Как объединить земельные участки в аренде?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Два земельных участка были предоставлены в аренду в 2017 году с разрешенным видом использования «отдельно стоящие усадебные жилые дома с участками, с возможностью содержания и разведения домашнего скота и птицы». В настоящее время арендатор обратился с заявлением об объединении этих участков и установлении вида разрешенного использования вновь образованному земельному участку в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства.
Противоречит ли это ЗК РФ?

1. В соответствии с ч. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается (ч. 1 ст. 11.6 ЗК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Подпунктом 5 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории.
Таким образом, из приведенных выше правовых норм следует, что запрета на объединение земельных участков, находящихся у лица на праве аренды, земельное законодательство не содержит. Однако такое объединение возможно при условии соблюдения требований к образуемым земельным участкам, предусмотренным ст. 11.9 ЗК РФ и нормативам градостроительных регламентов (п. 8, 9 ст. 1 ГрК РФ).
Рекомендуем ознакомиться с судебной практикой, отражающей особенности формирования данных земельных участков, а также частные случаи невозможности такого объединения, смотрите, например: постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2018 г. N 08АП-9900/18, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 февраля 2019 г. N Ф04-6921/18 по делу N А46-5420/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 ноября 2014 г. по делу N 33-6729/14; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 2013 г. N 3463/13; апелляционное определение СК по административным делам Свердловского областного суда от 18 марта 2015 г. по делу N 33-3995/2015.
2. В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 51 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (далее — Требования), вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям ЕГРН, о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством РФ.
В таких случаях сведения о выбранных или установленных видах (виде) разрешенного использования указываются в межевом плане на основании:
— градостроительного регламента и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границ территориальной зоны или в случае отсутствия такого реестрового номера ее индивидуального обозначения (например, вид, тип, номер, индекс), при этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводится обоснование указания в данном реквизите такого (основного и при наличии вспомогательного) вида (видов) разрешенного использования;
— разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка (копия такого разрешения включается в состав приложения межевого плана);
— акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка, в том числе решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения об утверждении проекта межевания территории (копия акта включается в состав Приложения, за исключением случая, если сведения о проекте межевания территории внесены в ЕГРН);
— вступившего в законную силу судебного акта (копия такого документа включается в состав Приложения).
Таким образом, вид разрешенного использования образуемого земельного участка может отличаться от вида разрешенного использования исходного земельного участка только в случае, если федеральным законом установлен порядок определения вида разрешенного использования образуемого земельного участка, отличный от предусмотренного п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ (смотрите письмо Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2019 г. N 13791-ОГ Об определении вида разрешенного использования образуемого земельного участка).
В связи с изложенным полагаем, что в рассматриваемом случае вид разрешенного использования образуемого земельного участка должен соответствовать виду разрешенного использования исходных земельных участков.
3. Дополнительно сообщаем, что в соответствии с п. 12, 13 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2021 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.
По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.
Как видно из указанных положений, законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка (данная процедура регулируется ст. 37 ГрК РФ) и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования федеральному классификатору (данная процедура регулируется п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
По нашему мнению, орган местного самоуправления на основании заявления правообладателя земельного участка может установить соответствие видов разрешенного использования родительских земельных участков коду 2.2. для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540. Полагаем, что только в этом случае образование земельного участка с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства будет соответствовать требованиям действующего законодательства.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

27 марта 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected].

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Объединение земельных участков

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Это особая процедура урегулирования права на земельную собственность.

Она проводится в соответствии с требованиями, изложенными в ЗК РФ.

Объединению подлежат смежные наделы, обретающие в итоге единое назначение и получающие статус личной либо общей собственности. Процесс состоит из нескольких этапов и может производиться только при соблюдении ряда условий, указанных в законодательстве. Подробнее о процедуре расскажем в этом материале.

Объединение земельных участков

Согласно ЗК РФ объединить можно наделы, находящиеся в бессрочном или безвозмездном срочном пользовании, пожизненном наследуемом владении, при условии, что правами на них обладает одно лицо.

Допускается объединение наделов в тех случаях, когда один или несколько из них обременены залогом

При этом закон устанавливает ряд требований:

участки должны быть смежными;
границы устанавливаются согласно требованиям действующего законодательства;
границы должны определяться с надлежащей точностью;
участки должны составлять одну категорию земель;
наделы должны находиться в одном муниципальном образовании;
правом на бессрочное или безвозмездное срочное пользование должно обладать одно лицо;
необходимо сохранять право на пользование недвижимыми объектами, расположенными на объединяемых территориях.

Законодательство требует, чтобы объединение угодий происходило без вклинивания, изломанности границ, создания препятствий для размещения объектов недвижимости и прочих недостатков, препятствующих рациональному и правомерному использованию земель.

Способы и порядок образования нового участка описаны в ст. 11 ЗК РФ. При этом объединение разрешается лишь в тех случаях, когда в процессе проведения процедуры не превышаются градостроительные нормы по площади, устанавливаемые региональным законодательством. Также не должны нарушаться личные права собственников или дольщиков на землю.

Объединение наделов с разным разрешенным использованием

Если необходимо объединить территории с разным разрешенным использованием (к примеру, на одном ведется строительство, а другой предназначен для сельского хозяйства), законодательство требует привести их к одному и тому же виду.

Нужно обратиться в местную администрацию и внести соответствующие изменения в реестр прав на недвижимость и документы на собственность.

После приведения участков к единой категории и виду пользования собственники должны подать в местную администрацию оригиналы или заверенные копии правоустанавливающих документов, личных паспортов, кадастрового паспорта и межевого плана, а также предоставить заявление на проведение соответствующей процедуры. После согласования с администрацией проводится межевание. Затем собственнику или собственникам следует подать в кадастровую палату заявление с просьбой поставить новый надел на учет.

В итоге гражданину выдадут новый кадастровый паспорт и свидетельство на право собственности. Важно помнить, что целевое использование наделов находится под строгим контролем государственных органов. Нарушителей могут обязать выплатить штраф или даже лишить права собственности на угодье.

Постановление об объединении

Оно представляет собой разрешительный документ, выдаваемый местной администрацией перед проведением процедуры. Для его получения необходимо выполнить несколько шагов. Собственник земли должен предоставить свое решение об объединении участков в письменном виде (нотариальное удостоверение не обязательно). Если территориями владеет группа лиц на равных условиях, они должны сформировать коллективное решение с четко выраженным согласием на объединение и поставить под ним личные подписи.

Дополнительно к решению составляется заявление с учетом требований, изложенных в ЗК РФ. Документы подаются в местную администрацию. После изучения бумаг сотрудники администрации приступают к подготовке проекта постановления, который проходит согласование с собственниками.

В результате выпускается постановление об объединении земельных наделов с последующим присвоением образованному объекту недвижимости нового почтового адреса

Процедура объединения земель на этом не завершается. Владельцы должны собрать и подготовить список необходимых документов для регистрации. После обращения граждан соответствующий территориальный орган должен направить на объект кадастрового инженера, который проведет обследование земельного объекта и зафиксирует необходимые технические данные. Далее собственники должны предоставить в кадастровую палату постановление об объединении участков, правоустанавливающие документы, справку из кадастрового учета и разрешение от муниципалитета, если объединяемые участки находятся в аренде.

Сотрудники кадастровой палаты составят унифицированное заявление и передадут на подпись обратившимся гражданам. По прошествии 30 дней им выдадут на руки правоустанавливающий документ в виде свидетельства на землю с присвоением кадастрового идентификатора.

Резюме

Соблюдая нормы законодательства и предусмотренный порядок оформления прав на угодье, граждане имеют возможность объединить смежные участки в один в течение месяца.

Если вы не уверены в своих силах, обратитесь к юристу, который поможет на каждом этапе процедуры объединения наделов.

Как объединить земельные участки в один — правила 2021 года

Земельным кодексом предусмотрены четыре правила образования новых земельных участков

объединение;
раздел;
выдел;
перераспределение.

В статье разберем как объединить земельные участки в один и куда для этого следует обратиться.

Особенности объединения земельных участков в 2021 году

Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков в 2021 году обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2021 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.

Объединение земельных участков. Пошаговая инструкция

При возникновении необходимости объединить смежные земельные участки (примыкающие друг к другу), в первую очередь обратитесь к кадастровому инженеру за консультацией. В зависимости от того, какие требования предъявляются к объединяемым земельным участкам, кадастровый инженер поможет собрать пакет документации для оформления межевого дела, и подскажет, можно ли объединить земельные участки в вашем случае, или есть какие-то законные ограничения (например, соединение земель, находящихся в бессрочном владении, возможно только в случае принадлежности их одному лицу).
Вторым шагом объединения двух земельных участков в один будет заключение договора на межевание с кадастровой организацией. Это может быть как государственная, так и коммерческая компания или индивидуальный предприниматель. Результатом межевания будет межевой план, подготовленный кадастровым инженером. Прежде чем вы получите на руки межевой план, кадастровая компания сделает необходимые измерения при помощи геодезического оборудования, определит координаты объединенного участка, далее кадастровый инженер, используя специальную программу подготовит в электронном виде межевой план и подпишет его своей электронной подписью. Стоит учесть, что при межевании границы согласовываются с соседями прилегающих участков. Узнать и рассчитать цену объединения земельных участков, а также выбрать кадастровую компанию в вашем регионе можно при помощи бесплатного калькулятора расчета стоимости объединения земельных участков.

Важно! Выбирая кадастровую компанию обращайте внимание на квалификацию специалистов, наличие разрешительной документации и исправного (прошедшего поверку) геодезического оборудования.

Сроки объединения земельных участков

Четкие сроки объединения земельных участков законом не установлены. По сути – это сроки на подготовку межевого плана плюс регистрация его в Росреестре. При наличии необходимой документации, а также если у вас налажена связь с соседями примыкающих участков, процедура межевания займет одну-две недели, не более. Предельные сроки регистрации межевого плана в Росреестре это еще две недели. Однако, в сложных случаях, срок объединения земельных участков может затянуться и на полгода.

Какие земельные участки можно объединить, а какие нет?

На этот вопрос отвечает статья 11.6 Земельного кодекса РФ.
Самым главным критерием объединения участков будет их смежность. Если участки таковыми не являются, то и соединить их в единое целое не получится.
Закон разрешает объединить земельные участки в один, принадлежащие разным лицам или одному лицу на праве собственности. Как говорилось выше, без привлечения специалистов такая процедура не проходит.
Однако, земельные участки могут быть предоставлены не только на праве собственности, но и на следующих правах:

безвозмездное пользование;
постоянное (бессрочное) пользование;
пожизненное наследуемое владение.

В этом случае объединить смежные земельные участки можно только, если они предоставлены одному лицу.
В кодексе также есть уточнение по поводу участков, обремененных залогом. Так, если один из объединяемых участков под залогом, то после объединения это залоговое обременение ляжет на вновь созданный земельный участок.
Вид разрешенного использования (ВРИ)– немаловажный критерий для объединения участков. Если земли, подлежащие объединению имеют разные ВРИ (например – один участок для ведения ЛПХ, а другой под ИЖС), тогда следует привести разрешенное использование к одному виду.

Как объединить доли земельного участка

Если ваш земельный участок разделен на доли (такое бывает, например, когда участок дают многодетным семьям или после оформления наследства), это значит, что он находится в общей долевой собственности. Объединять такой участок нет необходимости – он является единым целым. Но часто между дольщиками возникают разлады по поводу ухода за землей, уплаты членских взносов и пр. Тогда можно путем договора купли-продажи или дарения объединить все доли участка в руках одного собственника. Подобные сделки регистрируются у нотариуса и являются достаточно частой практикой.

Зачем объединяют земельные участки?

По последним данным статистики, к 2021 году, спрос на участки размером до 6 соток снизился, а более крупные земельные участки пользуются популярностью. Следовательно, чем больше участок, тем лучше на него спрос, а значит выше рыночная стоимость. Также постройки на более крупном участке намного проще размещать и при строительстве можно размахнуться.
Юридические лица зачастую приходят к объединению участков для упрощения налогового учета недвижимости и выплат.

Оформление земельного участка под единым недвижимым комплексом

В рамках подготовки юридического заключения неожиданно для себя узнал, что оформление единых недвижимых комплексов (далее – ЕНК) перестало быть каким-то единичным экстраординарным случаем как это было с его «смысловым» предшественником «предприятием» как объектом недвижимости.

Судебная практика исчисляется уже даже не десятками, а сотнями дел, что свидетельствует о том, что данный институт применяется. Мне до этого как-то ЕНК не попадались, поэтому было интересно.

Большинство споров касаются вопроса можно ли требовать признания самовольным строительством только части ЕНК с формальным выводом судов, что требовать надо признание самоволом ЕНК в целом.

А вот меня более заинтересовал вопрос о возможности требовать оформления прав на земельный участок под ЕНК на основании ст.39.20 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ единый недвижимый комплекс представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие). ЕНК участвует в обороте как единый объект.

Можно вывести признаки ЕНК:

— неразрывная физическая или технологическая связь;

— совокупность вещей (где хотя бы один недвижимый объект лишь обязательный элемент состава вещей, составляющего ЕНК).

Обращает внимание на себя тот факт, что формально в составе ЕНК земельный участок не упоминается, а он стыдливо прячется в «иных вещах, которые неразрывно связаны физически», так как соответствует этому критерию.

Но из этого определения ЕНК можно сделать сразу несколько выводов:

— участок не должен быть в обязательном порядке включен в состав ЕНК (например, неоформленность прав на землю под частью ЕНК не основания для отказа в его формировании, либо если участок находится в аренде, которая сама по себе вещью не является и в состав ЕНК включена быть не может);

— ЕНК может быть расположен на нескольких земельных участках (разные объекты недвижимости очевидно могут быть размещены на разных участках).

Все это в совокупности приводит нас к самому актуальному вопросу в связи с существованием ЕНК – если ЕНК не включает в себя в обязательном порядке земельные участки, то какие права в отношении занимаемых участков возникают у собственника ЕНК и распространяется ли на такого собственника исключительный характер права на оформление участка в аренду или собственность (ст.39.20 ЗК РФ)?

Нормативная база по этому поводу молчит. Судебная практика на этот вопрос внимание не акцентирует, так как доступные споры касаются несоразмерности испрашиваемого участка под ЕНК, где право собственника ЕНК на реализацию ст.39.20 ЗК РФ не оспаривается, но и внимание на этом отдельно не акцентируется.

Впрямую, конечно, регулирование исключительного права на участок по ст.39.20 ЗК РФ ограничено «зданием и сооружением» и, очевидно, ЕНК в силу закона к таковым не относится.

Но если не распространять действие ст.39.20 ЗК РФ на ЕНК, то мы получим абсурдную ситуацию, когда есть неустранимое пользование земельным участком и нет права на его оформление, что помимо прочего препятствует существованию объединяющих признаков вещей в составе ЕНК в виде «единой цели» и «физической или функциональной связи».

Логичным становится вывод о необходимости по аналогии закона распространять на ЕНК право на оформление участка в соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК РФ.

Но тут появляется существенный правоприменительный риск, который как раз отражен в судебной практике – использование ЕНК для оформления целевым образом прав на заведомо несоразмерные участки. А с учетом того, что в ЕНК входят и движимые вещи, где нужно доказать только наличие технологической связи, это можно сделать без особых затрат и затруднений.

С учетом того, что движимое имущество в состав ЕНК включается именно по критерию функциональной связи (неразрывность делает такие движимые вещи неотъемлемой частью объекта недвижимости и влечет утрату ими самостоятельного статуса объекта права), то данный риск в целом представляется надуманным и достаточно успешно устраняемым через судебный контроль

ВС соединил земельный участок и объект недвижимости на нем

Фундаментальный принцип Земельного кодекса (подп.5 п.1 ст.1) de jure провозглашает «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», но de facto это не всегда соблюдается, что и произошло в деле обанкротившегося ООО «Агросервис». Представитель учредителей и единственный участник Роман Паскаленко счел соглашение с кредитором ООО «АлексиИнвест» по передаче недвижимости и проведенные им торги недействительными, так как земельный участок и объекты на нем в нарушение принципа единства были проданы разными лотами.

По словам старшего юриста компании RE Legal (группа компаний RE Group) Евгения Дружинина, принцип «имеет достаточно сложную судьбу» и носит компромиссный характер в российском законодательстве. «С одной стороны, для становления и развития рыночной экономики требовалось закрепить в законодательстве максимально возможную самостоятельность различных объектов, вступающих в гражданский оборот, — поясняет он. — Однако с другой — невозможно и нецелесообразно было «открещиваться» от концепции единой недвижимой вещи, в соответствии с которой расположенный на земельном участке объект недвижимости всегда играет второстепенную, зависимую от прав на земельный участок, роль».

С 2011 года «Агросервис» банкрот, продажа его имущества — единственный способ погасить долги перед кредиторами. Залоговый кредитор «АлексиИнвест» разделил его на четыре самостоятельных лота: земельный участок (3214 кв. м), производственный корпус (903 кв. м), здание холодильника (99,9 кв. м) и нежилое здание (75,1 кв. м). В октябре 2012 года на торгах удалось продать лишь земельный участок Мирославу Корякову, для продажи оставшихся лотов провели повторные торги в декабре того же года, где реализовать удалось только нежилое помещение и снова в пользу Корякова. Оставшиеся два лота были переданы «АлексиИнвест» по соглашению с «Агросервисом». Но кредитора итог торгов не устроил.

В феврале 2015 года арбитражный суд Московского округа по требованию «АлексиИнвест» признал недействительными торги в части продажи Корякову земли и нежилого здания на ней. Суд указал на несоблюдение принципа ст.35 Земельного кодекса (переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение). Именно на этой статье формировал свою позицию и Паскаленко в арбитражном суде Московской области, указывая, что «реализация отдельными лотами земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) не только нарушила требования закона, но и существенно снизила привлекательность предложения для потенциальных покупателей, что не могло не отразиться на цене отчуждения», кроме того, нарушает его собственные законные права и интересы. Однако ни АС Мособласти (Татьяна Потапова), ни Девятый арбитражный апелляционный суд (Валерий Быков, Валентина Мизяк, Эмиль Миришов), ни АС Московского округа (Елена Зверева, Людмила Власенко, Ирина Григорьева) Паскаленко не услышали, нарушения его прав не усмотрели.

Паскаленко позиция судов не устроила, и он пошел в Верховный суд. Экономическая коллегия в составе председательствующего Ивана Разумова, Ирины Букиной и Елены Зарубиной признала недействительным только соглашение сторон, в остальной части спор ушел на пересмотр. 21 июня стало известно, почему.

Экономколлегия ВС разъяснила нижестоящим судам, что процедурный характер торгов нарушен не был, однако это не исключает «возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера» по ст.449 ГК (основания и последствия признания торгов недействительными; редакция, действовавшая в спорный период). Более того, указала на нарушение принципа единства земли и объектов недвижимости соглашением между конкурсным управляющим «Агросервиса» и «АлексиИнвест». «Независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) [соглашение], нарушающее требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации», — говорится в определении.

Что же касается самого Паскаленко, тот, как считает «тройка» судей, имел право на защиту и как представитель учредителей, и как участник общества. «В отсутствие действующих органов управления должника, сформированных по корпоративным правилам, представитель учредителей (участников) не может быть лишен права защищать интересы должника как стороны договора в случае их нарушения другим субъектом, представляющим должника — конкурсным управляющим, заключившим от имени должника ничтожную сделку, — поясняет первый случай ВС. — Представителю учредителей (участников) должника должна быть предоставлена возможность оспорить соответствующую сделку и потребовать применения последствий ее недействительности». Что же касается второго, покупка недвижимости является более «привлекательной» для потенциальных покупателей, если продается вместе с землей, от чего ее стоимость повышается, поэтому Паскаленко «вправе претендовать на оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество» (ст.63 ГК).

Чаще всего конкурсные кредиторы и организаторы торгов более тщательно подходят к формированию лотов для продажи с торгов, чего в настоящем споре сделано не было, считает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Елена Тихонова. Такая неосмотрительность «может грозить конкурсному управляющему отстранением, а залоговым кредиторам — долгими судебными разбирательствами (как в настоящем деле), затягивающими процесс окончания дела о банкротстве», полагает она.

По словам Дружинина из RE Legal, Пленум ВАС еще в 2005 году дал разъяснения, что сделка по отчуждению земельного участка без строений, расположенных на нем, собственник которых один, ничтожна. Ничтожна и сделка по отчуждению только сооружений без связи с земельным участком[1]. Именно такой принцип был нарушен, по мнению эксперта, нижестоящими судами в настоящем деле.

[1] п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

Как внести изменения в договор аренды земельного участка для строительства и реконструкции

1. Когда и кому может потребоваться изменение цели предоставления земельного участка?

Земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, могут быть предоставлены на основании договора аренды для целей эксплуатации собственникам зданий, сооружений, расположенных на этом земельном участке.

В таком случае при предоставлении земельного участка в аренду в договоре предусматривается условие о запрете на возведение временных и капитальных зданий и сооружений. Это означает, что по условиям договора вы можете только эксплуатировать здания на участке.

Если же вы планируете строить новые или реконструировать существующие здания, то вам потребуется изменить целевое использование земельного участка, то есть перевести договор аренды земельного участка с «эксплуатации» на «строительство». В таком случае вам необходимо обратиться за государственной услугой «Внесение изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке».

2. Кто может обратиться за государственной услугой?

За предоставлением государственной услуги могут обратиться собственники зданий, сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в собственности Москвы. Это могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели, и юридические лица, а также представители юридических лиц.

Обратите внимание, что если вам земельный участок предоставлен по договору аренды земельного участка с множеством лиц на стороне арендатора, то обратиться за государственной услугой необходимо всем арендаторам земельного участка одновременно, но запрос подается от каждого арендатора отдельно.

Технически это выглядит так: все арендаторы должны одновременно (в пределах нескольких дней) подать свои заявления на внесение изменений в договор аренды по обычной процедуре. Сотрудники Департамента городского имущества объединят их без вашего участия и будут рассматривать как единое совместное заявление.

В случае если кто-то из арендаторов заявление не подаст, подавшие арендаторы получат отказ во внесении изменений в договор аренды.

3. Какие условия должны быть соблюдены для того, чтобы внести изменения в договор аренды?

У вас должны быть:

действующий договор аренды земельного участка;
право собственности на все объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке;
оформленный в установленном порядке градостроительный план земельного участка.

4. Какие документы могут потребоваться?

В большинстве случаев при подаче заявления вам потребуется только внести в него данные вышеуказанных документов, однако иногда вам также могут понадобиться:

документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя (при подаче запроса представителем заявителя);
документ, подтверждающий согласие залогодержателя на внесение изменений в договор аренды земельного участка (при наличии залога);
градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) (в случае если градостроительный план земельного участка выдан в администрации городских округов Троицк и Щербинка).

5. Как подать заявление на внесение изменений в договор аренды?

Подать запрос можно исключительно в электронном виде здесь.

Обратите внимание, что при предъявлении заявления от имени юридического лица нужно подавать заявление из личного кабинета юридического лица, а не физического. Это частый случай технической ошибки, приводящий к отказу в предоставлении услуги.

Заявление от имени юридического лица можно подать из личного кабинета физического лица, только будучи доверенным представителем юридического лица.

6. Как узнать, на каком этапе находится государственная услуга?

Информацию о результатах оказания государственной услуги можно увидеть в личном кабинете заявителя.

Общий срок предоставления государственной услуги включает срок межведомственного взаимодействия органов исполнительной власти и организаций в процессе предоставления государственной услуги и не может превышать 31 рабочий день.

7. Каковы основные причины отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка?

В основном отказывают по следующим причинам:

если заявление на оказание услуги подано лицом, которое не является арендатором земельного участка, и полномочия заявителя не подтверждены (нет нотариально заверенной доверенности);
если на земельный участок не оформлен градостроительный план земельного участка;
если нет согласия залогодержателя (при наличии залога);
если не все арендаторы земельного участка подали заявление;
если срок действия договора аренды истек;
если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

8. Что делать, если заявление подано от лица, не являющегося арендатором земельного участка, или же запрос поступил из личного кабинета лица-представителя?

Подавать запрос на предоставление государственной услуги могут только арендаторы земельных участков.

Подать запрос от имени юридического лица можно в личном кабинете физического лица на официальном сайте Мэра Москвы. При этом необходимо подтвердить полномочие действовать от имени юридического лица. Для этого вам потребуется нотариально заверенная доверенность.

9. Что делать, если на земельный участок не оформлен градостроительный план земельного участка?

Для предоставления государственной услуги необходим оформленный ГПЗУ, поскольку в ГПЗУ содержатся сведения о площади планируемого строительства и установлены виды разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, которые не должны противоречить правилам землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ).

Этими правилами определяется принадлежность конкретного земельного участка к той или иной территориальной зоне, в них содержится информация о разрешенном использовании земельного участка, а также сведения о параметрах строительства.

Если в имеющемся ГПЗУ виды разрешенного строительства не соответствуют тому проекту, который вы хотите построить, то вам необходимо получить новый ГПЗУ, соответствующий ПЗЗ.

Получить ГПЗУ можно обратившись за оказываемой Москомархитектурой услугой «Подготовка и выдача ГПЗУ».

А в случае если ПЗЗ не соответствует вашему проекту, то необходимо внести изменения в ПЗЗ. Это можно сделать подав заявление в электронном виде. Электронная форма направления предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы доступна по ссылке.

10. Что делать, если объект недвижимости на участке находится в залоге, а согласия залогодержателя нет?

В случае если на объект недвижимости установлено обременение/ограничение в виде ипотеки, необходимо получить согласие залогодержателя. Такое согласие можно получить обратившись в банк или иное учреждение, предоставившее ипотеку на объект недвижимости.

11. Что делать, если не все арендаторы земельного участка подали заявление?

Подавать заявления заново — уже от лица всех арендаторов. Обратиться за государственной услугой необходимо всем арендаторам земельного участка одновременно, но запрос подается от каждого арендатора отдельно.

Технически это выглядит так: все арендаторы должны одновременно (в пределах нескольких дней) подать свои заявления на внесение изменений в договор аренды. Сотрудники Департамента городского имущества объединят их без вашего участия и будут рассматривать как единое совместное заявление.

12. Что делать, если срок действия аренды земельного участка истек?

В случае если на дату подачи заявления о внесении изменений в договор аренды срок действия договора аренды истек, то для изменения цели арендатору сначала необходимо переоформить договор аренды сроком на 49 лет для целей эксплуатации, а уже потом вносить в него изменения, разрешающие строительство. Для переоформления договора аренды воспользуйтесь услугой «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке».

13. Что делать, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства?

Согласно действующему сейчас земельному законодательству, предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, возможно собственнику указанных объектов однократно для завершения их строительства сроком до трех лет на основании решения Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК).

Для предоставления вам земельного участка для завершения строительства вам необходимо написать обращение в свободной форме в Департамент городского имущества о рассмотрении на заседании ГЗК вопроса о предоставлении земельного участка для завершения строительства через электронную приемную Департамента.