Облагается ли НДС реализация земельных участков?

Как учитывать земельные участки в бухгалтерском и налоговом учете

Больше материалов по теме «Бухгалтерский учёт» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

1. Документальное оформление
2. Бухгалтерский учет
3. Налоговый учет
4. Кратко

Земельный участок – особый вид неамортизируемых активов. Он может быть приобретен, продан, перепродан, реализован частично или полностью; при этом фигурировать в учете в качестве основного средства или товара для перепродажи. На землю, как на объект ОС, не начисляется амортизация (ст. 256-2 НК РФ), поскольку в процессе эксплуатации она не теряет своей стоимости.

Участок принимается к учету в сумме всех фактических затрат на него, в том числе и госпошлины за оформление права собственности (ПБУ 5/01 р.2, 6/01 р. 2). Расчет земельного налога производится по кадастровой стоимости участка.

Документальное оформление

Покупка и продажа земельных участков оформляются договором в 3-х экземплярах. Два из них – участникам сделки, один – в Росреестр для регистрации. Договор аренды земли на срок более года также регистрируется в Росреестре (ст. 609-2 ГК РФ).

Вопрос: Как отразить в учете организации приобретение земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для производственных целей и его последующую продажу?
Организация приобрела земельный участок стоимостью 5 000 000 руб. Государственная пошлина уплачена, и документы на регистрацию перехода права собственности на земельный участок к организации переданы в месяце получения земельного участка. В этом же месяце участок начал использоваться в производственных целях. Переход права собственности на участок зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем его получения. В этом же месяце произведены расчеты с муниципалитетом за приобретенный участок. Иных расходов, связанных с приобретением земельного участка, организация не несет.
В дальнейшем участок продан за 6 200 000 руб. Переход права собственности на участок к покупателю зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем передачи участка. В этом же месяце получены денежные средства от покупателя. Организация применяет метод начисления в налоговом учете. Промежуточная бухгалтерская отчетность составляется организацией на последнее число каждого календарного месяца.
Посмотреть ответ

Специальных унифицированных форм, учитывающих многообразие земельных участков, их видов, законодательством не предусмотрено. При постановке на учет ЗУ рекомендуется пользоваться указанными ниже документами:

1. Акт ОС-1 «О приеме-передаче объектов ОС (кроме зданий, сооружений)». Документ содержит ряд показателей, которые при заполнении следует игнорировать (прочеркивать): изготовитель, нормы амортизации, полезное использование, остаточная стоимость и т.д. В то же время отсутствуют специальные графы, содержащие характеристики земельного участка. Их можно отразить в поле (разделе) «Другие характеристики».
2. Акт 401-АПК «На оприходование земельных угодий». Он предназначен для организаций и предприятий аграрной сферы и содержит сведения о земельном участке, его балансовой стоимости, виде, качестве земель и др.
3. Инвентарная карточка ОС-6 «Учета основных средств».

Можно прописать в договоре положение, по которому он будет являться одновременно и актом приема-передачи, либо разработать собственную учетную форму локального характера. Применение тех или иных бланков документов по учету ЗУ целесообразно закрепить в учетной политике организации.

Постановка на учет производится датой, указанной в акте либо в договоре, приравненном к нему.

На заметку! Земля и строения на ней не являются в учете единым имущественным объектом.

Бухгалтерский учет

Фактические затраты, по которым участок земли принимается к учету, могут включать в себя:

• стоимость участка, уплаченную продавцу;
• риэлторские, консультационные услуги;
• выплаты посреднику;
• сумму госпошлины за регистрацию земли;
• другие затраты, связанные с приобретением земли.

На заметку! При использовании заемных средств для покупки участка процент по ним постепенно включается в стоимость ЗУ до момента, когда он из внеоборотных активов перейдет в состав основных средств (ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»).

Операции с земельными участками могут включать в себя: получение в дар, по договору мены, получение в качестве вклада в уставный капитал, а также покупку, продажу, аренду, продажу части участка, и т.д.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся операции с землей, которые приходится учитывать бухгалтеру.

Покупка

Земля включена в учет как ОС:

• Дт 08/1 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
• Дт 08/1 Кт 10, 60,76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
• Дт 08/1 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ;
• Дт 01 Кт 08/1 — ЗУ включен в состав основных средств.

