Как работать с риэлтором при покупке квартиры?

Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости. При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья. Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?
Услуги риэлтора
Договор с агентством недвижимости на оказание услуг
Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры
Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
выбирать подходящее время для показа квартиры;
вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
размеры вознаграждений за услуги;
сроки действия соглашения (не менее одного года);
пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
фактическая продолжительность договора;
цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

Хотите оформлять пенсию, пришло время? Весь список необходимых вам документов вы найдете здесь.

О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в этой статье. У нас — самая подробная информация!

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

неудовлетворительным качеством оказанных услуг;
самостоятельным приобретением жилья.
сменой бытовых обстоятельств, после которых клиент не хочет покупать жилье.

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Как вести переговоры риэлтору: 7 золотых правил

По данным ВЦИОМ, каждый четвертый россиянин планирует покупку жилья в ближайшие 5 лет. Для агентств недвижимости это миллионы потенциальных клиентов, и к каждому надо найти подход. Поможет в этом техника переговоров риэлтора. В чем она заключается, мы узнали у опытных агентов.

Содержание:

Этапы переговоров с клиентом

Работа риэлтора строится на умении договориться — с клиентом, контрагентом, банком. От этого зависит его доход. Давайте сосредоточимся на алгоритме ведения переговоров риэлтора с клиентом:

Первый телефонный разговор
Встреча в офисе или на объекте клиента (если он его продает/сдает)
Встречи на показах объектов
Обсуждение с клиентом нюансов сделки
Оформление документов

Быстрее и проще проходить по этим этапам помогает техника переговоров. В чем она состоит? Мы собрали советы опытных риэлторов и определили 7 правил общения с клиентами.

7 золотых правил переговоров

Задавайте правильные вопросы

От первого телефонного разговора с потенциальным клиентом зависит, станет он вашим или нет. Эта беседа не должна быть пространной и размытой. Сразу выясняйте подробности.

Светлана Муханова, гендиректор компании «Мэтр Роше Соло» (Москва):
— При первом звонке нужно выслушать клиента, выяснить его готовность к продаже объекта. Обязательно нужно обозначить конкретику: узнайте, сколько времени он уже пытается продать или сдать помещение, сколько было показов. Много, мало, давно – это не ответы. Нужно выяснить точные цифры.

В процессе разговора нельзя перебивать клиента. Но в то же время нужно взять инициативу беседы в свои руки. Не стоит произносить больше двух предложений подряд. Старайтесь вести лаконичный диалог: вопрос – ответ.

Расскажите, что вы будете делать

Чтобы продать недвижимость быстро и выгодно, нужна хорошая реклама. И о том, как вы собираетесь продвигать объект, стоит сообщить заранее.

Павел Степанченко, гендиректор компании «Мир недвижимости» (Серпухов):
— Чтобы клиент захотел заключить с вами договор, расскажите, как вы планируете продавать его объект. В идеале квартира продается за 2 недели. Но для этого надо вызвать хороший спрос с помощью рекламы. Расскажите, на каких ресурсах разместите объявления, какие инструменты для этого используете. На дворе 21 век, и в уважающем себя агентстве все процессы должны быть автоматизированы. Однажды мне попалось отличное объявление о поиске риэлтора. Там было написано: размещателям на AVITO и ЦИАН просьба не беспокоиться. Прямо в точку. Потому что в наше время риэлтор – это, в первую очередь, переговорщик, а не размещатель объявлений.

Автоматизировать работу риэлтора помогает профессиональное программное обеспечение. Самое популярное — CRM-система для риэлтора. Например, отраслевое решение SalesapCRM. С его помощью можно разместить объявление сразу на 213 сайтов недвижимости всего за 1 минуту.

Так выглядит автовыгрузка объявлений из SalesapCRM

Экономьте время: свое и клиента

Если отправить клиента на 20-30 неудачных показов, он устанет и начнет сомневаться в вашем профессионализме. Лучше меньше, да лучше Поэтому на начальной стадии общения разузнайте у клиента максимум параметров, которым должно соответствовать жилье: определенный район, этаж, какой вид он хочет наблюдать из окна и т.д. Все это нужно изучить заранее.

Олеся Рудакова, брокер по недвижимости (Щелково):
— Квалифицируйте запросы клиента до показов. Нужно выяснить, чего хочет клиент, чего ждет от покупки недвижимости. Затем выбирайте несколько объектов, подходящих под запрос, и проводите показ. Так вы сможете сэкономить и свое время, и время клиента.

