон запрещает отказываться от выморочного наследства и не требует его принятия, разъясняет юрист.

Нормы о выморочном имуществе направлены не на обогащение публичного субъекта, а на защиту интересов наследников умершего.

*– имена участников процесса изменены редакцией.

Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества

С 1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников. Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной. Кадастровая палата и Росреестр Татарстана разъяснили, в каких случаях лишившийся приобретенного жилья добросовестный покупатель может рассчитывать на полную компенсацию причиненного ущерба.

Кто такой добросовестный приобретатель

Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из реестра недвижимости позволяет еще до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений. Поэтому если право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке. Заказать выписки сведений ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, через МФЦ или на портале Росреестра ( rosreestr ). Получать разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.

Выписка сведений из ЕГРН помогает потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда – компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.

Механизм выплаты компенсации

С 1 января 2020 года начали действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как прокомментировала и.о. заместителя руководителя Управления Росреестра по Республике Татарстан Людмила Кулагина, в жизни действительно возможны случаи, когда гражданин приобретает недвижимость по всем правилам, а затем выясняется, что у нее есть законный собственник, который ничего не знал о сделке и теперь требует возврата своего имущества. Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует оказаться на улице.

Так вот по новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может теперь требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда решением суда с лица, ответственного за причинение добросовестному приобретателю ущерба в связи с истребованием жилого помещения, взысканы убытки в пользу добросовестного приобретателя, но по независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению.

Предельный размер компенсационной суммы новыми правилами не устанавливается. Размер компенсации будет определяться судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости жилого помещения (действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных приобретателю третьим лицом).

Как отметила заместитель директора Кадастровой палаты по Республике Татарстан Лейсан Рахматуллина, примечательно, что закон имеет обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Таким образом, граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации в течение трех лет со дня вступления в силу новых правил.

При выплате компенсации со стороны государства, органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения причиненных убытков.

КС разъяснил, когда нельзя истребовать имущество от добросовестного приобретателя

Конституционный суд РФ огласил постановление по делу о проверке на соответствие Основному закону страны нормы Гражданского кодекса РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Заявитель проиграл виндикационный иск, связанный с покупкой находящейся в совместной собственности бывших супругов квартиры.

Согласно судебным материалам, Владимир Гуков почти двадцать лет являлся титульным собственником квартиры в Ангарске. В августе 2015 года, через два месяца после развода, он без согласования с экс-супругой продал жилище своему родственнику. Спустя год у квартиры опять сменился владелец. По договору купли-продажи им стал Евгений Мокеев. В 2018 году бывшая супруга Гукова в суде добилась раздела совместно нажитого имущества и признания сделки по продаже квартиры ее бывшим мужем недействительной. Женщина дождалась, пока решение вступит в законную силу, и подала уже к Мокееву виндикационный иск. В 2019 году суд пошел ей навстречу и истребовал у Мокеева ½ долю спорной квартиры, а также исключил из ЕГРН запись о нем как о собственнике жилья. Доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, а трехлетний срок исковой давности истек, были отклонены. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение в силе.

В своей жалобе в КС Мокеев указал, что лишился ½ доли единственного жилья в результате применения судами п. 1 ст. 302 ГК РФ. При этом сделка купли-продажи между ним и родственником Гукова не признана недействительной. По мнению заявителя, данное правовое регулирование не гарантирует защиту прав собственности тем, кто действовал осмотрительно и разумно при заключении договора купли-продажи и не мог знать об отсутствии полномочия на распоряжение жилым помещением, поскольку это будет установлено на основании судебного решения значительно позднее, и, кроме того, лишает его даже компенсации. Мокеев указал, что оспариваемая норма на практике становится основанием для истребования от законного титульного владельца (добросовестного приобретателя) доли жилого помещения, находящегося у него на праве собственности, и потому противоречит Конституции РФ.

Позиция КС (в изложении пресс-службы суда) свелась к следующему. Имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя из них оно приобретено, — сведения в ЕГРН могут не содержать информации об общей совместной собственности. Таким образом, факт внесения в этот реестр записи с указанием одного из супругов не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его собственниками.

Разумное и осмотрительное поведение добросовестного приобретателя, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им судьбы этого имущества. Иное возлагало бы на покупателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.

Вместе с тем, как указал КС, бывший супруг, сведений о котором не имеется в реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или хотя бы о внесении указания о себе как о сособственнике в запись о регистрации права. В отсутствие же таких действий недопустимо возложение неблагоприятных последствий совершения сделки на добросовестных участников гражданского оборота.

