Как оформить согласие супруга на продажу квартиры? - AFINA-VOLGA.RU

Как оформить согласие супруга на продажу квартиры?

ЦИАН - блоги риэлторов - Согласие супруга на отчуждение недвижимости

Как оформить согласие супруга на продажу квартиры?

Согласие супруга на отчуждение недвижимости

Аноним

Часто клиент задает вопрос: зачем я должен спрашивать супруга или
супругу? Хочу и продаю! Дальше — история о том, что только он покупал этот объект недвижимости, другой супруг обычно «не зарабатывал, был неизвестно
где, столько не получал, сидел дома, его родители не помогали, и пр.»
Приходиться объяснять, что так предписывает закон. Предписывает для того, чтобы не «пропало» из семьи совместно
заработанное имущество, и не вводилисьпокупатели в заблуждение, и не возникло
у них причин потерять свои деньги.

Теперь о самом согласии, какое оно, когда необходимо, и что делать,если
сделка проведена без него….
Согласие супруга на совершение сделки с жилым помещением другого супруга должно быть удостоверено нотариально.
Для этого возможны два варианта:
1. Супруг, не принимающий участия в сделке, пишет заявление о
своем согласии на отчуждение жилого помещения, являющегося их общей
совместной собственностью. Подлинность подписи на этом заявлении должна быть
засвидетельствована нотариусом. Супруг, участвующий в сделке, приносит это
заявление на заключение договора купли-продажи к нотариусу, который занимается оформлением сделки по отчуждению данного жилого помещения или предоставляет его в органы регистрации.
2. Оба супруга лично являются на сделку к нотариусу, оформляющему сделку отчуждения жилого помещения. В этом случае нотариус должен
проверить личность второго супруга и засвидетельствовать его согласие на
сделку, выраженное в устной форме.

Следует обратить внимание, что согласие на отчуждение недвижимости может быть
засвидетельствовано только нотариусом.
Сотрудники агентств недвижимости,регистрационной службы, центров
оформления подобных документов невыдают.При заключении сделки в простой
письменной форме, о данном документе необходимо позаботиться заранее.
Супруг вправе указать в своем заявлении о согласии на отчуждение жилого помещения,
являющегося общей совместной собственностью, конкретные условия ее
совершения, как то:
— цена (при продаже),
— указание конкретного лица, которому он согласен продать (подарить) данное
жилое помещение,
— и другие условия.
В этом случае нотариус при удостоверении договора отчуждения или сотрудники
регистрационной службы при принятии документов на государственную регистрацию
обязаны проверить, включены ли предусмотренные в заявлении супруга
условия в договор.
Некоторые сделки по отчуждению объектов недвижимости могут быть совершены без предоставления согласия супруга. Например:

Объект недвижимости был подарен, оставлен по наследству, определен как
личная собственность одного из супругов брачным контрактом, или просто,
приобретен до брака.
— если другой супруг не проживает по месту нахождения жилого помещенияи место его жительстванеизвестно.
В данном случае требуется подтверждение в виде вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

Бывает что личные обстоятельства и эмоции, посторонние лица, иные недоразумения и ситуации препятствуют получению согласия другого
супруга на совершение сделки.
Супруг может уклоняться от дачи согласия на отчуждение объекта недвижимости
супругу, на имя которого оно зарегистрировано, или супругу просто
не хочется лично встречаться с бывшим (или до сих пор законным) супругом, с
которым есть совместно нажитое имущество.
В этом случае супруг, совершающий сделку, может передать (через нотариуса) другому супругу заявление с предложением явиться в нотариальную контору для определении его доли в отчуждаемом имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не заявит в течение месяца со дня получения
заявления о своих возражениях, нотариус может удостоверить договор об отчуждении
жилого помещения от имени супруга, на которого оно оформлено.
Перед сделкой, как правило, Ваши риэлтеры проверяют паспорта всех лиц, участвующих в сделке. Данные о совместно нажитом имуществе выясняются и в процессе
ведения договора на оказание услуг по отчуждению объекта недвижимости.
Отсутствие штампа о заключении брака в паспорте еще не является доказательством
его отсутствия в действительности. Мы всегда требуем подтверждающие документы
или заявление об отсутствии супруга.

Признание сделки, связанной с распоряжением общим имуществом супругов, недействительной, может быть осуществлено при наличии одновременно трех условий:
— один из супругов не согласен с заключением данной сделки;
— супруг, совершивший сделку, знал о несогласии супруга на сделку или должен был знать об этом;
— супруг, не участвовавший в сделке, требует признать ее недействительной.

