Коммунальный сервитут на земельный участок

ВС РФ об установлении сервитута на земельный участок

26 апреля Верховный суд РФ опубликовал обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок. Мы расскажем об основных выводах.

Вы узнаете, в какой суд обращаться об установлении, изменении условий или прекращении сервитута. Мы объясним, что делать, если в Едином государственном реестре недвижимости нет сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом.

Что такое сервитут и как его получить

Мы уже рассказывали вам о том, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (ст. 1 N 122-ФЗ). Это право передаётся другому лицу по праву обременения.

Право обременения по-другому называется правом ограничения. Его определение дано в п. 1 ст.1 Закона о государственной регистрации прав. Закон или уполномоченные органы устанавливают ограничения для владельца земли при его осуществлении права собственности или других вещных прав на земельный участок.

Сервитут бывает нужен жителям соседних домов, чтобы проложить через чужой земельный участок коммуникации и пользоваться ими. Сервитут может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Если вы получили сервитут, это не значит, что участок перешёл вам во владение и его собственники лишились права им пользоваться (п. 2 ст. 274 ГК РФ). Собственники продолжают пользоваться им, но с определённой целью, которая устанавливается договором или соглашением.

Чтобы получить сервитут нужно добиться согласия собственников МКД. Достаточно будет простого большинства голосов на ОСС. После этого заключается соглашение или договор. Этот документ включается в состав техдокументации МКД.

Какой суд рассматривает вопросы о сервитуте

Чтобы точно определить, в какой суд обращаться для решения вопросов о сервитуте, уточните субъектный состав участников спора и характер правоотношений. Есть два варианта – суд общей юрисдикции или арбитражный суд.

Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ арбитражные суды рассматривают:

• экономические споры;
• дела с участием ЮЛ и ФЛ, осуществляющих предпринимательскую
• деятельность без образования юридического лица и имеющих статус ИП;
• дела с участием РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, государственных органов и т.д..

Суды общей юрисдикции занимаются делами, предусмотренными ч. ч. 1 и 2 ст. 22 ГПК РФ. Но не разрешают экономические споры и дела, которыми занимаются арбитражные суды.

Сервитут запрашивается в отношении недвижимого имущества, которое можно использовать для предпринимательской деятельности:

• если у сторон спора есть статус предпринимателей,
• если спор идёт между ИП в отношении земли, не используемой для предпринимательской деятельности.

Но этот факт не говорит о том, что спор носит экономический характер и должен рассматриваться арбитражным судом.

Верховный суд в пример приводит определение районного суда. Он прекратил производство по иску об установлении сервитута. Истец имел статус индивидуального предпринимателя и просил установить сервитут в отношении земли. Сервитут ему был нужен, чтобы обеспечить доступ к принадлежащему ему земельному участку и нежилым помещениям.

Районный суд установил, что истец – собственник объекта коммерческого назначения. Его интерес – обеспечить проезд транспорта для провоза товаров. Спор имел экономический характер, поэтому должен был рассматриваться арбитражным судом.

Но не всегда у судов общей юрисдикции нет полномочий для разрешения подобных споров. Например, спор об отмене сервитута может рассматривать суд общей юрисдикции и арбитражный суд. Всё зависит от того, какой суд установил сервитут.

Что делать, если в ЕГРН нет сведений о земельном участке

В ЕГРН может не быть данных о части земельного участка, на который накладывается сервитут. Верховный суд РФ объяснил, что это не препятствует государственной регистрации сервитута. И привёл пример.

Заявителю отказали в регистрации сервитута, потому что данных о части земельного участка не было в ЕГРН. И порекомендовали:

• провести кадастровые работы,
• определить координаты характерных точек границ части участка,
• поставить на кадастровый учет часть земельного участка.

Только после этого можно было вновь приходить с заявлением о регистрации сервитута.

Заявитель обратился последовательно в несколько судов, но везде проиграл. Наконец, дело дошло до окружного суда. Его постановление отменило решения предыдущих судов, потому что в Законе о государственной регистрации прав нет обязательного требования о кадастровом учёте части земельного участка при заключении соглашения о сервитуте.