Когда риэлтор находит несколько подходящих объектов, их все же надо посмотреть. Объехать все подряд — значит потратить время. При этом можно так ничего и не выбрать. Как не перегрузить клиента объектами?

Для этого у риэлтора есть функциональный помощникв виде CRM-системы. Она позволяет заранее показать клиенту презентации объектов, чтобы он оценил варианты и выбрал, какие хочет посмотреть в живую. Это так просто: вместо того, чтобы по телефону перечислять клиенту адреса и характеристики объектов, можно просто нажать в CRM одну кнопку, и программа автоматически создаст аккуратную презентацию в PDF-формате — с указанием всех параметров квартиры и ее фотографиями. Еще один клик — и вы отправили презентацию на email клиента.

Так выглядит в SalesapCRM презентация объекта в PDF-формате

Полюбите возражения

Работа с возражениями – один из главных навыков любого продажника, будь то риэлтор или продавец мороженого. Порой кажется, что это поединок, в котором должен выжить сильнейший. На самом деле это не так.

Павел Степанченко, гендиректор компании «Мир недвижимости» (Серпухов):
— Возражения надо полюбить! Мы же торгуемся на рынке и считаем это нормальным. Здесь принцип такой же: продавец хочет дорого продать, а покупатель — дешево купить. Отнеситесь к этому этапу переговоров как к увлекательной игре.

Будьте честны, пунктуальны и выполняйте обещания

Честность и порядочность входят в Профстандарт для специалистов по работе с недвижимостью. Это свод этических норм, который разработали эксперты Торгово-промышленной палаты России в 2018 году. По данным Минтруда, документ ляжет в основу проверки квалификации риэлторов. Поэтому придерживаться его надо обязательно.

Юлия Плетнева, бизнес-тренер, эксперт, юрист по недвижимости (Москва):
— Это базовые качества агента по недвижимости. Здесь можно говорить не только о честности по отношению к клиенту или контрагенту, но и к самому себе. Только честная оценка ситуации и правильная стратегия переговоров позволят добиться успеха и избежать негативных последствий — например, если вы скроете факты.

Если вы хотите вызывать уважение и доверие клиентов, не позволяйте себе забывать о данных обещаниях или опаздывать на встречи.

Олеся Рудакова, брокер по недвижимости, (Щелково):
— Агент должен придерживаться правила: пообещал – сделай! Часто риэлторы боятся принести плохую весть, если что-то не так с объектом или с документами. Я советую: звоните сразу и говорите всё как есть. Так клиент будет больше вам доверять. И, конечно, нельзя опаздывать — цените время клиента.

Риэлтор – тоже человек, он может закрутиться в потоке дел, звонков и встреч. Этот поток можно структурировать и автоматизировать с помощью CRM. В системе есть функции, которые помогут соблюдать пунктуальность:

программа напомнит вам о звонках,
отправит клиенту sms с напоминанием о времени показа,
автоматически подберет объекты из базы по запросу клиента.

Сохраняйте нейтралитет

Когда агент по недвижимости является риэлтором сразу и для продавца, и для покупателя, при переговорах нужно быть особенно внимательным и дипломатичным.

Олеся Рудакова, брокер по недвижимости (Щелково):
— В таких случаях риэлтор должен сохранять нейтралитет между клиентами. Покажите, что защищаете интересы каждого из них. Тогда вам удастся оказывать влияние на обе стороны сделки.

Если покупатель не может решиться, схитрите: позовите подставного клиента. Пусть он скажет, что на днях увидел объект, который не решается купить ваш настоящий клиент, и срочно хочет его приобрести. Это может резко ускорить принятие решения.

Рассказывайте о выгодах и держите паузу

Во время каждого этапа переговоров риэлтор стремится к определенной цели: заключить эксклюзивный договор, отстоять размер своей комиссии и т.д. Но другие стороны сделки тоже должны знать о своих выгодах.

Александр Санкин, бизнес-тренер, президент Профсоюза риэлторов (Москва):
— Я называю это Правилом трансляции выгод. Постоянно рассказывайте всем участникам переговоров — будь то клиенты, оценщики или банковские служащие — их преимущества участия в вашей сделке. Количество выгод должно поражать их воображение. Стройте диалог примерно так: «Вы получите вот это и вот это, и еще вот это в придачу, если поможете мне получить всего лишь вот это».

После того, как вы расскажете партнерам о выгодах, дайте им время подумать. Впрочем, и сами не торопитесь с ответами.

Александр Санкин, бизнес-тренер, президент Профсоюза риэлторов (Москва):
— Это называется Правилом паузы. В переговорах выигрывает тот, кто может позволить себе взять более длительную паузу. Она придает значимость решению: раз предложение обдумывали, значит понимают, на что идут. В дальнейшем тот, кто брал паузу, получает в переговорах психологическое преимущество.