Супруг, который не дал согласия на совершение отчуждения объекта
недвижимости, являющегося общей совместной собственностью супругов,
вправе обратиться в суд, с требованием о признании сделки недействительной
в течение года начиная с того дня, когда он узнал или должен был узнать о
совершении данной сделки.

Прежде чем идти за согласием, или обращаться в суд:

1. Правоустанавливающие документы на имя супруга и свидетельство
о браке не всегда свидетельствуют о праве собственности обоих супругов на
указанное имущество.

Например, после приобретения недвижимости, в последующем с ней могли быть совершены
другие сделки, или изменен режим общей собственности супругов путем заключения
брачного договора (контракта).

2. Не является общим, совместно нажитым имущество, приобретенное
хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежащие
ему до вступления в брак
.

3. Все то же дарение и наследство. Недвижимое имущество,
полученное одним из супругов указанными способами, не включается в состав
совместно нажитого имущества.

И еще вот такой случай: У лиц, участвующих в сделке купли-продажи
квартиры, с согласиями супругов все было в порядке. Проблемы обнаружились
у предыдущего продавца, т.е. у той женщины, которая продала квартиру
клиенту-продавцу. Квартира, являвшаяся совместным имуществом, была
продана без согласия супруга предыдущего продавца. С момента приобретения
квартиры прошло около 4 лет. Сроки исковой давности прошли, скажете Вы.
Но нет, срок исковой давности начинает исчисляться с того дня, когда супруг
узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Пришлось искать супруга и брать у него согласие на
продажу «сегодняшним числом» и еще кучу разных документов о том, что не
претендует, и что знал о продаже, но уже разобрался в этой ситуации.
Так что надо проверять всю историю квартиры, и не только правоспособность
лиц, участвующих в сделке, но и тех, кто вообще к этой квартире имел хоть какое-то
отношение…

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры

Зачем требуется письменное согласие супруга на продажу, как оформить согласие, каковы последствия сделки без заверенного согласия супруга, когда согласие супруга по сделке продажи квартиры не нужно

Оглавление

  1. Какая недвижимость считается общей собственностью супругов
  2. Как правильно оформить согласие супруга
  3. Какая недвижимость не является общесемейной собственностью
  4. Как выяснить гражданское состояние продавца
  5. Возможные последствия сделки без согласия супруга
  6. Видео согласие супруга на совершение сделки с общим имуществом

Продажа собственником принадлежащей ему недвижимости может потребовать согласия его супруга(-ги). Расскажем, какие ситуации требуют оформленного супружеского согласия, как именно его оформить и каковы последствия продажи «несогласованной» квартиры.

Какая недвижимость считается общей собственностью супругов

Право собственности одного супруга на часть недвижимости (дом, квартира, офисное помещение и т.д.), приобретенной вторым супругом, возникает:

  • при приобретении (покупка, приватизация) недвижимости в браке;
  • при совместных (семейных) затратах на ремонт имеющейся недвижимости.

Если квартира приобреталась в браке, она считается собственностью супругов, принадлежащей им совместно (ст.34 Семейного кодекса). Продажа совместно принадлежащей супругам недвижимости каким-либо одним супругом без согласия второго – невозможна.

При этом неважно, указаны ли в праве собственности (титуле), либо ЕГРН-выписке оба супруга или только один. Если недвижимость имеет признаки совместного семейного имущества (состояние «титульного» собственника в браке), то потребность одобрения продажи «не титульным» супругом обязательна (ст.35 п.1 и п.2 Семейного кодекса).

В случае расторжения брака без дележа имущества (включая недвижимость) совместное право собственности на него сохраняется, а значит – требуется согласие «не титульного» бывшего супруга (ст.38 п.6 Семейного кодекса).

Если квартира (дом) безраздельно принадлежит одному супругу, однако средствами семейного бюджета выполнен капремонт или реконструкция данной недвижимости – второй супруг приобретает на долю в ней (ст.37 Семейного кодекса).

Заметим, что дарение недвижимости также признается отчуждением имущества и требует оформления супружеского согласия по сделке из-за необходимости освобождения от имущественной обязанности перед третьими лицами (ст.572 п.1 Гражданского кодекса)

В обоих указанных выше случаях продажа недвижимого семейного имущества должно согласовываться с супругом, иначе и у продавца, и у покупателя возникнут проблемы (об этом см. ниже).

Как правильно оформить согласие супруга

Фиксация супружеского согласия при продаже квартиры выполняется только нотариально (ст.35 п.3 Семейного кодекса). В тексте соглашения указываются сведения по браку, недвижимому объекту и супругу, одобряющему продажу.

Для документального оформления супружеского согласия при продаже дома (квартиры), нотариусу потребуются:

  • гражданский паспорт супруга, дающего согласие;
  • брачное свидетельство (при состоянии в браке), либо свидетельство о разводе (при расторжении брака);
  • свидетельство права собственности на данную недвижимость, либо ЕГРН-выписка.

Названные документы предоставляются нотариату в оригинале (там снимут копии). Личное присутствие соглашающегося на сделку супруга обязательно. Если у нотариуса возникнут сомнения в дееспособности супруга, чье согласие по сделке продажи он оформляет, то понадобятся справки из наркологии и психиатрии.

Персонал нотариата подготовит текст согласия на продажу. Супруг его подпишет, затем заверит нотариус. Стоимость услуг нотариуса с госпошлиной составит порядка 2000 руб.

Заметим, что при нахождении супруга(-ги) вне территории Российской Федерации согласие допустимо нотариально оформить в стране его (ее) проживания.

Согласие супруга на сделку продажи действует бессрочно, если в тексте документа срок не указан. Как правило, оформление согласия проводится при возникновении намерений продать квартиры, либо при нахождении покупателя.

Какая недвижимость не является общесемейной собственностью

В ряде случаев продажу квартиры допустимо осуществить без оформления согласия супруга, поскольку прав на недвижимость у последнего не возникает. Итак, нотариально согласовывать сделку продажи с супругов незачем, если квартира:

  • приобретена до брака;
  • получена одним супругом в дар;
  • унаследована одним супругом;
  • приватизирована в браке, с отказом (письменным) одного супруга от приватизации;
  • является собственностью одного супруга согласно брачного договора;
  • приобретена (получена в дар) после расторжения брака.

В названных обстоятельствах недвижимость признается личной собственностью мужа или жены (ст.36 п.1 Семейного кодекса).

Наконец, согласие супруга не требуется при оформленной квартире на обоих супругов одновременно, когда они являются титульными собственниками. Тогда сделка продажи недвижимости будет вестись от имени двух продавцов (супругов), подписывающих договор купли-продажи одновременно.

Как выяснить гражданское состояние продавца

Признаки совместной собственности супругов на квартиру следует искать, прежде всего, в гражданском паспорте продавца (дата штампа о браке, о разводе). Это позволит сопоставить дату приобретения прав на недвижимость с супружеским положением продавца на данный период.

Читайте также  С чего начать оформление купли продажи квартиры?

Однако, учитывая установленную законом сохранность семейного права собственности на недвижимость (в случаях, названных выше) после расторжения брака, текущее гражданское «паспортное» состояние продавца не гарантирует отсутствие прав третьего лица (бывшего супруга) на продаваемую квартиру.

Единственный вариант удостоверить семейный статус продавца на момент приобретения квартиры в собственность – изучить архивные записи ЗАГСов. В РФ создан единый госреестр ЗАГС, управляемый налоговой федслужбой. К этому реестру через электронную систему межведомственного взаимодействия имеют доступ нотариусы. Т.е. чтобы выяснить сведения семейного положения гражданина (продавца) – достаточно обратиться к нотариусу.

Возможные последствия сделки без согласия супруга

При состоянии продавца в браке и не предоставлении документа об одобрении супругом(-ой) сделки продажи, переход права собственности Росреестром регистрируется, даже если паспорт продавца содержит штамп о браке (ст.9 п.3 пп.4 и ст.38. п.5 закона за №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Регистратор недвижимых сделок полагается на взаимное согласие супружеской пары в вопросах распоряжения общим имуществом (ст.35 п.2 Семейного кодекса). Однако регистрируя переход права на покупателя в ЕГРН, в него также вносится запись вида «не предъявлено согласие супруга на отчуждение недвижимости».

Запись об отсутствии супружеского согласия по сделке будет отражаться в ЕГРН-выписке, что, безусловно, осложнит последующую продажу или иную форму отчуждения приобретенной покупателем квартиры, т.к. сделку можно оспорить в суде и свести к ничтожной. Т.е. сделка аннулируется, договор расторгается и право собственности возвращается к продавцу, причем его супруг(-га) вправе истребовать выделение своей доли в недвижимости.

Такое право принадлежит супругу, не давшему письменного, нотариально заверенного согласия на продажу недвижимости (ст.35 п.3 Семейного кодекса). И у него будет год на обращение в суд со дня, когда им было узнано о факте сделки (постановление за №27 от 26.06.2018 г. Пленума ВС РФ).

Очень советуем покупателям недвижимости-вторички обратиться к профессиональным риэлторам ведущим сопровождение сделок с недвижимостью. Многократно проще предотвратить сделку с безответственным продавцом, чем бороться с ее последствиями после регистрации перехода права.

