Договор аренды земельного участка в общедолевой собственности

Законодательство - законы и кодексы Российской Федерации.Полные тексты документов в последней редакции. Аналитические профессиональные материалы. Новости законодательства РФ

Договор аренды земельного участка в общедолевой собственности

Договор аренды земельного участка в общедолевой собственности

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Возможно ли предоставить в аренду часть земельного участка?

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Отметим, что положения ГК РФ не ограничивают право сторон договора аренды заключить договор, по которому в пользование арендатору передается не весь земельный участок, а только его часть.
При этом согласно ч. 2 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с положениями ч.ч. 1, 2, п. 24 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, в том числе сведения о части объекта недвижимости.
Согласно п. 4 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 настоящей статьи.
В силу п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документом-основанием осуществления государственного кадастрового учета земельных участков и их частей является межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ.
Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
В межевом плане указываются:
1) сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков;
2) сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей земельного участка;
3) новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков.
Согласно ч.ч. 3, 2 ст. 44 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.
В случае государственной регистрации прекращения обременения земельного участка или здания, сооружения, в связи с установлением которого была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть такого земельного участка или таких здания, сооружения, снятие с государственного кадастрового учета части земельного участка либо части здания, сооружения осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения при отсутствии сведений о том, что в отношении такой части земельного участка или такой части здания, сооружения зарегистрировано другое обременение.
Для государственного кадастрового учета части земельного участка либо части здания, сооружения и государственной регистрации обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, если соответствующая часть ранее была снята с государственного кадастрового учета в связи с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, по заявлению заявителя орган регистрации прав использует межевой план или технический план, представлявшиеся ранее в отношении указанных части земельного участка или части здания, сооружения, если не изменилось местоположение границ указанных части земельного участка или части здания, сооружения.
В силу п. 5 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости (аренда), в том числе на часть объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения, учетно-регистрационные действия осуществляются по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости (арендатора).
В связи с изложенным:
1) случае, если в аренду передается часть земельного участка, раздел учтенного земельного участка с образованием новых объектов недвижимости и новых кадастровых номеров не происходит;
2) государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть;
3) в случае государственной регистрации прекращения обременения земельного участка в связи с установлением которого была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть такого земельного участка, снятие с государственного кадастрового учета части земельного осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка при отсутствии сведений о том, что в отношении такой части земельного участка зарегистрировано другое обременение.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

1 сентября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности

Тип документа: Договор аренды земельного участка

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 23,3 кб

Этот договор касается сельскохозяйственной земли, которую Арендатор берет в долгосрочную аренду (на несколько лет) у нескольких владельцев, т.е. у группы Арендодателей.

За пользование землей Арендатор выплачивает определенную договором плату. При этом расчет производится отдельно по каждому Арендодателю в указанном процентном соотношении в разделе о порядке расчетов, и по расчетным счетам, указанным в этом же разделе.

Особенности заполнения Преамбулы и Предмета договора

При заполнении Преамбулы, в нее вносятся данные о представителе Арендодателей (фамилия, имя, отчество, номер и дата доверенности) и данные Арендатора.

Всех лиц, которые, по сути, являются Арендодателями, в данных разделах не перечисляют, а делают ссылку на приложение к договору. В нем приводится более подробная информация – полный список, включающий:

  • фамилию, имя, отчество;
  • данные паспорта, включая адрес;
  • номера и даты выдачи свидетельств на право собственности на землю.

В первом разделе необходимо указать общую площадь передаваемого в аренду участка, кадастровый номер и адрес расположения, а также срок аренды земли.

Кроме того, Арендатор при заполнении договора должен указать, для каких именно нужд он берет участок (Арендодатели, согласно этому же договору, имеют право контроля использования земель по назначению).

Бланк договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности

Образец договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (заполненный бланк)

Скачать Договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности

Договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности №

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему Договору Арендодатели, список, паспортные данные, адреса которых и реквизиты их свидетельств на право собственности на землю указаны в Приложении №1 к настоящему Договору, передают, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (из земель сельскохозяйственного назначения) общей площадью гектаров, кадастровый номер , расположенный по адресу: , согласно прилагаемой экспликации земель, для .

1.2. Настоящий Договор заключен сроком на лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в .

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатели обязуется:

2.1.1. Передать арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям настоящего Договора (площади угодий и их краткая качественная характеристика приводятся в приложении №2 к настоящему Договору).

2.1.2. Содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству.

2.1.3. В соответствии с условиями Договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий.

2.1.4. В случаях, связанных с необходимостью изъятия у Арендодателей земельного участка для государственных и муниципальных нужд возместить Арендатору возникающие при этом убытки, включая упущенную выгоду, принимая во внимание свои интересы и интересы Арендатора.

2.1.5. Обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление Договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.

2.2. Арендодатели вправе:

2.2.1. Осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором.

2.2.2. Досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании или использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе Арендатором ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендной платы и в случаях нарушения других условий настоящего Договора.

2.2.3. Требовать от Арендатора возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора.

2.2.4. Изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в два года.

2.2.5. Участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозионных и других объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях.

2.3. Арендатор обязан:

2.3.1. Принять земельный участок по настоящему Договору.

2.3.2. Эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Читайте также  Как безопасно сдать квартиру в аренду

2.3.3. Повышать плодородие почв и не допускать ухудшение экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности.

2.3.4. Осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель (природоохранным технологиям производства, защите почв от эрозии, подтопления, заболачивания, загрязнения и др.).

2.3.5. Соблюдать специально установленный режим использования земель.

2.3.6. Не нарушать права других землепользователей и природопользователей.

2.3.7. Уплачивать арендную плату за земельный участок в размере и сроки, установленные настоящим Договором.

2.3.8. Возводить указанные в п. 2.4.3 настоящего Договора строения и сооружения по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.

2.3.9. Возмещать Арендодателям, смежным землепользователям убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме в связи с ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности.

2.3.10. После подписания настоящего Договора (изменений и дополнений к нему) в течение календарных дней направить его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.3.11. В течение календарных дней с момента получения зарегистрированного Договора направить представителю Арендодателей один экземпляр.

2.3.12. После окончания срока действия Договора в случае его непродления возвратить Арендодателям земельный участок в состоянии и качестве не хуже первоначального.

2.4. Арендатор вправе:

2.4.1. Использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления.

2.4.2. Использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды.

2.4.3. Возводить с соблюдением правил застройки: .

2.4.4. В установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранительными требованиями использования земельных участков.

2.4.5. Участвовать в решении вопросов мелиорации земельного участка.

2.4.6. Требовать компенсации затрат, вложенных на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий при прекращении прав на землю по истечении срока настоящего Договора, если качество сельскохозяйственных угодий за период их использования не ухудшилось вследствие его хозяйственной деятельности.

2.4.7. Требовать компенсации затрат по строительству остающихся на земельном участке жилых, производственных и иных строений и сооружений, разрешенных настоящим Договором, в случае его расторжения.

2.4.8. Требовать компенсации убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.

2.4.9. Претендовать на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. За пользование предоставленным в аренду земельным участком по настоящему Договору Арендатор обязуется вносить арендную плату в размере рублей в месяц.

3.2. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно авансовым платежом не позднее числа текущего месяца путем простого банковского перевода в безналичной форме на расчетные счета Арендодателей в следующем порядке:

  • % на р/с № в ;
  • % на р/с № в ;

3.3. Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется за первый месяц аренды не позднее календарных дней с момента государственной регистрации Договора в установленном порядке.

3.4. Обязательство по оплате арендных платежей считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетные счета в банках Арендодателей.

3.5. Выплату налоговых и иных платежей за землю принимает на себя Арендодатели/Арендатор.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего Договора.

4.2. В случае неуплаты арендной платы в установленные в п.3.2 настоящего Договора сроки Арендатор уплачивает Арендодателям неустойку в размере % от суммы неуплаты за каждый день просрочки, но не более % суммы годовой арендной платы.

4.3. В случае несвоевременного возврата Арендатором земельного участка Арендодателям Арендатор уплачивает Арендодателям арендную плату за срок фактического пользования не возвращенным своевременно земельным участком. Арендодатели при указанном обстоятельстве вправе потребовать уплаты Арендатором неустойки в размере % от суммы арендной платы за соответствующий срок неосновательного пользования земельным участком.

4.4. Указанные в пунктах 4.2, 4.3 настоящего Договора штрафные санкции оплачиваются в течение банковских дней с момента получения Арендатором письменного требования Арендодателей оплаты указанных санкций с приложением расчета сумм, подлежащих взысканию, путем перечисления денежных средств на расчетные счета Арендодателей.

4.5. Уплата неустойки либо штрафа не освобождает Стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

5. ФОРС-МАЖОР

5.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, если такое невыполнение обязательств обусловлено обстоятельствами непреодолимой силы, возникшими после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными методами (форс-мажор).

5.2. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые стороны не могут оказать влияние и за возникновение которых они не несут ответственности (стихийные бедствия, гражданские беспорядки, война и военные действия, эмбарго, публикация нормативных актов органов государственной власти и управления и пр.) Указанные обстоятельства должны быть подтверждены соответствующим документом, выданным Торгово-Промышленной Палатой Российской Федерации (ТПП РФ) (либо иным компетентным органом, заменяющим ТПП РФ).

5.3. Сторона, которая не исполняет/не надлежаще исполняет свое обязательство, должна письменно уведомить другую сторону о наступлении обстоятельств непреодолимой силы не позднее календарных дней с момента наступления таких обстоятельств. Неуведомление или ненадлежащее уведомление лишает сторону ссылаться на обстоятельства непреодолимой силы.

5.4. Наличие непреодолимой силы продлевает срок выполнения стороной своих обязательств по настоящему Договору пропорционально сроку ее действия.

5.5. В связи с возникновением форс-мажорных обстоятельств настоящий Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон.

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Все споры или разногласия, возникающие по настоящему Договору или связанные с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.

6.2. В случае если по возникшим спорам не будет достигнуто соглашение, данные споры подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством в судебном порядке в Арбитражном суде г. .

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Арендодателей по их соглашению , второй – у Арендатора, третий – .

7.2. Расходы по государственной регистрации настоящего Договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на .

7.3. К настоящему Договору прилагается:

  • список Арендодателей (Приложение №1).
  • план земель, предоставленных в аренду (Приложение №2).
  • экспликация земель, предоставленных в аренду (Приложение №3).

Можно ли зарегистрировать договор аренды участка, если не все собственники зарегистрировали свои права на него?

Рассмотрев административное дело об оспаривании решения Росреестра, Верховный Суд подчеркнул, что отсутствие регистрации прав всех участников долевой собственности не мешает зарегистрировать договор аренды земельного участка сельхозназначения (Определение ВС от 16 сентября 2020 г. по делу № 46-КАД20-4-К6).

Суды трех инстанций поддержали Росреестр

Собственники земельного участка сельхозназначения, расположенного в с. Борское Самарской области, утвердили на общем собрании условия договора аренды этого участка обществом «Агрофирма «Борское»», а Валентину Артанову наделили полномочиями действовать без доверенности от их имени.

Женщина подписала с агрофирмой утвержденный договор сроком на пять лет, а затем обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации этого соглашения.

Ведомство приостановило регистрацию фактически по двум основаниям. Первое – в ЕГРН содержится 10 актуальных записей о зарегистрированных правах в отношении этого участка, в то время как число участников общей долевой собственности согласно представленному протоколу общего собрания – 43 человека. Второе – ранее на государственную регистрацию договора аренды в отношении того же участка было представлено другое заявление, по которому решение еще не принято. Дополнительно Росреестр указал на недостатки поданного на регистрацию пакета документов.

Не согласившись с таким подходом, Валентина Артанова, обжаловав решение госоргана в суд, потребовала завершить регистрацию.

Богатовский районный суд Самарской области установил, что одно из указанных Росреестром оснований не актуально: представленное ранее заявление подала вторая сторона договора – «Агрофирма «Борское»», которая на момент рассмотрения спора в суде уже отозвала свое заявление.

Тем не менее удовлетворять административный иск первая инстанция отказалась. По ее мнению, отсутствие регистрации всех земельных долей в силу ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости «является объективным препятствием» для регистрации обременения в виде аренды. «Оспариваемое решение не ущемляет права и законные интересы участников общей долевой собственности, поскольку они имеют возможность распорядиться своими зарегистрированными земельными долями посредством их выдела в натуре (с последующим совершением действий по предоставлению выделенного земельного участка в аренду согласно нормам действующего законодательства)», – разъяснил районный суд.

С таким подходом согласились Самарский областной суд и Шестой кассационный суд общей юрисдикции. Валентина Артанова обратилась в Верховный Суд.

Верховный Суд обязал Росреестр возобновить регистрацию

Изучив ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Судебная коллегия по гражданским делам ВС пришла к выводу, что участник общей долевой собственности не может лично обратиться с заявлением о регистрации договора аренды, поскольку в случае избрания на общем собрании уполномоченного лица госрегистрация осуществляется только по заявлению либо этого лица, либо арендатора. То есть невнесение записи о государственной регистрации договора аренды на основании заявления лица, уполномоченного общим собранием собственников, противоречит законодательству и создает препятствия в реализации решений общего собрания участников долевой собственности, подчеркнул ВС.

Он также напомнил, что в силу ст. 18 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона 1997 г. о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при их отсутствии – выписки из принятых до вступления в силу указанного акта решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

При этом решения, касающиеся владения, пользования и распоряжения земельным участком сельхозназначения, принимаются общим собранием участников долевой собственности при наличии установленного законом кворума, указал Суд. Такие решения обязательны для всех участников, вне зависимости от того, принимали ли они участие в голосовании и как именно проголосовали. ВС отметил, что договор аренды заключается уполномоченным общим собранием лицом от имени всех участников общей долевой собственности, в том числе собственников, не зарегистрировавших свои права на земельные доли. «Необходимости участия всех собственников земельного участка в обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе обязательности регистрации права каждого собственника земельной доли в ЕГРН, не имеется, закон такого требования не содержит», – подчеркнул Суд.

Он также отметил, что регистрация договора аренды при отсутствии в ЕГРН сведений о регистрации прав на земельные доли всех собственников не нарушает права и законные интересы тех участников долевой собственности, которые не зарегистрировали свои права. По смыслу п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участники долевой собственности даже после заключения договора аренды земельного участка при наличии у них возражений относительно этого соглашения не лишаются возможности выделить и лично пользоваться или иным образом распорядиться принадлежащими им долями, подчеркнул Суд.

«Таким образом, отсутствие государственной регистрации права долевой собственности на спорный земельный участок всех участников долевой собственности неправомерно признано судами как препятствие регистрации договора аренды на этот участок, что повлекло ошибочность вывода о законности обжалуемого решения Управления Росреестра», – подытожил ВС.

Читайте также  Аренда жилых помещений жилищное право

На этом основании Судебная коллегия отменила акты нижестоящих инстанций и приняла новое решение по делу: признала незаконным решение управления Росреестра и обязала его возобновить действия по регистрации договора.

Эксперты «АГ» согласны с основным подходом Суда

Партнер юридической фирмы «Law & Commerce Offer» Антон Алексеев полагает, что решение ВС закономерно: «Права долевых собственников, возникшие до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сохраняются у таких собственников и не должны ущемляться».

Второй важный, по мнению эксперта, факт – то, что в данном споре земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, и сведения об этом имеются в ЕГРН. «Данного обстоятельства достаточно для внесения в отношении такого участка регистрационных записей», – пояснил Антон Алексеев.

В то же время, заметил он, ВС указал: несмотря на сдачу в аренду такого рода земельного участка, уже после государственной регистрации договора аренды долевой собственник, возражавший на общем собрании собственников относительно его заключения, вправе выделить свою долю и распорядиться ей по своему усмотрению. «С одной стороны, данный подход защищает права отдельных долевых собственников, но с другой, возникает вопрос о соблюдении прав арендатора», – считает Антон Алексеев.

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников полагает, что в данном деле Верховный Суд учел как фактическое положение дел в сфере регистрации прав на земельные участки сельхозназначения, так и реальные потребности гражданского оборота таких земель.

«Несмотря на время, прошедшее с момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1997 г., а затем и пришедшего ему на смену Закона о государственной регистрации недвижимости 2015 г., до настоящего времени многие собственники земельных участков, находящихся в общей долевой собственности – как, впрочем, и многие индивидуальные собственники других объектов недвижимости – не осуществили регистрацию своих прав», – отметил эксперт.

По его мнению, по сути, Верховный Суд решил, что в случаях, когда речь идет о земельных участках, принадлежащих сразу множеству лиц, медлительность с регистрацией прав части сособственников не должна препятствовать распоряжению участком по решению большинства. «Что в целом отвечает потребностям экономики, это можно только приветствовать», – считает Николай Сапожников.

При этом, добавил он, ВС специально отметил установленную законом гарантию прав сособственников: участники долевой собственности в любом случае, даже после заключения договора аренды, при наличии у них возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться или иным образом распоряжаться принадлежащей им земельной долей.

Договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности

ДОГОВОР АРЕНДЫ

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему Договору Арендодатели, список, паспортные данные, адреса которых и реквизиты их свидетельств на право собственности на землю указаны в Приложении №1 к настоящему Договору, передают, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (из земель сельскохозяйственного назначения) общей площадью гектаров, кадастровый номер , расположенный по адресу: , согласно прилагаемой экспликации земель, для .

1.2. Настоящий Договор заключен сроком на лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в .

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатели обязуется:

2.1.1. Передать арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям настоящего Договора (площади угодий и их краткая качественная характеристика приводятся в приложении №2 к настоящему Договору).

2.1.2. Содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству.

2.1.3. В соответствии с условиями Договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий.

2.1.4. В случаях, связанных с необходимостью изъятия у Арендодателей земельного участка для государственных и муниципальных нужд возместить Арендатору возникающие при этом убытки, включая упущенную выгоду, принимая во внимание свои интересы и интересы Арендатора.

2.1.5. Обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление Договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.

2.2. Арендодатели вправе:

2.2.1. Осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором.

2.2.2. Досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании или использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе Арендатором ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендной платы и в случаях нарушения других условий настоящего Договора.

2.2.3. Требовать от Арендатора возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора.

2.2.4. Изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в два года.

2.2.5. Участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозионных и других объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях.

2.3. Арендатор обязан:

2.3.1. Принять земельный участок по настоящему Договору.

2.3.2. Эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением.

2.3.3. Повышать плодородие почв и не допускать ухудшение экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности.

2.3.4. Осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель (природоохранным технологиям производства, защите почв от эрозии, подтопления, заболачивания, загрязнения и др.).

2.3.5. Соблюдать специально установленный режим использования земель.

2.3.6. Не нарушать права других землепользователей и природопользователей.

2.3.7. Уплачивать арендную плату за земельный участок в размере и сроки, установленные настоящим Договором.

2.3.8. Возводить указанные в п. 2.4.3 настоящего Договора строения и сооружения по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.

2.3.9. Возмещать Арендодателям, смежным землепользователям убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме в связи с ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности.

2.3.10. После подписания настоящего Договора (изменений и дополнений к нему) в течение календарных дней направить его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.3.11. В течение календарных дней с момента получения зарегистрированного Договора направить представителю Арендодателей один экземпляр.

2.3.12. После окончания срока действия Договора в случае его непродления возвратить Арендодателям земельный участок в состоянии и качестве не хуже первоначального.

2.4. Арендатор вправе:

2.4.1. Использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления.

2.4.2. Использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды.

2.4.3. Возводить с соблюдением правил застройки: .

2.4.4. В установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранительными требованиями использования земельных участков.

2.4.5. Участвовать в решении вопросов мелиорации земельного участка.

2.4.6. Требовать компенсации затрат, вложенных на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий при прекращении прав на землю по истечении срока настоящего Договора, если качество сельскохозяйственных угодий за период их использования не ухудшилось вследствие его хозяйственной деятельности.

2.4.7. Требовать компенсации затрат по строительству остающихся на земельном участке жилых, производственных и иных строений и сооружений, разрешенных настоящим Договором, в случае его расторжения.

2.4.8. Требовать компенсации убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.

2.4.9. Претендовать на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. За пользование предоставленным в аренду земельным участком по настоящему Договору Арендатор обязуется вносить арендную плату в размере рублей в месяц.

3.2. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно авансовым платежом не позднее числа текущего месяца путем простого банковского перевода в безналичной форме на расчетные счета Арендодателей в следующем порядке:

  • % на р/с № в ;
  • % на р/с № в ;

3.3. Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется за первый месяц аренды не позднее календарных дней с момента государственной регистрации Договора в установленном порядке.

3.4. Обязательство по оплате арендных платежей считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетные счета в банках Арендодателей.

3.5. Выплату налоговых и иных платежей за землю принимает на себя Арендодатели/Арендатор.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего Договора.

4.2. В случае неуплаты арендной платы в установленные в п.3.2 настоящего Договора сроки Арендатор уплачивает Арендодателям неустойку в размере % от суммы неуплаты за каждый день просрочки, но не более % суммы годовой арендной платы.

4.3. В случае несвоевременного возврата Арендатором земельного участка Арендодателям Арендатор уплачивает Арендодателям арендную плату за срок фактического пользования не возвращенным своевременно земельным участком. Арендодатели при указанном обстоятельстве вправе потребовать уплаты Арендатором неустойки в размере % от суммы арендной платы за соответствующий срок неосновательного пользования земельным участком.

4.4. Указанные в пунктах 4.2, 4.3 настоящего Договора штрафные санкции оплачиваются в течение банковских дней с момента получения Арендатором письменного требования Арендодателей оплаты указанных санкций с приложением расчета сумм, подлежащих взысканию, путем перечисления денежных средств на расчетные счета Арендодателей.

4.5. Уплата неустойки либо штрафа не освобождает Стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

5. ФОРС-МАЖОР

5.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, если такое невыполнение обязательств обусловлено обстоятельствами непреодолимой силы, возникшими после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными методами (форс-мажор).

5.2. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые стороны не могут оказать влияние и за возникновение которых они не несут ответственности (стихийные бедствия, гражданские беспорядки, война и военные действия, эмбарго, публикация нормативных актов органов государственной власти и управления и пр.) Указанные обстоятельства должны быть подтверждены соответствующим документом, выданным Торгово-Промышленной Палатой Российской Федерации (ТПП РФ) (либо иным компетентным органом, заменяющим ТПП РФ).

5.3. Сторона, которая не исполняет/не надлежаще исполняет свое обязательство, должна письменно уведомить другую сторону о наступлении обстоятельств непреодолимой силы не позднее календарных дней с момента наступления таких обстоятельств. Неуведомление или ненадлежащее уведомление лишает сторону ссылаться на обстоятельства непреодолимой силы.

5.4. Наличие непреодолимой силы продлевает срок выполнения стороной своих обязательств по настоящему Договору пропорционально сроку ее действия.

5.5. В связи с возникновением форс-мажорных обстоятельств настоящий Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон.

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Все споры или разногласия, возникающие по настоящему Договору или связанные с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.

6.2. В случае если по возникшим спорам не будет достигнуто соглашение, данные споры подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством в судебном порядке в Арбитражном суде г. .

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Арендодателей по их соглашению , второй – у Арендатора, третий – .

7.2. Расходы по государственной регистрации настоящего Договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на .

Читайте также  Расчет аренды земельного участка муниципальной собственности

7.3. К настоящему Договору прилагается:

  • список Арендодателей (Приложение №1).
  • план земель, предоставленных в аренду (Приложение №2).
  • экспликация земель, предоставленных в аренду (Приложение №3).

Последствия для второго собственника помещения, если первый планирует открыть ИП и сдать площадь в аренду

Есть помещение в долевой собственности, два физлица, два собственника в равных долях. Один собственник хочет организовать ИП и сдать помещение полностью, второй собственник согласен. Какие документы требуются от второго? Может ли он безвозмездно передать долю? Какие налоговые последствия и обязательства у второго могут быть?

По общему правилу ИП может передать все помещение в аренду несколькими способами: по доверенности от физического лица на долю; по договору аренды с физическим лицом с последующей передачей в субаренду третьему лицу и письменного согласия второго собственника.

Но в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор.

При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого. Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам.

Налоговые последствия и обязательства у ИП зависят от выбранного им режима налогообложения.

В связи с тем, что физическое лицо доход от аренды не получает, у него не возникает налогооблагаемой базы и обязанность платить налог (НДФЛ) в этом случае он не обязан. Однако налог на имущество (доля права собственности помещения) физическое лицо обязано уплачивать ежегодно в общем порядке.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, арендодатель (ИП) может передать в аренду все помещение при наличии правового основания. Таким правовым основанием может быть: доверенность от физического лица на сдачу в аренду его доли (ст. 185 ГК РФ), договор аренды между ИП и собственником второй доли.

В силу императивного характера указанной нормы права следует однозначный вывод о том, что обязательным условием для договора субаренды является наличие согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду.

Пунктом 2 ст. 157.1 ГК РФ установлено, что, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Указанной нормой ГК РФ также не устанавливаются требования к форме согласия на совершение сделки.

Пленум Верховного Суда РФ в абз. 1 п. 55 своего Постановления от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указал, что согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия.

Более того, как отмечено в п. 12 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа от 15.05.2014 N 1/2014, при применении положений ст. 157.1 ГК РФ судам рекомендуется принимать во внимание, что согласие на совершение сделки имеет гражданско-правовую природу и может быть выражено в виде отдельного ненормативного правового акта (постановления, распоряжения, приказа), иного документа (письма органа юридического лица, протокола заседания комиссии и прочего), а также в виде подписания или утверждения подлежащего согласованию договора (путем проставления отметки, штампа, визы «Согласовано»).

Соответственно, арендодатель недвижимого имущества вправе выразить свое согласие на передачу арендованного имущества арендатором в субаренду путем проставления соответствующей подписи непосредственно на тексте договора субаренды.

Однако заключение договора аренды между ИП и физическим лицом и последующим заключением договора субаренды на наш взгляд слишком усложняет процесс, а сдача помещения в аренду на основании доверенности физического лица на вторую долю влечет риск возникновения спора между собственниками по полученному (не полученному) доходу от аренды.

Пунктом 3 ст. 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Таким образом, законом не запрещено заключение многостороннего договора.

Более того, по нашему мнению, в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор.

При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого. Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам.

Договор аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение, по которому Арендодатель передает право пользования земельным участком Арендатору на определенное время за оговоренную плату. При этом в аренду участок может быть сдан не целиком, а какая-то его часть.

В таком виде арендного соглашения в качестве субъектов могут выступать как физические, так и юридические лица.

Следует отметить, что объектом аренды земельного участка не могут являться земли, относящиеся к паркам или заповедникам. Также земли, принадлежащие силовым структурам Российской Федерации, Вооруженным силам Российской Федерации и земли, которые используются по целевому назначению, непредназначенному для использования ее в других целях.

Данная сделка подразумевает обязательное ее оформление в письменной форме. Ниже мы разберем, как правильно составляется данный документ, обратив внимание на существенные условия договора.

Преамбула

Договор аренды земельного участка

Дрозда Юрий Антонович, 11.03.2000 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 11.03.2018 года, именуемый в дальнейшем Арендодатель
И
Карпов Алексей Геннадьевич, 20.02.2000 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 20.02.2018 года, именуемый в дальнейшем Арендатор
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу документа традиционно входят:

  • наименование разновидности сделки;
  • место и дата заключения договора;
  • имена и роли участников соглашения;
  • паспортные данные участников сделки.

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются:

  • предмет соглашения;
  • срок договора;
  • сумма арендной платы;
  • права, обязанности и ответственность сторон.

Предмет

Информация о предмете прописывается в пунктах настоящего документа. Предметом в таком случае выступает непосредственно сам земельный участок. Выглядит это следующим образом:

Арендодатель передает Арендатору право пользования земельным участком, общая площадь которого составляет ХХ гектаров.
Участок располагается по адресу северо-западная часть села Лесники, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХ.
Целевым назначением земельного участка является сельскохозяйственная деятельность.
Собственником является Арендодатель согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности номер ХХ от 11.01.2001 года.
Арендодатель предоставляет гарантию о том, что на арендуемый участок отсутствуют права третьих лиц.
Настоящий договор заключается на срок: 2 (Два) года с момента подписания Сторонами документа и государственной регистрации.

Цена договора

Размер арендной платы также является существенным условием при заключении сделки и фиксируется в пунктах настоящего документа. Сумма платежа может зависеть от количества гектаров на участке, либо оговариваться Сторонами самостоятельно.
При этом указывается порядок расчетов арендных платежей. Оплата может производиться как частично, так и разовым платежом в полном объеме.
Составляется вышеупомянутый пункт следующим образом:

Арендная плата за пользование арендуемым земельным участком составляет 65 000 (Шестьдесят пять) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 мая каждого года в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.

Права и обязанности сторон

Раздел о правах и обязанностях сторон является неотъемлемой частью такого документа и фиксируется в его пунктах. В зависимости от волеизъявления Сторон, могут быть включены другие условия. Ниже мы предоставляем примерный перечень условий. Выглядит это следующим образом:

Арендодатель вправе:
Иметь доступ на земельный участок для осуществления контроля, с целью проверки пользования Арендатором участком по целевому назначению.
Расторгнуть договор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязанностей.
Арендодатель обязуется:
Передать право пользования земельным участком Арендатору на срок, установленный настоящим соглашением.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании участком.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Арендатор вправе:
Пользоваться участком по целевому назначению.
Осуществлять иные действия по пользованию участка, которые соответствуют законодательству Российской Федерации.
Арендатор обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование участком в сроки, предусмотренные соглашением.
Соблюдать правила пользования земельным участком.
После окончания действия договора возвратить участок в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Выполнять иные требования, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Ответственность сторон

В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:

Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 10% от суммы задолженности.

В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.

Регистрация

Такой вид сделки нуждается в государственной регистрации, если договор заключен на срок от 12 месяцев. При таком сроке арендного соглашения в случае отсутствия регистрации, договор теряет юридическую силу.

Форма договора

Договор аренды земельного участка составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.

Мария Кравченко/ автор статьи

Приветствую! Я являюсь руководителем данного проекта и занимаюсь его наполнением. Здесь я стараюсь собирать и публиковать максимально полный и интересный контент на темы связанные с покупкой, продажей и оформлением недвижимости. Уверена вы найдете для себя немало полезной информации. С уважением, Мария Кравченко.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
AFINA-VOLGA.RU
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: