Оценка муниципального имущества аукцион

Приложение 1. Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества

Информация об изменениях:

Приказом ФАС России от 20 октября 2011 г. N 732 в название настоящего приложения внесены изменения

Приложение 1
к приказу Федеральной
антимонопольной службы
от 10 февраля 2010 г. N 67

Правила
проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества

С изменениями и дополнениями от:

20 октября 2011 г., 30 марта 2012 г., 24 декабря 2013 г., 3 мая 2017 г., 17 июня 2021 г.

ГАРАНТ:

О применении настоящих Правил см. разъяснения ФАС России от 1 ноября 2011 г., от 5 июня 2012 г.

I. Общие положения

Информация об изменениях:

Приказом ФАС России от 20 октября 2011 г. N 732 в пункт 1 настоящего приложения внесены изменения

1. Настоящие правила устанавливают порядок организации и проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее — Правила) в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации, расширения возможностей для получения физическими и юридическими лицами прав в отношении государственного или муниципального имущества, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления, обеспечения гласности и прозрачности при передаче прав в отношении государственного или муниципального имущества, предотвращения коррупции и других злоупотреблений.

Информация об изменениях:

Приказом ФАС России от 20 октября 2011 г. N 732 настоящее приложение дополнено пунктом 1.1

1.1. При проведении аукционов в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2003 N 333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» (далее — Постановление N 333) пункт 3, подпункт 5 пункта 105, пункты 109, 110, 113, подпункты 3, 4 и 19 пункта 114, подпункт 2 пункта 121, подпункты 5 и 6 пункта 141 Правил не применяются.

2. Проводимые в соответствии с настоящими Правилами конкурсы являются открытыми по составу участников. Проводимые в соответствии с настоящими Правилами аукционы являются открытыми по составу участников и форме подачи предложений.

3. Заключение договоров путем проведения торгов в форме конкурса возможно исключительно в отношении видов имущества, перечень которых утверждает федеральный антимонопольный орган.

Информация об изменениях:

Приказом Федеральной антимонопольной службы от 24 декабря 2013 г. N 872/13 настоящее приложение дополнено пунктом 3.1

3.1. Заключение договоров аренды в отношении объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее — объекты теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения), осуществляется только путем проведения торгов в форме конкурса с учетом положений, предусмотренных статьей 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее — Федеральный закон о теплоснабжении) (Собрание законодательства Российской Федерации, 2010, N 31, ст. 4159; 2013, N 19, ст. 2330), статьей 41.1 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее — Федеральный закон о водоснабжении и водоотведении) (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 50, ст. 7358; 2013, N 19, ст. 2330).

Информация об изменениях:

Приказом ФАС России от 20 октября 2011 г. N 732 в пункт 4 настоящего приложения внесены изменения

4. Организатором конкурсов или аукционов являются:

— при проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, указанного в части 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», — собственник имущества, от имени которого действует федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий функции по управлению имуществом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, осуществляющий функции по управлению имуществом муниципального образования (далее — собственник), или федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, которые уполномочены на осуществление функций по организации и проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров в соответствии с возложенными на такие органы полномочиями в случае, если такие органы созданы, или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества;

— при проведении аукционов в соответствии с Постановлением N 333 — соответствующее федеральное государственное унитарное предприятие или иное лицо в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. Организатор конкурса или аукциона вправе привлечь на основе договора юридическое лицо (далее — специализированная организация) для осуществления функций по организации и проведению конкурсов или аукционов — разработки конкурсной документации, документации об аукционе, опубликования и размещения извещения о проведении конкурса или аукциона и иных связанных с обеспечением их проведения функций. При этом создание комиссии по проведению конкурсов или аукционов, определение начальной (минимальной) цены договора, предмета и существенных условий договора, утверждение проекта договора, конкурсной документации, документации об аукционе, определение условий конкурсов или аукционов и их изменение, а также подписание договора осуществляются организатором конкурса или аукциона.

6. Специализированная организация осуществляет указанные в пункте 5 настоящих Правил функции от имени организатора конкурса или аукциона. При этом права и обязанности возникают у организатора конкурса или аукциона.