Земля включена в учет как объект последующей перепродажи:

• Дт 41 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
• Дт 41 Кт 10, 60, 76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
• Дт 41 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ.

На заметку! Несмотря на то, что четких разграничений на использование счетов 76 и 68 при учете госпошлины нет, налоговые органы рекомендуют пошлину за регистрацию участка учитывать на счете 68, поскольку она является федеральным сбором (ст.13 НК РФ).

Продажа

Земля продана как ОС:

• Дт 62 Кт 91 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
• Дт 91 Кт 01 — ОС списано с учета, по его стоимости;
• Дт 91 Кт 10, 70, 60 и пр. — учтены расходы на продажу ЗУ.

Земля продана как товар:

• Дт 62 Кт 90 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
• Дт 90 Кт 41 — списан ЗУ как товар с учета, по его стоимости;
• Дт 44 Кт 10, 70, 60 и пр.
• Дт 90 Кт 44 — учтены и списаны расходы на продажу ЗУ как товара.

Продажа части участка

Как правильно учесть продажу части участка, рассмотрим на примере. Пусть ЗУ числился на счете 01 как основное средство, единым объектом. Его стоимость — условно 100000 руб. После завершения кадастровых работ землю разделили на две части. Одна остается в организации (60000 руб.), а другая продается (40000 руб.). От продажи получено 50000 руб.

Разделим участок в учете:

• Дт 01 «к продаже» Кт 01 «начальный» — 40000 руб. — выделена часть к продаже;
• Дт 01 «оставшийся в организации» Кт 01 «начальный» — 60000 руб. – выделена часть, оставшаяся в организации;
• Дебет 91 Кредит 01 «к продаже» — списан с учета ЗУ, подлежащий продаже, по его стоимости 40000 руб.;
• Дебет 62 Кредит 91 — 50000 руб. доход от продажи.

Далее учитываем расходы на продажу, согласно приведенной выше корреспонденции: Дт 91 Кт счета расходов, и отражаем прибыль (убыток) от сделки Дт 91 (99)Кт 99(91).

В данном случае правильным будет именно разделение участков, а не списание ЗУ и постановка на учет двух вновь образованных объектов.

Аренда

Первоначально расходы по заключению арендного договора относятся на счет 97 «Расходы будущих периодов», а затем равными долями списываются на счета по обычным видам деятельности:

• Дт 97 Кт 76 — затраты на приобретение права аренды;
• Дт 19 Кт 76 — начисление НДС от стоимости арендного права;
• Дт 68 Кт 19 — предъявлен НДС к вычету;
• Дт 20, 25, 26 и др. Кт 97 — списание доли расходов в течение срока аренды.

Арендная плата начисляется проводкой Дт 20, 25, 26 и др. Кт 76. Если позволяют условия аренды, с суммы также можно получить вычет НДС (см. проводки выше).

Передача в субаренду, если это не запрещено договором, оформляется проводками: Дт 62 Кт 91 и Дт 91 Кт 68.

Налоговый учет

Земельный налог

Организации, предприниматели, владеющие и пользующиеся бессрочно земельными участками, являются плательщиками земельного налога (ст. 388-1 НК РФ). Налоговая база определяется по кадастровой стоимости участка и является фиксированной величиной. Ставки налога определяются на региональном уровне в зависимости от категории земли.

Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.

Аренда земель в госсобственности, муниципальной, а также земель субъектов РФ не облагается НДС (ст. 149 2 пп. НК РФ). В то же время субаренда таких земель НДС облагается (Письмо Минфина №03-07-11/436 от 18-10-12). По договорам аренды частной собственности применяется налогообложение НДС (Письмо №ГД-3-3/2391 ФНС от 18-06-15).

Налог на прибыль

Учесть расходы на покупку земли можно лишь в момент ее продажи, уменьшая доход на сумму приобретения ЗУ и затраты на ее продажу (ст. 268, 271 НК РФ). Согласно ст. 264-1 НК РФ расходы на покупку земли в государственной, муниципальной собственности, на которых находятся здания, сооружения, строения или которые приобретаются для целей капстроительства, могут быть признаны в расходах по налогу на прибыль.