Вопрос-ответ (7)

Здравствуйте.Могу ли я узнать у другого натариуса, сделала бывшая жена согласие или нет? И как его забрать у неё? Живем в разных облостях .Спасибо

Может ли бывший супруг сейчас потребовать деньги от продажи дома( приобретен в браке), если он давал нотариальное согласие на продажу дома? с момента продажи прошел 1 год.

Супруг дал согласие на продажу-это не означает, что он отказался от своей доли. В течении 3 лет с того момента, как узнал о том, что дом продан, имеет право взыскать свою долю.

Может ли супруг потребовать долю от продажи квартиры если он давал согласие на продажу . Прошло 1.5 года от совершения сделки

Имущшество значит совместно нажитое в браке. Не понятно, от кого потребовать? Вас интересует, каким способом? Вы теперь в разводе? Добровольно или через суд?
Ваш вопрос видимо к юристам.

Если в приватизации земельного участка участвовал один из супругов ,нужно ли согласие второго при продажи

При получении по приватизации -согласие супруга не требуется при продаже.

Муж выдал нотариальную доверенность на продажу недвижимости своей супруге. Нужно ли от нее нотариальное согласие на продажу если она сама присутствует и продает сама. Объект записан на мужа.

По Закону, регистратор должен видеть и приложить в дело нотариальное Согласие второго супруга на продажу, если недв была приобретена в браке.

После сделки оригинал согласия остался у покупателя. Могу ли я вернуть согласие, если покупатель не хочет отдавать? И вообще, нужно ли оно мне в дальнейшем?

Очевидно, Покупатель, оставив себе оригинал, хочет застраховаться от возможных обратных действий вашего супруга. Если имеет основания сомневаться.
Для вас в случае необходимости — за дубликатом или копией сможете обратиться к выдавшему нотариусу.

Обязательно ли в согласии супруги на продажу совместно нажитой собственности, указывать место моего рождения?

Нотариус составляет подобное Согласие, указывает адрес Объекта недвижимости и паспортные данные супругов. А какие из личных данных,однозначно идентифицирующих гражданина, обязательны — это компетенция нотариусов.

Задать вопрос

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Как оформить согласие супруга на продажу квартиры?

В определенных законом случаях перед совершением сделки необходимо предварительно получить нотариально удостоверенное согласие супругов ее сторон. Такое законодательное требование направлено на защиту прав и законных интересов супругов участников гражданского оборота, предотвращение злоупотреблений и незаконного лишения собственности.

Несоблюдение такого требования дает пострадавшему супругу право признать соответствующую сделку недействительной и в порядке реституции вернуть те или иные объекты в состав общей собственности супругов. Рассмотрим, когда это может произойти.
Законом предусмотрены три случая, когда для совершения сделки требуется нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ): 1) для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (права на недвижимость, на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации); 2) сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки с долями в уставном капитале ООО, рента); 3) сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации (купля-продажа предприятия как имущественного комплекса, договор аренды недвижимости, заключенный на срок больше 1 года).

Поскольку п. 3 ст. 35 СК РФ установлена конкретная форма получения согласия на сделку — исключительно нотариальная, оно не может быть выражено каким-либо иным способом (п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Нотариальное согласие не требуется, если имущество, являющееся предметом сделки, принадлежит на праве собственности исключительно тому супругу, который совершает сделку (например, супруг получил его по наследству или в дар, что исключает его из состава общего супружеского имущества). Кроме того, нотариальное согласие также не требуется в ситуации, когда сделку совершают одновременно оба супруга в качестве одной из ее сторон: к примеру, оба супруга закладывают в ипотеку квартиру в пользу банка или иного кредитора в качестве обеспечения исполнения своих обязательств перед ним.

Перечень случаев, когда на совершение сделки необходимо получить предварительное нотариальное согласие супруга, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Соответственно, все остальные сделки, которые не подпадают под предусмотренный законом перечень, могут совершаться участниками гражданского оборота без ограничений. Можно без согласия супруга произвести отчуждение имущества, даже если оно обладает высокой стоимостью (например, экскаватор), поскольку такая сделка не подпадает под перечень случаев, когда оно требуется (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 28.06.2016 по делу N 33-5012/2016).

В частности, на заключение договора поручительства такое согласие не нужно, несмотря на то что в будущем при нарушении должником обеспеченных поручительством обязательств может возникнуть риск обращения взыскания на общее супружеское имущество по требованиям кредитора, который не получил исполнение от основного должника.