7. Специализированная организация не может быть участником конкурса или аукциона, при проведении которых эта организация осуществляет функции, указанные в пункте 5 настоящих Правил.

II. Комиссии по проведению конкурсов или аукционов

Порядок аренды муниципального имущества

Больше материалов по теме «Ведение бизнеса» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

Основные особенности заключения соглашения
Заключение договора аренды
Можно ли расторгнуть договор?
Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Вопрос: Как отражаются в учете арендатора расходы по аренде здания, находящегося в муниципальной собственности? Арендодателем является орган власти (Комитет по управлению муниципальным имуществом).
Плата за аренду здания, используемого для производственных нужд организации, за март составляет 144 000 руб. (в том числе НДС 24 000 руб.). Организация перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным зданием, на основании счета, ежемесячно выставляемого арендодателем на последнее число каждого месяца аренды.
Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.
Посмотреть ответ

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

По итогам проведенных торгов.
Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

Направление извещения об организации торгов.
Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
Прием и рассмотрение заявок.
Проведение мероприятия.
Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

Вопрос: Можно ли взыскать с налогового агента — арендатора (покупателя, получателя) государственного или муниципального имущества неудержанную сумму НДС, штраф и пени (п. 3 ст. 161, пп. 5 п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 75 НК РФ)?
Посмотреть ответ

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

Дата и место проведения мероприятия.
Предмет торгов (муниципальное помещение).
Наличие обременений.
Порядок проведения аукциона или конкурса.
Начальная стоимость.

Вопрос: Является ли налоговым агентом арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если предоставление этих участков в аренду освобождено от НДС (п. 3 ст. 161, пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?
Посмотреть ответ

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
Не отправлен нужный перечень документов.
В предоставленных бумагах имеются неточности.
Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

Товарищества собственников недвижимости.
Лицо, являющееся единственным участником торгов.
Образовательный субъект.
Частное медицинское учреждение.

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

По соглашению сторон.
В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
Истек срок аренды.
Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
Установлен точный размер арендной платы.
Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Как я купила квартиру у государства

И сэкономила на риелторе

В Москве почти 25 лет существует «Моссоцгарантия» — учреждение, которое заботится об одиноких пенсионерах.

Пенсионеры могут заключить договор пожизненной ренты и обменять свою квартиру на прибавку к пенсии. Ее размер — от 1 до 2 прожиточных минимумов, зависит от возраста собственника и стоимости недвижимости. После смерти владельца его жилье продают на аукционе. В мае 2016 года мы с мужем купили одну из таких квартир.

Стартовая цена обычно ниже рыночной, хотя и может подняться в ходе торгов. Недвижимость проверяют юристы «Моссоцгарантии»: еще на этапе заключения договора ренты они смотрят, законно ли приватизирована квартира и нет ли прямых наследников. Риск купить проблемную квартиру низкий, а значит, можно сэкономить на риелторе.

Если вы захотите повторить мой путь, то вот пошаговая инструкция.

Как выбрать квартиру

На сайте «Моссоцгарантии» в разделе «Аукционы» можно узнать, какие квартиры будут продаваться на ближайших торгах. Для каждой квартиры указана подробная информация: адрес, метраж, количество комнат и стоимость. Здесь же можно посмотреть фотографии и узнать размер задатка, который нужен для участия в аукционе.

Квартиры на аукционах встречаются очень разные. Есть и хрущевки с бабушкиным ремонтом, и сталинские дома с высокими потолками, и даже новостройки. Перед покупкой любую понравившуюся квартиру можно посмотреть, для этого нужно заполнить заявку и отправить ее на почту [email protected]. В одном запросе можно указать до пяти адресов.

Запрос на осмотр лотаDOCX, 12 КБ

Квартиры показывают по будням и в рабочее время, поэтому будьте готовы к тому, что придется отпроситься с работы.

Когда мы выбирали жилье, у нас были четкие критерии: мы хотели квартиру в шаговой доступности от метро, обязательно внутри Мкада и не дороже 4,5 млн рублей. Под эти параметры попали всего два лота, оба находились в 10 минутах ходьбы от метро рядом с Кузьминским лесопарком и стоили чуть больше 4 млн рублей. Я оставила заявку, и через несколько дней со мной связались работники «Моссоцгарантии», чтобы договориться о просмотре.

