НДС с продажи земельного участка организацией

Как учитывать земельные участки в бухгалтерском и налоговом учете

Больше материалов по теме «Бухгалтерский учёт» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

Документальное оформление
Бухгалтерский учет
Налоговый учет
Кратко

Земельный участок – особый вид неамортизируемых активов. Он может быть приобретен, продан, перепродан, реализован частично или полностью; при этом фигурировать в учете в качестве основного средства или товара для перепродажи. На землю, как на объект ОС, не начисляется амортизация (ст. 256-2 НК РФ), поскольку в процессе эксплуатации она не теряет своей стоимости.

Участок принимается к учету в сумме всех фактических затрат на него, в том числе и госпошлины за оформление права собственности (ПБУ 5/01 р.2, 6/01 р. 2). Расчет земельного налога производится по кадастровой стоимости участка.

Документальное оформление

Покупка и продажа земельных участков оформляются договором в 3-х экземплярах. Два из них – участникам сделки, один – в Росреестр для регистрации. Договор аренды земли на срок более года также регистрируется в Росреестре (ст. 609-2 ГК РФ).

Вопрос: Как отразить в учете организации приобретение земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для производственных целей и его последующую продажу?
Организация приобрела земельный участок стоимостью 5 000 000 руб. Государственная пошлина уплачена, и документы на регистрацию перехода права собственности на земельный участок к организации переданы в месяце получения земельного участка. В этом же месяце участок начал использоваться в производственных целях. Переход права собственности на участок зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем его получения. В этом же месяце произведены расчеты с муниципалитетом за приобретенный участок. Иных расходов, связанных с приобретением земельного участка, организация не несет.
В дальнейшем участок продан за 6 200 000 руб. Переход права собственности на участок к покупателю зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем передачи участка. В этом же месяце получены денежные средства от покупателя. Организация применяет метод начисления в налоговом учете. Промежуточная бухгалтерская отчетность составляется организацией на последнее число каждого календарного месяца.
Посмотреть ответ

Специальных унифицированных форм, учитывающих многообразие земельных участков, их видов, законодательством не предусмотрено. При постановке на учет ЗУ рекомендуется пользоваться указанными ниже документами:

Акт ОС-1 «О приеме-передаче объектов ОС (кроме зданий, сооружений)». Документ содержит ряд показателей, которые при заполнении следует игнорировать (прочеркивать): изготовитель, нормы амортизации, полезное использование, остаточная стоимость и т.д. В то же время отсутствуют специальные графы, содержащие характеристики земельного участка. Их можно отразить в поле (разделе) «Другие характеристики».
Акт 401-АПК «На оприходование земельных угодий». Он предназначен для организаций и предприятий аграрной сферы и содержит сведения о земельном участке, его балансовой стоимости, виде, качестве земель и др.
Инвентарная карточка ОС-6 «Учета основных средств».

Можно прописать в договоре положение, по которому он будет являться одновременно и актом приема-передачи, либо разработать собственную учетную форму локального характера. Применение тех или иных бланков документов по учету ЗУ целесообразно закрепить в учетной политике организации.

Постановка на учет производится датой, указанной в акте либо в договоре, приравненном к нему.

На заметку! Земля и строения на ней не являются в учете единым имущественным объектом.

Бухгалтерский учет

Фактические затраты, по которым участок земли принимается к учету, могут включать в себя:

стоимость участка, уплаченную продавцу;
риэлторские, консультационные услуги;
выплаты посреднику;
сумму госпошлины за регистрацию земли;
другие затраты, связанные с приобретением земли.

На заметку! При использовании заемных средств для покупки участка процент по ним постепенно включается в стоимость ЗУ до момента, когда он из внеоборотных активов перейдет в состав основных средств (ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»).

Операции с земельными участками могут включать в себя: получение в дар, по договору мены, получение в качестве вклада в уставный капитал, а также покупку, продажу, аренду, продажу части участка, и т.д.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся операции с землей, которые приходится учитывать бухгалтеру.

Покупка

Земля включена в учет как ОС:

Дт 08/1 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
Дт 08/1 Кт 10, 60,76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
Дт 08/1 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ;
Дт 01 Кт 08/1 — ЗУ включен в состав основных средств.

Земля включена в учет как объект последующей перепродажи:

Дт 41 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
Дт 41 Кт 10, 60, 76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
Дт 41 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ.

На заметку! Несмотря на то, что четких разграничений на использование счетов 76 и 68 при учете госпошлины нет, налоговые органы рекомендуют пошлину за регистрацию участка учитывать на счете 68, поскольку она является федеральным сбором (ст.13 НК РФ).

Продажа

Земля продана как ОС:

Дт 62 Кт 91 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
Дт 91 Кт 01 — ОС списано с учета, по его стоимости;
Дт 91 Кт 10, 70, 60 и пр. — учтены расходы на продажу ЗУ.

Земля продана как товар:

Дт 62 Кт 90 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
Дт 90 Кт 41 — списан ЗУ как товар с учета, по его стоимости;
Дт 44 Кт 10, 70, 60 и пр.
Дт 90 Кт 44 — учтены и списаны расходы на продажу ЗУ как товара.

Продажа части участка

Как правильно учесть продажу части участка, рассмотрим на примере. Пусть ЗУ числился на счете 01 как основное средство, единым объектом. Его стоимость — условно 100000 руб. После завершения кадастровых работ землю разделили на две части. Одна остается в организации (60000 руб.), а другая продается (40000 руб.). От продажи получено 50000 руб.

Разделим участок в учете:

Дт 01 «к продаже» Кт 01 «начальный» — 40000 руб. — выделена часть к продаже;
Дт 01 «оставшийся в организации» Кт 01 «начальный» — 60000 руб. – выделена часть, оставшаяся в организации;
Дебет 91 Кредит 01 «к продаже» — списан с учета ЗУ, подлежащий продаже, по его стоимости 40000 руб.;
Дебет 62 Кредит 91 — 50000 руб. доход от продажи.

Далее учитываем расходы на продажу, согласно приведенной выше корреспонденции: Дт 91 Кт счета расходов, и отражаем прибыль (убыток) от сделки Дт 91 (99)Кт 99(91).

В данном случае правильным будет именно разделение участков, а не списание ЗУ и постановка на учет двух вновь образованных объектов.

Аренда

Первоначально расходы по заключению арендного договора относятся на счет 97 «Расходы будущих периодов», а затем равными долями списываются на счета по обычным видам деятельности:

Дт 97 Кт 76 — затраты на приобретение права аренды;
Дт 19 Кт 76 — начисление НДС от стоимости арендного права;
Дт 68 Кт 19 — предъявлен НДС к вычету;
Дт 20, 25, 26 и др. Кт 97 — списание доли расходов в течение срока аренды.

Арендная плата начисляется проводкой Дт 20, 25, 26 и др. Кт 76. Если позволяют условия аренды, с суммы также можно получить вычет НДС (см. проводки выше).

Передача в субаренду, если это не запрещено договором, оформляется проводками: Дт 62 Кт 91 и Дт 91 Кт 68.

Налоговый учет

Земельный налог

Организации, предприниматели, владеющие и пользующиеся бессрочно земельными участками, являются плательщиками земельного налога (ст. 388-1 НК РФ). Налоговая база определяется по кадастровой стоимости участка и является фиксированной величиной. Ставки налога определяются на региональном уровне в зависимости от категории земли.

Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.

Аренда земель в госсобственности, муниципальной, а также земель субъектов РФ не облагается НДС (ст. 149 2 пп. НК РФ). В то же время субаренда таких земель НДС облагается (Письмо Минфина №03-07-11/436 от 18-10-12). По договорам аренды частной собственности применяется налогообложение НДС (Письмо №ГД-3-3/2391 ФНС от 18-06-15).

Налог на прибыль

Учесть расходы на покупку земли можно лишь в момент ее продажи, уменьшая доход на сумму приобретения ЗУ и затраты на ее продажу (ст. 268, 271 НК РФ). Согласно ст. 264-1 НК РФ расходы на покупку земли в государственной, муниципальной собственности, на которых находятся здания, сооружения, строения или которые приобретаются для целей капстроительства, могут быть признаны в расходах по налогу на прибыль.

Об НДС-рисках при реализации «недостроя» и земли

Автор: Анищенко А. В., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Некоторым налогоплательщикам результаты инженерно-изыскательных работ в строительстве кажутся эфемерными. С физической стороны. Хотя со стоимостной стороны это совсем не так: платить за них приходится дорого.

Хуже того, об этом прекрасно осведомлены и налоговики. Поэтому строить на этом какие-то примитивные схемы ухода от уплаты налогов весьма чревато.

Для примера рассмотрим очень интересное Постановление АС УО от 26.12.2018 № Ф09-7821/18. Есть там одна неудобная деталь…

Не рассчитав свои силы…

Хорошее начало

Предприниматель С. когда-то давно задумал построить торгово-офисный центр.

Он получил права на земельный участок и разрешение на строительство.

После этого был заключен договор с подрядчиком на выполнение проектно-изыскательных и строительно-монтажных работ.

Предприниматель воспользовался правом на применение налоговых вычетов на общую сумму свыше 2,5 млн руб. на основании полученных от подрядчика счетов-фактур за выполненные работы, в том числе:

за инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-экологические изыскания;

за обследование технического состояния несущих и ограждающих конструкций;

за теплотехнический расчет;

за работы по укреплению фундаментов;

за работы по проектированию и т. д.

И все эти вычеты он благополучно получил.

Объект незавершенного строительства был отражен предпринимателем на счете 08. Затраты на строительство составили почти 14,5 млн руб.

Имелось у коммерсанта и свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.

Печальный конец

Однако предприниматель С. строил, строил торгово-офисный центр, а потом понял, что «не потянет». Осилил только 6% готовности объекта.

Недостроенный объект был продан предпринимателю Э. Но продан как-то уж очень необычно.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества цена приобретаемого покупателем имущества составляет 13 млн руб., из них:

объект незавершенного строительства – 10 000 (!) руб.;

земельный участок – 12 990 000 руб.

В соответствии с договором купли-продажи продавец выставил счет-фактуру на сумму 10 000 руб., в том числе НДС – 1 525,42 руб. Притом что затраты на создание объекта незавершенного строительства были списаны в сумме почти 14,5 млн руб.

Продавец пояснил, что покупателя интересовал только земельный участок, поэтому недостроенный объект был продан за символическую цену.

Полученный доход от реализации земельного участка был заявлен предпринимателем в декларации по НДФЛ.

В свою очередь, покупатель сообщил налоговикам, что строительство он продолжит, а проектные работы были переданы ему продавцом безвозмездно – в качестве бонуса.

Так дело не пойдет

Не нужно обладать богатым воображением, чтобы представить, как неприятно изумились налоговики.

Еще бы! В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков не признаются объектом обложения НДС.

В результате сделка на 13 млн руб. есть, возмещение на 2,5 млн руб. есть, а пополнения в бюджет (не считая микроскопической суммы НДС в размере 1 525,42 руб.) нет.

С этим налоговики и пришли в суд – с выводом о занижении налоговой базы по реализации объекта незавершенного строительства.

Действия предпринимателя они просили признать направленными на получение необоснованной налоговой выгоды. Все просто: предприниматель при совершении сделки занизил цену объекта незавершенного строительства и одновременно компенсировал такое занижение ценой земельного участка, реализация которого не облагается НДС.

Ничто на земле не бывает бесплатно

Атака налоговиков развивалась по двум направлениям.

Моральное давление

По результатам проверки налоговики предсказуемо сделали вывод, что цена реализации объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи установлена без учета понесенных налогоплательщиком затрат при строительстве этого объекта.

Заявленная в счете-фактуре стоимость объекта незавершенного строительства не соответствует его стоимости по данным бухгалтерского учета.

Операция по реализации объекта незавершенного строительства произведена предпринимателем не в соответствии с ее действительным экономическим смыслом и не обусловлена разумными экономическими причинами (целями делового характера).

Вопрос о размере действительной стоимости объекта налоговики решили тоже очень просто. Они взяли сумму затрат, отраженную на счете 08.

Конкретная ошибка

Проверяющие настаивали на следующем. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается объектом обложения НДС.

В рассматриваемом случае продавец недостроенного объекта передал покупателю результаты выполненных инженерно-геодезических, инженерно-геологических, инженерно-экологических и тому подобных работ на спорном объекте на безвозмездной основе.

Указанный факт также свидетельствует о занижении продавцом базы по НДС.

Однако почему-то развивать эту тему налоговики дальше не стали.

План защиты

Однако предприниматель и не думал сдаваться!

Он тоже довольно предсказуемо сослался на п. 1 ст. 105.3 НК РФ, где предусмотрено, что цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы, прибыль, выручка, получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Согласно п. 3 этой статьи при определении налоговой базы с учетом цены товара, работы, услуги, примененной сторонами сделки для целей налогообложения, указанная цена признается рыночной, если налоговиками не доказано обратное или если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога.

Также предприниматель сослался на п. 2 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.17 НК РФ, прямо намекая, что проверять цену в сделке налоговики могут только в случае взаимозависимости продавца и покупателя.

Поэтому налоговая инспекция при проведении камеральных проверок вышла за пределы предоставленных ей полномочий и произвела контроль соответствия цены, сторонами которого являются лица, не признаваемые взаимозависимыми.

Кроме того, предприниматель сослался на Определение КС РФ от 04.06.2007 № 320-О-П, ст. 1, 10, 421 ГК РФ и Постановление Президиума ВАС РФ от 26.02.2008 № 11542/07, из которых следует, что налоговики не вправе оценивать экономическую целесообразность совершенных сделок.

По мнению налогоплательщика, инспекция, руководствуясь предположительным выводом о цели совершения сделки, начислила налог, не определяя рыночную цену имущества.

Решение суда

Единственное, что предприниматель не учел, – у суда есть самые широкие полномочия. Ему этот п. 1 ст. 105.3 НК РФ вообще нипочем!

Есть давнее, но оттого не менее действенное Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды» (далее – Постановление № 53) – от него и нужно «плясать».

Там прямо предусмотрено, что налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности, в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами.

Установление судом наличия деловой цели в действиях налогоплательщика производится с учетом оценки обстоятельств, свидетельствующих о его намерениях получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

Кроме того, есть п. 1 и 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 НК РФ, а также Определение КС РФ от 04.07.2017 № 1440-О.

Избежание налогообложения в результате совершения действий, направленных на получение необоснованной налоговой выгоды, является неправомерным поведением участника гражданского оборота, не совместимым с положениями ст. 3 НК РФ. Это приводит к возникновению у лиц, обязанных к уплате налога, неоправданного преимущества в сравнении с другими налогоплательщиками и нарушению публичного интереса (Определение ВС РФ от 22.07.2016 № 305-КГ16-4920).

Как разъяснено в п. 1 Постановления № 53, под налоговой выгодой понимается уменьшение размера налоговой обязанности вследствие, в частности, уменьшения налоговой базы.

Представление налогоплательщиком налоговикам всех надлежащим образом оформленных документов в целях получения налоговой выгоды является основанием для ее получения, если только налоговики не докажут, что сведения, содержащиеся в этих документах, неполны, недостоверны или противоречивы.

КС РФ в Определении от 04.07.2017 № 1440-О сделал вывод о том, что налоговое законодательство допускает возможность выбора налогоплательщиком того или иного метода учетной политики, который позволяет сэкономить на уплате налогов. Однако это не относится к случаям злоупотребления таким правом.

Если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные целями делового характера, то это предполагает доначисление суммы налогов и сборов.

Применение искусственных юридических конструкций для хозяйственных операций, не содержащих признаков противоправности, но лишенных хозяйственного смысла и не имеющих объяснений неналоговыми причинами, рассматривается как злоупотребление правом в сфере налоговых правоотношений.

В анализируемой ситуации у предпринимателя нет никакой иной цели, кроме как экономия на налогах, поэтому требования налоговой инспекции совершенно справедливы.

Не так просто

Все бы хорошо… Но как все-таки быть с рыночной ценой переданного недостроенного объекта?

Налоговики взяли данные со счета 08. Однако согласно п. 2 ст. 154 НК РФ при реализации товаров, работ, услуг на безвозмездной основе база по НДС рассчитывается как стоимость данных товаров, работ, услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному в ст. 105.3 НК РФ (см., например, Письмо Минфина России от 23.10.2018 № 03-07-11/75858).

В пункте 1 ст. 105.3 НК РФ установлены критерии отнесения цен к рыночным: цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, выступающими сторонами таких сделок, признаются рыночными.

(Отметим, финансисты считают, будто данная норма применяется в том числе при безвозмездной реализации товаров (работ, услуг) – см., например, Письмо от 04.10.2012 № 03-07-11/402. Правда, до сих пор не очень понятно, как же это сделать практически.)

И тут мы опять возвращаемся неожиданно к аргументу налогоплательщика: так как продавец и покупатель не взаимозависимы, цена в 10 000 руб. за недостроенный объект должна априори считаться рыночной.

Но суд с этим не согласился. Хотя и взаимозависимыми стороны сделки тоже не признал.

Получается, по нашему мнению, какой-то замкнутый круг: нам нужна рыночная цена, но рыночная цена между невзаимозависимыми сторонами – это та, которую они сами и определили. Иначе говоря, в нашем случае – 10 000 руб.

Так что упорство налогоплательщика в судебном процессе понять можно.

А суд, как нам кажется, принял чисто волевое решение и оценил базу по НДС исходя из затрат, собранных на счете 08.

Цена безвозмездности

На наш взгляд, суд принял слишком эмоциональное и неправильное решение.

Да, соотношение стоимости объекта и земельного участка выглядит издевательски. Очевидно, что оно принято в целях ухода от уплаты НДС.

Но, во-первых, льготу по продаже земельных участков установил не сам предприниматель, а государство, и, во-вторых, норму из п. 1 ст. 105.3 НК РФ придумал тоже не налогоплательщик.

Между тем задача все равно решается в пользу налоговиков. Но иначе!

Смотрите. Пусть земельный участок стоит 13 млн руб. Пусть сам объект незавершенного строительства стоит, по мнению продавца, 10 000 руб. Хорошо, пусть так и остается!

Ведь у нас еще есть безвозмездно переданные инженерные работы! И предприниматели сами не отрицают, что они были переданы и получены безвозмездно!

При этом, например, в Письме Минфина России от 22.06.2018 № 03-07-11/42842 в подобной ситуации чиновники указали, что база по НДС при безвозмездной передаче результатов работ по подготовке земельных участков для начала возведения производственных мощностей определяется как стоимость этих работ, исчисленная исходя из рыночных цен.

А вот тут-то в нашей ситуации стороны цену безвозмездной передачи не устанавливали…

Поэтому ни налоговикам, ни суду вовсе не требовалось изучать показатели счета 08. Необходимо было установить текущую рыночную цену инженерно-изыскательных работ, безвозмездно переданных продавцом объекта покупателю, и начислять НДС исходя из получившейся суммы.

Да, это гораздо труднее, чем взять готовые данные из бухгалтерского учета предпринимателя, зато это правильно.

И с учетом того, что цены в нашей стране только растут, выигрыш в сумме доначислений мог быть весьма ощутимым.

Покупка здания и земли: что с учетом и налогами

Ситуация: организация купила здание и права на земельный участок, на котором расположена недвижимость за 120 млн. руб. При этом в договоре купли-продажи цены за здание и участок не разделены. Кадастровая стоимость земли составляет 30 млн. руб. Кадастровая стоимость недвижимости составляет 50 млн. руб.

Как определить фактическую стоимость земли и здания? Какой порядок учета понесенных организацией расходов в бухгалтерском и налоговом учете?

Отметим, что здание и земельный участок являются объектами недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Бухгалтерский учет

Здание и земельный участок под ним, удовлетворяющие условиям, перечисленным в п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве отдельных объектов основных средств (ОС).

Объекты ОС учитываются по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).

Первоначальной стоимостью объектов ОС, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, перечень которых установлен п. 8 ПБУ 6/01.

В этом случае такими затратами является сумма, уплаченная продавцу за приобретенные здание и земельный участок (абз. 3 п. 8 ПБУ 6/01).

При этом, если понесенные организацией затраты связаны с приобретением одновременно нескольких объектов ОС, величина таких затрат распределяется между этими объектами на основании выбранной и обоснованной организацией базы, например пропорционально кадастровой стоимости объектов недвижимости. Такие разъяснения содержатся в Письме Минфина России от 28.06.2013 N 03-05-05-01/24812.

Стоимость здания погашается посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). Амортизационные отчисления при линейном способе начисления амортизации начисляются ежемесячно исходя из первоначальной стоимости здания и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования здания, который устанавливается организацией при принятии здания к бухгалтерскому учету. Это следует из п. 18, абз. 2, 5 п. 19, п. 20 ПБУ 6/01.

Земельный участок, в соответствии с абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01, амортизации не подлежит.

Налог на прибыль

Здание для целей налогообложения прибыли признается амортизируемым имуществом (объектом ОС) (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ).

Земельные участки представляют собой имущество, не подлежащее амортизации, что следует из нормы п. 2 ст. 256 НК РФ.

Первоначальная стоимость ОС определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации отдельно стоимость здания и стоимость земельного участка в договоре продажи недвижимости не выделены.

При этом механизма распределения понесенных затрат на два объекта ОС НК РФ не содержит.

По нашему мнению, в налоговом учете можно применить тот же подход, что и в бухгалтерском учете, то есть распределить понесенные затраты пропорционально кадастровой стоимости здания и земельного участка.

Срок полезного использования (и, соответственно, амортизационная группа) амортизируемого имущества (в данном случае — здания) определяется на дату его ввода в эксплуатацию (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Амортизационные отчисления ежемесячно признаются в качестве расходов, связанных с производством и реализацией, исходя из начисленных сумм (пп. 3 п. 2 ст. 253, п. 3 ст. 272 НК РФ).

Рассмотрим числовой пример согласно вышеприведенному порядку отражения операций по покупке здания и земельного участка.

Организация купила здание и права на земельный участок, на котором расположена недвижимость за 120 млн. руб.

При этом в договоре купли-продажи цены за здание и участок не разделены.

Кадастровая стоимость земли составляет 30 млн. руб.

Кадастровая стоимость недвижимости составляет 50 млн. руб.

Срок полезного использования здания установлен в бухгалтерском и налоговом учете равным 250 месяцам (исходя из предполагаемого срока использования здания с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1).

В бухгалтерском и налоговом учете организация начисляет амортизацию линейным способом.

Организация применяет метод начисления в налоговом учете.

Для того чтобы верно отразить в учете операций по покупке здания и земельного участка надо провести арифметические расчеты.

В данном случае пропорция составляет 62,5% в отношении здания (50 00 000 руб. / (30 000 000 руб. 50 000 000 руб.) x 100%) и 37,5% в отношении земельного участка (30 000 000 руб. / (30 000 000 руб. 50 000 000 руб.) x 100%).

Следовательно, в первоначальную стоимость здания включается 75 000 000 руб. (120 000 000 руб. x 62,5%), а в первоначальную стоимость земельного участка — 45 000 000 руб. (120 000 000 руб. x 37,5%)или (120 000 000 руб. — 5 600 000 руб.).

В данном случае срок полезного использования здания установлен исходя из ожидаемого срока использования здания равным 250 месяцам (п. 20 ПБУ 6/01).

Заметим, что такой срок полезного использования соответствует восьмой амортизационной группе, к которой относится здание согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы.

Таким образом, в бухгалтерском учете сумма ежемесячных амортизационных отчислений по зданию, включаемых в состав расходов по обычным видам деятельности организации, составит 300 000 руб. (75 000 000 руб. / 250 мес.) (п. п. 5, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

В налоговом учете приобретенное здание включается в восьмую амортизационную группу.

Амортизация в данном случае начисляется линейным методом (п. 3 ст. 259 НК РФ).

Поскольку срок полезного использования установлен равным 250 месяцам, норма амортизации составляет 0,4% (1 / 250 мес. x 100%) (п. 2 ст. 259.1 НК РФ).

Ежемесячная сумма амортизации составляет 300 000 руб. (75 000 000 руб. x 0,4%), что совпадает с ежемесячной суммой амортизации по данным бухгалтерского учета.

Тогда в бухгалтерском учете операции по покупке здания и земельного участка отражаем такими проводками:

Содержание операций

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Первичный документ

Отражено приобретение здания

08 «Приобретение объектов основных средств»

Договор продажи недвижимости,

Акт приемки-передачи здания с земельным участком,

Отражено приобретение земельного участка

08 «Приобретение земельных участков»

Договор продажи недвижимости,

Акт приемки-передачи здания с земельным участком

Произведен расчет с продавцом здания и земельного участка

Выписка банка по расчетному счету

Земельный участок принят к учету в составе объектов ОС

08 «Приобретение земельных участков»

Акт о приеме-передаче объекта основных средств,

Инвентарная карточка учета объекта основных средств

Здание принято к учету в составе объектов ОС

08 «Приобретение объектов основных средств»

Акт о приеме-передаче здания (сооружения),

Инвентарная карточка учета объекта основных средств

С месяца, следующего за месяцем принятия здания к учету в качестве ОС, в течение срока полезного использования здания либо до выбытия здания из состава ОС

Земля: покупка и продажа

Рынок земли стремительно развивается. Участки становятся обычным объектом купли-продажи. Однако есть существенное отличие: налогообложение операций с этим товаром зависит от того, кто был его прежним собственником.

Критерии признания расходов

Компании имеют право учитывать расходы на приобретение земельных участков с 1 января 2007 года. Эту возможность предоставила статья 264.1, введенная в Налоговый кодекс законом от 30 декабря 2006 г. № 268-ФЗ. Нужно отметить, что законодатель позволяет списывать затраты только на покупку участков, которые на момент их приобретения находились в государственной или муниципальной собственности. Их продавцами выступают органы исполнительной власти или местного самоуправления.

Кроме этого Налоговый кодекс предъявляет следующие требования. Предприятие сможет списать затраты на покупку земли, если участок либо приобретен для капитального строительства, либо на нем находится здание (п. 1 ст. 264.1 НК). Причем компания, которая покупает землю под зданием, должна являться собственником этого строения. По закону только владелец сооружения имеет право на приобретение земли под ним (п. 1 ст. 36 ЗК, п. 5 постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11). Для признания расходов на покупку земли под домом потребуется свидетельство о праве собственности на строение.

Порядок, установленный статьей 264.1 Налогового кодекса, применятся в случае, если договор купли-продажи участка был заключен в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года (п. 5 ст. 5 закона от 30 декабря 2006 г. № 268-ФЗ). Заключенным такое соглашение считается с момента его подписания. Поскольку земельный участок является объектом недвижимости, то переход права собственности на него подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 25 ЗК, п. 1 ст. 551 ГК).

Начать учитывать расходы по приобретению участка можно с момента подачи документов на регистрацию права. При этом подтверждающим документом служит расписка территориального органа Федеральной регистрационной службы о получении документов, где указана дата их представления (подп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК, п. 6 ст. 16 закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

к сведению

Затраты на покупку земельного участка у граждан и юридических лиц (за исключением государственных и муниципальных предприятий и учреждений) организация не вправе учесть для целей налогообложения прибыли (письмо Минфина от 25 мая 2007 г. № 03-03-06/1/313).

Два варианта списания затрат: выбор за организацией

Затраты на покупку земельного участка относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Порядок признания расходов на покупку земельного участка должен быть закреплен в учетной политике. Организация имеет право учитывать расходы на покупку земли одним из двух способов (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК).

Во-первых, предприятие может самостоятельно установить срок (но не менее 5 лет), в течение которого затраты будут учитываться равномерно. Соответствующую часть этих расходов списывают по итогам каждого отчетного, а затем налогового периода.

Пример 1

ООО «Спарс» купило у муниципального образования земельный участок для целей капитального строительства. Цена участка — 1 350 000 руб. Документы поданы в Регистрационную службу 15 июля 2007 года. Для учета расходов выбран способ, в соответствии с которым затраты списываются равномерно в течение 5 лет. Компания использует метод начисления. Отчетный период — месяц.

Рассчитаем сумму, которую можно будет учитывать ежемесячно. Она равна 22 500 руб. (1 350 000 руб. : 5 лет : 12 мес.).
Расходы на покупку земли компания начнет учитывать с июля — месяца, в котором сданы документы на регистрацию. По итогам 2007 года ООО «Спарс» включит в состав расходов в целях исчисления налога на прибыль 135 000 руб (22 500 руб. × 6 мес.).

Второй способ обычно применяют, если фирма стабильно получает большую прибыль. Этот метод позволяет быстро списать стоимость участка. Он заключается в том, что затраты учитываются в размере, не превышающем 30 процентов базы по прибыли предыдущего налогового периода. При этом для расчета предельного размера расходов налоговая база предыдущего периода определяется без учета затрат на покупку участка указанного налогового периода (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК).

В учетной политике в этом случае пишут размер процентов. Кроме того, по мнению Минфина, следует указать также и срок признания расходов (письмо от 14 февраля 2007 г. № 03-03-06/1/95).

Пример 2

Воспользуемся условиями примера 1, но предположим, что ООО «Спарс» предусмотрело в учетной политике, что расходы на приобретение прав на земельные участки признаются в размере 30 процентов базы по прибыли предыдущего налогового периода. Налоговая база за 2006 год — 1 900 000 руб., за 2007 год — 1 500 000 руб., за 2008 год — 2 000 000 руб.

Определим размер затрат, которые будут учтены при расчете налога на прибыль в 2007 году. Они равны 570 000 руб. (1 900 000 руб. × 30%).
Рассчитаем сумму расходов, которую ООО «Спарс» спишет в 2008 году. Она составит 621 000 руб. ((1 500 000 руб. + 570 000 руб.) × 30%).
В 2009 году максимальный размер расходов, которые могли бы быть учтены как затраты на покупку участка, составляет 786 300 руб. ((2 000 000 руб. + 621 000) × 30%). Значит, фирма вправе списать остаток стоимости участка — он не превышает данного предела. Будет списана сумма, равная 159 000 руб. (1 350 000 руб. – 570 000 – 621 000).

В бухучете земельные участки относят к основным средствам и принимают к учету по первоначальной стоимости. Первоначальную стоимость участка формируют фактические затраты на покупку земли, в том числе сумма госпошлины (пункты 5, 7, 8 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина от 30 марта 2001 г. № 26н). К учету в качестве ОС землю принимают после составления акта о приемке-передаче участка по форме № ОС-1. Земельный участок не относится к амортизируемому имуществу. Учесть расходы на покупку земли в бухучете можно будет только при его продаже.

важно

При регистрации перехода права собственности на земельный участок требуется заплатить госпошлину, размер которой для юридических лиц составляет 7500 рублей (ст. 333.17; подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК). На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса сумма пошлины включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Реализация: как списать убытки

При продаже земли, купленной у государства после 1 января 2007 года, порядок определения прибыли (убытка) от реализации устанавливает статья 264.1 Налогового кодекса. В этом случае убыток (прибыль) нужно определять по следующей формуле:
А = В – С, где:
А — убыток (прибыль), В — цена продажи земельного участка, С — невозмещенные затраты на его покупку.

Невозмещенные затраты — это часть расходов на покупку участка, которая к моменту его реализации еще не включена в состав расходов при исчислении базы по прибыли. Их величина рассчитывается как разница между расходами на покупку участка и расходами, учтенными до момента его реализации.

Убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов фирмы равными долями в течение срока, установленного подпунктом 1 пункта 3 статьи 264.1 Налогового кодекса, и фактического срока владения этим участком (подп. 3 п. 5 ст. 261.1 НК). Данное положение Налогового кодекса разъяснил Минфин в письме от 8 мая 2007 г. № 03-03-05/111 (с полным текстом письма вы можете ознакомиться в справочной правовой системе КонсультантПлюс). Чиновники указали, что для списания убытков от продажи участка предприятие может применить один из двух сроков.

Какой из них использовать — зависит от того, как организация признает расходы на приобретение участка. Если фирма списывает расходы в течение 5 лет и более, то и убыток от реализации участка будет равномерно признаваться расходами также в течение этого срока. В случае, когда предприятие учитывает расходы на покупку земли в размере, не превышающем 30 процентов налоговой базы прошлого года, убыток списывают в течение срока фактического владения участком.

Теперь рассмотрим ситуацию, при которой участок был куплен либо у государства до 1 января 2007 года, либо у частного собственника. При продаже земли прибыль (убыток) в этом случае определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 268 Налогового кодекса. Компания вправе уменьшить доход от реализации такого участка на следующие затраты:

расходы по его приобретению;
расходы, связанные с продажей участка.

Такая позиция высказана в письме УФНС по Московской области от 11 апреля 2007 г. № 24-17/0295, в постановлении ВАС от 14 марта 2006 г. № 14231/05.

В. Корбут

Чек-лист всех изменений
принятых и вступивших в 2021 году

Подготовьтесь к отчетности заранее, посмотрите изменения в бухучете за 2021 год, чтобы показатели налоговой отчетности не шокировали вас в конце года, а налоговиков не спровоцировали на проверку. Воспользуйтесь вашим бесплатным доступом к бератору.

Как подтвердить льготу по НДС в разделе 7 — составляем реестр документов

Будьте готовы, что льготы, заявленные в декларации по НДС, придётся подтвердить. Налоговая вышлет требование о пояснениях, на которое нужно ответить в течение пяти дней. С 23 ноября 2020 года направляйте в ответ электронный реестр подтверждающих документов по форме ФНС, тогда инспекция запросит только часть документов.

Когда и как подтверждать льготы по НДС в 2021 году

На льготы по НДС имеют право организации и предприниматели, которые занимаются определённой деятельностью (ст. 56 НК РФ). Например, от НДС освобождены продажа некоторой медтехники, булочек в школьной столовой, услуги по перевозке пассажиров, ритуальные услуги и пр.

Если вы указали такие льготы в разделе 7 декларации по НДС, будьте готовы подтвердить их налоговой (п. 6 ст. 88 НК РФ). ИФНС направит требование о пояснениях, ответить на которое нужно в течение пяти рабочих дней. Если этого не сделать, последует штраф — 5 000 рублей за первое и 20 000 рублей за повторное нарушение.

При проверке льгот ФНС пользуется риск-ориентированным подходом. Это значит, что первоначально она не требует от компании все документы по льготным операциям. Для подтверждения льготы достаточно направить в налоговую реестр подтверждающих документов.

Как подать реестр документов, подтверждающих льготу

Реестр документов подаётся в ответ на требование налоговой о представлении пояснений. Начиная с 23 ноября 2020 года, его можно направлять по ТКС, в электронном виде в формате xml (письмо ФНС России от 12.11.2020 № ЕА-4-15/18589).

Форма реестра рекомендована, но не обязательна. Подать пояснения можно в любом виде, но у электронного реестра по форме есть преимущество — только при его подаче налоговая потребует не все документы по льготе, а только часть. Если пояснения составлять не по форме или подать реестр в бумажном виде, документы придётся представлять в полном объёме.

Инспекция изучит информацию в представленном реестре и истребует документы, подтверждающие обоснованность налоговых льгот (ст. 93 НК РФ). С помощью системы АСК-НДС инспекция оценит уровень налогового риска организации. Именно от него зависит количество истребуемых документов — 5 % при низком уровне и до 40 % при высоком. На подачу документов отводится 10 рабочих дней со дня получения требования.

Есть ещё одно ограничение по списку документов — минимум 50 % от объема запрошенных документов должны подтверждать наиболее крупные суммы операций, по которым применены льготы.

Критерии оценки риск-ориентированного подхода

Критерии оценки риск-ориентированного подхода к проведению камеральных проверок деклараций с льготами приведены в письме ФНС РФ от 26.01.2017 № ЕД-4-15/1281@ и дополнены письмом от 12.11.2020 № ЕА-4-15/18589.

При проведении камеральных проверок налоговики учитывают совокупность следующих факторов:

уровень налогового риска, присвоенного Системой управления рисками АСК «НДС-2» (далее — СУР);
результат предыдущих камеральных проверок деклараций по НДС на правомерность применения налоговых льгот.

СУР автоматически распределяет плательщиков НДС на три группы риска: высокий, средний, низкий. Распределение основано на данных о налогоплательщике, которые есть в налоговой. Информация о присвоенной группе риска закрыта.

Информация о присвоенных критериях налогового риска отображается в программном комплексе «АСК НДС-2». Результаты оценки налоговики используют при камеральных, выездных и встречных проверках.

Как заполнить реестр документов по НДС

Порядок заполнения реестра дан в Приложении № 1 к Письму ФНС России от 12.11.2020 № ЕА-4-15/18589. Перечисляя все документы в реестре, сгруппируйте их сначала по кодам операций, затем по видам, а затем по контрагентам. Разберём заполнение по графам:

Графа 1 — семизначный код операции, который указали в разделе 7 декларации (приложение № 1 к Приказу ФНС России от 29.10.2014 № ММВ-7-3/558).
Графа 2 — вид, группа, направление операции внутри кода налоговой льготы. Например, медицина — услуги по обязательному медицинскому страхованию, услуги по диагностике, профилактике и лечению, услуги скорой помощи и пр.
Графа 3 — сумма квартальной выручки по каждой операции из графы 2. В последней строке графы 3 «Всего по коду» укажите сумму выручки по всем операциям.
Графы 4, 5, 6 — наименование/ФИО, ИНН и КПП контрагента по договору.
Графы 7, 8, 9 — тип, номер и дата документа, подтверждающего льготу.
Графа 10 — общая сумма операции по контрагенту или нескольким контрагентам при использовании типового договора. Выручка по графе 10 суммируется по всем операциям с одним кодом и указывается в строке «Всего по коду».

Общую сумму льготной операции укажите в строке «Всего по коду».
Общую сумму по всем контрагентам укажите в строке «Всего сумма операции».

Пример реестра подтверждающих документов по НДС

Рассмотрим заполнение реестра на примере аптеки ООО «Булат». В I квартале 2021 года организация оказывала услуги по изготовлению лекарственных препаратов и ремонту протезно-ортопедических изделий.
Лекарства изготавливались по запросу городских медицинских учреждений. Общая сумма выручки по необлагаемым операциям — 500 000 рублей. Услуги по ремонту протезно-ортопедических изделий оказывались юридическим и физическим лицам на общую сумму 125 000 рублей.

Общая стоимость медицинских услуг, предоставленных аптекой, составила 625 000 рублей. Напомним, что такие медицинские услуги не облагаются НДС (ст. 149 НК РФ).

Аптека сдала в налоговую декларацию по НДС за I квартал 2021 с заполненным разделом 7 по коду операции 1010269 (реализация услуг аптечных организаций) и получила требование о представлении пояснений по льготе. В ответ на требование «Булат» представит заполненный реестр:

Можно ли не отвечать на требование налоговой по льготам

Налоговики запрашивают пояснение практически по всем декларациям с заполненным разделом 7. При этом они ссылаются на п. 6 ст. 88 НК РФ. Но эта статья разрешает истребовать пояснения и документы именно по льготным операциям, а не по всем, которые освобождены от НДС или не признаются объектами налогообложения (ст. 146, 149 НК РФ). При истребовании органы должны опираться на понятие «льготы», закреплённое в п. 1 ст. 56 НК РФ.

Требовать подтверждения права на льготу налоговая может, только если организация на самом деле имеет преимущества перед другими налогоплательщиками. Иными словами, операции облагаются налогом не у всех, а только у компаний из определённых категорий. Например, не облагаются налогом и не являются льготными операции по продаже земли, гарантийному ремонту, распространению рекламных материалов стоимостью до 100 рублей за штуку, получению процентов по займам.

По таким операциям налоговики не вправе запрашивать документы (письма Минфина от 11.02.2019 № 03-07-07/8029 и от 03.12.2014 № 03-07-15/6190, п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014). Привлечь к ответственности и оштрафовать за непредставление пояснений в этом случае нельзя.

Игнорировать требование налоговой мы не рекомендуем. Следует хотя бы направить письмо с отказом в представлении документов или представить пояснение с документом-обоснованием. Например, если вы продаёте необлагаемую медтехнику, таким документом будет регистрационное удостоверение.

Письмо об отказе в представлении документов должно содержать ссылку на статью, в соответствии с которой операцию нельзя признать льготной. Вот пример:

«В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков и долей в них не признаются объектом обложения НДС. Отсутствие таких операций в перечне объектов налогообложения не является налоговой льготой. Правом не начислять НДС с выручки от продажи земельных участков могут пользоваться любые организации без каких-либо ограничений. В связи с этим ООО “Звезда” уведомляет об отказе представить документы, указанные в требовании от 12.04.2021 № 321».

«Внутри» или «снаружи»? Учитывается ли НДС в кадастровой стоимости недвижимости и можно ли его самостоятельно исключать при расчете земельного налога и налога на имущество?

Кадастровая стоимость земельных участков и объектов недвижимости имеет определяющее значение для их собственников, владельцев и пользователей, так как земельный налог, налог на имущество или арендная плата для этих лиц рассчитывается именно в процентном соотношении от налоговой базы (кадастровой стоимости). Указанные лица заинтересованы в справедливом размере кадастровой стоимости, то есть максимально приближенной к реальной рыночной стоимости принадлежащих или эксплуатируемых ими земельных участков и объектов недвижимости. Именно поэтому любое, даже незначительное превышение «кадастра» над «рынком» нарушает права собственников, владельцев и пользователей как налогоплательщиков или арендаторов.

Обложили 2 раза?

Главным сегодня является вопрос о том, включается ли налог на добавленную стоимость (НДС) в кадастровую стоимость недвижимости, тем самым увеличивая ее на соответствующий процент данного налога.

Согласно положению ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом обложения НДС является непосредственно реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Отсюда возникает вопрос: если действительно НДС находится «внутри» кадастровой стоимости, то можно ли для целей налогообложения самостоятельно уменьшить такую кадастровую стоимость на размер НДС? В противном же случае имело бы место двойное налогообложение.

Точку в данных вопросах относительно недавно поставили высшие суды совместно с уполномоченными органами. Так, Верховный Суд РФ в Определении от 15.02.2017 № 5-КГ17-258 указал нижестоящим судам, включившим НДС в кадастровую стоимость, на неправильность толкования ими норм действующего законодательства. Было отмечено, что само по себе определение кадастровой стоимости объекта недвижимости не создает объект обложения НДС применительно к ст. 146 НК РФ, а лишь устанавливает наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден .

Со ссылкой на этот судебный акт Министерством экономического развития РФ (письмо от 17.04.2018 № Д23и-1986), Министерством финансов РФ (письмо от 23.04.2018 № 03-05-04-01/27451) и ФНС России (письмо от 26.04.2018 № БС-4-21/8060) данные выводы ВС были направлены для учета в работе. Однако, судя по судебной практике за 2018-2019 гг., даже с учетом сформированного подхода, у судов продолжают возникать трудности.

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.03.2019 № 5-КА19-1 отменены судебные акты первой и апелляционной инстанций, заключивших, что включение НДС в устанавливаемую ими кадастровую стоимость земельного участка и расположенного на нем нежилого здания является правомерным.

Направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ВС разъяснил, что установление кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости с учетом НДС, увеличивает налоговые обязательства для собственника этого недвижимого имущества , поскольку в период владения и эксплуатации собственники будут исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, установленной судом в качестве кадастровой стоимости объекта, включающей в себя НДС.

Суд сказал свое слово.

Впоследствии, ВС РФ также проявил последовательность своего подхода, отменив кассационным определением от 10.07.2019 № 5-КА19-15 акты нижестоящих судов, допустивших аналогичные ошибки.

В приведенном деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, в результате которой эксперт включил НДС в размер определенной им рыночной стоимости объекта недвижимости. Административный истец, посчитав данный вывод эксперта ошибочным, просил провести повторную экспертизу с целью корректировки указанного вывода, однако суды ему отказали.

Отменяя данные судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение, ВС указал, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер .

Исправление подобного рода ошибок нижестоящих судов не редкость: см. Определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 29.11.2018 № 5-КГ18-276, от 06.03.2018 № 5-КГ18-306, Кассационные определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.11.2019 № 5-КА19-35, от 29.05.2019 № 5-КА19-7, от 09.08.2018 № 5-КГ18-96, от 06.03.2019 № 5-КГ18-307.

Таким образом, судебная практика в данном вопросе обретает стабильность, в том числе, в лице вышеназванных судебных актов ВС РФ.

Опираясь на выводы высших судов по вопросу неправомерности включения НДС в кадастровую стоимость недвижимости, ясность обрела и позиция судов по вопросу самостоятельного исключения такого НДС из кадастровой стоимости для целей налогообложения.

В Определении от 30.09.2019 № 2604-О Конституционный Суд РФ высказался о невозможности самостоятельного уменьшения кадастровой стоимости на сумму НДС для целей налогообложения, а также сослался на позицию, изложенную в Определении ВС РФ от 15.02.2017 № 5-КГ17-258, и изданные на его основе Письма Министерства финансов РФ и Федеральной налоговой службы РФ от 23.04.2018 № 03-05-04-01/27451 и от 26.01.2018 № БС-4-21/8060 соответственно.

Кроме того, Определением ВС РФ от 21.10.2019 № 305-ЭС19-18438 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, поскольку судами нижестоящих инстанций были сделаны правильные выводы о законности решения налогового органа в виде доначисления налога с указанием на то, что установленный законодательством порядок пересмотра результатов определения кадастровой стоимости не устанавливает возможность произвольного изменения сведений о кадастровой стоимости, внесенных в ЕГРН, в том числе посредством ее уменьшения на суммы НДС .

Аналогичные выводы нашли свое отражение также в Определениях ВС РФ от 15.02.2019 № 305-КГ18-21673 по делу № А40-222618/2017, от 06.12.2019 № 305-ЭС19-21961 по делу № А40-248970/18-75-3840, постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 15.10.2019 № Ф05-13695/2019 по делу № А40-267507/2018, от 31.10.2019 № Ф05-16944/2019 по делу № А40-78822/2019, от 15.10.2019 № Ф05-13588/2019 по делу № А40-290269/2018, от 26.11.2019 № Ф05-20121/2019 по делу № А40-14545/2019 и от 15.08.2019 № Ф05-12694/2019 по делу № А40-262659/2018.

Таким образом, по итогам анализа судебной практики по поставленным вопросам можно сделать два однозначных вывода:

1) налог на добавленную стоимость не включается в кадастровую стоимость недвижимости, указанную в ЕГРН и учитываемую для целей налогообложения;

2) если же НДС оказался в вашей кадастровой стоимости, то его «исключение» возможно только в установленном законодательством порядке пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.