Расчет аренды земельного участка муниципальной собственности
Обзор практики ВС РФ: Определение размера арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена (дело №А41-51086/2018)
Релевантная судебная практика и применимое законодательство
Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, часто является предметом судебных споров, связанных с:
- неосновательным обогащением;
- требованиями о признании согласованных сторонами условий договора аренды недействительными, как противоречащими Постановлени ю Правительства РФ от 16.07.2009 №582 (далее – «Постановление»).
В частности, неосновательное обогащение лиц, использующих земельный участок без надлежащего законного основания, заключается в сбережении арендных платежей за счет другого лица. В таком случае, размер неосновательного обогащения подлежит расчету в соответствии с законодательством субъекта РФ, на территории которого находится земельный участок (определение ВС РФ от 18.12.2017 № 304-КГ17-9125 ).
Также, при рассмотрении споров, связанных с неосновательным обогащением арендодателя, возникшим в результате переплаты за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, размер арендной платы определяется на основании установленных субъектом РФ правил (определение ВС РФ от 30.12.2015 № 301-ЭС15-11204 ).
Более того, при рассмотрении споров о внесении изменений в договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, связанных с определением размера арендной платы, отсутствуют основания для признания таких изменений недействительными, как несоответствующими Постановлению (определение ВС РФ от 27.08.2015 № 309-ЭС14-7950 ).
В рассматриваемом деле ( https://kad.arbitr.ru/Card/bc8753d9-9f1b-457f-b0ab-a5fd1572dc4f ) (далее – «Дело») спор не связан с неосновательным обогащением, тем не менее, основным вопросом, который подлежит разрешению, является определение нормативного правового акта, подлежащего применению при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком, ограниченным в обороте и государственная собственность на который не разграничена. Ограничение земельного участка в обороте связано с будущим строительством автомобильной дороги федерального значения.
Отдельно следует отметить, что, в связи с внесением изменений в Земельный кодекс РФ (далее – «ЗК РФ»), с 01.03.2015 нормы о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, или государственная собственность на которые на разграничена, содержатся не в п.3 ст.65, а в п.3 ст.39.7 ЗК РФ.
Фабула Дела
ООО «СТАЙЛЮКС» (далее – «Истец») является собственником здания, расположенного на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена. В соответствии с документами территориального планирования на земельном участке предполагается строительство автомобильной дороги федерального значения. Размер арендной платы за пользование земельным участком рассчитан в соответствии с законодательством Московской области и превышает применимую ставку земельного налога. Пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды от 31.08.2005 №592/1-131 (далее – «Договор аренды»).
Истец полагает, что в целях расчета арендной платы за земельный участок, должны применяться положения Постановления , в частности, принцип недопустимости превышения размера ставки земельного налога при определении размера арендной платы. В связи с чем, Истец обратился в суд с требованием к Администрации городского округа Люберцы Московской области о внесении изменений в Договор аренды, в части порядка определения размера арендной платы начиная с 12.08.2017.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали Истцу в удовлетворении требований и указали на отсутствие оснований для применения в соответствии с Постановлением принципа недопустимости превышения ставки земельного налога при определении размера арендной платы к правоотношениям участников спора. Позиция судов основывается на необходимости применения Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». В настоящий момент Дело находится на рассмотрении в Верховном Суде РФ.
Исходя из материалов Дела, ключевым вопросом является определение надлежащего нормативного правового акта для расчета размера арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.
Позиция автора
В целом, решение Арбитражного Суда Московской области, постановления Десятого Арбитражного Апелляционного Суда и Арбитражного Суда Московского округа соответствуют законодательству и правоприменительной практике, рассмотренным выше. Действительно, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в соответствии с п.3 ст.39.7 ЗК РФ.
Следует отметить, что Арбитражный Суд Московской области в мотивировочной части решения применил п.3 ст.65 ЗК РФ, хотя с 01.03.2015 нормы о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые на разграничена, содержатся в ст.39.7 ЗК РФ.
Позиция судов первой, апелляционной и кассационной инстанций в рассматриваемом Деле выгладит логичной, последовательной и не выходит за рамки уже оцененной судебной коллегией по экономическим спорам ситуации.