Большинству квартир, которые выставлены на такой аукцион, нужен серьезный ремонт. Если повезет, можно сразу найти квартиру в приличном состоянии. Мы искали жилье, в которое сможем въехать сразу, поэтому выбрали квартиру подороже.

Как получить ключ для торгов

Раньше аукционы «Моссоцгарантии» проходили как в фильмах: люди собирались в зале, поднимали дощечки с номерками и назначали свою цену.

Теперь все торги «Моссоцгарантии» проводятся через интернет, на портале закупок «Сбербанк- АСТ ». Это специальная электронная платформа: на ней государство проводит аукционы, чтобы купить какие-то услуги или продать свое имущество. Участвовать в торгах может любой гражданин РФ — достаточно зарегистрироваться на платформе и подать заявку на участие.

Для регистрации требуется электронный ключ для торгов — это аналог вашей подписи. Он позволяет подписывать документы удаленно и имеет такую же юридическую силу, как и собственноручная подпись. Выглядит такой ключ как обычная флешка. Сделать его можно в любом центре, который прошел авторизацию на платформе «Сбербанк- АСТ ».

В России больше ста удостоверяющих центров, которые выпускают электронные подписи. Самые известные — «Таскком», «Национальный удостоверяющий центр», «Корус Консалтинг» и « СКБ Контур» . Мы свой ключ получали в « СКБ Контур». Обычно выпуск занимает несколько дней, но за дополнительную плату можно сделать сертификат в течение часа. Мы заплатили 5000 Р за саму электронную подпись и еще 2500 Р за ускоренный выпуск.

Как зарегистрироваться на торговой платформе

Когда вы получили электронную подпись, можно регистрироваться на платформе «Сбербанк- АСТ ». Для этого нужно заполнить специальную форму: ФИО , адрес, банковские реквизиты и ИНН . Еще нужно загрузить сканы ИНН и всех страниц паспорта. Если вы покупаете квартиру для кого-то по доверенности, приложите и ее скан тоже.

На проверку документов уйдет некоторое время: по регламенту платформа обязана уведомить вас о решении в течение трех рабочих дней.

Последний шаг — регистрация в торговой секции в качестве претендента. Для этого в личном кабинете нужно выбрать пункт «Регистрация в торговых секциях», а затем нажать на кнопку «Зарегистрироваться как Претендент (Участник)». Теперь остается только оплатить задаток и подать заявку на выбранный лот.

Как зачислить задаток

После регистрации нужно перечислить на счет торговой платформы задаток. Как правило, его размер составляет 5% от стоимости жилья — в нашем случае получилось 211 тысяч рублей.

Если вы выиграете торги, после завершения аукциона задаток перечислят «Моссоцгарантии»; если нет — деньги вернутся к вам. Есть только один случай, в котором этого не произойдет: во время торгов вы перебили ставки других участников, а затем отказались платить. Тогда деньги все равно уйдут «Моссоцгарантии». Это условие ввели, чтобы защититься от недобросовестных покупателей.

С оплатой задатка лучше не затягивать: мы отправили деньги в последний момент, и они застряли на полпути между банками. Если с вами произошло то же самое, отправьте скан платежки в службу поддержки по адресу [email protected].

Как подать заявку на свой лот

Как только деньги окажутся на счете торговой платформы, они отобразятся в вашем личном кабинете.

С этого момента можно подавать заявку на выбранную квартиру: для этого нужно найти свой лот на странице аукциона и нажать кнопку «Подать заявку».

Чтобы не запутаться в последовательности действий, лучше иметь под рукой инструкцию претендента: интерфейс платформы описан максимально бюрократическим языком и крайне недружелюбен к случайному пользователю. К примеру, на нашу квартиру было подано пять заявок, но только две из них прошли проверку.

Если с документами и задатком всё в порядке, перед началом аукциона система пришлет уведомление о допуске к торгам на электронную почту.

Как проходит аукцион

Аукционы проводятся только по будням, обычно они начинаются в 9 утра. Чтобы принять участие в торгах, в день аукциона нужно открыть на сайте «Сбербанк- АСТ » раздел «Единый торговый зал» и выбрать лот, на который вы подавали заявку.

Дальше есть несколько вариантов. Первый — вам повезло, и ваша заявка оказалась единственной. Такое случается примерно с одной квартирой из трех. В этом случае система автоматически объявит вас победителем, и вы сможете выкупить недвижимость по начальной цене. Второй вариант — на ваш лот есть несколько претендентов, тогда начнутся торги.

Обычно у участников есть час, чтобы подать первое предложение. С каждой ставкой цена лота увеличивается на один процент от начальной суммы. Когда кто-то повышает ставку, у остальных есть 30 минут, чтобы ее перебить. Если этого никто не сделал, аукцион завершается.

За наш лот боролись всего два участника: мы сделали ставку первыми, подняв цену квартиры с 4 220 000 до 4 262 200 рублей. Второй участник не стал торговаться, и через полчаса система объявила нас победителями аукциона.

После окончания торгов вы получите по почте протокол. Эта бумага подтверждает, что у вас есть приоритетное право на покупку квартиры по той цене, которая была утверждена на аукционе. С этого момента можно договариваться с сотрудниками «Моссоцгарантии» о заключении договора купли-продажи .

Как заключить договор с «Моссоцгарантией»

Наш аукцион состоялся 20 мая. Через три дня я получила протокол, а уже 9 июня мы подписали договор купли-продажи. Оплатить квартиру можно как своими деньгами, так и с помощью ипотеки, но с ней все не так просто.

По условиям аукциона заплатить за квартиру нужно с помощью безакцептного безотзывного аккредитива. Это форма оплаты, при которой банк выступает посредником между вами и продавцом: банк забирает у вас деньги и кладет на специальный счет. Продавец получит всю сумму только через 30 дней после подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом вы будете уверены, что продавец не скроется с вашими деньгами, а продавец — что вы не передумаете платить, получив ключи от квартиры.

Безакцептный безотзывный аккредитив — редкая форма оплаты, поэтому с ней работают далеко не все банки. Мы об этом не знали, а потому сперва обратились в один крупный банк и только за неделю до аукциона выяснили, что он не использует аккредитив при расчетах между организациями и физическими лицами. Нам пришлось в спешке обращаться в другой банк и соглашаться на ипотеку с более высокой процентной ставкой, чем мы рассчитывали.

Если вы планируете использовать ипотеку при покупке, стоит заранее уточнить список подходящих банков в «Моссоцгарантии». Там подскажут , куда лучше обратиться и даже где могут дать небольшую скидку. Мы таким образом сэкономили 0,2% годовых. После завершения сделки остается только подписать передаточный акт и получить ключи от квартиры.

Сколько займет покупка квартиры

С того момента, как «Моссоцгарантия» опубликовала информацию об аукционе, у претендентов есть два месяца, чтобы выбрать лот и подать заявку на участие. Сами торги начнутся через неделю после окончания приема заявок.

В нашем случае от просмотра квартиры до ее покупки прошло чуть больше месяца.

Кому подойдет такая покупка

Если вы ищете квартиру в обжитом районе и вас не пугает покупка вторички и перспектива капитального ремонта, аукционы «Моссоцгарантии» — отличный вариант.

Несмотря на недружелюбный интерфейс, процедура покупки проста, а цены на жилье привлекательные. Все лоты публикуются на сайте только после серьезной юридической проверки — вам не придется платить риелтору ни за нее, ни за поиск вариантов.

Но если вы слишком азартны или хотите узнать точную цену квартиры, возможно, такая покупка не для вас. Стоимость лотов меняется непредсказуемо: иногда в ходе торгов она поднимается на пятьсот тысяч или даже миллион. В практике «Моссоцгарантии» бывали случаи, когда люди выигрывали торги, бездумно повышая ставку, а потом отказывались от покупки: потерять задаток было дешевле, чем выкупить квартиру по аукционной стоимости.

Есть еще один неоднозначный момент — кого-то он отпугнет, а для другого окажется дополнительным плюсом. Часть аукционных квартир находится в домах, которые попали под программу реновации. Если вы не планируете улучшать жилищные условия за счет государства, перед покупкой убедитесь, что вашего лота нет в списке домов на снос.

Как купить имущество государства

Государство не только закупает, но и продает собственные товары. Рассказываем, как проходят торги госимуществом, что на них продают и как в них поучаствовать.

иллюстратор — Маргарита Федосеева

Государство владеет разным имуществом — природными ресурсами, организациями, недвижимостью, автомобилями. Периодически это имущество государство продает или сдает в аренду.

Торги госимуществом проходят в бумажном или электронном виде. Информацию о будущих тендерах публикуют на специальном сайте .

Что продают и сдают в аренду на торгах госимуществом

На торгах госимуществом можно купить, например:

недвижимость,
автомобили,
драгоценные камни,
места для рекламы или предприятия.

Также проводят торги на право:

заключить контракт на управление многоквартирным домом
вылавливать рыбу и заготавливать лес,
участвовать в проектах государственно-частного партнерства.

Как купить госимущество

Покупку государственного имущества частным лицом или коммерческой организацией называют приватизацией. Участвовать в приватизации могут и юридические, и физические лица. Порядок проведения торгов описан в 178-ФЗ, а также в Приказе ФАС № 67 . Некоторые виды торгов могут контролироваться и другими актами. Например, правила торгов на аренду систем водо- или теплоснабжения описаны в 190-ФЗ .

Перед торгами организатор собирает специальную комиссию, в которую должно войти не меньше пяти человек. Именно она будет рассматривать заявки и выбирать победителя.

Чтобы продать имущество, организатор может выбрать один из четырех видов торгов.

Аукцион

Аукционы проводят, если к участникам торгов нет особых требований. Продавец оценивает имущество и публикует извещение о проведении торгов на официальном сайте . В извещении он указывает:

сведения о себе,
описание лота и его целевое назначение,
минимальную цену,
срок действия договора,
сайт, на котором опубликована документация,
размер задатка, если его нужно внести,
за какое время организатор может отменить аукцион.

Некоторые торги проводят только для субъектов малого и среднего предпринимательства (СМП). Об этом тоже напишут в извещении.

Как участвовать в аукционе:

Подайте заявку и при необходимости внесите задаток.

Заявку можно подать как в электронном, так и в бумажном виде. Юрлицам и ИП в ней нужно указать:

название компании и организационно-правовую форму,
место нахождения,
выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП,
документ, который подтверждает полномочия действовать от имени юрлица,
копию учредительных документов,
решение об одобрении крупной сделки,
заявления об отсутствии решения о ликвидации, приостановлении деятельности и банкротстве компании,
документ, который подтвердит перевод задатка.

Физлица указывают в заявке ФИО, паспортные данные и сведения о месте проживания. В некоторых могут запросить дополнительные документы.

Заявки рассматривает аукционная комиссия. Если заявитель соответствует требованиям, приложил необходимые документы и внес задаток, его допустят к участию.

Предложите свою цену

Во время аукциона участники повышают цену на определенную сумму — 5% от начальной цены. Такое повышение называют шагом аукциона. Каждый шаг аукционист объявляет трижды. Если никто из участников не готов купить лот за эту сумму, ее снижают на 0,5% от начальной цены. Побеждает тот, кто предложил самую большую сумму.

Если вы проиграете, задаток вернут в течение пяти дней после объявления результатов. Если выиграете — эти деньги пойдут в счет стоимости товара.

Заявку можно отозвать до окончания срока приема. В этом случае продавец должен вернуть задаток в течение пяти дней после уведомления об отзыве.

Специализированный аукцион

Проводят, чтобы продать акции открытых акционерных обществ. В результате таких торгов все победители получают акции по одной цене.

Для участия покупатель должен подать заявку в течение 25 дней после объявления торгов. Вместе с заявкой он подает ценовое предложение — сумму, которую готов потратить на покупку. При этом он может согласиться на любую стоимость акции или указать максимальную цену.

После того, как организатор опубликует список допущенных участников, он рассчитает единую цену продажи. В расчетах он использует только те средства, которые предложили участники. Однако единая цена не может быть меньше начальной цены, которая указана в извещении.

Победителей может быть несколько. Сколько акций получит каждый победитель рассчитывают по специальной формуле: сумму его ценового предложения делят на единую цену.

В первую очередь акции получат участники, у которых сумма предложенных средств выше единой цены. Во вторую — участники, которые предложили максимальную цену выше единой. В третью очередь попадут те, чье ценовое предложение равно единой цене. А в четвертую — те, у кого максимальная цена равна единой.

Конкурс

Конкурсы проводят, если хотят продать:

больше 50% акций АО или доли уставного капитала ООО,
объекты культурного наследия.

Организатор конкурса может установить требования к участникам и указать в договоре специальные условия, например:

оставить определенное число сотрудников или повысить их квалификацию,
провести работы по сохранению объекта культурного наследия.

При этом каждое условие нужно обосновать.

Если состояние объекта культурного наследия, который продают на конкурсе, признали неудовлетворительным, к документации приложат проект по его сохранению. Покупатель объекта должен провести все указанные в проекте работы в течение семи лет. Чтобы продать такие сложные объекты, устанавливают низкую цену — один рубль.

Чтобы поучаствовать в конкурсе, нужно подать заявку. В ней участник должен подтвердить, что соответствует требованиям и может выполнить все условия договора. Также нужно внести задаток — 20% от начальной цены.

Ценовое предложение можно указать в заявке или подать в день проведения торгов. При выборе победителя комиссия учитывает не только предложенную цену, но и условия исполнения договора, например:

в какие сроки участник планирует провести реконструкцию объекта,
в каких объемах планирует производить товары на покупаемом оборудовании,
за какое время он планирует выйти на такие объемы производства.

За каждый критерий участники получают баллы. Побеждает тот, кто набрал больше всего баллов. Если несколько участников наберут одинаковое количество баллов победит тот, кто первым подал заявку.

Если победитель уклонится от заключения договора, организатор предложит его участнику, который стал вторым. Если он откажется от подписания — его также признают уклонившимся. В этом случае организатор может обратиться в суд, чтобы участник компенсировал убытки или принудительно подписал договор.

Публичное предложение

Если аукцион признали несостоявшимся, организатор проводит публичное предложение. Перед торгами он должен установить:

Шаг понижения — на сколько будет снижаться цена, если никто не подаст заявки за определенное время. Чаще всего шаг не превышает 10% от начальной цены.
Цену отсечения — минимальную стоимость товара, по которой его планируют продать.

Для участия нужно подать заявку и внести задаток в размере 20% от начальной цены. После начала торгов площадка ждет один час. Если в течение этого времени никто не предложит цену, указанную в извещении, ее снизят на шаг понижения. Снижать цену будут до тех пор, пока:

один из участников не подаст предложение,
не будет достигнута цена отсечения.

Если во время очередного снижения несколько участников подали предложения, между ними проводят аукцион.

Продажа без объявления цены

Если товар не купят и после публичного предложения, проводят продажу без объявления цены. В этом случае стоимость товара оценивает сам покупатель. Для участия нужно отправить заявку и указать в ней сумму, за которую вы готовы купить лот. Если организатор получит несколько предложений — победит тот, кто предложил самую высокую цену.

Ответим на вопросы

Эксперты ответят на ваши вопросы по теме статьи в первые сутки после публикации. Потом отвечают только участники закупок, а вопрос экспертам можно задать в специальной рубрике .

Аукцион по продаже муниципального имущества

Аукцион — самый распространенный способ приватизации муниципального имущества.

Приватизировать на аукционе можно только то имущество, в отношении которого покупатель не должен выполнить каких-либо условий. Есть и другие важные условия для такой приватизации.

Чтобы провести аукцион, нужно разместить информационное сообщение об этом на своем сайте и на www.torgi.gov.ru.

Неполнота информации в этом сообщении чревата отменой результатов аукциона.

Вместе с заявками участники представляют задатки. Их нужно вернуть проигравшим, а победителю засчитать в счет оплаты.

За нарушения порядка аукциона на любой из его стадий вас могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.32.4 КоАП РФ.

Проводите аукцион, чтобы продать (пп. 1 п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 18 Закона о приватизации):

недвижимость (кроме земельных участков без зданий);
движимое имущество, кроме обращенного в собственность муниципального образования или унаследованного им;
доли в ООО;
акции, если вы не собираетесь проводить специализированный аукцион.

Все это имущество можно выставлять на аукцион, только если покупатель не должен выполнить в отношении него никаких условий.

Чтобы можно было провести аукцион:

имущество должно быть в плане приватизации;
решение об условиях приватизации должно предусматривать аукцион в качестве способа приватизации. Решением также определяется форма подачи предложений (п. 3 ст. 18 Закона о приватизации).

Информационное сообщение об аукционе разместите на своем сайте и на www.torgi.gov.ru

не менее чем за 30 дней до аукциона. На это указано в п. п. 1, 2 ст. 15 Закона о приватизации, п. 1 Постановления Правительства РФ от 10.09.2012 N 909.

Укажите в информационном сообщении следующее (п. п. 4 — 6 ст. 18 Закона о приватизации, п. 6 Положения о продаже государственного и муниципального имущества на аукционе):

описание имущества, достаточное, чтобы его идентифицировать (адрес, кадастровый номер, площадь, назначение, этажность и т.д.). Если имущество аварийное, указывайте и этот факт. Неточное описание объекта либо неуказание на то, что имущество аварийное, может привести к тому, что суд признает недействительными аукцион и договор по иску победителя (п. 2 ст. 449 ГК РФ);
срок приема заявок (не меньше 25 дней с даты публикации сообщения);
размер задатка, который вносят участники аукциона (20% начальной цены);
шаг аукциона, то есть величину, на которую участники будут постепенно увеличивать цену предложения (не более 5% начальной цены);
порядок внесения и возврата задатков, включая реквизиты счета;
указание на то, что сообщение является публичной офертой для договора о задатке;
прочие обязательные сведения.

Если не разместить информационное сообщение хотя бы в одном из источников или указать в нем не всю информацию, то суды могут признать недействительными результаты аукциона и договор купли-продажи, заключенный по ним.

В этом случае нужно вернуть деньги покупателю, а имущество в казну (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Принимайте заявки в двух экземплярах. К ним прилагаются документы с их описью. Они должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью претендента-юрлица на каждом листе (п. 2 ст. 16 Закона о приватизации).

На каждом экземпляре заявки поставьте ее номер, а также дату и время принятия. Один верните заявителю. Регистрируйте заявки в журнале приема заявок.

Заявки принимаются в течение всего срока их подачи, который вы указали в информационном сообщении. Заявки, поданные по истечении срока, верните под расписку.

Примите задатки одновременно с заявками. При этом договор о задатке считается заключенным, когда претендент подал заявку и перечислил задаток (п. п. 6 — 9 Положения о продаже государственного или муниципального имущества на аукционе).

Если до конца приема заявок претендент отзовет свою заявку, верните ему задаток в течение пяти дней с даты отзыва. Если он отзовет ее после истечения срока приема, то верните задаток в течение пяти дней после окончания аукциона (п. п. 9, 13 ст. 18 Закона о приватизации).

Рассмотрите заявки в течение пяти рабочих дней со дня окончания срока их приема. Оформите результаты протоколом о признании претендентов участниками аукциона. В него внесите (п. 11 Положения о продаже государственного или муниципального имущества на аукционе):

перечень принятых заявок с указанием имен (наименований) претендентов;
перечень отозванных заявок;
имена (наименования) претендентов, признанных участниками аукциона и не допущенных к участию в аукционе с указанием оснований отказа.

За неправомерный отказ вас могут привлечь к административной ответственности по ч. 6 ст. 7.32.4 КоАП РФ, а аукцион признать недействительным. Это означает, что и заключенный на нем договор тоже будет недействительным и придется вернуть деньги покупателю, а имущество в казну (п. 2 ст. 167, ст. 449 ГК РФ).

Обратите внимание, что, если с документами, которые представил заявитель, нет описи, это не основание отказать в допуске, а вот если на документах претендента-юрлица нет печати, отказать можно.

Аукцион с одним участником признается несостоявшимся (п. 3 ст. 18 Закона о приватизации). В этом случае по своему выбору продавайте имущество посредством публичного предложения либо проводите повторный аукцион (Определение ВАС РФ от 11.01.2007 N 15795/06 по делу N А58-5118/05).

Вручите претендентам уведомление о допуске (недопуске) к аукциону под расписку или заказным письмом. Также разместите информацию об отказе в допуске на www.torgi.gov.ru и на своем сайте. На все это у вас есть один рабочий день с даты оформления протокола о признании претендентов участниками аукциона (п. п. 11 — 14 Положения о продаже государственного или муниципального имущества на аукционе).

Верните задатки в течение пяти дней с даты подписания протокола о признании претендентов участниками аукциона. За просрочку предусмотрены пени (п. 16(1) Положения о продаже государственного или муниципального имущества на аукционе).

Если у вас аукцион с открытой формой подачи предложений, назначьте из своих работников уполномоченного представителя. Также назначьте или наймите аукциониста (пп. «к» п. 3 Положения о продаже государственного или муниципального имущества на аукционе).

Определяйте победителя по правилам п. 15 Положения о продаже государственного или муниципального имущества на аукционе.

При закрытой форме подачи предложений аукционист не нужен, поскольку участники подают предложения о цене в запечатанных конвертах (п. 3 ст. 18 Закона о приватизации). Победителя в этом случае определяйте по правилам п. 16 Положения о продаже государственного или муниципального имущества на аукционе.

Итоги оформите протоколом в двух экземплярах. В нем укажите итоговую цену. Один экземпляр вручите победителю в день аукциона (п. 16 Положения о продаже государственного или муниципального имущества на аукционе). За нарушение этих требований вас могут оштрафовать по ч. 10 ст. 7.32.4 КоАП РФ.

Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс

Минэкономразвития России N 19491-ЕЕ/Д05и, ФАС России N АК/32618/14 от 14.08.2014 «О позиции Минэкономразвития России и ФАС России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов»

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА

от 14 августа 2014 года

МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ И ФАС РОССИИ ПО ВОПРОСУ

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ

НА НОВЫЙ СРОК ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО

И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА С ОТДЕЛЬНЫМИ

В связи с поступающими обращениями о применении положений Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства (далее — МСП), организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными некоммерческими организациями (далее — НКО) Минэкономразвития России и ФАС России сообщают.

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлены требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования (в том числе права аренды) в отношении государственного и муниципального имущества. Указанной нормой предусмотрена возможность передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества по общему правилу только по результатам проведения торгов (конкурса или аукциона).

В то же время в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции закреплены случаи, когда передача права аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможна без проведения процедуры торгов.

Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Вместе с тем, согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. N 92, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Также в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица — незаконным, решения органа юридического лица — не имеющим юридической силы.

Таким образом, по общему правилу органы власти и местного самоуправления при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать размер ставки арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком (ниже или выше ее уровня). Для случаев заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на торгах органы власти и местного самоуправления по собственному усмотрению устанавливают в качестве начальной (минимальной) цены договора арендную плату или плату за заключение договора, размер которых определяется в ходе проведения конкурса или аукциона.

Пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что размер арендной платы по заключаемому на новый срок договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Закон о развитии МСП) органы власти и местного самоуправления оказывают имущественную поддержку субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП. Такая поддержка осуществляется в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными или муниципальными программами развития субъектов МСП.

В силу статьи 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Закон об НКО) органы власти и местного самоуправления вправе оказывать имущественную поддержку социально ориентированным НКО путем передачи государственного или муниципального имущества (в том числе по льготным ставкам арендной платы).

Таким образом, Законом о развитии МСП и Законом об НКО установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества субъектам МСП, организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированным НКО. В частности, указанным категориям лиц государственное или муниципальное имущество может быть передано, в том числе на новый срок, по льготным (отличным от рыночных) ставкам арендной платы.

В связи с изложенным при заключении на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества с субъектами МСП, организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными НКО в рамках предусмотренной Законом о развитии МСП и Законом об НКО поддержки указанных лиц размер арендной платы может определяться в том числе без учета оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.