Поручительство как один из способов обеспечения исполнения обязательства, ответственность по которому несет лично поручитель, не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов. Договор поручительства не является также сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем на его заключение не требуется получения нотариального согласия другого супруга. Заключение договора поручительства означает не распоряжение каким-либо нажитым совместно в браке имуществом, а только лишь принятие на себя поручителем обязательства отвечать солидарно или субсидиарно в случае неисполнения должником своих обязательств. При этом поручитель отвечает только своим личным имуществом. На все супружеское имущество при недостаточности у поручителя личного имущества для удовлетворения требований кредитора взыскание не может быть обращено, оно допускается только в части причитающейся ему доли (Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2016 N 18-КГ16-23).

Кроме того, нотариальное согласие супруга также не требуется в случае, когда супруг совершает сделку, права по которой подлежат государственной регистрации, однако никаким имуществом он по ней не распоряжается. Так, к примеру, сделка по выкупу земельного участка, предоставленного по договору аренды, не требует получения нотариального согласия со стороны арендатора, поскольку он не распоряжается имуществом, а, наоборот, приобретает его в собственность (Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2016 по делу N 308-КГ15-13732, А32-45693/2014).
В нотариальном согласии супруг указывает конкретную сделку, которую он одобряет, либо указывает общие полномочия, например дает право своему супругу продать квартиру или иной объект недвижимости за любую цену и на любых условиях по его усмотрению.

Если имущество состоит из нескольких частей (например, помещения в здании), то при наличии согласия на отчуждение всего такого объекта отчуждение его не по одной сделке, а по частям или продажа всего лишь одной или нескольких частей не будет являться нарушением полученного согласия, поскольку супруг изначально выразил волю на отчуждение всего объекта (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2016 N 18-КГ16-33). Условия такой сделки при этом не должны нарушать принципы разумности и добросовестности при согласовании ее сторонами цены и иных параметров.

Необходимо учитывать, что простого указания в нотариальном согласии на то, что один супруг доверяет другому совершение сделок с имуществом на любых условиях по его усмотрению, будет недостаточным в целях определения объема его правомочий. Такое указание означает, что второй супруг в любом случае обязан продать квартиру по цене не ниже ее среднерыночной стоимости. Так, супруг продавца спорного имущества, на которое распространяется режим совместной собственности, вправе был рассчитывать на разумную компенсацию за это имущество, законно предполагая добросовестное поведение лиц при совершении сделок с таким имуществом.

Заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в силу положений ст. 10 ГК РФ не допускается, а в случае установления судом такого характера обстоятельств в действиях стороны в гражданском правоотношении подлежат применению предусмотренные законом иные меры с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления. В связи с этим продажа квартиры по цене ниже ее рыночной стоимости со значительным отклонением будет рассматриваться судом в случае возникновения спора как злоупотребление правом, что даст основания считать ее недействительной в силу ст. 168 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N 18-КГ15-17).

При отсутствии нотариального согласия соответствующая сделка может быть признана недействительной по иску такого супруга в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ). Отметим, что государственный контроль за соблюдением прав супругов участников сделок, требующих получение нотариального согласия, заключается не только в возможности получить последующую судебную защиту. Вмешательство в совершение сделки со стороны уполномоченных государственных органов возможно и на более ранней стадии.

Читайте также  Оформление регистрации по месту жительства через Госуслуги

Так, например, при совершении сделок с объектами недвижимого имущества регистрирующий орган, которому представлен пакет документов на регистрацию их участниками, при отсутствии нотариального согласия со стороны супругов приостанавливает регистрацию сделки или перехода прав по ней с предоставлением возможности устранить нарушение, а в случае неустранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации прав, — принимает решение об отказе в государственной регистрации. Как показывает судебная практика, суды отказы в государственной регистрации по данному основанию признают допустимыми (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 28.06.2016 по делу N 33-6436/2016).

Требование об обязательном получении нотариального согласия на сделку касается не только случая, когда продавец состоит в браке, но также и случая, когда он был разведен, но с бывшим супругом не изменил режим общей совместной собственности. Это связано с тем, что расторжение брака само по себе не изменяет законный режим имущества супругов. Если после расторжения брака раздел имущества не производился, в отношении его сохраняется режим общего имущества и для его отчуждения требуется соблюдение п. 3 ст. 35 СК РФ, т.е. получение нотариального согласия на общих основаниях (Определение Приморского краевого суда от 09.07.2014 по делу N 33-5797).

Как оформить согласие супруга на продажу квартиры?

Что делать, если вы продавец

Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время.
Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

  • Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
  • Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
  • Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги — она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
  • Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Что делать, если вы покупатель

Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.

Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости — как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг , а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше). При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.

Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире. Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в Управляющей компании или на портале Госуслуг. Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.

Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.

В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.

Кроме того, для составления договора купли-продажи (а также для представления (предъявления) на государственную регистрацию) потребуются в том числе следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);
  • свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний.

Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).

Куда обращаться для осуществления регистрационных действий

Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Документы на регистрацию права собственности можно подать:

  • в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
  • в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
  • дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра ( «Выездное обслуживание» );
  • через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.

За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.). При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации) не требуется. Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе.

Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Для этого покупателем (залогодателем) или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека (залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т.д.) предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

Важно! В настоящее время в 75 регионах России Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». В рамках проекта граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно в рамках электронного взаимодействия.

После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру.

Покупка квартиры в браке на одного из супругов

Находясь в зарегистрированном браке, один из супругов оформляет приобретенную квартиру в свою собственность. Какие подводные камни могут ожидать его при возможном разделе имущества? Как законодательство может защитить его интересы и интересы других членов семьи? О самых важных моментах, которые должен знать каждый собственник, расскажем в этом материале.

Оформление приобретенной недвижимости

Оформить покупку недвижимости в браке можно разными способами:

  • на одного из супругов;
  • в совместную собственность без выделения конкретной доли каждого;
  • с выделением долей – в равных пропорциях или разделенных по согласованию супругов соответственно вложенным средствам.

Пока семья живет в браке, эти моменты не играют большой роли. Но если дело дошло до развода и раздела нажитого имущества, принцип оформления собственности сыграет решающую роль. Как будут решаться имущественные вопросы при распаде семьи?

Важно! Сразу оговоримся, речь идет о недвижимости, приобретенной в браке. Если же квартира находилась во владении кого-либо из супругов до момента женитьбы (замужества), она считается добрачным имуществом и не подлежит разделу ни при каких обстоятельствах. Не считается совместной собственность также недвижимость, полученная в дар или унаследованная независимо от момента ее получения, в браке или ранее.

Оформление квартиры на одного из супругов

Чаще всего покупка квартиры или дома оформляется на одного из членов семьи, мужа или жену. Причиной становится более простой процесс оформления (нет нужды совершать все необходимые формальности обоим супругам).

Независимо от того, чей именно доход являлся источником средств для покупки жилья, оно будет являться совместной собственностью, если приобретено в период законного брака. При этом нужно учитывать, что при регистрации в Росреестре придется предоставить бумагу, подтверждающую согласие второго супруга на покупку жилплощади.

Важно! Такой документ не потребуется только при оформлении недвижимости, когда:

  • квартира приобретается в долевую собственность;
  • имеется брачный контракт, в котором подробно прописано, в каких ситуациях и как супруги имеют право распоряжаться имуществом;
  • имеется доверенность второго супруга на оформление договора купли-продажи.

Оформить разрешение от мужа (жены) на покупку квартиры можно заранее. При этом допускается два варианта такого документа:

  • с указанием конкретного жилья (адрес, прочие технические данные);
  • согласие на приобретение недвижимости без конкретизации объекта.

Согласие от супруга необходимо удостоверить нотариально. Делается это для того, чтобы обезопасить продавца от расторжения сделки через суд, если муж (или жена) покупателя захочет оспорить договор купли-продажи и добиться возврата денег.

Особенности раздела квартиры, купленной в браке

Оформить приобретенную в браке квартиру можно на одного владельца. Однако нужно помнить, что в регистрации права собственности только на одного супруга есть свои подводные камни. Речь идет о возможном разделе совместно нажитого имущества.

Такая ситуация чаще всего возникает в процессе развода, но и при сохранении семьи вполне вероятно желание второго супруга зафиксировать свое право на недвижимость. И совершенно не обязательно, что квартира или дом будет поделена поровну.

Читайте также  Подписание договора с протоколом разногласий оформление

Если супругам не удастся достичь договоренностей путем переговоров, то размер доли каждого будет определять суд. Учитываться при этом будут интересы несовершеннолетних детей, наличие брачного договора и прочие законодательно закрепленные нюансы.

Однако собственник, купивший недвижимость находясь в браке, и оформивший право владения только на себя, в определенных случаях вполне может претендовать на ее неделимость. Причин таких решения несколько.

Жилье приобреталось на деньги, унаследованные или подаренные родственником

В такой ситуации необходимо будет позаботиться о двух вещах:

  • зафиксировать факт дарения соглашением у нотариуса или сделать копии документов о банковском переводе средств от дарителя одариваемому. В ситуации наследования понадобится соответствующее нотариальное свидетельство;
  • зафиксировать факт перечисления средств за приобретенное жилье с личного счета покупателя.

Если квартира приобреталась за наличный расчет, необходимо иметь документ о происхождении суммы, потраченной на покупку. Это поможет впоследствии доказать то, что купленное жилье, по сути, подарено одному из супругов и второй не может претендовать на долю в нем.

Квартира куплена полностью на доходы владельца

Нахождение второго супруга на полном содержании владельца недвижимости без уважительных причин может стать причиной того, что купленное во время брака жилье отойдет тому, кто его приобретал.

При этом нужно учитывать, что уважительными причинами отсутствия дохода суд может признать:

  • необходимость ухода за больным родственником, подтвержденную заключением врача (справкой об инвалидности);
  • наличие несовершеннолетних детей, воспитанием которых занимается неработающий супруг;
  • серьезная болезнь, не позволяющая второму супругу трудиться и получать собственный доход.

Наличие брачного договора

Все возможные имущественные споры могут быть подробно описаны в брачном соглашении между супругами. В их число обязательно включают вопросы о распределении долей в приобретаемой в браке недвижимости.

Брачный договор является правоустанавливающим документом и не оспаривается в суде, за исключением случаев, когда напрямую затрагиваются интересы несовершеннолетних детей. В таких ситуациях суд будет ориентироваться на семейное и гражданское законодательство для защиты прав ребенка.

Регистрация купленной в браке недвижимости на одного из супругов несколько облегчает процесс его оформления, но в перспективе может доставить много неприятных моментов при дележе имущества.

Юристы, связанные с вопросами недвижимости, советуют решить вопрос о распределении долей между супругами еще до момента покупки. Регистрация права собственности в соответствии с достигнутыми супругами договоренностями позволит избежать впоследствии лишних конфликтов.

Росреестр напомнил, когда для сделки нужен нотариус

На сайте Росреестра появилось напоминание, которое касается сделок с недвижимостью. Там перечислены случаи, когда для сделки обязательно нужен нотариус — то есть придется платить госпошлину и тариф. Без нотариального заверения переход права собственности не зарегистрируют или могут быть серьезные последствия.

На самом деле нотариус для сделок с недвижимостью нужен не всегда. Если покупаете или продаете квартиру, используете материнский капитал или дарите кому-то долю, разберитесь с этими нюансами.

Да: доли в общей собственности

Если у одной квартиры несколько владельцев, продать ее без нотариуса не получится. Это касается не только продажи, а вообще любого отчуждения, в том числе дарения. Так нужно делать, когда один собственник продает свою долю или все вместе дарят общую квартиру по одному договору.

Но есть исключения, когда к нотариусу идти необязательно: если речь идет о земельном участке или квартиру отдают по программе московской реновации.

Это требование действует, только если у квартиры изначально несколько владельцев. Если мама — единственный собственник и дарит 1% квартиры своему сыну, чтобы выполнить требование по программе материнского капитала, можно без нотариуса.

Да: сделки с несовершеннолетними и недееспособными

Если квартира принадлежит детям, для ее продажи обязательно нужен нотариус. Аналогично с недееспособными — например, если бабушка, которая стоит на учете в психоневрологическом диспансере, захочет подарить внуку квартиру.

За детей до 14 лет сделки совершают родители от их имени. С 14 до 18 лет ребенок может совершить сделку с письменного согласия родителей или опекуна. Например, купить квартиру на свое имя. Но продать ее до 18 лет он сможет только с разрешения органов опеки, даже если родители не против.

Это значит, что если вы когда-то купили квартиру с материнским капиталом, оформили доли на детей, а теперь хотите ее продать и переехать в новую, то нужно заложить в расходы госпошлину. Органы опеки дадут согласие бесплатно, а вот нотариус бесплатно не работает. Если покупаете квартиру, где есть несовершеннолетние собственники, обсудите, кто будет платить госпошлину. Обычно продавец, но бывают сюрпризы.

Да: документы отправлены почтой

Документы на регистрацию права собственности можно отправить по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. Но подпись на заявлении должен удостоверить нотариус.

Даже если продается не доля, а квартира принадлежит не ребенку, все равно нужно идти к нотариусу, чтобы он подтвердил, что документы подписал собственник и сделал это добровольно. Все, что отправляется в Росреестр по почте и касается прав, обременений и ограничений, нужно заверять у нотариуса.

Да: договор ренты

Росреестр об этом не напоминает, но если квартиру передают под выплату ренты, то договор нужно регистрировать у нотариуса. Не получится просто так заключить с престарелой соседкой договор и переоформить на себя ее квартиру. Соседку придется отвести к нотариусу, где она подтвердит, что действительно хочет отдать квартиру за ежемесячное содержание.