Если вы хотите не просто быть профи, но и обойти всех конкурентов, используйте все последние достижения в области IT. Зарегистрируйтесь в системе SalesapCRM, и протестируйте ее бесплатно в течение 7 дней. Этого хватит, чтобы понять, насколько проще работать, если бизнес-процессы автоматизированы. Освободите себя и своих сотрудников от рутины, направьте энергию на получение 100% результата.

Автор: Елена Зайцева

Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

checkединая база объектов недвижимости;
checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
checkуправление клиентами, задачами и сделками,
checkбесплатный тестовый период 7 дней.

Оцените статью по пятибалльной шкале

Средняя оценка 4.5 / 5. Количество оценок: 6

Как расположить к себе собственника и вызвать его доверие всего за пять шагов

1. Провести краткий телефонный разговор, чтобы договориться о встрече

Большинство агентов ищет клиентов через холодные звонки. Елена Румянцева советует на этом этапе использовать краткий скрипт телефонного разговора, при котором вы договариваетесь о дате и времени просмотра квартиры, но не поднимаете вопросы комиссии и договора (а делаете это уже на самой встрече).

Обычно такой звонок длится не более одной минуты. Во время разговора уточните реальный номер телефона собственника, в случае если звонок был совершен по подменному номеру: «Дайте, пожалуйста, ваш номер телефона, чтобы нам было легче связаться с вами напрямую». Не начинайте разговор с клиентом с обмана — обязательно сообщите уже в телефонном звонке, что вы агент, а не покупатель.

После завершения звонка Елена Румянцева советует отправить собственнику вашу видеовизитку или ссылки на ваши социальные сети, если вы их ведете. Если встреча назначена не на сегодня, а на завтра, можно позвонить клиенту еще раз спустя какое-то время после первого звонка, чтобы уточнить какие-то нюансы, задать вопросы об объекте, которые вас интересуют, но ответов на них нет в объявлении.

На этом этапе собственник еще не знает о ваших профессиональных качествах. Именно поэтому ему нужно показать, что вы профессионально занимаетесь недвижимостью, вы не один из многих, а хороший продавец, который выгодно отличается от остальных.

2. Установить контакт с собственником до встречи с ним

Представьте, вы назначали встречу и уже приехали к собственнику на просмотр объекта. Он открывает вам дверь… Как вы будете с ним общаться? Многие собственники еще закрыты при общении с вами. Они вам не доверяют (и это нормально!), поэтому основательно подготовьтесь ко встрече и начните «продажу себя» до нее.

— Возьмите с собой бейдж, на котором будет информация о том, как вас зовут, и название агентства, в котором вы работаете. На бейдже вы также можете разместить QR-код с информацией о себе как агенте, при сканировании которого собственник узнает о вашем опыте работы.

— Заранее подготовьте план встречи, проработайте ее организационные вопросы. Таким образом при разговоре вам удастся взять инициативу на себя.

— Перед встречей продумайте искренние комплименты объекту (но не льстите), подметив и изучив конкурентные плюсы квартиры. Это настроит собственника на позитивный лад, а о вас скажет как о профессионале, наблюдательном и внимательном к деталям.

Все современные техники продаж направлены на то, что в любой сделке присутствует две роли: продавец и покупатель. Но чаще всего выгодные сделки заключают агенты, которые общаются с покупателем как человек с человеком, то есть стирают привычные рамки коммуникации. Это помогает стать с собственником союзниками, а не конкурентами.

3. Проявить инициативу в разговоре с собственником

Обычно просмотр объекта начинается с предложения собственника: «Давайте я покажу вам квартиру». Елена Румянцева уверена, что соглашаться на него не нужно и даже опасно, так как инициатива в общении переходит к собственнику. Показ объекта лучше начать, отказавшись от предложения с объяснением причины. Например, «Для экономии вашего и моего времени позвольте я задам вам несколько вопросов. Где мы можем расположиться для короткой беседы?» Таким образом вы возьмете инициативу в показе на себя.

Короткую беседу о квартире для сохранения инициативы поможет провести бланк «Стандарт объекта», подготовленный вами заранее. Он включает адрес объекта, его желаемую цену и основные характеристики (метраж, количество комнат и т. п.). На нем также будет удобно делать пометки в процессе просмотра.