Тем не менее, Верховный Суд РФ при передаче жалобы Истца по Делу в судебную коллегию по экономическим спорам сослался на решение судебной коллегии по административным делам (решение №АКПИ18-667). В соответствии с данным решением принцип недопустимости превышения размера ставки земельного налога при определении размера арендной платы, изложенный в Постановлении, устанавливает дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.
Вероятно, это должно означать, что принципы, изложенные в Постановлении, подлежат применению судами при рассмотрении споров, связанных с признанием недействительными ранее согласованных сторонами условий договоров аренды об определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Данная позиция не корреспондирует с действовавшей до настоящего времени судебной практикой и, по сути, изменяет сложившийся подход к основаниям и порядку определения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. 18.06.2019 судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ по Делу было вынесено определение об отмене судебных актов первой, апелляционной и кассационной инстанций и направлении Дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Довольно любопытно, каким образом судебная коллегия по экономическим спорам решила вышеуказанную коллизию, а ещё больше интересно, к каким выводам придут суды нижестоящих инстанций при новом рассмотрении Дела. Мотивировочная часть определения Верховного Суда РФ от 18.06.2019 по Делу будет доступна на kad.arbitr.ru совсем скоро.
Константин Фисунов, юрист, Группа по разрешению споров Deloitte Legal
Расчет аренды земельного участка муниципальной собственности
от 16 июля 2009 года N 582
(с изменениями на 7 сентября 2020 года)
Документ с изменениями, внесенными:
постановлением Правительства Российской Федерации от 30 октября 2014 года N 1120 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 05.11.2014, N 0001201411050035) (вступил в силу с 1 марта 2015 года);
постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2017 года N 531 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 12.05.2017, N 0001201705120005);
постановлением Правительства Российской Федерации от 21 декабря 2018 года N 1622 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 26.12.2018, N 0001201812260015) (вступило в силу с 1 января 2019 года);
постановлением Правительства Российской Федерации от 20 февраля 2020 года N 185 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 25.02.2020, N 0001202002250014);
постановлением Правительства Российской Федерации от 7 сентября 2020 года N 1369 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 09.09.2020, N 0001202009090016).
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации Правительство Российской Федерации
(Преамбула в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года постановлением Правительства Российской Федерации от 30 октября 2014 года N 1120. — См. предыдущую редакцию)
1. Утвердить прилагаемые:
2. Министерству экономического развития Российской Федерации по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики, в течение 1 года утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся указанных в пункте 5 Правил земельных участков.
3. Установить, что до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, предусмотренных пунктом 2 настоящего постановления, арендная плата определяется в соответствии с пунктами 3 и 6 Правил.
4. Министерству экономического развития Российской Федерации разработать и утвердить до 1 января 2018 г. методические рекомендации по применению утвержденных настоящим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
5. Установить, что до утверждения Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии ставок арендной платы, предусмотренных пунктом 3 настоящего постановления, арендная плата в отношении земельных участков, указанных в пункте 5 Правил, определяется в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации по состоянию на дату вступления в силу настоящего постановления.
Председатель Правительства
Российской Федерации
В.Путин
УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 16 июля 2009 года N 582
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ
определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
(с изменениями на 7 сентября 2020 года)
Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:
принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (абзац в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2011 года постановлением Правительства Российской Федерации от 19 августа 2011 года N 697, — см. предыдущую редакцию);
принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;
принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Методические рекомендации по применению настоящего документа утверждаются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 16 июля 2009 года N 582
ПРАВИЛА
определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации
(с изменениями на 7 сентября 2020 года)
1. Настоящие Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.
Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается в соответствии с нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, регулирующим порядок управления федеральным имуществом, находящимся за пределами Российской Федерации, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений настоящих Правил.
