Срок действия градплана земельного участка

Продление градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

Градостроительный план земельного участка — это один из основных документов, необходимых для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Также он является частью исходных данных для составления проекта. До 2017 года ГПЗУ необходимо было разрабатывать, также он являлся видом документации по планировке территории. На сегодняшний день градостроительный план земельного участка утратил этот статус, а после принятия Правил землепользования и застройки стал информационной выпиской из них.

Что содержится в документе, особенности получения

Градостроительный план земельного участка состоит из графической части (чертеж градостроительного плана) и текстовой, которая представлена несколькими разделами. В настоящее время этот документ содержит исчерпывающую информацию о земельном участке и объектах капитального строительства. В нем отражены технико-экономические параметры разрешенного строительства (максимальная этажность, площадь, назначение постройки и прочее).

По планам Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы регламент по содержанию и заполнению ГПЗУ будет дорабатываться — количество полезной информации в нем станет больше. Уже сейчас в документе содержатся сведения о технических условиях на подключение инженерных сетей и коммуникаций, которых в прошедшие годы не было.

После принятия изменений в градостроительном законодательстве (и ввода Правил землепользования и застройки) процесс оформления ГПЗУ кардинальным образом изменился. С 2018 года его выдача представляет собой государственную электронную услугу, которую можно заказать на портале городских властей (сайт мэра Москвы). Для получения документа необходимо представить минимальный набор документов и составить заявление, которое представлено формой для интерактивного заполнения.

Срок действия, как продлить

Срок действия градостроительного плана земельного участка и его продление является еще одним острым вопросом, который сегодня активно обсуждается между застройщиками и потенциальными покупателями земельных участков. Здесь мнения разделились, поскольку раньше ГПЗУ действовал 10 лет, а после принятия изменений в градостроительном законодательстве этот срок сократился до 3 лет.

Одни считают, что сокращение срока действия документа ущемляет права застройщика, поскольку этого времени может не хватить на получение разрешительных документов и возведение объекта капитального строительства. Другие наоборот увидели в этом преимущество, поскольку теперь Правила землепользования и застройки стали изменяться чаще, и владельцы земельных участков с нулевыми или низкими параметрами разрешенного строительства получили больше шансов повысить потенциал своих участков.

На самом деле нововведения действительно упростили и ускорили процедуру получения ГПЗУ, а также существенно упростили внесения изменений. Что касается срока действия, то сегодня эта процедура на законодательном уровне не предусмотрена. В прошедшие годы документ можно было продлить в следующих случаях:

Направление ГПЗУ на публичные слушания, которые могли затянуться. В подавляющем большинстве случаев это производилось при необходимости внести изменения в параметры разрешенного строительства, так как без публичных слушаний ни Москомархитектура, ни городские власти этого сделать не могут (это правило действует и сейчас). При обнаружении ошибок или нарушений в исходных данных на получение ГПЗУ, или иных отклонений, которые возникли во время действия документа. В этом случае Москомархитектура могла сперва приостановить, а затем продлить срок действия градостроительного плана земельного участка.

Согласно действующему регламенту, законодательные нормы, которые позволяли продлевать срок действия ГПЗУ утратили свою силу. Сегодня невозможно продлить действующий градостроительный план земельного участка, при истечении срока действия необходимо заново подать заявление на получение нового документа.

Это заявление будет рассмотрено в течение 20-ти рабочих дней, после чего Москомархитектура выдаст новый документ. При этом важно помнить, что заявитель может получить обоснованный отказ в принятии документов на рассмотрение или оказание государственной услуги. Такие проблемы возникают, когда заявитель подает документы, содержащие неточности или ошибки, когда после некачественной оцифровки данные невозможно прочитать, когда необходимые сведения представлены не в полном объеме и иных случаях. Чтобы исключить подобные неприятности необходимо заблаговременно до истечения срока действия ГПЗУ подготовить все необходимые документы для получения нового плана. Такую работу лучше доверить профессионалам, которые имеют большой опыт в получении разрешительной документации.

Для застройщиков и владельцев земельных участков самой страшной является ситуация, когда при получении нового градостроительного плана земельного участка выясняется, что в градостроительном регламенте зона, на которой расположен участок произошли изменения, которые ввели новые правила или ограничения на возведение капитальных объектов. Такие изменения могут возникнуть по ряду причин — строительство инженерных сетей и коммуникаций (вокруг которых устанавливаются охранные зоны), установление природоохранных зон и прочее. В этом случае перед получением ГПЗУ необходимо детально изучить участок (оценить потенциал параметров разрешенного строительства) и подать заявление на внесение изменений в ПЗЗ. Только после внесения таких изменений следует подавать заявление на получение нового градостроительного плана земельного участка и начинать разработку проекта, а также сбор документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

До 2017 года владелец участка мог продлить ГПЗУ с действующими параметрами разрешенного строительства, в случае внесения изменения в градостроительный регламент (если это ограничивало технико-экономические параметры разрешенного строительства) городские власти обязывались выкупить такой участок у правообладателя. Согласно действующему законодательству такие обязательства утратили силу. Поэтому застройщикам и владельцам участка не следует затягивать сроки получения разрешения на строительство и медлить с возведением желаемого объекта.

Наша компания имеет многолетний опыт работы с градостроительной документацией и получения разрешительных документов. При возникновении необходимости продлить или получить новый градостроительный план земельного участка мы досконально изучим участок и заранее дадим заключение о возможных параметрах разрешенного строительства. Если они устроят заказчика, мы в кратчайшие сроки подготовим все необходимые бумаги и доведем процедуру получения нового ГПЗУ до конца.

С 1 сентября 2021 г. вступает в силу новый порядок получения технических условий для целей проектирования и строительства

Изменения, вносимые законом 276-ФЗ, вступят в силу с 01.09.2021[2].

В настоящее время Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) предусматривает право органов власти, правообладателей земельных участков и ряда иных лиц получить так называемые предварительные ТУ, и, соответственно, обязанность организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, такие ТУ предоставить[3]. Согласно ГрК данные «предварительные» ТУ должны включать в себя:

максимальную нагрузку;
сроки подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; а также
срок действия ТУ.

Иную информацию данные ТУ могут не включать[4]. С момента выдачи таких ТУ организация, предоставившая ТУ, связана в течение года (при комплексном развитии территории – в течение трех лет) условиями ТУ о максимальной нагрузке, сроках подключения и сроке действия ТУ[5].

В настоящий момент полученные («предварительные») ТУ являются обязательными для организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, лишь в части сведений о максимальной нагрузке, сроках подключения и сроке действия ТУ. Это лишь часть информации, необходимой для подготовки проектной документации. При этом иные включенные в такие ТУ сведения (например, о возможной точке подключения), по сути, носят лишь справочный характер и, как правило, являются неточными. При дальнейшем заключении договоров о подключении такие иные сведения могут быть изменены организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей.

В отличие от текущего порядка новый порядок получения ТУ, который вступает в силу 01.09.2021, предусматривает, в том числе, следующее:

упразднение выдачи двух видов ТУ: (i) «предварительных»; и (ii) последующих («полноценных») при заключении договора на подключение. Теперь ТУ будут выдаваться один раз (в установленный ранее срок для выдачи «предварительных» ТУ)[6]. При заключении после выдачи ТУ договора о подключении выданные ТУ будут автоматически становиться неотъемлемой частью такого договора. Все условия, которые будут указаны в выданных ТУ, будут являться обязательными: организация, выдавшая ТУ, будет (в случае заключения с ней договора о подключении) связана всеми такими условиями[7];
пока не ясно, каким именно будет содержание выдаваемых в соответствии с новым порядком ТУ, но оно будет определяться уже не нормами ГрК РФ[8], а правилами подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения соответствующего вида, утверждаемыми Правительством РФ[9]. Следует отметить, что в настоящее время правила подключения (технологического присоединения) к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения устанавливают, что ТУ должны содержать лишь три параметра: информацию о максимальной нагрузке; сроках подключения; и сроке действия ТУ[10]. Скорее всего, требования к содержанию выдаваемых ТУ будут изменены Правительством РФ в пользу включения в ТУ большего количества параметров, иначе порядок выдачи ТУ на подключение к сетям тепло-, водоснабжения и водоотведения, по сути, останется прежним (то есть выдаваемые ТУ не будут включать в себя всю необходимую для проектирования информацию);
в настоящее время при неподаче заинтересованным лицом заявки на подключение в течение года (при комплексном развитии территории – в течение трех лет) с момента выдачи ТУ, выданные («предварительные») ТУ теряют силу. С 01.09.2021 данная норма ГрК РФ будет упразднена. Возможно, за этим последует упразднение аналогичных норм, содержащихся в правилах подключения (технологического присоединения), утвержденных Правительством РФ. В этом случае заявку на подключение можно будет подать до окончания срока действия ТУ. При этом срок действия ТУ с 01.09.2021 не изменится и будет составлять, как и ранее, не менее трех лет с момента выдачи ТУ (при комплексном развитии территории – не менее пяти лет с момента выдачи ТУ);
ТУ будут выдаваться, в том числе, по запросу лиц, с которыми заключен договор подряда на подготовку проектной документации (то есть, в том числе, по запросу проектировщиков)[11].