Предложите собственнику заполнить сравнительную таблицу, где указываете адрес, метраж, стоимость квадратного метра, срок освобождения, сумму в договоре, состояние, дату последнего ремонта и стоимость коммунальных услуг. Елена Румянцева советует обязательно включить в таблицу колонку «Торг», которую заполнит собственник.

Обязательно нужно задать собственнику два вопроса: как сложилась цена на недвижимость и с чем связано ваше решение именно сейчас начать продажу квартиры? Пока мы не узнаем, как сложилась цена объекта, у нас не получится на нее повлиять.

4. Сформировать у собственника потребность в ваших услугах

Чаще всего собственники начинают продавать квартиры самостоятельно — без агентов, так как уверены в том, что это сделать несложно. Ваша задача на этом этапе — показать им обратное, рассказать о ваших возможностях так, чтобы клиент задумался о привлечении агента. Елена Румянцева и ее агенты используют три основные стратегии формирования потребностей.

Формирование потребностей у клиента по SPIN-технологии, включающей ситуационные, проблемные, извлекающие и направляющие вопросы.

Ситуационные вопросы:

— Как давно вы продаете квартиру?

— Как идет продажа объекта?

— Сколько у вас было показов?

— Какие ценовые предложения вы уже получили?

Проблемные вопросы:

— Сколько времени вы себе выделили на продажу объекта?

— Как вы думаете, почему покупатели выбирают другие квартиры?

Извлекающие вопросы:

— Какими будут ваши действия, если вы не уложитесь в то время, на которое запланировали продажу объекта?

— Как вы поймете, что предложение, которое сделает вам покупатель, самое выгодное?

Направляющие вопросы:

— Согласитесь, было бы здорово знать точную сумму и время продажи квартиры?

Стратегия вопросов «Из мухи слона» подразумевает поиск недостатка продажи квартиры собственником без агента и включает четыре этапа: разведка, активное слушание, усугубление проблемы и предложение.

Разведка:

— Что вам больше всего нравится в процессе продажи квартиры?

— Согласитесь, что продавать квартиру увлекательно?

— Вам доставляет удовольствие большое количество звонков и показов?

Активное слушание подразумевает, что вы внимательно относитесь к любой реплике собственника, так как то, о чем он говорит, — волнующая его тема. Уточняющие вопросы позволяют показать клиенту ваш интерес к продаже и собрать дополнительную информацию.

Для усугубления проблемы собственника описывайте результат и то, к чему приведет бездействие или действие собственника. На этом этапе ваша цель — накручивание ситуации.

Предложение:

— Исходя из сложившейся ситуации.

Стратегия от «От третьего лица» заключается в том, что сначала вы задаете собственнику прямой вопрос: например «Почему вы не обратились к агенту раньше?» Далее описываете ваши возможности как агента («Наймите агента, он для вас проверит платежеспособность покупателя, определит среднюю стоимость квартиры. ») и даете клиенту инструкцию: «Для достижения максимальной эффективности вы либо делаете это самостоятельно, либо обращаетесь к агенту, чтобы он действовал в ваших интересах. Как вам удобнее?»

Примеры аргументации в пользу работы с агентом

5. Презентовать договор и обосновать комиссию за вашу работу

Когда собственник решил воспользоваться услугами агента, у него возникает вопрос: «А зачем вообще договор?» Поэтому вам важно привести аргументы в пользу его заключения и ответить на главный вопрос: «Что договор дает собственнику?»

Аргументы в пользу заключения договора, о которых можно рассказать собственнику

Собственнику важно сообщить, что, заключая договор с вами, он оплачивает ваши услуги. Ваша задача — обосновать существование комиссии.
Варианты ответа на вопрос о том, зачем необходима комиссия

Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры

Риэлтор помогает собственнику продать, а покупателю — найти недвижимость. Кому больше нужен агент, как понять, кто должен оплатить его услуги? Разбираемся вместе с JCat.Недвижимость.

Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден: кто обращается в агентство и заказывает услуги риэлтора, тот и должен заплатить специалисту его комиссионные. Но на практике это не всегда настолько явно, и в момент оплаты каждый из участников сделки считает, что он платить не должен.

Предупредить такую ситуацию изначально можно с помощью договора — документа, в котором указывают все особенности и сроки оплаты. Такое соглашение гарантирует риэлтору положенное вознаграждение за его работу и предупреждает споры между сторонами.

Иногда в момент подписания договора купли-продажи оказывается, что участники сделки изначально не рассчитывали на дополнительные расходы, поэтому оплачивать 2–6% от суммы недвижимости не намерены.

Давайте разберемся, как не попасть в неприятную ситуацию и заранее определить, кто должен оплачивать работу агента.