2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее — земельные участки), в расчете на год (далее — арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее — федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов (абзац в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2011 года постановлением Правительства Российской Федерации от 19 августа 2011 года N 697, — см. предыдущую редакцию):
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее — торги);
в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;
г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
3. В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере:
а) 0,01 процента в отношении:
земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах;
земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю;
земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы. При этом ставка 0,01 процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета;
земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду;
земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота;
земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами;
в) 0,6 процента в отношении:
земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных;
земельного участка, предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;
земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства;
г) 1,5 процента в отношении:
земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39_7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка;
земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» — «в» пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют;
д) 2 процентов в отношении:
земельного участка, предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах «а»-«г» настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил.
4. В случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов.
Порядок аренды муниципального имущества
Больше материалов по теме «Ведение бизнеса» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .
- Основные особенности заключения соглашения
- Заключение договора аренды
- Можно ли расторгнуть договор?
- Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества
Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.
Вопрос: Как отражаются в учете арендатора расходы по аренде здания, находящегося в муниципальной собственности? Арендодателем является орган власти (Комитет по управлению муниципальным имуществом).
Плата за аренду здания, используемого для производственных нужд организации, за март составляет 144 000 руб. (в том числе НДС 24 000 руб.). Организация перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным зданием, на основании счета, ежемесячно выставляемого арендодателем на последнее число каждого месяца аренды.
Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.
Посмотреть ответ
Основные особенности заключения соглашения
Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:
- По итогам проведенных торгов.
- Без торгов.
6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.
Торги на право оформления договора
Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.
Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:
- Направление извещения об организации торгов.
- Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
- Прием и рассмотрение заявок.
- Проведение мероприятия.
- Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.
Вопрос: Можно ли взыскать с налогового агента — арендатора (покупателя, получателя) государственного или муниципального имущества неудержанную сумму НДС, штраф и пени (п. 3 ст. 161, пп. 5 п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 75 НК РФ)?
Посмотреть ответ
В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:
- Дата и место проведения мероприятия.
- Предмет торгов (муниципальное помещение).
- Наличие обременений.
- Порядок проведения аукциона или конкурса.
- Начальная стоимость.
Вопрос: Является ли налоговым агентом арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если предоставление этих участков в аренду освобождено от НДС (п. 3 ст. 161, пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?
Посмотреть ответ
Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:
- На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
- Не отправлен нужный перечень документов.
- В предоставленных бумагах имеются неточности.
- Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.
ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.
Заключение договора без проведения торгов
Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:
- Товарищества собственников недвижимости.
- Лицо, являющееся единственным участником торгов.
- Образовательный субъект.
- Частное медицинское учреждение.
Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:
- Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
- Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.
Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».
Заключение договора аренды
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
- Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
- Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Можно ли расторгнуть договор?
Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:
- По соглашению сторон.
- В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
- Истек срок аренды.
- Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.
Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).
Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.
Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества
Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.
Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.
Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:
- Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
- Установлен точный размер арендной платы.
- Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.
Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.
Проводки
В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:
- ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
- ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
- ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
- ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
- ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
- ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.
ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.
Решение Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов (Образец)
Образец (не является модельным актом)
СОВЕТ ДЕПУТАТОВ АЛЕКСЕЕВСКОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ
ИВАНОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА
15 января 2018 г.
Об утверждении Порядка определения размера
арендной платы за земельные участки, находящиеся
в муниципальной собственности и предоставленные
в аренду без торгов
Руководствуясь подпунктом 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 43 Устава Алексеевского сельского поселения Ивановского муниципального района Смоленской области, Совет депутатов Алексеевского сельского поселения Ивановского муниципального района Смоленской области решил:
1. Утвердить Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов (прилагается).
2. Опубликовать настоящее решение в газете «Алексеевский вестник» и разместить на официальном сайте Алексеевского сельского поселения Ивановского муниципального района Смоленской области в информационно-телекоммуникационной сети интернет (www.sdalekseevka.ru).
3. Настоящее решение вступает в силу через десять дней после дня его официального опубликования.
Председатель Совета депутатов
Алексеевского сельского поселения
Глава Алексеевского сельского поселения
решением Совета депутатов
Алексеевского сельского поселения
Ивановского муниципального района
от 15 января 2018 г. N 15
определения размера арендной платы
за земельные участки, находящиеся в муниципальной
собственности и предоставленные в аренду без торгов
1. Настоящий Порядок в соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Алексеевского сельского поселения Ивановского муниципального района Смоленской области и предоставленные в аренду без торгов (далее — Алексеевское сельское поселение, земельные участки), а также условия и сроки ее внесения.
Настоящий Порядок не применяется при определении размера арендной платы за земельные участки в случае заключения договора аренды земельного участка на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, а также в случае, если порядок определения размера арендной платы за земельные участки установлен федеральными законами.
2. Арендная плата за земельные участки определяется в расчете на год.
3. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, определяется следующим способом:
1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
2) на основании рыночной стоимости земельных участков, в случае отсутствия кадастровой стоимости земельного участка.
4. Расчет размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка осуществляется по формуле:
Ап — годовая сумма арендной платы;
Кс — кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений государственного земельного кадастра;
Кз — коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка.
5. Расчет размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка осуществляется по формуле:
Ап — годовая сумма арендной платы;
Рс — рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
Кз — коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка.
6. Арендная плата за земельный участок не может быть ниже величины земельного налога, который может быть исчислен за такой земельный участок.
7. Размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, рассчитывается в соответствии с положениями пункта 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.
8. При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды годовой размер арендной платы за земельный участок устанавливается в размере:
1) полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
2) трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
3) полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, ограниченных в обороте.
9. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с пунктом 8 настоящего Порядка, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующих земельных участков.
10. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, не может превышать величину земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков, в случае заключения договоров аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.
Арендная плата за земельные участки, расположенные на землях, ограниченных в обороте либо зарезервированных для государственных и муниципальных нужд, не может превышать величину земельного налога, за исключением земельных участков, указанных в подпункте 3 пункта 8 настоящего Порядка.
11. В случае если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении земельных участков, указанных в пункте 10 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.
12. В случаях изменения арендатором вида разрешенного использования земельного участка, изменения кадастровой стоимости земельного участка, изменения налоговой ставки земельного налога размер арендной платы за земельный участок подлежит пересмотру в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом размер арендной платы за земельный участок в случае изменения его кадастровой стоимости подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
13. В случае если на стороне арендатора земельного участка выступают несколько лиц, являющихся правообладателями зданий, сооружений, помещений в зданиях, сооружениях, расположенных на неделимом земельном участке, арендная плата рассчитывается для каждого из них пропорционально площади принадлежащих им зданий, сооружений, помещений в зданиях, сооружениях (размеру принадлежащей им доли).
14. В случае если разрешенное использование земельного участка включает два и более вида разрешенного использования и невозможно провести разделение земельного участка на самостоятельные земельные участки, то расчет арендной платы производится по кадастровой стоимости того вида разрешенного использования земельного участка, для которого определена наибольшая кадастровая стоимость.
15. Исчисление арендной платы за земельный участок производится с момента передачи земельного участка арендатору.
16. Размер арендной платы за земельный участок подлежит расчету в рублях и устанавливается за весь земельный участок, передаваемый в аренду в целом, без выделения застроенной и незастроенной его части.
17. Внесение арендной платы за земельный участок осуществляется ежеквартально не позднее 10-го числа последнего месяца каждого квартала. Размер арендной платы в квартал за земельный участок определяется путем деления размера годовой арендной платы за земельный участок на количество кварталов в году.
к Порядку определения размера
арендной платы за земельные участки,
находящиеся в муниципальной
собственности и предоставленные
в аренду без торгов
Коэффициенты, учитывающие вид
разрешенного использования земельного участка
Вид разрешенного использования земельного участка
Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования
Земельные участки, предназначенные для размещения автостоянок
Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей
Земельные участки, предназначенные для размещения объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта
Земельные участки, предназначенные для комплексного освоения территории
Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения
Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения
иные виды разрешенного использования
Указываются виды разрешенного использования земельных участков в соответствии в утвержденными в данном муниципальном образовании правилами землепользования и застройки либо в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 54 (в ред. от 06.10.2017).
Величина коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, устанавливается представительным органом муниципального образования.
Порядок расчета размера арендной платы за пользование земельными участками
Рассчитывается по формуле:
Ап = Кс x С x К1 x К2 x К3 ,
где:
Ап — годовой размер арендной платы, в рублях;
Кс — кадастровая стоимость предоставляемого в аренду земельного участка;
С — ставка арендной платы (%);
К1 — коэффициент устанавливающий зависимость арендной платы от вида использования земельного участка (приложение N 2 к настоящему Положению); К2 — коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от срока строительства;
К3 — коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора.
— КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ (Кс):
Полную информацию о кадастровой стоимости земельных участков можно узнать на официальном сайте Управления Росреестра по Мурманской области http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ или из кадастрового паспорта, приложенного к договору аренды земельного участка.
— СТАВКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ (С):
Ставка арендной платы соответствует ставке земельного налога, который устанавливается решениями Советов депутатов муниципальных образований:
| Кола | Мурмаши | Тулома | Ура-Губа | Туманный | Междуречье | Кильдинстрой | Молочный | Териберка | Пушной | Верхнетуломский |
— РЕГУЛИРУЮЩИЙ КОЭФФИЦИЕНТ К1:
Применение коэффициента К1 напрямую зависит от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.
Полную информацию о категории земель и виде разрешенного использования земельного участка можно узнать на официальном сайте Управления Росреестра по Мурманской области http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ или из кадастрового паспорта, приложенного к договору аренды земельного участка.
— РЕГУЛИРУЮЩИЙ КОЭФФИЦИЕНТ К2
устанавливается в размере:
0,7 — с момента получения разрешения на строительство в течение периода нормативной продолжительности строительства;
1,5 — по окончании нормативного срока строительства до государственной регистрации права на построенный объект недвижимости за исключением жилищного строительства;
2,0 — при наличии оснований, предусмотренных п. 2.10 Решения Совета депутатов муниципального образования Кольский район от 24 июня 2008 г.
1,0 — в остальных случаях.
— РЕГУЛИРУЮЩИЙ КОЭФФИЦИЕНТ К3
устанавливается в размере 1 за исключением случаев, предусмотренных разделом 4 Решения Совета депутатов муниципального образования Кольский район от 24 июня 2008 г. Данным разделом предусмотрено применение К3 в размере0,5 для отдельных категорий граждан.
* Для получения льготных условий при расчете размера арендной платы отдельных категорий граждан необходимо обратиться в КУМИ Кольского района с заявлением, написанном в произвольной форме, а также с копией документа, подтверждающего право получения соответствующей льготы.
Определение арендной платы за земельный участок, используемый для осуществления нескольких видов деятельности
Организации и физические лица при отсутствии возможности выкупа земельного участка, расположенного под объектами недвижимости, принадлежащими им на каком-либо вещном праве, а также в целях ведения какой-либо хозяйственной деятельности часто прибегают к институту арендных правоотношений.
При этом вопрос о размере арендной платы, взимаемой за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, стоит очень остро во всех регионах страны, в том числе и в нашем субъекте.
Размер арендной платы за использование земельных участков (далее «ЗУ»), собственником которых выступает Воронежская область, и участков, расположенных на территории города Воронежа, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование ЗУ, находящихся в собственности Воронежской области, и ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена утв. Постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008г.№ 349.
Если же участки расположены на территории муниципальных районов и городских округов, то размер платы за аренду определяется уполномоченным органом местного самоуправления.
Размер арендной платы для большинства арендаторов рассчитывается на основании кадастровой стоимости, исходя из арендной ставки, которая зависит от разрешенного использования ЗУ, с учетом поправочных коэффициентов. Указанным выше нормативным актом утверждены ставки арендной платы, и при использовании земельного участка в соответствии с одним видом деятельности определить размер ставки не составляет труда.
Однако зачастую возникают ситуации, когда ЗУ используется для нескольких видов деятельности. Ранее в таких ситуациях расчет производился следующим образом: пропорционально доле от общей площади расположенных на нем объектов недвижимости на основании данных инвентаризации ЗУ (либо по соглашению между арендаторами) и сведений о государственной кадастровой оценке земель по каждому виду разрешенного использования.
В настоящее же время ставка арендной платы должна быть едина для всего арендуемого участка, и независимо от ведения нескольких видов деятельности в рамках разрешенных видов использования для данного участка применяется арендная ставка с максимальным значением, что подтверждает и многочисленная судебная практика (Определение ВС РФ от 08.09.17г. № 306-ЭС17-13987;Постановление АС Центрального округа от 27.03.15 № Ф10-729/2015 по делу № А14-2199/2014; Постановление АС Московского округа от 30.03.2018г. по делу № А40-100165/2016, постановление АС Уральского округа от 21.12.2017г. по делу № А60-10315/2016).
Поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за ЗУ с несколькими видами разрешенного использования выбирается по аналогии по принципу его наибольшего значения. Указанные выводы согласуются с судебной практикой, изложенной в определениях Верховного Суда РФ от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, постановлениях АС Поволжского округа от 19.07.2017 по делу № А12-52875/2016, от 03.05.2017 по делу № А65-10819/2016, от 09.10.2013 по делу № А65-22530/2012, от 14.11.2017г. № Ф06-26422/2017 по делу № А12-52876/2016
По такому же принципу рассчитывается и кадастровая стоимость земельного участка: в случае образования нового или включения в ЕГРН сведений о ранее учтенном ЗУ с количеством видов разрешенного использования более чем один, его кадастровая стоимость рассчитывается путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования, для которого указанное значение наибольшее, на площадь участка (п. 2.1.16 Приказа Министерства экономического развития РФ от 12.08.2006г. № 222)
Только в том случае, если изначально ЗУ использовался под какой-либо имущественный комплекс (предприятие), например под складской комплекс, арендная плата будет исчисляться из основного вида разрешенного использования — эксплуатации складского комплекса, а наибольшее значение ставки не будет учитываться даже при наличии на ЗУ объектов иного назначения, например административно-офисного здания (Постановление АС Московского округа от 29.10.2015г. по делу № А40-61452/13) .
То есть принцип применения наибольшего значения арендной ставки и/или поправочного коэффициента не должен применяться для случаев, когда на одном земельном участке все объекты объединены общим назначением (связаны друг с другом) для осуществления какой-либо деятельности, которая требует, в том числе, использование административно-офисных помещений.
Таким образом, при определении вида разрешенного использования формируемого земельного участка, получении в аренду земельного участка с несколькими видами разрешенного использования, изменении вида разрешенного использования в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014г. № 540, и фактическим использованием ЗУ необходимо внимательнее относиться к выбору вида использования ЗУ и всем составляющим арендной платы (арендная ставка, поправочные коэффициенты, удельные показатели видов разрешенного использования).
Также необходимо помнить, что в некоторых случаях существует возможность изменить один вид разрешенного использования на другой при обязательном соблюдении требований технических регламентов и соответствии фактическому использованию ЗУ. (Определение ВС РФ от 22.12.17г. № 309-КГ17-19050, Постановления АС Уральского округа от 21.09.17г. по делу № А71-17030/2016г., от 23.04.18г. по делу № А60-30735/2017, АС Центрального округа от 23.03.18г. по делу № А68-2406/2017).
Структура действий по реализации приведенного выше права предусмотрена ГрК РФ, а также разделом Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж (положение об изменении видов разрешенного использования ЗУ и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами).
Для изменения одного вида разрешенного использования ЗУ на другой правообладатель ЗУ направляет заявление в администрацию городского округа город Воронеж. В течение одного месяца с момента получения данного заявления орган, уполномоченный в области градостроительной деятельности, обязан предоставить заключение, возможно или нет реализовать намерение заявителя с учетом соблюдения требований технических регламентов и иных обязательных требований, предусмотренных действующим законодательством РФ.
Таким образом, существует все-таки возможность уменьшения арендной платы за земельный участок. Однако, необходимо понимать, что, получив ЗУ в аренду для целей, не связанных со строительством (например для благоустройства), невозможно будет установить вид использования, предусматривающий возможность постройки. Иными словами, не допускается изменение разрешенного использования участка, если это ведет к обходу публичных процедур (норм об обязательности торгов).