Необходимо отметить, что, к примеру, в Москве на практике несколько лет назад сложился следующий подход к получению ТУ: лица, желающие получить ТУ, не получают «предварительные» ТУ на основании п. 7 ст. 48 ГрК РФ, а сразу обращаются в сетевые организации с заявкой о заключении договоров о подключении. В рамках процедуры заключения таких договоров сетевые организации (например, МОЭК) готовят в качестве составной части таких договоров полноценные (финальные) ТУ.

Также законом 276-ФЗ для исключения смешения понятий из положений ГрК РФ о градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) исключается термин «технические условия». С 01.09.2021 сведения, касающиеся подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и включаемые в ГПЗУ, будут именоваться «информация о возможности подключения (технологического присоединения)». В состав этой информации будут входить сведения о максимальной нагрузке в возможных точках подключения (технологического присоединения) к сетям, а также сведения об организации, представившей данную информацию[12]. При этом данная информация исключается из объема информации, указанной в ГПЗУ, которая может быть использована для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство[13]. То есть такая информация, по сути, будет являться справочной (ориентировочной).

Необходимо отметить, что:

новые нормы ГрК о предоставлении ТУ не будут распространяться на сети электроснабжения[14]. Таким образом, новый порядок получения ТУ, вступающий в силу с 01.09.2021, будет распространяться на получение ТУ для целей подключения к сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и газовым сетям[15];
ТУ, выданные до дня вступления в силу нового порядка выдачи ТУ, сохраняют силу, а отношения, связанные с подключением объектов к сетям инженерно-технического обеспечения на основании таких ТУ, будут регулироваться положениями ГрК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2021[16].

Трёхлетний срок действия ГПЗУ — гарантия стабильности для застройщика или просто ужесточение правил?

Введение в действие новой редакции Градостроительного кодекса, устанавливающей трёхлетний «срок годности» для градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) заставляет вспомнить о весьма актуальной проблеме – нарушении интересов собственника[1] участка изменением градостроительного регламента в период подготовки к строительству.

Так ценность земельного участка, предназначенного для строительства, определяется тем, что на нём можно построить и можно ли строить вообще – градостроительным регламентом участка, его нахождением в зонах с теми или иными особыми условиями использования. Градостроительный регламент, в свою очередь (в норме), определяется утверждённой градостроительной документацией, в первую очередь — правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Соответственно, ценность земли, в том числе находящейся в собственности, меняется от нуля до высот и обратно одним росчерком чиновничьего пера. Вернее не совсем одним, а с определенными согласованиями, проведением публичных слушаний, утверждением представительным органом местного самоуправления (кроме городов федерального значения). Но последнее слово в любом случае за публичной властью.

И на практике достаточно часто происходит отмена ранее документально оформленных в генеральных планах, ПЗЗ и проектах планировки территории решений о застройке территорий. Это возможно в том числе путем установлено территориальной зоны, не предполагающей застройку (благоустройство/озеленение), либо закрепления параметров строительства «по существующему положению» (зона «Ф» в свежепринятых ПЗЗ г. Москвы).

Параметры градостроительного регламента для конкретного участка указываются в его градостроительном плане (ГПЗУ). В норме он является выпиской из ПЗЗ и иных утвержденных документов, то есть градостроительный регламент не устанавливает, а только отображает. Это прямо закреплено в новой редакции Градостроительного кодекса, ранее неоднократно высказывалось судебной практикой. Иная ситуация возможна если ПЗЗ отсутствуют или составлены некорректно

Ранее практикой была выработана позиция, что в случае изменения градостроительного регламента после выдачи ГПЗУ необходимо исходить из нового регламента, ГПЗУ фактичекски утрачивает силу (Постановление Президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. N 136/13).

Собственнику участка, который лишился возможности его использовать, Президиум ВАС предлагал требовать выкупа у него этого участка. Сослался Президиум при этом, за неимением лучшего, на норму. п. 7 ст. 23 Земельного кодекса , которая предусматривала такое право при излишне обременительном публичном сервитуте. Вскоре ст. 23 ЗК РФ была изменена, в нынешней редакции права выкупа она не предусматривает, осталось лишь право требовать плату за публичный сервитут, что к изменению градостроительного регламента не применимо даже по самой смелой аналогии.

Так или иначе, практика выкупа у собственников, пострадавших от градостроительных решений, их участков не сложилась.

Очевидно, что столь важный для собственника вопрос заслуживает прямого законодательного регулирования, но такого регулирования пока нет.

Но в новой редакции Градостроительного кодекса (Закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ) многие увидели надежду – установлен срок действия ГПЗУ. А именно в соответствии со п. 10 ст. 57.3 данного кодекса информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

Для ГПЗУ, выданных до 2017 г. срок их действия для данной цели исчисляется с 1 января 2017 г. и не может быть менее трех лет с это даты (конкретный срок определяется на региональном уровне). Некоторые аналитики рассматривают данную ному как трёхлетний «мораторий» на пересмотр сведений, включённых в ГПЗУ и, соответственно, как защиту собственника на данный период от ухудшающих его положение решений.

Является ли на самом деле данная норма гарантией возможности строить в течение трёх лет в соответствии с параметрами, указанными в ГПЗУ? Исходя из буквального толкования – нет. Тот факт, что по истечении трёх лет ГПЗУ автоматически теряет силу, отнюдь не означает, что указанные в нем сведения по тем или иным причинам не могут утратить актуальность раньше этого срока.

С другой стороны, а зачем тогда такую норму вводить, если не для предоставления правообладателям гарантии стабильности градостроительного регламента? Осмысленный характер она приобретает в первую очередь если рассматривать её именно как «мораторий» для публичной власти на корректировку сведений, указанных в ГПЗУ. И, соответственно – как гарантию для правообладателя, что расходы на приобретение участка, проектирование объекта не окажутся потерянными.

При ином толковании, если при каждом случае выдачи разрешения на строительство нужно проверять соответствие проектной документации актуальным ПЗЗ и иной градостроительной документации, такая норма будет носить сугубо технический характер.

Однако во многих случаях утрата актуальности ГПЗУ ранее истечения трёхлетнего срока – вещь неизбежная. Допустим, по границе участка проложили газопровод (или при выдаче ГПЗУ «не заметили» ранее проложенный). Понятно, что независимо от трёхлетнего срока действия ГПЗУ такой газопровод есть и режим его охранной зоны «написан кровью».

Соответственно, можно ставить вопрос о «сроке годности» сведений, включаемых в ГПЗУ лишь в той части, в которой эти сведения определяются властным усмотрением при принятии соответствующих документов, а не диктуются объективной реальностью.

В связи с этим моё мнение – данная норма «мораторием» формально не является и на практике таким образом трактоваться не будет. Иным образом практика может сложиться при наличии соответствующей политической воли. Дальнейшие рассуждения скорее о должном, чем о конкретной редакции Градостроительного кодекса.

Вообще сведения, включаемые в ГПЗУ, исходя из характера их возможных изменений, можно разделить на три категории:

Отображающие решения, принятые уполномоченными органами в порядке, определяемом собственно градостроительным законодательством, и с учетом наличия у уполномоченного органа определённого усмотрения. В первую очередь это положения о зонировании территории, плотности и высотности застройки, определяемые актуальными взглядами чиновников на перспективное развитие территории.
Отображающие решения уполномоченных органов, принятые в порядке, установленном иными отраслями законодательства. Например, границы охраняемых природных территории, зон памятников истории и культуры и т.д. Сюда же можно отнести пересмотр санитарных, противопожарных и т.д. нормативов.
Отображающие физическую реальность и изменяющиеся в появлением/выявлением определённых объектов. Например охранные, санитарно-защитные и т.д. зоны расположенных вблизи участка объектов, сведения об опасных природных процессах.

В первом случае установление трёхлетнего «моратория» на пересмотр принятых уполномоченными органами градостроительных решений вполне возможно и необходимо для защиты интересов собственников. Стратегические решения, принимаемые органами власти в данной сфере, должные быть максимально стабильными и предсказуемыми. При этом принимаются они (вернее, должны приниматься) преимущественно на сроки, исчисляемые десятилетиями.

Во втором тоже скорее да, но ситуации возможны различные, в зависимости от того, насколько принятие данного решения зависит от усмотрения уполномоченного органа или от фактических обстоятельств. Так изменение санитарных нормативов может быть обусловлено как общим желанием повысить уровень санитарного благополучия , так и появлением новых научных данных в отношении определенной категории вредных факторов. Аналогично с зонами особых условий использования территории вокруг объектов культурного наследия: есть случаи выявления новых охраняемых объектов, а есть обычное ужесточение режима известных.

В третьем же случае, когда речь идет о правилах, связанных с физическим наличием объекта или природного явления, вопрос о приоритете внесенных в ГПЗУ сведений, переставших быть актуальными, над физической реальностью, ставиться, как правило, не может.

Таким образом, с одной стороны установление «моратория» на пересмотр ранее принятых решений, влияющих на возможности собственника по застройке участка, объективно необходимо для защиты законного интереса собственника. Стратегические решения, принимаемые органами власти в градостроительной сфере, должные быть максимально стабильными и предсказуемыми, рассчитанными на срок существенно больше трех лет.

С другой — о безусловной действительности ГПЗУ в течении определенного периода речи идти не может, ограничить можно лишь пересмотр тех решений, которые принимаются органами власти с элементом усмотрения.

Соответственно, представляется более правильным установить «мораторий» на изменение градостроительного регламента в явном и конкретизированном виде. Например: «…решения органов государственной власти и местного самоуправления об изменении градостроительного регламента не применяются к земельному участку, в отношении которого выдан ГПЗУ, в течение трёх лет с момента выдачи такого ГПЗУ. Решения об установлении или изменении границ и/или режима зон с особыми условиями использования территории не применяются к земельному участку, в отношении которого выдан ГПЗУ, в течение трёх лет с момента выдачи такого ГПЗУ, за исключением случаев когда это опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».

Отдельная проблема – принятие «чрезвычайных» законов, регламентирующих градостроительную деятельность параллельно с Градостроительным кодексом – законы о проведении спортивных мероприятий, о реновации жилья в Москве и т.д. Если такие законы ограничивают права собственника в градостроительной сфере – должен быть механизм выкупа участков по справедливой (существовавшей до принятия такого закона) цене.

Уважаемые коллеги, в связи с вышесказанным прошу поделиться мнениями по следующим вопросам:

Какой будет практика применения нормы о трёхлетнем «сроке годности» ГПЗУ. Или, может быть, где-то такая практика уже начала формироваться на том или ином уровне?
Какие, если говорить о перспективе, возможны способы защиты прав собственника участка и изменении режима его допустимой застройки?

[1] Здесь и далее проблема рассмотрена именно с точки зрения собствеенника, поскольку защита прав арендатора в такой ситуации связана с прекращением на тех или иных условиях договора аренды ввиду невозможности дальнейшего исполнения.

Как оформить градостроительный план земельного участка: ограничения, документы и причины отказа

Схема-чертеж строительного объекта

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) отражает условия возможной застройки земельного участка, в том числе ограничения для размещения зданий, строений, сооружений. Он необходим для начала проектирования крупных объектов капитального строительства. О том, как оформить ГПЗУ, какие документы для этого понадобятся и сколько придется ждать результатов, читайте в материале портала mosreg.ru.

Что такое градостроительный план

Каска и схема строительства в Главгосстройнадзоре

Градостроительный план — документ, который необходимо получить до начала проектирования, строительства или реконструкции капитальных объектов на земельном участке. ГПЗУ содержит сведения о месте допустимого размещения будущего объекта капитального строительства, информацию об ограничениях использования земельного участка, в том числе:

если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий (охранные зоны инженерных сетей, приаэродромные территории, водоохранная зона, прибрежная защитная полоса, объект культурного наследия и др.),
иные сведения в соответствии с требованиями ст. 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом для строительства линейных объектов (линий электропередачи, линии связи, линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие аналогичные сооружения) ГПЗУ не требуется. Требования к ним устанавливаются в документации по планировке территории.

Госуслуга по выдаче ГПЗУ в Московской области с 2017 года переведена в электронный вид.

Кто может получить услугу

Подать заявление на получение ГПЗУ могут физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели, которые являются правообладателями земельных участков на территории Московской области: собственники, владеющие и пользующиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения, по договору аренды, договору субаренды.

Как получить ГПЗУ

Для получения ГПЗУ можно подать электронное заявление на портале государственных и муниципальных услуг Московской области. Услуга предоставляется бесплатно.

Оформить заявление на портале госуслуг могут только зарегистрированные пользователи. Поэтому для начала необходимо пройти процедуру авторизации. После успешной регистрации среди доступных услуг нужно выбрать «Подготовку градостроительных планов земельных участков в Московской области». С 1 января 2019 года Мособлархитектура выдает градостроительные планы земельных участков, в том числе с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», «ведение садоводства», «ведение дачного хозяйства», «для индивидуального жилищного строительства».

Далее необходимо заполнить заявление и указать личные сведения:

ФИО, СНИЛС, адрес проживания,
контактную информацию,
статус (юридическое или физическое лицо),
способ получения результата услуги.

К заявлению нужно приложить следующие документы:

паспорт;
доверенность, если заявитель представляет интересы правообладателя земельного участка.

По желанию заявитель может представить:

выписку (сведения) из Единого государственного реестра юридических лиц (при обращении юридических лиц) или из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (при обращении индивидуальных предпринимателей);
выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

На адрес электронной почты придет уведомление о регистрации заявления, как правило, на это требуется один рабочий день.

Статус рассмотрения заявления можно отслеживать в личном кабинете на портале госуслуг Московской области.

Максимальный срок оформления градостроительного плана составляет 20 рабочих дней.

Причины для отказа

Источник: РИАМО, Николай Корешков

Отказать в предоставлении услуги могут в следующих случаях:

в ЕГРН отсутствуют основные сведения о земельном участке;
отсутствует предусмотренная законодательством Российской Федерации и Московской области утвержденная документации по планировке территории;
заявитель не является правообладателем земельного участка.

Градостроительный план земельного участка как ребус, информация и риск

Признаться, среди специалистов по загородной недвижимости возникло напряжение, когда некоторые риэлторы стали публиковать наше «сокровенное знание», заключающееся в том, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) содержит много информации по ограничениям его использования. Советы от риэлторов по ГПЗУ были даже более категоричны: закажите градплан, и в нем будет все написано, что можно делать на участке, а что нельзя.

Тем не менее, более внимательно рассмотрев ситуацию, можно прийти к выводу, что «опасности разглашения» нет.

Сразу согласимся: действительно, ГПЗУ — это самый полный, официальный и во многом — достоверный источник информации об ограничениях в использовании земельного участка. Однако есть и множество «но».

Во-первых, сделать ГПЗУ можно только для участка с межеванием, т.е. оперативно — в 50 % случаев. Принуждать собственников к межеванию не всегда оправданно, а в некоторых случаях еще и вредно для покупателя.

Во-вторых, что делать, если собственник отказывается получить градплан? Предпложим, он боится: закажешь градплан, а окажется, что продал единственную квартиру через электронную регистрацию. Или не умеет пользоваться интернетом, и попросить некого.

В-третьих, у сторон может не быть времени ожидать ГПЗУ, надо быстро выйти на сделку.

В четвертых, покупатель не заинтересован демонстрировать интерес к участку в явном виде. Просьба к собственнику заказать ГПЗУ — это фактическое согласие на покупку. Уменьшаются возможности по торгу и отказу от сделки.

В-пятых, огромный риск для собственника участка заключается в том, что если он закажет ГПЗУ, а по нему окажется, что строить на участке нельзя. Собственник уже не сможет утверждать, в частности, в суде, по прошедшей сделке с иным покупателем, не потребовавшим ГПЗУ, что он не знал о существенном ограничении. Такая сделка по иску нового собственника, почти наверняка, будет расторгнута. Заказывать ГПЗУ собственникам можно только в случаях, когда в ходе «расследования», как шутят прокуроры, не выйдешь на самого себя. Как такие случаи отличить от иных — большой вопрос.

Традиционно градпланы готовят в такой стилистике, что не совсем ясно, можно ли строить и насколько серьезны затруднения. Читаем — и не понимаем. В подтверждение приведем некоторые выдержки из актуального градплана (курсив).

При проектировании объектов капитального строительства необходимо учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе подземных (при наличии). (Вы рассчитывали, что вам расскажут про подземные коммуникации на участке, а оказывается: «необходимо учитывать»).

Объекты капитального строительства разместить с учетом возможного негативного воздействия планируемого объекта на прилегающие территории . (Учесть всё).

Подготовку проектной документации осуществлять в соответствии с требованиями законодательства на основании результатов инженерных изысканий.(Для индивидуальных жилых и садовых домов проектная документация не требуется).

Проектирование выполняется в соответствии с законом РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 «О недрах». (Поиск полезных ископаемых на участке, кроме деревень, никто не отменял).

Проектирование и проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ. должны проводиться в соответствии со статьей 30 . № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия . «. (Если потребуется историко-культурная экспертиза, то ее стоимость может быть больше, чем стоимость участка).

Архитектурно-градостроительный облик объекта(ов) капитального строительства подлежит согласованию в случаях, установленных положением, утвержденным постановлением Правительства Московской области от 30.12.2016 г. № 1022/47. (Для самостоятельного изучения, конкретики нет).

Расположение земельного участка в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения подлежит уточнению с учетом нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Ограничения использования земельного участка в границах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения определены нормативными правовыми актами по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.(Если окажется, что участок расположен в первом или части второго пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы, то строить здесь нельзя).

Земельный участок полностью расположен в границах водоохранной зоны реки . (сведения подлежат уточнению).Строительство, реконструкция объектов капитального строительства допускается при наличии письменного согласования с территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству. ( А если не согласуют, значит, не возможно).

Самое неприятное в том, что градпланы с полным запретом и вероятным разрешением на строительство будут выглядеть практически одинаково. Как-то к нам обращалась юридическая фирма, специализирующаяся на получении разрешений на строительство, которая не верно прочитала градостроительный план, и в результате их клиент купил участок и получил отказ в строительстве дома на нем. И на старуху бывает проруха.

В некоторых случаях ГПЗУ и полученные на его основании документы содержат необоснованные отказы на строительство. Например, в СНТ Солнечногорского района, вблизи устья реки Истра, отказ в строительстве был вынесен на основании неверно определенного администрацией расстояния от уреза воды до места размещения дома. Перспективы административного или судебного обжалования — очень хорошие. В другом случае в одной из деревень Истринского округа для земельного участка в районе предстоящей в ближайшие десятилетия реконструкции автомобильной дороги по нашему представлению градостроительный план земельного участка по решению Межведомственной комиссии будет изменен, и строительство (уже построенного) дома будет разрешено.

Таким образом, не во всех случаях можно и нужно заказывать граплан. «Правильное» прочтение ГПЗУ требует определенных навыков. Какое-то время будут востребованы работы по выявлению рисков приобретения земельных участков без получения градостроительного плана. В небольшом проценте случаев «запретительные» градостроительные планы разработаны на основе неполной или недостоверной информации и могут быть оспорены.

Получить услугу

Подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка

Подать заявление на получение муниципальной услуги можно несколькими способами:

3. В МКУ «Управление архитектуры и градостроительства» Исполнительного комитета муниципального образования Казани по адресу ул.Груздева,5.

В связи с неблагоприятной эпидемической ситуацией и недопущению распространения коронавирусной инфекции прием граждан временно не осуществляется.

Прием в кабинете осуществляется по электронной очереди.

Терминал для получения талона электронной очереди находится в холле (1 этаж).

График работы: ежедневно, кроме субботы и воскресенья, с 9.00 до 17.00 (кабинет №102).

Инвалиды и участники Великой Отечественной войны принимаются вне очереди, согласно действующему законодательству.

Контактный телефон: +7(843)221-29-63.

Справочные телефоны отдела градостроительных планов земельных участков Управления: +7(843)221-29-51, +7(843)221-29-83, +7(843)221-29-50.

Для получения муниципальной услуги необходимо представить:

а) заявление, заполненное по образцу (приложения №1, 3);

б) для физических лиц – документ, удостоверяющий личность заявителя либо его представителя (паспорт), или его реквизиты, полученные из ЕСИА (при заполнении электронной формы);

в) для юридических лиц – учредительные документы либо выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (при заполнении электронной формы);

г) документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенность), в случае если обращается представитель, или его реквизиты/отсканированная копия (при заполнении электронной формы).

Для получения ГПЗУ к заявлению заявитель имеет право приложить:

— технические паспорта на объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке;

— технические условия технологического присоединения, договоры на подключение, присоединение строящихся объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Для получения дубликата ранее утвержденного ГПЗУ необходимо представить:

а) заявление, заполненное по образцу;

б) документы, удостоверяющие личность заявителя (его представителя).

Заявление на предоставление муниципальной услуги и прилагаемые документы могут быть представлены (направлены) заявителем на бумажном носителе одним из следующих способов:

— лично (лицом, действующим от имени заявителя на основании доверенности);

Заявление и документы также могут быть направлены заявителем в виде электронного документа, подписанного простой электронной подписью, посредством учетной записи ЕСИА через портал муниципальных услуг г.Казани (www.uslugi.kzn.ru), портал государственных и муниципальных услуг Республики Татарстан (www.uslugi.tatarstan.ru)

1. Подача документов ненадлежащим лицом.

2. Несоответствие представленных документов перечню документов, указанных в регламенте.

3. В заявлении и прилагаемых к нему документах имеются неоговоренные исправления, серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание, не указаны данные о кадастровом номере земельного участка.

4. Представление документов в ненадлежащий орган

1) земельный участок не прошел государственный кадастровый учет (за исключением выдачи дубликата ГПЗУ на основании утвержденной документации по планировке территории для размещения объектов государственного и местного значения) либо его границы в сведениях государственного кадастрового учета не уточнены по результатам межевания;

2) земельный участок расположен за границами муниципального образования города Казани;

3) земельный участок не предназначен для строительства или имеются установленные в соответствии с действующим законодательством обстоятельства, влекущие полную невозможность строительства на данном земельном участке (охранные зоны инженерных сооружений, по условиям охраны объектов культурного наследия, зоны ограничений по безопасности полетов и так далее);

4) заявитель не является правообладателем земельного участка;

5) обращение заявителя с заявлением о прекращении работ по подготовке ГПЗУ;

6) ГПЗУ уже был утвержден (за исключением случаев обращения с просьбой о выдаче дубликата, истечения срока действия ранее выданного ГПЗУ) или при отсутствии оснований для отмены ранее выданного ГПЗУ (изменение документов, на основании которых был подготовлен ГПЗУ);

7) поступление ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, которые необходимы для предоставления муниципальной услуги, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе;

в случае если в соответствии с ГК РФ размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории. Выдача ГПЗУ для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории

Срок предоставления муниципальной услуги

Выдача дубликата ранее утвержденного ГПЗУ осуществляется в течение пяти рабочих дней.

Срок приостановления предоставления муниципальной услуги – до момента устранения оснований, послуживших причиной приостановления

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления в предоставлении муниципальной услуги

1) наличие обоснованных сомнений в достоверности представленных документов на время осуществления запросов в органы государственной власти и органы местного самоуправления, являющиеся держателями соответствующей информации, и на период осуществления соответствующей проверки в рамках государственных или муниципальных контрактов;

2) наличие судебных споров в отношении земельного участка или объектов капитального строительства, расположенных на данном земельном участке;

3) наличие проверок правоохранительными органами законности документов, послуживших основанием для регистрации права (приостановление предоставления муниципальной услуги до окончания судебных споров и проверки документов);

4) при необходимости уточнения у заявителя информации, необходимой для подготовки ГПЗУ, в случаях когда такая информация не может быть получена в порядке межведомственного заимодействия, а подготовка ГПЗУ без такой информации не представляется возможной (ГПЗУ запрашивается под конкретное строительное намерение, которое не входит в вид разрешенного использования; границы земельного участка не установлены в соответствии с земельным законодательством; земельный участок находится в зонах действия ограничений, не позволяющих осуществить строительство в целом или в отношении того вида разрешенного использования, на который заявитель запросил документы);

5) обращение заявителя с заявлением о приостановке работ по подготовке ГПЗУ;

6) запросы в органы Роспотребнадзора, Главное управление ветеринарии Кабинета Министров Республики Татарстан, Управление по организации ритуальных услуг, МУП «Водоканал» и другие организации при наличии сомнений в наличии зон действия ограничений, предусмотренных градостроительной документацией, в связи с отсутствием сведений о наличии ограничений в данных государственного кадастрового учета.

Административный регламент

Административный регламент предоставления Исполнительным комитетом г.Казани муниципальной услуги по подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка утвержден Постановлением Исполнительного комитета г.Казани от 11.09.2018 №4855 (с изменениями, внесенными Постановлением Исполнительного комитета от 11.10.2019 №3701, от 06.08.2020 №2149)