Варианты сотрудничества с риэлтором
Зачем риэлтор нужен покупателю?
Зачем риэлтор нужен продавцу?
Какую ответственность несет риэлтор?
Когда следует платить риэлтору?
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Скрытая оплата
Договор «на берегу»

Варианты сотрудничества с риэлтором

Для начала разберем, какие варианты работы риэлтора у клиентов в принципе могут быть:

Один риэлтор на обе стороны. Специалист получает двойное вознаграждение справедливо — его работа в этом случае очень сложная.
У обеих сторон разные агенты. Каждая сторона платит своему риэлтору.
Агент есть только у одной стороны. Именно в этой ситуации чаще всего возникает вопрос, кто платит риэлтору — продавец или покупатель.

На самом деле, услуги агента одинаково нужны каждой из сторон: у продавца и покупателя разные цели, но оба участника хотят заключить договор купли-продажи на выгодных условиях.

Зачем риэлтор нужен покупателю?

Несмотря на распространенное мнение о том, что риэлтор нужен преимущественно продавцу, часто в роли заказчика услуг агента выступает покупатель недвижимости.

не тратить время на долгий выбор недвижимости;
учитывать все нюансы при подборе квартиры или дома;
не попасть на уловки мошенников;
не получить ряд проблем при покупке недвижимости.

Кто платит риэлтору при продаже квартиры? Логичный ответ — покупатель, но только в случае, если он лично обратился к агенту, и они заключили договор.

В последнее время есть тенденция отказа покупателей от риэлторских услуг. Причин этому две:

распространенное мнение, что специалисты агентства проверяют недвижимость, поэтому можно просто обратиться по объявлениям;
приобретение квартиры за кредитные средства подразумевает, что сотрудники банка проводят проверку недвижимости на юридическую чистоту.

Обращаться к риэлтору или нет — это личный выбор каждого человека. Но в случае, если принято решение довериться специалисту, важно не забыть составить договор. Он будет гарантией качества услуг агента и поможет подстраховать себя на случай срыва сделки.

Зачем риэлтор нужен продавцу?

Собственники квартир и домов чаще обращаются за помощью при продаже: это связано с большим предложением на рынке. Чтобы объявление продавца не затерялось среди аналогичных вариантов, его нужно грамотно подать — этим и занимаются риэлторы.

съемку объекта продажи;
составление и размещение объявлений;
проверку «юридической чистоты» недвижимости;
консультации по всем возникающим вопросам;
подготовку договора о купле-продаже;
оптимальные условия расчета между сторонами сделки.

Также агент способствует подписанию договора и передает его на госрегистрацию.

Кто платит риэлтору при продаже квартиры? В случае обращения продавца к специалисту платит заказчик услуги. Агент и продавец договариваются о вознаграждении заранее: подробности о размере ставки, фиксированной оплате или комиссионных процентах и сроках должны быть указаны в договоре.

Какую ответственность несет риэлтор?

Все обязательства агента по недвижимости должны быть прописаны в договоре, иначе требовать их выполнения заказчик не сможет.

подбор подходящих вариантов для желающего приобрести недвижимость и поиск покупателей для продавца;
предоставление информации об объекте недвижимости;
проведение юридической экспертизы объекта;
консультационные услуги;
оформление договора купли-продажи;
помощь в организации оплаты сделки.

Риэлтор отвечает только за свою часть работы, при этом не несет ответственности за срыв сделки по вине покупателя или продавца.

Когда следует платить риэлтору?

Все подробности об оплате услуг агента по недвижимости должны быть указаны в договоре.

Есть несколько вариантов времени оплаты услуг риэлтора:

по частям на каждом из этапов — такой вариант наиболее удачный в случае, если заказчик захочет досрочно разорвать договор;
после подписания договора;
после завершения всех этапов сделки — перехода прав собственности.

Надежнее всего заранее договориться об оплате в момент полного завершения дела. Если риэлтор работает со стороны продавца, лучше, чтобы он получил вознаграждение после расчета покупателя. В случае, если агент представляет интересы покупателя, завершенной сделка считается после официальной передачи права собственности — получения документов из Росреестра.

Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?

Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:

Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.

Скрытая оплата

Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.

Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.

Возможны такие варианты развития событий:

покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.

Договор «на берегу»

Чтобы избежать любых конфликтов и недопониманий, важно как можно подробнее составить договор с агентом. В пункте об оплате услуг важно указать стоимость работы, момент расчета, а также все условия оплаты залога или аванса и его «судьбу» в случае досрочного разрыва договора или срыва сделки.

Риэлтор со своей стороны должен сопровождать клиента на всех этапах заключения договора купли-продажи и проконтролировать передачу права собственности на недвижимость. При правильной организации сотрудничества с агентом специалист хорошо выполняет свою работу, а заказчику не жалко расставаться с деньгами на оплату его услуг.

Зачем нужен риелтор на современном рынке недвижимости?

«Есть такая профессия – риелтор, хотя в ВУЗах ей и не обучают», – рассказывает эксперт по недвижимости, юрист, блогер Светлана Кириллова. Появились риелторы давно, но реально проводить сделки с недвижимостью в РФ стало возможным лишь в начале 90-х гг. Советские люди съезжались, разъезжались, менялись. Однако в то время все было немного по-другому. Помните колоритного маклера из фильма «По семейным обстоятельствам» в исполнении Басова? Его фразу «тетя с пуговицами на север»? Шедеврально! Он шифровался, вздрагивал от каждого шороха, боялся собственной тени, но дело свое знал.

Зарождение профессии. 90-е гг.

После того, как в России появилась частная собственность, возникла потребность в людях, которые разбираются в этой сфере. Такие встречались, но закон был не совершенен; многие отношения не урегулированы. Наверняка, у вас или у родственников еще свежи воспоминания о том, как все менялось в те годы. Экономические отношения стремительно двигались вперед, законодатель не успевал. Вопросов по оформлению квартир, земель и домов, контролю за оборотом недвижимости было больше, чем ответов. Не было не то что электронных баз, элементарно – компьютеров! Регистрирующий орган вел все дела на бумаге, складывая листочки в папку «ДЕЛО» с завязочками.

Риелторы учились в процессе так же, как и застройщики, и юристы. Подстраивались под новые требования, держали руку на пульсе. И помогали простым людям купить или продать жилье, инвестировать в новое строительство. Дело это было непростое, с какой стороны ни посмотри. И рискованное. Как и вообще лихие 90-е.

В этот бизнес приходили люди с образованием и без, с большим профессиональным опытом и вообще без оного. Многие не могли разобраться, не выдерживали стресса и уходили. Другие оставались, развивались вместе со страной, учились всему на лету, потом учили других, создавая уже агентства.

2000-е гг.

В начале 2000-х гг. бизнесмены сделали попытку создать агентства недвижимости по образу и подобию американских. Во главе угла – умение привлекать клиента, т.е. продажа услуги, манипуляции. К сожалению, при этом правовой подготовке уделялось минимум внимания. С течением времени стало понятно, что в первоначальном виде такие сети не приживаются. У нас другая ментальность. Риелтор должен не манипулировать и без того напуганным продавцом/покупателем, а снимать напряжение, убирать страхи, руководить процессом. Тогда все пройдет спокойно вплоть до нужного всем результата.

«Черные риелторы»

На рынке недвижимости всегда вращаются колоссальные деньги. А несовершенство закона и системы контроля долгое время позволяло проводить мошеннические сделки. Часто псевдориелторы вступали в сговор с социальными работниками, нотариусами. Цель таких союзов – деньги и желание завладеть чужой недвижимостью. Вот и появилось клеймо «черный риелтор». Хотя по сути эти люди – преступники. А преступники не бывают ни риелторами, ни юристами, ни нотариусами. Мошенник – это не профессия, а образ мышления. Однако благодаря громким заголовкам в СМИ репутация риелторов пошатнулась. Простые люди, особенно социально незащищенные категории, стали бояться всех. Знаете, в уголовном законодательстве есть такое понятие, как презумпция невиновности. В отношении риелторов она не работала никогда. Все были под подозрением.

Личный опыт

Впервые я столкнулась с риелтором на сделке в 2005 г., когда работала юристом в инвестиционной компании. Нам сложно было услышать друг друга: как будто мы говорили на разных языках. Я на языке права, он на языке денег. Впрочем, работая с менеджерами по продажам новостроек и контрагентами на сделках, я привыкла к тому, что с разными людьми мы смотрим на многие юридические вопросы под разным углом.

2010-е гг.

А в начале 2010-х обнаружилось, что грамотных риелторов стало много. Подчас они знают об истории объекта и его правообладателях в разы больше, чем сам продавец. Не могу себе представить юриста, который поедет знакомиться с мамой собственника, выписанной из квартиры в интернат. «Зачем?» – спросите вы. Для того, чтобы покупатель не обнаружил однажды в своей квартире «нового» жильца.

Важность работы риелтора

Ни один покупатель не догадается проверить соблюдение прав детей при приватизации. И уж тем более сделать грамотный вывод на основании полученной информации. А нарушение прав детей, к примеру, может повлечь признание сделки недействительной. И никакой срок исковой давности не поможет. Риелтор с опытом как никто другой знает пласт юридических тонкостей и подводных камней в этой сфере.

С каждым годом суды выносят все больше решений о признании сделок недействительными на совершенно разных основаниях. Интересно, что ни в одном деле очевидных признаков недействительности при заключении сделки не было. Кстати, некоторые из расторгнутых сделок проверял банк, выдавая ипотечный кредит на покупку.

Конечно, государство заботится о нас. Так, создана сеть многофункциональных центров «Мои документы». Теперь технически организовать все очень просто: получить справки, сняться с регистрационного учета, получить кредитную историю, БТИ, подать заявку на регистрацию. Кроме того, с 1 января 2019 года вступил в силу закон о компенсации, которую государство будет выплачивать добросовестным приобретателям недвижимости, лишившимся ее в результате признания сделки недействительной. Это очень хорошая новость. Но лучше ведь не доводить до расторжения сделки. Ведь квартиру заберут сразу, а компенсации придется ждать.

Для чего нужен риелтор при подготовке сделки?

Ответ таков – проверить риски. А для того, чтобы работу эту выполняли профессионалы, а не случайные люди, Минтруд утвердил Профессиональный стандарт специалиста в сфере недвижимости. Многие риелторы уже состоят в объединениях и гильдиях, где проходят обучение и аттестацию. Потому что, как показывает практика, риски возникают там, где раньше их и быть не могло. Здесь, как в любом деле, нужна соответствующая подготовка и практика.

О брокерах

Работа в агентстве элитной недвижимости позволила мне проникнуться духом истинного брокера. Ведь не каждый стажер может стать агентом, а тем более элитным.

Когда звонит потенциальный покупатель, брокер расцветает, появляется азарт, глаза горят. Он готов не есть, не спать, ехать на другой конец мира, рыть землю, чтобы продать свой объект. «Им движет надежда получить немалую комиссию», – скажете вы. Не буду спорить. Мы все работаем за деньги. Или кто-то из вас тратит свою жизнь, безвозмездно помогая заработать другим?! Награда важна, но она лишь логичный результат. Когда брокер кайфует от самого процесса, сделка закрывается быстрее, и клиент всегда остается доволен. А вообще продать объект может каждый. Вопрос лишь в том, сколько времени это займет и сколько денег принесет продавцу.

Важный нюанс

И еще один момент. У продавца и покупателя могут быть полярные взгляды на процесс сделки. Договориться между собой получается не всегда. Кто-то начинает нервничать, делает неверный шаг… и сделка срывается. Поддержать клиента, дать мудрый совет, иногда удержать от опрометчивого поступка – это тоже работа риелтора.

Всегда в процессе заключения договора, оформления расчетов, особенно при наличных расчетах, покупатель нервничает. Это нормальная реакция – не каждый день делаются столь значимые покупки. Тренировка в этом деле, конечно, помогает. Чем чаще покупаешь, тем спокойнее себя чувствуешь. Так что для простых людей всегда будут в помощь холодная голова и знания риелтора, ведущего сделку.

Как выбрать риэлтора

Правильный выбор риэлтора или агентства недвижимости — один из важнейших этапов при подготовке к покупке или продаже жилья. Хороший агент поможет сэкономить нервы и деньги, сориентирует вас в процессе покупки и убережет от обмана. Волшебной формулы по выбору отличного агента не существует, хотя можно выделить шаги, которые увеличат ваши шансы на успех. Расскажем, как выбрать подходящего риэлтора и на что обращать внимание при выборе.

Как правильно выбрать риэлтора: 5 советов по поиску

В России работа риэлторов не лицензируется с 2002 года, да и закона для регламентации их деятельности не существует. Это существенно усложняет подбор агента: мало кто знает, как оценить его профессионализм. Есть ряд вопросов, ответы на которые помогут выбрать подходящего риэлтора.

1. Выбирайте риэлтора в агентстве недвижимости

В успешном агентстве, которое давно на рынке, легче выбрать надежного риэлтора. Но это не значит, что частные риэлторы или работники маленьких агентств «плохие».

Просто, как правило, крупное и опытное агентство бережет свою репутацию, работает только с профессионалами и заботится об их квалификации, направляя на курсы и семинары. Также в такой компании вы гарантировано не встретите мошенников, чего не скажешь об агентствах-однодневках.

Правда, есть и недостатки. У них много клиентов, поэтому работа напоминает конвейер. Вас могут направлять от одного специалиста к другому и каждому придется заново объяснять свои требования.

Среди частных риэлторов и сотрудников маленьких агентств тоже есть профессионалы. К тому же, они уделяют клиентам больше сил и времени, так как только нарабатывают репутацию и надеются на ваши рекомендации. Тут больше вероятность встретить мошенника, поэтому частных специалистов лучше выбрать по рекомендации близких.

2. Выясните, в какой области специализируется риэлтор

Хороший специалист работает в 1-2 областях. Если ваш кандидат говорит, что занимается арендой жилья и офисов, сделками со вторичным жильем и новостройками, покупкой земельных участков и домов в частном секторе — его нельзя назвать специалистом.

Если вы выбираете риэлтора в крупном городе, то он должен специализироваться не только на типе недвижимости, но и на отдельном районе или квартале. Выберите риэлтора, который работает по понравившемуся району города.

Хороший способ оценить знание местного рынка — просто спросить. Спросите о среднем времени продажи квартир в недавно сданных домах района и средние цены на квартиры, также спросите об отличиях квартир друг от друга и нюансах местного рынка, о которых вы должны знать. Владеть такой информацией в масштабе всего города сложно, поэтому качество услуг риэлторов-универсалов ниже.

3. Изучите опыт специалиста и отзывы его клиентов

Узнайте, сколько сделок с успехом заключил ваш риэлтор. Если у него позади сотни выгодных сделок и большой опыт работы, можно поверить, что он справится на пять и выбрать его. Обратите внимание и на мелочи: есть ли у него блог, продвигает ли он бизнес через соцсети, рассказывает ли там о своих достижениях.

Об успешности риэлтора может свидетельствовать и количество объявлений, размещенных от его имени. У профессионалов всегда много объектов.

Изучите отзывы клиентов, они могут помочь выяснить то, что от вас пытались скрыть. Но опирайтесь только на независимые ресурсы. Изучать хорошие отзывы на сайте агента или в его инстаграме бесполезно.

Но даже многолетний опыт и хорошие отзывы не гарантируют качество услуг агента, если они устарели. Ситуация на рынке постоянно меняется, вынуждая риэлторов быть гибкими и всегда оставаться в курсе актуальных изменений. Меняются законы, правила госорганов, способы продвижения и т.п.

Если у риэлтора 20 лет стажа, не стоит полагаться лишь на это. Проверьте его квалификацию: узнайте о его маркетинговом плане продажи жилья, последнем пройденном обучении, используемых каналах и технологиях.

4. Узнайте, есть ли у риэлтора план

Спросите, как риэлтор собирается работать с вашим объектом. Он должен вам разъяснить, какие действия собирается выполнить и в какие сроки, какими инструментами будет пользоваться. Использование в работе размещение объявления о продаже на «Авито», «Циане» и в местных газетах нельзя назвать эффективным. Это можно сделать и самостоятельно.

План хорошего риэлтора содержит минимум 25 различных инструментов продвижения. Там должны быть указаны:

Способы подбора целевых покупателей или продавцов;
Площадки для размещения объявлений;
Периодичность их обновления;
Обработка полученных откликов.

Чтобы составить план, риэлтор должен изучить ваши пожелания к покупке или объект продажи. Узнать район, участок, квартал, в котором располагается жилье. Если вы выбрали риэлтора по этой территории, то он даже во сне должен рассказать вам сколько двушек-студий сейчас продается в этом районе.

5. Убедитесь, что не заключаете договор с мошенником

Чтобы не выбрать мошенника, следует обращать внимание на ряд признаков:

Агент в договоре не указывает сроки и условия продажи квартиры. Это может свидетельствовать о его поиске быстрой наживы: риэлтор продает квартиру по цене чуть ниже рынка или, наоборот, затягивает процесс надолго, ожидая покупателя дороже.
Риэлтор обещает скидку с комиссии за свои услуги. Это может значить, что он работает с вами в тайне от агентства, экономя на комиссии работодателю. В этом случае вы действительно сэкономите, но лишитесь ряда услуг агентства. Таких, как страхование ответственности компании или послепродажное обслуживание.
Вознаграждение риэлтора ниже среднерыночного. В демпинге заинтересованы либо новички, либо мошенники. О ценах на услуги риэлтора мы рассказывали в статье.
Риэлтор вытягивает деньги сверх комиссии, прикрываясь обходом очередей в регпалате, доплатой госорганам за прием документов, ускорением процесса и т.п. Такое действительно может быть, но вы не сможете проверить, куда ушли деньги. Договоритесь заранее, что все внеплановые расходы идут из комиссии.