Обстоятельства дела могут свидетельствовать о незаинтересованности бывшего супруга судьбой своего имущества или означать, что данное лицо полагалось на осуществление правомочий бывшим супругом.

Допускается, что отчужденное спорное имущество не может считаться выбывшим из владения сособственника, не участвовавшего в сделке, помимо его воли. При этом права такого бывшего супруга могут быть защищены путем предъявления требований к другому супругу. Но гражданин, приобретший жилое помещение у третьего лица, обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем бывший супруг — участник общей совместной собственности. Таким образом, не подлежит удовлетворению иск бывшего супруга, который не принял меры по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, предъявленный к добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно. Иное нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота, отметил КС.

КС пришел к выводу, что в данном истолковании оспариваемая норма не противоречит Конституции РФ и не предполагает истребования жилого помещения в делах, аналогичных рассмотренному.

Кроме того, КС указал, что законодатель вправе внести изменения в правовое регулирование отношений, связанных с государственной регистрацией прав на имущество, находящееся в совместной собственности бывших супругов.

Исковое заявление о признании добросовестным приобретателем квартиры

• 
• 
• 

Это образец. Он не может быть применен ко всем делам.

В Люблинский районный суд г.Москвы
Истец: С.А.В.
20__50, г.Москва, ул.Ивантеевская, д.28, корп.4
Ответчик: К.О.В.
20__49, г.Москва, ул.Новороссийская, д.25
Представитель Ответчика:
Хоруженко А.С.
Юридическое бюро «Moscow legal»
г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15
https://msk-legal.ru
тел: 8(495)664-55-96
Ответчик: О.И.Г.
Брянская обл.,Клинцовский р-н, с.Гулевка,ул. Центральная
Третьи лица:
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
20__91, г.Москва, ул.Большая Тульская, д.15
В.Д.В.
Саратовская обл., Самойловский район, с.Залесянка
Нотариус: М.И.Г.
Пос.Томилино Люберецкого района МО, ул.Гаршина

ВСТРЕЧНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества

Истцом, С.А.В., заявлен иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры (г.Москва, ул.Новороссийская, д.25, корп.1, кв.188) от 21.06.20__, заключенного между Истцом (по доверенности – В.Д.В.) и Ответчиком – О.И.Г., договора купли-продажи квартиры от 28.07.20__ г., заключенного между Ответчиком –К.О.В. и О.И.Г., применении последствий недействительности сделки.

Не признавая исковые требования, сторона Ответчика в целях защиты своих законных прав и интересов заявляет встречное исковое заявление о признании добросовестным приобретателем спорной квартиры на основании следующего.

В судебном заседании установлено, подтверждается совокупностью документальных доказательств, что Ответчиком – К.О.В., совместно с К.И.Н., П.П.И. было принято решение о приобретении спорной квартиры. После выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих лиц, обхода соседей и жильцов дома, осмотра квартиры, К.О.В. подписала договор купли-продажи спорной квартиры с О.И.Г. Данный договор прошел государственную регистрации в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 86-103).

Согласно ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Основания возникновения прав собственности и права собственника при нарушении его прав регламентированы ст.ст. 218, 302-304 ГК РФ. Так, Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как считает сторона К.О.В., она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем:

1. Сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи от 28.07.20__ г., согласно которому цена сделки составила 5200 руб., денежные средства продавцом – О.И.Г. были получены в полном объеме, спорная квартира была полностью оплачена.
2. Владение добросовестного приобретателя. С момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, квартира поступила в полное исключительное распоряжение и владение К.О.В., что не оспаривается Истцом. С момента совершения сделки, вплоть до настоящего момента времени, К.О.В. продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей спорной квартирой, оплачивая все коммунальные расходы.
3. Добросовестность действий К.О.В. На момент совершения сделки по покупке спорной квартиры приобретатель – К.О.В. не знала, не могла и не должна была знать, что отчуждатель – О.И.Г. по сделке неуправомочен на отчуждение имущества. На момент покупки квартиры, продавцом была предоставлена справка о снятии с регистрационного учета по адресу спорной квартиры С.А.В. (л.д. 86), которая была принята без возражений регистрирующим органом, квартира на момент сделки находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца – О.И.Г., который в том числе осуществлял ее показ.
4. Внесение записи о правах покупателя- К.О.В, (добросовестного приобретателя) в ЕГРП. Согласно п. 13 Постановления 10/22, абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.20__ № 122-ФЗ 1 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Сделка по купле-продаже спорной квартирой прошла государственную регистрацию, с того момента времени юридическим и фактическим собственником квартиры стала К.О.В.

1. Выбытие спорной квартиры из владения и пользования Истца – С.А.В. по воле самого С.А.В., недостаточное проявление обязанностей по защите своих прав на недвижимое имущество. Согласно представленным документам, С.А.В. добровольно передал спорную квартиру в пользование третьим лицам, не проявлял достаточной заботы о сохранности своего имущества, коммунальные расходы в спорный период не оплачивал, судьбой квартиры не интересовался.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, Истец является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 432, 302 ГК РФ, 131-132 ГПК РФ,

ПРОШУ:

1. Признать добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, ул.Новороссийская, д.25, корп.1, кв.188, К.О.В.
2. Отказать в удовлетворении исковых требований С.А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 21.06.20__, заключенного между Истцом (по доверенности – В.Д.В.) и Ответчиком – О.И.Г., договора купли-продажи квартиры от 28.07.20__ г., заключенного между Ответчиком – К.О.В. и О.И.Г., применении последствий недействительности сделки.
3. О дате и времени судебного заседания прошу уведомлять в адрес юридического бюро «Moscow legal», г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15, https://msk-legal.ru

Приложение:

1. Копия встречного искового заявления (5 экз.);
2. Копия квитанции об оплате гос. пошлины (1 экз.);
3. Копия доверенности на представителя (1 экз.);
4. Выписка из ЕГРЮЛ (7 стр.) (https://msk-legal.ru)

Представитель К.О.В. по доверенности
_________________________/Хоруженко А.С./
30.09.20__ г.

Сам себе адвокат

защита прав в суде без адвоката

• Доска позора Российского правосудия
• Обо мне

Исковое заявление о признании добросовестным приобретателем и признании прекращенным залога транспортного средства

ИСТЕЦ: Степаков Виталий Семенович

прож. Ростовская обл., г. Сальск, ул.

ОТВЕТЧИКИ:1. ПАО Банк Центр-Инвест.

ИНН (если известен), ОГРН (если известен):

Адрес: Ростовская область_____________

2.Быстров Вадим Николаевич

[СНИЛС, ИНН, серия и номер документа,

Удостоверяющего личность, ОГРНИП,

прож. Ростовская обл, г. Сальск, ул. Тимошенко,д.3

о признании добросовестным приобретателем и признании прекращенным залога транспортного средства

Я, Степаков Виталий Семенович (далее — Истец), на основании договора купли-продажи от 12 марта 2019 года приобрел у продавца Быстрова Вадима Николаевича (далее — Ответчик) в собственность транспортное средство марки :_______, идентификационный номер (VIN) ____________, наименование (тип ТС) ________, год выпуска ТС ___________, модель, N двигателя ____________, цвет кузова__________, паспорт ТС [серия, номер, дата выдачи], выдан [наименование организации, выдавшей паспорт], государственный регистрационный знак [вписать нужное].

Транспортное средство было передано мне в день заключения договора по Акту приема-передачи транспортного средства от 12.03.2019 года. Одновременно стороны произвели расчет, что подтверждается совершенной собственноручно продавцом распиской на Акте приема-передачи о том, что денежные средства в размере ____________ рублей от покупателя получил.

В момент совершения сделки продавец ____________ обладал оригиналом паспорта транспортного средства. Из паспорта транспортного средства следовало, что автомобиль принадлежал Заикину В.В., который 23 03.2018 года продал транспортное средство Ответчику Быстрову В.Н.

В паспорте транспортного средства на момент продажи автомобиля Истцу отсутствовали отметки о залоге.

С 12 марта 2019 года автомобиль находился у меня в эксплуатации. Я открыто им владел, уплачивал транспортный налог, штрафы за нарушение требований Правил дорожного движения.

18 июля 2021 года мне стало известно, что определением ________ суда] на указанный автомобиль было наложено ограничение на регистрационные действия.

27 июля 2021 года я обратился в _________ суда с заявлением о проверке законности и обоснованности определения суда, предоставления его копии и направлении в ГИБДД документов о снятии ограничения на регистрационные действия на принадлежащий мне автомобиль.

________________ судом возбуждено гражданское дело по иску ПАО Банк Центр-Инвест к Быстрову В.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, включая спорный автомобиль.

В рамках указанного дела определением суда от [число, месяц, год] были приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на заложенное имущество, в том числе на автомобиль, приобретенный истцом — [марка, модель, государственный регистрационный номер].

Решением [наименование суда] от [число, месяц, год] по гражданскому делу N [значение] исковые требования [наименование/Ф. И. О.] были удовлетворены в полном объёме, на заложенное транспортное средство, приобретенное истцом, было обращено взыскание.

Определением [наименование суда] от [число, месяц, год] мне отказано в отмене обеспечительных мер на спорный автомобиль.

Согласно реестру уведомлений о залоге движимого имущества, [число, месяц, год] зарегистрировано уведомление о возникновении залога N [значение], в котором числится приобретенный мной автомобиль [марка, модель, государственный регистрационный номер]. Залогодатель — [Ф. И. О./наименование], залогодержатель — [Ф. И. О./наименование владельца]. Договор залога от [число, месяц, год].

Я предпринял все должные меры осмотрительности, чтобы убедиться в правомерности действий продавца по отчуждению имущества: [исследовал сайты ГИБДД в части сведений о залоге на данный автомобиль, в реестре уведомлений о залоге движимого имущества у нотариуса, в единой информационной системе нотариата и ФССП РФ, размещенной в сети Интернет].

Таким образом, я не имел никаких оснований предполагать, что приобретаю имущество, находящееся в залоге.

Поскольку в органах ГИБДД ограничения регистрационных действий отсутствовали, автомобиль был поставлен на государственный регистрационный учет [число, месяц, год], мне было выдано Свидетельство о регистрации транспортного средства [серия, номер].

Уведомление о залоге движимого имущества было зарегистрировано [Ф. И. О./наименование залогодержателя] только [число, месяц, год], то есть, после приобретения мной автомобиля.

В соответствии с положениями статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 названного Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается: если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии с п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

В соответствии с п. 4 ст. 339.1 ГК РФ, залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, помимо указанного в пунктах 1-3 настоящей статьи имущества, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества). Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате.

Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем.

В соответствии со ст. 103.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, учет залога имущества, не относящегося к недвижимым вещам, за исключением имущества, залог которого подлежит государственной регистрации или учет залогов которого осуществляется в ином порядке согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, осуществляется путем регистрации уведомлений о залоге движимого имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества, предусмотренном пунктом 3 части первой статьи 34.2 настоящих Основ.

Регистрацией уведомления о залоге движимого имущества признается внесение нотариусом в реестр уведомлений о залоге движимого имущества сведений, содержащихся в уведомлении о залоге движимого имущества, направленном нотариусу в случаях, установленных гражданским законодательством.

В реестре уведомлений о залоге движимого имущества сведения о залоге спорного автомобиля отсутствовали.

В соответствии с п. 96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо «абзац второй пункта 1 статьи 352» имеется в виду «абзац второй пункта 2 статьи 352»

В силу ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

На дату приобретения автомобиля, на дату его регистрации в ГИБДД у меня отсутствовала объективная возможность узнать о залоге автомобиля. После приобретения автомобиля я открыто им пользуюсь, о наличии ареста как меры по обеспечению иска, наложенного [число, месяц, год], узнал только [число, месяц, год]. Таким образом, при совершении сделки я не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 174.1, 302, 352 ГК РФ,

1) Признать меня Степакова Виталия Семеновича добросовестным приобретателем автомобиля [марка, модель, год выпуска, VIN, государственный регистрационный номер].

2) Признать прекращенным залог транспортного средства [марка, модель, год выпуска, VIN, государственный регистрационный номер] у [Ф. И. О./наименование залогодержателя], возникший по договору залога, заключенному между [Ф. И. О./наименование залогодержателя] и [Ф. И. О./наименование залогодателя] от [число, месяц, год] N [значение].

3) Исключить из описи арестованного имущества и освободить от ареста автомобиль [марка, модель, год выпуска, VIN, государственный регистрационный номер], наложенного определением [наименование суда] от [число, месяц, год].

1) Квитанция об оплате госпошлины на сумму___

2) доверенность, удостоверяющая полномочия представителя истца;

3) Почтовая квитанция и почтовое уведомление о направлении копии иска с приложениями ответчикам.

4) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;

7) документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются.

«___» июля 2021 года В.С. Степаков_____________

Защита прав добросовестного приобретателя

Защита прав добросовестного приобретателя тесно связана с такой услугой, как проверка юридической чистоты сделки (юридическое сопровождение сделки). И если юридическая проверка сделки направлена на пресечение возможного обмана при покупке квартиры, то защита приобретателя, являющегося добросовестным, предназначена для защиты права собственности на купленное имущество, когда проверка сделки не проводилась или была проведена недостаточно квалифицированно.

Реальный случай из практики:
Клиент купил квартиру (могло быть и другое имущество – земельный участок, дом) и через полгода нашел в почтовом ящике «письмо счастья», из которого следует, что один из предыдущих собственников в цепочке сделок с Вашей квартирой намерен вернуть ее себе, так как она была отчуждена незаконно.

В такой ситуации даже юристы не дадут 100%-ной гарантии, что квартира останется за Вами, но тем не менее, ситуацию нужно подробно анализировать, чтобы делать определенные выводы.

Признание добросовестным приобретателем

Во-первых, разберемся с самим понятием добросовестного приобретателя. Для того, чтобы были какие-то шансы на признание добросовестным приобретателем, Вы обязательно должны обладать признаками такого лица.

И прежде всего, при этом суд будет интересовать, знал ли приобретатель на момент приобретения имущества о том, что продавец не имеет полномочий на продажу имущества. Прежде всего данный признак определяется на основании выписки из ЕГРН (с историей сделок). Однако само по себе наличие записи в реестре о правах продавца на отчуждаемое имущество не будет свидетельствовать безусловно о Вашей добросовестности. Это будет презюмироваться, но такая презумпция будет опровержимой. Если истец докажет, что у вас были основания сомневаться в правах продавца на имущество, то Ваша добросовестность будет под вопросом.

В свою очередь, Вы можете приводить другие доводы, свидетельствующие о Вашей добросовестности как приобретателя. Таковыми могут быть: покупка квартиры через риэлторское агентство, заключение перед покупкой договоров с юристом о проверке юридической чистоты сделки, получение дополнительных документов для того, чтобы убедиться в правах продавца (такими могут быть документы из БТИ, архивов и другие).

Во-вторых, следует понимать, что сама по себе добросовестность не спасает автоматически приобретателя от истребования имущества. Надлежащим способом защиты первоначального собственника от конечного приобретателя будет виндикационный иск (Постановление Конституционного суда № 6 2003 года). Правила о признании сделки недействительной и реституции в данном случае применяться не могут.

Таким образом, важное значение будет иметь наличие у собственника оснований для виндикации имущества от конечного приобретателя. Такими основаниями являются выбытие из владения, выбытие помимо воли, индивидуальная определенность имущества и другие основания, с которыми Вы можете ознакомиться в статье о виндикации (истребовании из чужого незаконного владения).

Кроме того, суд должен исследовать, не пропущены ли в таком случае сроки исковой давности по виндикационному иску. Пропуск сроков исковой давности будет влечь отказ в иске, а значит, владение добросовестного приобретателя будет иметь приоритет.

Само же основание перехода права к добросовестному приобретателю закреплено в статье 223 ГК РФ, из которой следует, что недвижимое имущество будет принадлежать добросовестному приобретателю на праве собственности с момента регистрации такого права, если у первоначального собственника отсутствуют основания истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Стоит заметить, что право собственности в таком случае считается перешедшим не только когда отказано в иске об истребовании имущества от добросовестного приобретателя, но и когда основания для истребования просто отсутствуют.

Если Вы попали в ситуацию, когда один из предыдущих собственников недвижимого имущества пытается вернуть его себе, требуя его от Вас, мы рекомендуем незамедлительно обращаться за помощью к компетентному юристу.

Судебная практика о защите прав добросовестного приобретателя

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Из материалов дела видно, что *** Т.А. приобрел спорную квартиру на основании письменного договора купли-продажи от 04.05.2009 г., денежные средства за объект недвижимости получены покупателем в полном объеме, право собственности предшественника *** Т.С. зарегистрировано в установленном законом порядке и не было оспорено, обременений не имелось. Данная сделка отвечает всем признакам действительности.

При этом, спорная квартира приобретена в том числе на заемные денежные средства на основании кредитного договора от 29.04.2009 г. № «Ипотечный» на срок по 29.04.2037 г. При заключении данной сделки Банк и созаемщики действовали разумно и проявили должную осмотрительность.

Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель *** Т.А. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено.

На основании изложенного, суд признает *** Т.А. добросовестным приобретателем квартиры № расположенной по адресу ***. С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя *** Т.А.

Решение Ленинского районного суда города Краснодара от «03» октября 2011 года по делу № 2-3152/11

Также посмотрите следующие судебные решения:

Наша консультация юриста посредством онлайн — консультанта осуществляется бесплатно. Мы проводим платные юридические консультации в офисе и предоставляем юридические услуги по представлению интересов в суде в городе Екатеринбурге и других регионах. Вы можете задать вопрос юристу на нашем портале. Если вам нужен юрист или адвокат по защите добросовестных приобретателей от истребования имущества, Вы можете обратиться к нам по телефону. Мы представим ваши интересы или можем посоветовать надежного, опытного, квалифицированного, компетентного в конкретном вопросе адвоката или юриста.