Такое требование применяется только к земельным участкам, которые находятся в собственности государства или муниципалитета. Исключение – соглашение заключается менее чем на три года (ст. 39.25, 39.26 ЗК РФ).

Чтобы зарегистрировать сервитут нужно представить документы, отражающие сферу действия сервитута и его содержание. Сервитут необходимо зарегистрировать в отношении всего земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

В чем разница между арендой земли и сервитутом на землю?

Евгений, Оренбург 25 октября 2015 года, 16:11 просмотров: 28449

Пожалуйста расскажите — чем отличается сервитут от аренды на землю. Нам нужно оформить права под линейными коммуникациями (водопроводом, канализацией и линиями электропередачи). Можем ли мы оформить соглашение о сервитуте? И если да, то как долго длится оформление и какой будет плата за сервитут?

Принципиальная разница между договором аренды на землю и соглашением о сервитуте на землю заключается в том, что из трех правомочий включенных в состав права собственности – владение, пользование и распоряжение в праве аренды содержатся правомочия владения и пользования, а при соглашении о сервитуте передается лишь право пользования (ограниченного пользования) (Таблица №1).

Таблица №1: Правомочия в составе различных видов прав

Статья 39.23 Земельного кодекса РФ определяет, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях:

• размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
• проведение изыскательских работ;
• ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Пункт 4 статьи 39.25 Земельного кодекса РФ определяет, что в случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Приказом Минэкономразвития РФ от 27.11.2014 г. №762 определена форма и требования к оформлению схемы земельного участка (ЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ).

Процесс оформления соглашения о сервитуте

Статья 39.26 Земельного кодекса РФ определяет порядок заключения соглашения о сервитуте в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

21 рабочий день

10 рабочих дней

Процесс оформления договора аренды

Размер арендной платы по договору аренды

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 определяется одним из следующих способов:

• на основании кадастровой стоимости земельных участков;
• по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
• в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития РФ;
• на основании рыночной стоимости земельных участков.

В случае, если земельный участок предоставляется в аренду для целей указанных в п. 5 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582, для размещения:

• линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;
• трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения,водоотведения и очистки сточных вод;
• объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов.

арендная плата рассчитывается по формуле – 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 4 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 г. №109-п определен размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области:

• земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения объектов Единой системы газоснабжения, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, – в размере 0,11 рубля за 1 кв. метр;
• земельного участка, предоставленного для строительства или размещения линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), пунктов контроля загрязнения воздуха, объектов электросетевого и жилищно-коммунального хозяйства, организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, а именно: линий электропередач, трансформаторных и иных подстанций, распределительных пунктов и иного оборудования, предназначенного для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии, объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также котельных заводского изготовления (расположенных на отдельно сформированных земельных участках), центральных тепловых пунктов, насосных станций различных модификаций и назначений, газорегуляторных пунктов, станции катодной защиты – в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка;
• земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения трубопроводов и иных объектов государственного или муниципального значения, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод – в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы по соглашению о сервитуте

Постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 г. №1461 определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 30.03.2015 г. №213-п определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Выводы:

Для целей строительства и размещения линейных объектов, таких как водопровод и канализация, а также для размещения кабельных линий электропередачи более целесообразно заключение соглашений о сервитуте. В этом случае землепользователь получает:

• значительную экономию в оплате по сравнению с арендными платежами на земли (плата за сервитут меньше от 30 до 200 раз);
• значительную экономию временных затрат по сравнению с периодом оформления договора аренды (от 30 до 68 календарных дней на заключение о сервитуте и 83 календарных дня для заключения договора аренды);
• в случае, если срок землепользования не превышает трех лет, то при заключении соглашения о сервитуте значительная экономия финансов достигается ввиду отсутствия необходимости проведения кадастровых работ для постановки на государственный кадастровый учет части земельного участка, а также не требуется государственная регистрация (с уплатой государственной пошлины).

Однако, соглашение о сервитуте подходит не для всех целей, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 39.23 Земельного кодекса РФ размещение объектов для которых заключается соглашение о сервитуте не должно препятствовать разрешенному использованию земельного участка. То есть, например, для размещения наземной линии электропередачи потребуется постановка на государственный кадастровый учет земельного участка (или части земельного участка) и заключение договора аренды.