Иногда: уступка права требования и перевод долга

Если сделку удостоверяет нотариус, то и уступку права требования по ней тоже нужно проводить через нотариуса. Так же с переводом долга. Договор через нотариуса — уступка и перевод таким же способом.

Да: доверенность на сделки с недвижимостью

Если квартиру покупают или продают по доверенности, ее нужно заверить у нотариуса. Например, доверенность на продажу машины заверять необязательно, а для недвижимости только так.

Внимательно: согласие супруга на продажу квартиры

Об этом в письме Росреестра тоже не написано, зато написано в законе. Если продаете квартиру, которую купили в браке и нет брачного договора, продать ее можно только с согласия супруга. Даже если квартира оформлена на мужа, платил он и продает тоже он, пока жена не согласится официально, сделки не будет.

Машину можно продать и без нотариуса, ноутбук тоже, можно даже снять деньги со счета и отдать их маме. А вот продать квартиру без нотариального согласия нельзя. Даже если получится (а иногда получается), второй супруг может признать сделку недействительной и забрать у покупателя квартиру или ее часть.

Это важно для тех, кто покупает квартиру у продавца, состоящего в браке. Отсылки к тому, что супруги давно не живут вместе и недвижимость оформлена на одного из них, ничего не меняют. К сожалению, иногда сделку без нотариального согласия можно оспорить даже после развода супругов. Поэтому правило: квартиру купили в браке — требуйте согласие второго супруга через нотариуса. И сами оформляйте.

Кстати, брачный договор тоже должен быть заверен нотариусом. Если вместо согласия вам показывают договор, якобы подписанный вторым супругом, но без штампа нотариуса, — он не действует.

Согласие супруга нужно получить, даже если вы дарите долю общему ребенку. Например, купили квартиру за материнский капитал и должны выделить доли всем членам семьи. Супруг должен оформить согласие, что он не против, чтобы вы подарили часть общей квартиры детям.

Как обязательное оформление через нотариуса повлияет на сделку

Время. К нотариусу нужно идти. Там может быть очередь, перерыв или неудобный график работы. Иногда должны присутствовать все собственники или стороны сделки — придется договариваться. Если сделку ведет риелтор, юрист или деньги на квартиру дает теща, договариваться нужно со всеми.

Деньги. Услуги нотариуса по удостоверению сделок, договоров и подписей платные. Даже если прийти с готовым договором и текстом доверенности, придется внести госпошлину. Она зависит от вида нотариальных действий. Например, за удостоверение договора на продажу доли в квартире придется заплатить до 20 тысяч рублей.

Срок оформления. Право по сделке через нотариуса оформляют быстрее. Нотариус может не только заверить подписи и удостоверить сделку, но и подать документы для регистрации права. Он делает это сам за дополнительную плату. Тогда срок оформления вообще ускоряется до одного дня. Вчера вы были без квартиры, а завтра уже собственник. Еще нотариус может автоматически получить выписку из ЕГРН , чтобы проверить чистоту сделки и права собственников. Он это сделает быстрее, чем вы.

Надежность. Оформлять сделки через нотариуса надежнее, чем без него. Иногда это даже надежнее, чем через частного юриста или риелтора. У нотариусов есть важное преимущество: они несут личную ответственность за свои действия, страхуют ее и в случае чего компенсируют ущерб. Но это не значит, что оформление через нотариуса точно защитит от мошенников, наследников, кредиторов и бывших супругов. Сделки с участием нотариуса хоть и реже оспариваются в судах, но все же такое бывает. Титульное страхование не помешает.

Добровольное оформление сделок через нотариуса

Если закон не требует, можно вообще не ходить к нотариусу и сразу нести документы в Росреестр. Например, когда квартиру покупают без доверенности у одного собственника. Можно составить договор самим и сразу зарегистрировать право. Тогда придется заплатить только пошлину за регистрацию, а на нотариуса не тратить время и деньги.

Можно пойти к нотариусу по своей инициативе. Тогда тариф будет выше, чем при обязательном оформлении. Например, за удостоверение сделки по продаже квартиры за 2 млн рублей нужно заплатить 9 тысяч рублей. И это без учета пошлины в Росреестре и составления договора.

Кроме пошлины и тарифа нотариус может взять деньги за составление договора, доверенности или копий. Иногда это критично, особенно если все деньги уже ушли на ипотеку и услуги риелтора.

Что будет, если не оформить сделку через нотариуса

Если по закону нужен нотариус, но к нему не ходили, сделку признают ничтожной. То есть ее как будто не было — покупатель должен отдать квартиру, а продавец — деньги. Если квартиру забрать будет несложно, то вернуть деньги может не получиться уже никогда, даже если это аванс или задаток.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: