Переход права собственности при отчуждении имущества

2.1. Общие правила нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) к сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся договор купли-продажи, договор мены и договор дарения недвижимого имущества. Согласно установленным законом требованиям такие договоры заключаются в письменной форме (п. 3 ст. 574, п. 2 ст. 567, ст. 550 ГК РФ). Договор дарения недвижимого имущества, равно как и переход права собственности на недвижимое имущество по договорам мены и купли-продажи, подлежат обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Так, при отчуждении недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Исключение составляют:

— сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

— сделки по отчуждению земельных долей;

— сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);

— договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»);
сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

При нотариальном удостоверении сделки, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 43, 54, 55, 56 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, далее — Основы).

При удостоверении договоров, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу (ст. 55 Основ). Кроме этого, нотариус проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества. При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно.

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения указанного имущества. Если отчуждаемые объекты недвижимости находятся на территории разных субъектов Российской Федерации, то удостоверение договора производится нотариусом по месту нахождения любого из объектов (ст. 56 Основ).

Нотариус удостоверяет сделку только в том случае, если сделка, равно как и документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства. Если сделка не отвечает установленным законом требованиям, нотариус отказывает в совершении данного нотариального действия (ст. 48 Основ).

После удостоверения договора об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ст. 55 Основ).

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ). В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии должна быть указана та сделка, на совершение которой дано согласие. При этом молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ).

При отчуждении недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, для заключения одним из супругов сделки необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Исключение составляют случаи продажи доли с публичных торгов, а также продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом доля в праве общей собственности может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков в случае, если все остальные участники долевой собственности откажутся в письменной форме от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Нотариус удостоверяет сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, кроме сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению земельных долей; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Указанные сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, установленный в ст. 22.1 Основ, а также плата за оказание услуг правового и технического характера.

соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности).

К покупателю недвижимости переходят права и обязанности в отношении земельного участка в том же объеме, что принадлежали продавцу недвижимости // Обзор дела № А41-80395/2017

К покупателю недвижимости переходят права и обязанности в отношении земельного участка в том же объеме, что принадлежали продавцу недвижимости // Обзор дела № А41-80395/2017

Министерство обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения — платы за пользование земельным участком в период между регистрацией права собственности индивидуального предпринимателя на здания, расположенные на земельном участке, и регистрацией договора аренды на данный земельный участок в размере, равном рыночной стоимости аренды.

Арбитражный суд Московской области решением от 06.02.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2018, удовлетворил требование Министерства в части взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения с учетом оплаченной предпринимателем суммы за аренду земельного участка в льготном размере (на условиях, существовавших для прежнего арендатора земельного участка – продавца зданий).

В связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находившемся у продавца в аренде, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору, в том числе обязанность платить за пользование участком в размере, установленном договором и пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, из расчета два процента кадастровой стоимости участка. Плату за пользование участком в указанном размере ответчик перечислил арендодателю.

С момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости предприниматель обязан платить за пользование публичным земельным участком, на котором эти объекты расположены; поскольку предприниматель в спорный период не платил за пользование, с него по правилам статьи 1102 ГК РФ и статьи 65 ЗК РФ надлежит взыскать неосновательное обогащение в размере арендной платы; так как предприниматель не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, и он не является универсальным правопреемником продавца недвижимости, при расчете платы за пользование земельным участком не может быть применен льготный порядок определения арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ для лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, и который был определен договором аренды для продавца недвижимости; Министерство правомерно произвело расчет платы за фактическое пользование предпринимателем спорным земельным участком в размере арендной платы в соответствии с Методикой исходя из рыночной стоимости права аренды.

Судебный акт суда второй кассационной инстанции:

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.03.2019 по делу N 305-ЭС18-22413 решение Арбитражного суда Московской области от 06.02.2018, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2018 по делу N А41-80395/2017 отменены, в иске Министерству отказано.

Доводы суда, положенные в основу судебного акта:

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление Пленума ВАС РФ N 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды (с применением льготной ставки в размере два процента кадастровой стоимости участка).

Суд второй кассационной инстанции, в общем-то, разъяснил прописные истины.

Подобное правило применяется и в случае, например, определения срока временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанного в статье 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которой арендатор (субъект малого и среднего предпринимательства) имеет преимущественное право на приватизацию арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Однако у арендатора такое право возникает только при наличии ряда условий, перечисленных в указанной статье. В частности, арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет на день подачи заявления в соответствии с договором (договорами) аренды этого имущества.

В названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

По смыслу указанного закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Переход права собственности по договору купли-продажи

Существует важный правовой нюанс, связанный с переходом права собственности после оформления сделки купли-продажи. В большинстве договоров предполагается немедленная передача права собственности (то есть договор вступает в силу с момента его подписания сторонами). Однако согласно ГК РФ реальный переход прав наступает только после государственной регистрации. В этой статье мы разъясним особенности этого правового механизма.

От сделки до ее регистрации

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Также следует отметить, что этот принцип распространяется и на все прочие способы передачи имущества, для которого необходимо проходить регистрацию. Например, если совершается дарение или вступают в свои права наследники, датой перехода права собственности будет именно день занесения информации в реестр.

Правовой статус имущества в «переходный» период

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности

Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.

Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.

Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.

Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода

Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.

1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.

Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.

Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?

Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:

Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.

Однако следует отметить, что если государственная организация отказала в регистрации, предпринимать повторные попытки – не целесообразно. Гораздо безопаснее обратиться к нотариусу, заключить сделку нотариально и избежать повторной правовой экспертизы как обязательного условия регистрации.

Уклонение и махинации с регистрацией

Закон предусматривает правовой механизм, препятствующий уклонению от регистрации (основание – ст. 551 ГК РФ). Если одна из сторон необоснованно оттягивает проведение регистрации и искусственно продлевает «переходный» статус объекта, принять решение о государственной регистрации может суд. В таком случае переход прав осуществляется в день соответствующего судебного решения.

Какой процент у нотариуса от сделки купли продажи?

Ответ: Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению: 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей, плюс 6 000 рублей за оказание услуг правового и технического характера.

Кто оплачивает сделку купли продажи у нотариуса? (имеется ввиду продавец или покупатель)

Ответ: По соглашению сторон нотариальные услуги может оплатить одна из сторон сделки или стороны оплачивают поровну.

Можно ли оспорить нотариальную сделку купли продажи?

Ответ: Любой документ, в том числе и нотариальную сделку, возможно оспорить в судебном порядке, если на то есть основания.

В каких случаях необходимо нотариальное удостоверение сделки купли продажи недвижимости?

Ответ: Закон обязывает нотариально удостоверять сделки в случаях отчуждения доли в праве на недвижимость, а также в случаях, когда отчуждает несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В остальных случаях — по желанию сторон..

Верховный Суд РФ напомнил о важности своевременной регистрации прав на недвижимое имущество

Юрист практики разрешения споров TAXmanager

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации .

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство.

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)?

Фабула дела

Продавец передал покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества пять нежилых зданий. Право собственности покупателя на приобретённые объекты было зарегистрировано.

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора.

Решением суда общей юрисдикции договор расторгнут, на покупателя возложена обязанность возвратить продавцу переданную недвижимость. Покупатель действительно возвратил имущество по акту приёма-передачи недвижимого имущества. Только вот переход права так и не был зарегистрирован.

Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества.

Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.

В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве.

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция.

Так, согласно пункту 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) все имущество гражданина, имеющееся на день принятия решения о признании его банкротом и выявленное или приобретённое после этого дня, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Поскольку на момент открытия процедуры реализации имущества должника недвижимость не была передана (в силу отсутствия соответствующей записи в государственном реестре о переходе права на имущество), объекты недвижимости на основании приведённого положения входят в конкурсную массу должника.

Верховный Суд РФ обязал фактического владельца передать финансовому управляющему должника все пять объектов недвижимости для последующей их реализации и проведения расчётов с кредиторами.

Соответственно, имущество остаётся за должником, а фактический владелец, в чьём распоряжении находилась недвижимость 1 год и 4 месяца, утрачивает возможность вернуть право собственности на недвижимость в процедуре банкротства должника. Требование о возврате имущества трансформируется в денежное и удовлетворяется наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке.

А если должник не гражданин, а юридическое лицо?

Законодатель предусмотрел аналогичное положение и для банкротства юридических лиц, закрепив его в пункте 1 статьи 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Резюмируя вышеприведённое, необходимо выделить главное: подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права.

Простым языком, вносить соответствующие записи в государственный реестр нужно оперативно и своевременно во избежание плачевных последствий, например включения имущества в конкурсную массу должника, чьё право собственности остаётся отражённым в реестре.

Упрощение оформления сделок с общедолевой собственностью

С 31 июля 2019 г. изменен порядок оформления отдельных сделок с долями в праве общей собственности.

В соответствии с редакцией Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон №218-ФЗ), действовавшей до 31.07.2019 г. сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежали нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 г. №4802-1 «О статусе столицы РФ» (кроме случая, предусмотренного ч.19 ст.7.3 Закона №218-ФЗ).

То есть до 31 июля 2019 г. участие нотариусов было обязательным при заключении ипотечных договоров по покупке долей в квартире или доме. Введенный с 2016 года обязательный порядок нотариального удостоверения сделок призван был защитить участников при сделках с недвижимостью (исключить возможность притворных сделок).

На практике участие нотариуса, как правило, усложняло процесс и финансового ударяло по карману. Стоимость за нотариальные услуги зависит от стоимости приобретаемой доли.

Например, согласно ст. 22.1 «Основы законодательства РФ о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 г. №4462-1) за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества:

супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:
до 10 млн рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
свыше 10 млн рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 млн рублей, но не более 50 000 рублей;
другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 млн рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 % суммы сделки;

свыше 1 млн рублей до 10 млн рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 млн рублей;
свыше 10 млн рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 млн рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 тыс.рублей.

1 мая 2019 года Президент РФ подписал Федеральный закон №76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком — физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» (далее по тексту – Закон №76- ФЗ), который вносит изменения в ст. 42 Федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Введение в действие самого Закона №76-ФЗ, прежде всего, направлено на облегчение участи граждан по ипотечным жилищным кредитам в случае трудной жизненной ситуации (ипотечные каникулы) на фоне продолжающегося падения уровня жизни российских граждан (несмотря на благостную оценку Росстата РФ). Кроме того, благодаря действию Закона №76-ФЗ, облегчится процедура совершения отдельных сделок с долями в праве общей собственности.

Начиная с 31 июля 2019 г. при совершении отдельных сделок с долями в праве общей собственности не требуется нотариальное удостоверение.

Теперь нет надобности совершать нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключенных с кредитными организациями (например, банками).

Напомним, что при долевой собственности недвижимость принадлежит нескольким физическим лицам, размер части каждого собственника определен. А при совместной собственности — имущество принадлежит нескольким физическим лицам без определения долей каждого.

То есть договоры купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей могут быть заключены в простой письменной форме, если подписаны всеми долевыми собственниками недвижимости. Вместе с тем, граждане имеют право выбора, нужно или нет нотариально удостоверять сделку с долями, ведь часто совладельцами недвижимости (квартиры, дома, гаража, земельного участка) становятся близкие родственники.

В случае отчуждения долей без нотариального удостоверения участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ и зарегистрировать переход права собственности, представив определенный пакте документов.

Но в случае, когда сделки по продаже доли недвижимости оформляются разными договорами, необходимо нотариальное удостоверение.

Нотариальное заверение по-прежнему необходимо, если объект недвижимости отчуждается не всеми собственниками одновременно.

Если, например, комнаты в коммунальных квартирах принадлежат их владельцам в виде долей в праве общей долевой собственности на всю квартиру, то для этих случаев необходимо по-прежнему нотариальное заверение сделки.

Момент перехода права собственности на товар: по закону и по договору

Когда переходит право собственности на товар — по общему правилу при его получении покупателем. Договором стороны вправе установить иной срок: при внесении денег, в момент зачисления денег на счет продавца и пр.

Когда покупатель становится собственником по ГК РФ

Предмет договора поставки — товары: материальные ценности (вещи), то есть объекты вещных правоотношений. Закон закрепляет момент перехода права собственности на товар по ГК РФ в статье 223 ГК РФ : право переходит при передаче товара приобретателю. Передача — это вручение приобретателю или первому перевозчику ( ст. 224 ГК РФ ) в зависимости от условий сделки. Одновременно переходят риски гибели и естественной убыли вещи, расходы по содержанию имущества.

Если правомочие на вещь подлежит гос. регистрации — оно возникает со дня регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Гос. регистрация необходима по сделкам с недвижимым имуществом.

Как эти условия изменить с помощью договора купли-продажи

Стороны свободны в заключении сделок и определении их условий: переход права собственности от продавца к покупателю стороны вправе согласовать самостоятельно. Исключение — гос. регистрация: в контракте недопустимо изменение положений о его возникновении после регистрации (п. 2 ст. 233 ГК РФ ).

По тексту соглашения стороны вправе определить момент перехода права собственности по договору поставки товара и купли-продажи и выбрать подходящий вариант:

при оплате в полном объеме;
после поступления аванса;
при поступлении денег на счет продавца;
при списании денег со счета приобретателя;
при вручении перевозчиком вещи;
при подписании передаточных документов и пр.

В контракте стороны устанавливают дату перехода права собственности на товар, определяют период, по завершении которого вещь обретает нового владельца.

Бухгалтерский и налоговый учет операций по отчуждению вещи

Для отражения операций по продаже в бухучете бухгалтеру важно обратить внимание на переход права собственности по договору купли-продажи и сделать соответствующую проводку в соответствии с п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации».

Если положения сделки отличаются от общего правила закона (после передачи вещи), отгрузку отразите на счете № 45 «Товары отгруженные». Этот счет применяют, когда установлен переход права собственности по оплате аванса или полной стоимости. Завершают операции на счете 90.

Последовательность записей в зависимости от операций:

ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 43	Отгружена продукция, правомочие на которую еще не перешло
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68	Начислен НДС
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62	Поступила оплата продукции
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90	Признана выручка от реализации на момент перехода правомочия (оплата продукции)
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 45	Списана себестоимость отгруженной продукции
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 76	Отнесен на уменьшение выручки ранее начисленный НДС

Для целей налогового учета отражение в бухучете момента, когда товар становится собственностью покупателя, имеет значение для определения даты получения выручки и базы по НДС: выручка признается с момента перехода (п. 3 ст. 271 , ст. 39 НК РФ), для базы НДС определяют день отгрузки и день получения оплаты или её части.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, какие существуют риски случайной гибели товара. Используйте эти инструкции бесплатно.

Особенности для продавца

Продавцу важно снять с себя обязательства по сохранности вещи при её передаче не лично покупателю, а стороннему лицу: перевозчику, службе доставки, поскольку он не контролирует процесс перевозки — не осуществляет её лично. В контрактах право перехода собственности на товар при импорте определяют при сдаче его первому перевозчику, перед покупателем за сохранность вещи несет ответственность перевозчик.

При долгосрочных поставках рекомендуем согласовать с контрагентами условия, удобные для обеих сторон правоотношения. Стороне, которая готовит проект соглашения, не рекомендуется включать положения, заведомо неприемлемые для контрагента.

Особенности для покупателя

Обычно в купле-продаже право собственности переходит к покупателю с момента оплаты товара. Такой подход применяют в бытовых сделках. Покупателю важен момент вручения вещи ему лично или указанному им лицу, чтобы иметь возможность самим проверить перед подписанием акта приема-передачи целостность упаковки, количество и качество вещей.

Рекомендуем формулировки для договора:

«Все риски, связанные со случайной гибелью или повреждением вещи, переходят на приобретателя только после фактической передачи ему вещи»
«Продавец отвечает за сохранность вещи до момента фактической передачи её приобретателю»

Не заключайте сделки, по которым вы рискуете купить некачественный или бракованный предмет, в них используют формулировки: «Риск случайной гибели или случайного повреждения переходит на получателя с момента сдачи предмета первому перевозчику или организации связи для доставки».