ВС указал, как правильно устанавливать сервитут

Сложившаяся судебная практика признает сервитут «крайней» мерой, к которой стороны могут прибегнуть в исключительном случае, если нет других способов обеспечить беспрепятственный доступ к имуществу, объясняет юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47 место По выручке Профайл компании × Марина Строкань. С подобной ситуацией и столкнулся Василий Огнев*.

Доступ к участку закрыло кафе

В 2003 году он арендовал на 49 лет участок в городе Бутурлиновка Воронежской области у местной администрации. На этой земле располагалась старая бытовая постройка, которую арендатор хотел реконструировать и превратить в производственное помещение по ремонту различного оборудования. Именно такой план Огнев согласовал с главным архитектором района, но к строительным работам не спешил приступать. Несколько лет арендатор не появлялся на земле в Бутурлиновке, а в 2016 году обнаружил, что перед его участком возвели кафе.

Из-за новой постройки Огнев потерял свободный доступ к зданию, в котором хотел организовать производственное помещение. Тогда арендатор попытался договориться с соседкой Инной Дмитриевой*, чтобы установить сервитут и проходить через ее участок на арендуемую землю. Но та возражала против этого, указывая на то, что Огнев может другим путем добираться до своей недвижимости. Бутурлиновский районный суд своим решением подтвердил обоснованность позиции Дмитриевой (дело № 2-818/2016

Но арендатора подобный вывод не устроил, и он подал новый иск — установить сервитут для прохода к своему имуществу через другой примыкающий участок, который принадлежал местной администрации (дело № 2-1034/2017

М-1038/2017). Городские власти представили в суд документы, которые свидетельствовали о том, что истец долгие годы не пользуется арендуемой землей: она заросла деревьями, а бытовая постройка за это время частично развалилась. Кроме того, с одной стороны спорного участка есть бесхозный кирпичный забор, в котором можно установить ворота для прохода к производственному помещению, обратил внимание ответчик. Суд не стал назначать дополнительных экспертиз и на основании представленных бумаг постановил отказать Огневу. Апелляция оставила такое решение без изменений (дело № 33 –2380/2018).

ВС нашел несколько нарушений у нижестоящих судов

Арендатор не согласился с выводами нижестоящих инстанций и оспорил их в Верховный суд. ВС отметил, что при разрешении обсуждаемого вопроса суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон. То есть, условия должны быть наименее обременительны для собственника участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

В рассматриваемой ситуации судам следовало изучить, может ли истец защитить свои права другим способом и вправе ли арендатор участка требовать установления сервитута по действующему закону, подчеркнул ВС (дело № 14-КГ19-3). Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что нижестоящим инстанциям надо было подробнее изучить ситуацию с кирпичным забором: кому он принадлежит, на чьём участке находится, получится ли в нем установить ворота и на основании чего истец может совершать какие-либо действия с этим имуществом.

Такие сведения можно получить только из заключения экспертизы, поскольку суд не является экспертом в области землеустройства, но исследования в рамках процесса не назначались, обратил внимание ВС. Учитывая перечисленные обстоятельства, «тройка» судей под председательством Вячеслава Горшкова отменила все акты нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение обратно в первую инстанцию.

Эксперты «Право.ru»: «Экспертиза в таких случаях обязательна»

В подобных ситуациях идти на поводу у арендаторов опасно, полагает партнер MGP Lawyers MGP Lawyers Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения × Денис Быканов: «Собственник итак испытывает давление института принудительного сервитута, а если право на иск предоставить еще и арендаторам, то это еще больше редуцирует собственность».

Фактически суд нарушил принцип состязательности, заведомо отдал предпочтение кажущейся более сильной позиции Администрации, которая и представила перечисленные документы. Таким образом, вывод нижестоящих инстанций о доступе на участок посредством устройства ворот в заборе был основан на поверхностном исследовании обстоятельств.

По словам эксперта, базовое право арендатора заключается в том, чтобы он в любой непонятной ситуации мог попросить арендодателя предъявить соответствующий иск, а не стараться присвоить себе правомочия собственника: «Такой подход, в общем, и закреплен в законе».

— Выясняют необходимость для его установки как таковой;

— Доказывают невозможность (затруднительный характер) доступа к имуществу;

— Разрабатывают наименее обременительный вариант установления сервитута;

— Исполняют решение – вносят в Единый государственный реестр недвижимости координаты границ сервитута, регистрируют обременение на землю.

В решениях по подобным спорам суд должен определить все условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, объясняет Вероника Величко из Avelan Avelan Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × : «Если его установление неизбежно, то сервитут должен осуществляться наиболее экономичным способом». Из-за чего по подобным делам необходимо назначать экспертизу, подчеркивает партнер Аронов и партнеры Аронов и партнеры Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Уголовное право группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × Антон Емелин. Одним словом, наличие альтернативных путей доступа к участку должно быть предметом экспертизы, а не гипотезой суда, подчеркивает Величко.

В нашей практике был случай, когда председатель состава арбитражного суда провел выездное судебное заседание, осмотрел все варианты проезда, их описал и, сопоставив с представленными сторонами схемами, выбрал оптимальный вариант.

Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и Партнеры Шаймарданов и Партнеры Региональный рейтинг. ×

Проблемы зачастую возникают и на стадии исполнения судебного решения, когда нужно внести сведения о сервитуте в ЕГРН, предупреждает Строкань. По ее словам, обычно это связано с тем, что в ходе экспертизы неправильно определяют координаты границ сервитута.

*имена и фамилии участников дела изменены

Как оформить сервитут на земельный участок?

Что такое земельный сервитут?

Понятие «сервитут» означает право на ограниченное использование чужой собственности при условии, что без этого вы не можете полноценно использовать и содержать свое имущество.

Термин servitus появился еще в римском праве, и уже тогда был связан именно с земельными отношениями, и обеспечивал беспрепятственное использование всеми гражданами водоемов, пастбищ и проч.

Сервитут в земельном праве предполагает разрешение пользоваться чужой территории (участка) для владения своим имуществом, если иных способов нет. Например, нет другого подъезда к вашей даче, кроме как через соседский участок, нельзя «обойти» чужую территорию при прокладке электросетей.

В настоящее время выделяются следующие виды сервитутов по земельному законодательству — «частные» и «публичные». «Отличаются они тем, что частный сервитут направлен на обеспечение нужд конкретного человека, в то время как публичный выступает в защиту так называемых социальных интересов. Публичный сервитут на земельный участок связан с исполнением органами власти различных распоряжений, государственных программ и т.д. К примеру, этот документ понадобится для ремонта электросетей, проведения к месту работ строительной техники. Публичный сервитут устанавливается на основании издания акта государственной инстанции по итогам общественных слушаний, – поясняет Элита Закиян, ведущий юрист, заместитель руководителя практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов.

Срок годности

Срок действия сервитута на земельный участок может варьироваться от года до 49 и более лет. Разрешения на ограниченное использование территории подразделяются на срочные и постоянные.

Время действия публичного сервитута регулируется законодательством и зависит от цели проведения работ.

«Для устройства линий электропередач, трансформаторных подстанций срок может составлять от 10 до 49 лет, для строительства или ремонта автомобильных дорог, эстакад, мостов, вокзалов разрешение выдается на время проведения таких мероприятий; для инженерных изысканий документ действует не более года, – поясняет Геннадий Локтев, юрист Европейской юридической службы.

Частный сервитут на земельный участок выделяется на время, определенное соглашением сторон. Когда разрешение необходимо, например, для подъезда к частному дому, выдается постоянный сервитут. Нужно иметь в виду: если пользователь документа продаст свою недвижимость, право на ограниченное использование сохранится как для обремененного участка, так и для нового хозяина дома.

Найти доказательства

Установление сервитута на земельный участок – достаточно сложный процесс.

Необходимо предоставить суду убедительные доказательства, что у вас действительно отсутствует иной способ обеспечения своих нужд: нет другого пути для проезда на свой участок, прокладывания коммуникаций и проч.

Если вы не сможете привести убедительные доказательства, то положительно разрешить данный вопрос не удастся.

Что и в каком порядке делать, рассказывает Элита Закиян:

1. Для начала нужно обратиться в письменной форме к собственнику имущества, в отношении которого возникла необходимость в ограниченном пользовании.
2. По правилам к обращению следует приложить определенный набор технических документов. Однако сделать это в большинстве случаев крайне сложно. Например, когда возникла необходимость использования соседнего участка, нужно подготовить схему с указанием части территории, которая требуется для проезда (прохода, проведения ремонтных работ) на праве сервитута. Но, поскольку нет открытого доступа к этому месту, и вы не вправе самовольно проникнуть на чужую территорию без разрешения, такую схему с определением всех характеристик подготовить невозможно.
3. Если ответа на обращение не поступило или пришел отказ, следующий этап – суд. Будет проведена экспертиза для выяснения, действительно ли разрешение необходимо.
4. При положительном решении происходит оформление сервитута на земельный участок, вы получите документ, который будет необходимо зарегистрировать в ЕГРН.

Платная услуга?

Так как сервитут – это право пользования чужой собственностью, он предоставляться и бесплатно, и за деньги. Владелец земельного участка за возможность проезда по территории, вправе требовать плату, говорит Геннадий Локтев, юрист Европейской юридической службы. Размер и порядок внесения оплаты оговаривается сторонами при заключении соглашения.

Публичный сервитут на земельный участок также может иметь денежное содержание. Собственник территории, по которой разрешается, например, проезд строительной техники, также может назначить цену за возможность использования своей собственности от органов местного самоуправления, установивших сервитут. При наличии спора между сторонами стоимость может быть определена в судебном порядке.

Земельный кодекс указывает, что сервитут может быть отменен в случае, если цель его установления уже не актуальна, и необходимости в его продолжении нет.

Собственник имущества, в отношении которого установлен сервитут, имеет право оспаривать решение суда, либо распорядительного органа власти, доказывая наличие альтернативных способов доступа к указанной территории.

Сосед требует сервитут на проезд через мой участок

Мы – пенсионеры. Сосед уже 30 лет с моего согласия проходит к себе. Сейчас требует по сервитуту проезда с вырубкой у меня плодовых деревьев и ликвидацией грядок. Истец граничит со своим родственником, участок которого заброшен, не возделывается, не имеет построек, имеет заросшую дорогу к истцу. Истец допустил блокирование своего участка другим соседом и не оспаривал это более 25 лет. У меня шесть соток на восемь человек. Отберет ли суд часть моей земли или проложит проезд через соседа-родственника, или соседа, ограничившего проезд истца?

Согласно п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, ваш сосед должен доказать, что проход и проезд к его участку не может быть обеспечен иначе как по вашему участку и это не приведет к невозможности его использования по целевому назначению, т.е. в данном случае не должно приводить к невозможности его использования для садоводства и огородничества или существенно ограничивать такие возможности, в частности, если это повлечет необходимость вырубки плодовых деревьев, уничтожения посевов на значительной площади.

Согласно п. 2 той же статьи ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Иными словами при установлении сервитута отобрать участок у собственника нельзя, право собственности на него сохраняется за собственником, но сервитут накладывает на участок обременения. Обременения – это такие определенные ограничения в праве пользования, накладываемые на собственника, которые не позволят ему создавать препятствия для прохода и проезда соседу (соседям) к своему участку (строить заборы, высаживать деревья, кустарники и т.п.).

При этом согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 Земельного кодекса РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 (далее – Обзор), размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка, в интересах которого устанавливается сервитут, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом (абз. 4 п. 12 Обзора).

Таким образом, если иного способа проезда и прохода к соседу не будет выявлено, то вы вправе настаивать на установлении такой платы за предоставление сервитута по вашему участку, которая компенсирует вам все потери, вызванные уничтожением плодовых деревьев и посевов, а также ущерб, вызванный невозможностью использовать в будущем часть участка, обремененного сервитутом, по его целевому назначению, т.е. для выращивания плодовых культур.

Очевидно, что при решении вопроса о том, кому будет причинен больший ущерб – вам или другому соседу, который не использует свой заросший участок, – будет приниматься во внимание, что участок такого соседа не используется по своему целевому назначению, строений и плодовых насаждений не имеет, следовательно, ущерб для него будет минимальный либо будет полностью отсутствовать.

Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению заинтересованной стороны с собственником соседнего участка, в отношении которого испрашивается сервитут, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

При рассмотрении такого спора, исходя из доводов и возражений спорящих сторон, суд должен определить, какой вариант сервитута из всех возможных будет наиболее оптимальным для обеспечения баланса интересов сторон. В частности, суд должен определить необходимость установления сервитута, т.е. убедиться в отсутствии доступа к участку вашего соседа не иначе как посредством такого сервитута через смежные с ним участки, выявить различные варианты обеспечения такого доступа, определить наименее ущербный для собственников смежных участков вариант и по требованию собственника, через участок которого предполагается обеспечить проход и проезд к соседу, определить соразмерную плату за сервитут, компенсирующую причиненный ущерб и (или) материальную выгоду соседа, испрашивающего сервитут через такой участок. Данные обстоятельства при необходимости и, как правило, суд устанавливает на основе соответствующих землеустроительных и оценочных экспертиз. См., например, п. 7–9, 12 Обзора.

Следует также иметь в виду, что согласно основополагающим принципам гражданского законодательства, закрепленным в п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. А согласно п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения вышеуказанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, действия вашего соседа, пусть и пользующегося проходом через ваш участок более 30 лет без ущерба для вас, а теперь возжелавшего обеспечить себе также и проезд через него с причинением вам ущерба, значительно превышающего объем защищаемого права (права доступа к своему участку с использованием автотранспорта или техники и т.п.), будут рассматриваться судом также с учетом вышеприведенных принципов о недопустимости злоупотребления правом.

«Пособие» по сервитутным спорам

В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел, связанных с установлением сервитута на земельный участок, ВС РФ провел обобщение судебной практики и дал разъяснения.

В части, касающейся обращения в суд с иском об установлении сервитута, Верховный Суд указал, что действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашение о сервитуте или его условиях. При решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений. Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.

ВС РФ также пояснил, что в отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта. С требованием об установлении сервитута вправе обратиться и собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок.

Согласно Обзору, если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.

В части, касающейся условий установления сервитута, ВС РФ разъяснил, что он может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Как пояснил Верховный Суд, удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

ВС РФ обратил внимание судов на то, что отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.

В части, касающейся установления платы за сервитут, ВС РФ указал, что она определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Адвокат Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев положительно оценил принятый Обзор, отметив, что в нем разъяснены спорные аспекты, такие как подсудность споров об установлении сервитута, круг лиц, которые вправе обратиться в суд по данной категории споров, установление платы за сервитут и другие.

К ключевым положительным аспектам Обзора, по мнению Ильи Прокофьева, можно отнести относительное уравнивание прав собственников земельных участков, обремененных сервитутом, и собственников земельных участков, для обеспечения использования которых устанавливается сервитут, а также необходимость указания в решениях судов всех условий, на которых устанавливается сервитут. Пункт 11 Обзора разъясняет важное положение о том, что отсутствие в ЕГРП сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом. До настоящего момента позиция судов по этому вопросу была неоднозначной, подчеркнул эксперт.

В целом, добавил Илья Прокофьев, Обзор ВС РФ разъясняет наиболее актуальные проблемы сервитутного права и сложившиеся в практике судов противоречия. «В дальнейшем это должно положительно сказаться на судебной практике и, следовательно, сократить количество споров об установлении сервитутов, рассматриваемых в судах апелляционной и кассационной инстанций», – заключил эксперт.

Аналогичную точку зрения высказал партнер АБ «Ковалёв, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков. По его словам, Обзор с уверенностью можно назвать пособием по спорам об установлении сервитута на земельный участок. «Коллеги-юристы, в том числе судьи, которые ранее не имели опыта работы по данной категории дел, после изучения Обзора, вероятнее всего, получат необходимые знания как для подготовки правовой позиции по спору, так и для ее оценки в рамках рассматриваемого дела», – уверен эксперт.