Об НДС-рисках при реализации «недостроя» и земли

Автор: Анищенко А. В., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Некоторым налогоплательщикам результаты инженерно-изыскательных работ в строительстве кажутся эфемерными. С физической стороны. Хотя со стоимостной стороны это совсем не так: платить за них приходится дорого.

Хуже того, об этом прекрасно осведомлены и налоговики. Поэтому строить на этом какие-то примитивные схемы ухода от уплаты налогов весьма чревато.

Для примера рассмотрим очень интересное Постановление АС УО от 26.12.2018 № Ф09-7821/18. Есть там одна неудобная деталь…

Не рассчитав свои силы…

Хорошее начало

Предприниматель С. когда-то давно задумал построить торгово-офисный центр.

Он получил права на земельный участок и разрешение на строительство.

После этого был заключен договор с подрядчиком на выполнение проектно-изыскательных и строительно-монтажных работ.

Предприниматель воспользовался правом на применение налоговых вычетов на общую сумму свыше 2,5 млн руб. на основании полученных от подрядчика счетов-фактур за выполненные работы, в том числе:

за инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-экологические изыскания;

за обследование технического состояния несущих и ограждающих конструкций;

за теплотехнический расчет;

за работы по укреплению фундаментов;

за работы по проектированию и т. д.

И все эти вычеты он благополучно получил.

Объект незавершенного строительства был отражен предпринимателем на счете 08. Затраты на строительство составили почти 14,5 млн руб.

Имелось у коммерсанта и свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.

Печальный конец

Однако предприниматель С. строил, строил торгово-офисный центр, а потом понял, что «не потянет». Осилил только 6% готовности объекта.

Недостроенный объект был продан предпринимателю Э. Но продан как-то уж очень необычно.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества цена приобретаемого покупателем имущества составляет 13 млн руб., из них:

объект незавершенного строительства – 10 000 (!) руб.;

земельный участок – 12 990 000 руб.

В соответствии с договором купли-продажи продавец выставил счет-фактуру на сумму 10 000 руб., в том числе НДС – 1 525,42 руб. Притом что затраты на создание объекта незавершенного строительства были списаны в сумме почти 14,5 млн руб.

Продавец пояснил, что покупателя интересовал только земельный участок, поэтому недостроенный объект был продан за символическую цену.

Полученный доход от реализации земельного участка был заявлен предпринимателем в декларации по НДФЛ.

В свою очередь, покупатель сообщил налоговикам, что строительство он продолжит, а проектные работы были переданы ему продавцом безвозмездно – в качестве бонуса.

Так дело не пойдет

Не нужно обладать богатым воображением, чтобы представить, как неприятно изумились налоговики.

Еще бы! В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков не признаются объектом обложения НДС.

В результате сделка на 13 млн руб. есть, возмещение на 2,5 млн руб. есть, а пополнения в бюджет (не считая микроскопической суммы НДС в размере 1 525,42 руб.) нет.

С этим налоговики и пришли в суд – с выводом о занижении налоговой базы по реализации объекта незавершенного строительства.

Действия предпринимателя они просили признать направленными на получение необоснованной налоговой выгоды. Все просто: предприниматель при совершении сделки занизил цену объекта незавершенного строительства и одновременно компенсировал такое занижение ценой земельного участка, реализация которого не облагается НДС.

Ничто на земле не бывает бесплатно

Атака налоговиков развивалась по двум направлениям.

Моральное давление

По результатам проверки налоговики предсказуемо сделали вывод, что цена реализации объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи установлена без учета понесенных налогоплательщиком затрат при строительстве этого объекта.

Заявленная в счете-фактуре стоимость объекта незавершенного строительства не соответствует его стоимости по данным бухгалтерского учета.

Операция по реализации объекта незавершенного строительства произведена предпринимателем не в соответствии с ее действительным экономическим смыслом и не обусловлена разумными экономическими причинами (целями делового характера).

Вопрос о размере действительной стоимости объекта налоговики решили тоже очень просто. Они взяли сумму затрат, отраженную на счете 08.

Конкретная ошибка

Проверяющие настаивали на следующем. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается объектом обложения НДС.

В рассматриваемом случае продавец недостроенного объекта передал покупателю результаты выполненных инженерно-геодезических, инженерно-геологических, инженерно-экологических и тому подобных работ на спорном объекте на безвозмездной основе.

Указанный факт также свидетельствует о занижении продавцом базы по НДС.

Однако почему-то развивать эту тему налоговики дальше не стали.

План защиты

Однако предприниматель и не думал сдаваться!

Он тоже довольно предсказуемо сослался на п. 1 ст. 105.3 НК РФ, где предусмотрено, что цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы, прибыль, выручка, получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Согласно п. 3 этой статьи при определении налоговой базы с учетом цены товара, работы, услуги, примененной сторонами сделки для целей налогообложения, указанная цена признается рыночной, если налоговиками не доказано обратное или если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога.

Также предприниматель сослался на п. 2 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.17 НК РФ, прямо намекая, что проверять цену в сделке налоговики могут только в случае взаимозависимости продавца и покупателя.

Поэтому налоговая инспекция при проведении камеральных проверок вышла за пределы предоставленных ей полномочий и произвела контроль соответствия цены, сторонами которого являются лица, не признаваемые взаимозависимыми.

Кроме того, предприниматель сослался на Определение КС РФ от 04.06.2007 № 320-О-П, ст. 1, 10, 421 ГК РФ и Постановление Президиума ВАС РФ от 26.02.2008 № 11542/07, из которых следует, что налоговики не вправе оценивать экономическую целесообразность совершенных сделок.

По мнению налогоплательщика, инспекция, руководствуясь предположительным выводом о цели совершения сделки, начислила налог, не определяя рыночную цену имущества.

Решение суда

Единственное, что предприниматель не учел, – у суда есть самые широкие полномочия. Ему этот п. 1 ст. 105.3 НК РФ вообще нипочем!

Есть давнее, но оттого не менее действенное Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды» (далее – Постановление № 53) – от него и нужно «плясать».

Там прямо предусмотрено, что налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности, в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами.

Установление судом наличия деловой цели в действиях налогоплательщика производится с учетом оценки обстоятельств, свидетельствующих о его намерениях получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

Кроме того, есть п. 1 и 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 НК РФ, а также Определение КС РФ от 04.07.2017 № 1440-О.

Избежание налогообложения в результате совершения действий, направленных на получение необоснованной налоговой выгоды, является неправомерным поведением участника гражданского оборота, не совместимым с положениями ст. 3 НК РФ. Это приводит к возникновению у лиц, обязанных к уплате налога, неоправданного преимущества в сравнении с другими налогоплательщиками и нарушению публичного интереса (Определение ВС РФ от 22.07.2016 № 305-КГ16-4920).

Как разъяснено в п. 1 Постановления № 53, под налоговой выгодой понимается уменьшение размера налоговой обязанности вследствие, в частности, уменьшения налоговой базы.

Представление налогоплательщиком налоговикам всех надлежащим образом оформленных документов в целях получения налоговой выгоды является основанием для ее получения, если только налоговики не докажут, что сведения, содержащиеся в этих документах, неполны, недостоверны или противоречивы.

КС РФ в Определении от 04.07.2017 № 1440-О сделал вывод о том, что налоговое законодательство допускает возможность выбора налогоплательщиком того или иного метода учетной политики, который позволяет сэкономить на уплате налогов. Однако это не относится к случаям злоупотребления таким правом.

Если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные целями делового характера, то это предполагает доначисление суммы налогов и сборов.

Применение искусственных юридических конструкций для хозяйственных операций, не содержащих признаков противоправности, но лишенных хозяйственного смысла и не имеющих объяснений неналоговыми причинами, рассматривается как злоупотребление правом в сфере налоговых правоотношений.

В анализируемой ситуации у предпринимателя нет никакой иной цели, кроме как экономия на налогах, поэтому требования налоговой инспекции совершенно справедливы.

Не так просто

Все бы хорошо… Но как все-таки быть с рыночной ценой переданного недостроенного объекта?

Налоговики взяли данные со счета 08. Однако согласно п. 2 ст. 154 НК РФ при реализации товаров, работ, услуг на безвозмездной основе база по НДС рассчитывается как стоимость данных товаров, работ, услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному в ст. 105.3 НК РФ (см., например, Письмо Минфина России от 23.10.2018 № 03-07-11/75858).

В пункте 1 ст. 105.3 НК РФ установлены критерии отнесения цен к рыночным: цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, выступающими сторонами таких сделок, признаются рыночными.

(Отметим, финансисты считают, будто данная норма применяется в том числе при безвозмездной реализации товаров (работ, услуг) – см., например, Письмо от 04.10.2012 № 03-07-11/402. Правда, до сих пор не очень понятно, как же это сделать практически.)

И тут мы опять возвращаемся неожиданно к аргументу налогоплательщика: так как продавец и покупатель не взаимозависимы, цена в 10 000 руб. за недостроенный объект должна априори считаться рыночной.

Но суд с этим не согласился. Хотя и взаимозависимыми стороны сделки тоже не признал.

Получается, по нашему мнению, какой-то замкнутый круг: нам нужна рыночная цена, но рыночная цена между невзаимозависимыми сторонами – это та, которую они сами и определили. Иначе говоря, в нашем случае – 10 000 руб.

Так что упорство налогоплательщика в судебном процессе понять можно.

А суд, как нам кажется, принял чисто волевое решение и оценил базу по НДС исходя из затрат, собранных на счете 08.

Цена безвозмездности

На наш взгляд, суд принял слишком эмоциональное и неправильное решение.

Да, соотношение стоимости объекта и земельного участка выглядит издевательски. Очевидно, что оно принято в целях ухода от уплаты НДС.

Но, во-первых, льготу по продаже земельных участков установил не сам предприниматель, а государство, и, во-вторых, норму из п. 1 ст. 105.3 НК РФ придумал тоже не налогоплательщик.

Между тем задача все равно решается в пользу налоговиков. Но иначе!

Смотрите. Пусть земельный участок стоит 13 млн руб. Пусть сам объект незавершенного строительства стоит, по мнению продавца, 10 000 руб. Хорошо, пусть так и остается!

Ведь у нас еще есть безвозмездно переданные инженерные работы! И предприниматели сами не отрицают, что они были переданы и получены безвозмездно!

При этом, например, в Письме Минфина России от 22.06.2018 № 03-07-11/42842 в подобной ситуации чиновники указали, что база по НДС при безвозмездной передаче результатов работ по подготовке земельных участков для начала возведения производственных мощностей определяется как стоимость этих работ, исчисленная исходя из рыночных цен.

А вот тут-то в нашей ситуации стороны цену безвозмездной передачи не устанавливали…

Поэтому ни налоговикам, ни суду вовсе не требовалось изучать показатели счета 08. Необходимо было установить текущую рыночную цену инженерно-изыскательных работ, безвозмездно переданных продавцом объекта покупателю, и начислять НДС исходя из получившейся суммы.

Да, это гораздо труднее, чем взять готовые данные из бухгалтерского учета предпринимателя, зато это правильно.

И с учетом того, что цены в нашей стране только растут, выигрыш в сумме доначислений мог быть весьма ощутимым.

Реализация земельных участков НДС: бухучет

При заключении договора на продажу земли многие руководители и бухгалтеры сомневаются, облагается ли данная операция налогом на добавленную стоимость. Ошибки в оформлении реализации участков могут повлечь за собой штрафы и прочие нежелательные последствия. В данной статье рассмотрим как осуществляется реализация земельных участков и начисляется НДС.

Что облагается НДС

Все обязательные платежи регламентируются законодательством. Плательщики, объекты, перечень операций, облагаемых и освобождаемых от налога указаны в главе 21 части 2 НК РФ.

Таким образом, согласно ст. 146, в налоговую базу НДС включаются следующие действия плательщиков:

• реализация в России любых товаров, а также услуг, выполнение работ;
• выполнение каких-либо работ для нужд организации;
• передача права собственности физическим и юридическим лицам безвозмездно;
• передача любых товаров для собственного использования, затраты на которые не уменьшают базу по налогу на прибыль;
• ввоз продукции на территорию государства для последующей продажи.

Все прочие операции, не указанные в перечне, налогом не облагаются. Их полный список приведён также в ст. 146 НК РФ.

Реализация земельных участков НДС

Согласно закону, реализация товаров включается в налогооблагаемую базу НДС. Кодекс также утверждает, что данными объектами считается любое имущество, предназначенное для продажи.

Именно этот аспект часто вызывает сомнения, ведь исходя из указанного, реализация участков должна облагаться НДС. Но следует учесть, что товарами считается имущество, созданное или приобретённое специально для последующей перепродажи. То есть, если фирма владела участком некоторое время, после чего было принято решение об открытии торгов, операция по передаче права собственности другой компании не будет включаться в базу НДС.

Это подтверждается Налоговым Кодексом. В ст. 146 приведён список действий, не подлежащих налогообложению. В их числе указаны и операции по продаже земельных участков, а также долей в них.

То есть необходимость расчёта НДС при реализации этого вида недвижимого имущества не возникает.

Нужен ли счет-фактура

Счет-фактура — это документ установленной формы, составляемый продавцом. Заполненный бланк содержит информацию о взаимодействующих сторонах и предмете сделки. Он необходим для получения покупателем права на возврат сумм НДС.

Счет-фактура является основным документом, связанным с НДС. Он оформляется, если одновременно выполняется два условия:

• предприятие-продавец является плательщиком налога;
• проведена операция, подлежащая обложению.

В данном случае также могут возникнуть сомнения в необходимости выписки счёта-фактуры. Документ обязательно должен составляться фирмой, которая является плательщиком НДС, даже если продаваемые товары не облагаются этим налогом. В таком случае в соответствующей графе бланка делается пометка: «Без НДС».

Однако земля не является просто товаром, который не подлежит включению в базу НДС. Реализация участков вовсе не облагается налогом, следовательно, нарушается одно из условий, при которых бланк обязательно выписывается. Таким образом, при продаже земли составлять счёт-фактуру не требуется.

Это вовсе не означает, что выписка документа будет считаться ошибкой и обернётся для компании штрафом от контролирующих органов. Составить и передать покупателю счёт-фактуру при продаже земли можно, но его наличие не является строго обязательным в данной ситуации.

Образец акта приема-передачи земли можно скачать в статье: “Акт приема-передачи земельного участка”

Бухгалтерский учет продажи земельных участков

Согласно ПБУ 6, земельные участки учитываются на счёте 01, если удовлетворены все критерии, касающиеся назначения объекта, стоимости. В отличие от остальной недвижимости, земля не подлежит начислению амортизации.

Для продажи необходимы следующие документы:

• договор,
• акт по форме ОС-4.

При реализации участка компания отражает его выбытие. Балансовая стоимость имущества включается в состав прочих расходов, а цена его продажи учитывается как прочие доходы.

ООО «Канал» реализовало земельный участок по цене в 1,5 млн руб. Балансовая стоимость этого имущества равна 1,3 млн руб.

В учёте будут составлены проводки:

Операция	Дебет	Кредит	Сумма (млн руб.)
Продана земля	62	91.1	1,5
Списана балансовая стоимость	91.2	01	1,3
Финансовый результат операции	99	91	0,2

Доход от продажи земельных участков включается в базу налога на прибыль и по основной, и по упрощённой системе.

НДС и земля

• Задать вопрос оценщикам и экспертам
• Найти оценщика или эксперта
• Поиск оценщика или эксперта по карте

Вопрос про НДС и стоимость земли.

НДС и продажа прав собственности (НДС отсутствует): Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (НК РФ), Часть 2, ГЛ. 21, ст. 146, п. 2 операции по реализации земельных участков (долей в них) не облагаются НДС.

НДС и продажа прав аренды (долгосрочной) (НДС присутствует): В общем случае передача имущественных прав облагается НДС. Основание – подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. И если реализация собственно земельных участков и долей в них не признается объектом налогообложения в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, то на операции по передаче права аренды земельного участка это положение не распространяется.

Вопросы:
1. Верно ли я понимаю присутствие и отсутствие НДС (вышеупомянутые рассуждения)?

2. Если все верно, то получается, что при расчете земельного участка в собственности, если аналогами являются участки по которым передается долгосрочная аренда, из стоимости последних необходимо вычесть НДС перед проведением корректировок, чтобы очистить их стоимость?

Ответы 3

В принципе, Ваши рассуждения верны. Но термины, которые Вы применяете (НДС присутствует/не присутствует) могут ввести Вас в заблуждение.

Правильные формулировки – НДС облагается/НДС не облагается, при этом те объекты, которые облагаются, бывают с НДС и без НДС.

Получается всего 3 правильные и информативные формулировки «НДС не облагается», «с НДС», «без НДС». Именно они позволят Вам корректно описать объекты и в дальнейшем внести поправки. Поправки между объектами не нужно вводить только в одном случае: если один из них «НДС не облагается», а другой – «без НДС» (ну, и если они не имеют различий по этому параметру).

Есть еще один момент.

В случае, когда один из объектов аренда, а второй – собственность на участок, то кроме НДС еще возникает вопрос про поправку на вид права. Важный вопрос, который следует себе задать, таков: «как при расчете поправки на вид права учтено наличие или отсутствие НДС в аналогах по аренде?» От ответа на этот вопрос зависит, допустите ли Вы двойной учет поправки на НДС.

Допустим, что расчет поправки я буду производить самостоятельно, не используя справочники. Рассчитаю затраты временные и финансовые на получение собственности.

Объект оценки — продажа прав собственности на участок, объекты-аналоги — продажа прав аренды (49 лет) на участки. Стоит ли вычитать НДС из аналогов?

Прежде, чем решиться вносить корректировку таким способом, надо трижды подумать. О чем? О нескольких вещах.

1. Про эффективность. В отчете надо будет доказать, что выкуп по той схеме, которая будет применена в оценке, выгоден арендатору (то есть надо будет доказать, что затратив деньги на выкуп, арендатор не потеряет в стоимости права на землю).

2. Про схему. А по какой схеме моделировать выкуп? Их две, насколько мне известно: а) муниципалитеты продают землю (собственность) на аукционах. По какой цене? Очевидно, что по цене, близкой к рыночной;

б) собственники зданий имеют право выкупить землю по льготной цене (однако, я не всегда вовремя отслеживаю земельное законодательство, поэтому не готов утверждать, что льгота сохранилась до сих пор); при этом, если вы земельный участок оцениваете для оспаривания кадастровой стоимости, анализ усложняется: появляются вопросы, которые лично я бы не захотел поднимать в своем отчете об оценке: льготная цена составляет 20% от кадастровой стоимости… от какой кадастровой? От той, которую Вы оспариваете? Зачем ее применять в расчетах, если Вы с ней не согласны? От предыдущей? На каком основании? И вообще, на каком основании эта схема выкупа рассматривается, если земельный участок при оспаривании должен быть оценен как условно свободный? То есть в задачке на входе нет никаких улучшений, собственник которых мог бы претендовать на льготный выкуп.

3. А вообще ответ на Ваш вопрос «Стоит ли вычитать НДС из аналогов?» очень прост: это зависит от того, включает ли заявленная цена аналога НДС (спросить риэлтора), и содержат ли НДС затраты на выкуп (изучить соответствующее законодательство и практику его применения, разъяснения МНС).

НДС при продаже земельного участка

Продажа участка земли – сделка, которая совершается гражданином или юридическим лицом на основе возмездности. В связи с этим часто возникает вопрос, нужно ли платить с полученной суммы налог на добавленную стоимость. Поскольку ошибки чреваты солидными штрафами, стоит разобраться, взимается ли НДС при продаже земельного участка и как продать землю с минимальными издержками.

Налоги при операциях с земельными участками

Если юридическое лицо продает земельный надел, у него возникает обязанность заплатить налог на прибыль. Его стандартная ставка для предприятий, работающих по общей системе, составляет 24%. Для компаний, перешедших на УСН, размер налога снижен до 15%.

Налоговое бремя при продаже земли несут и граждане. У них в соответствии с нормами НК РФ возникают обязательства по перечислению НДФЛ. Платить его должны как россияне, так и иностранцы. Иностранные плательщики в соответствии с налоговым законодательством делятся на две группы:

• Резиденты – это люди, которые находятся в РФ больше 183 дней в году (разумеется, на законных основаниях). Для них ставка НДФЛ, как и для россиян, составляет 13%.
• Нерезиденты – лица, пребывающие на российской территории меньше 183 дней за каждый год. Иностранцам из этой категории такие привилегии не предоставляются: с той суммы, которая была получена за земельный участок, они должны уплатить 30%.

Любой гражданин, добросовестно перечисляющий налоги государству, имеет право получить имущественный вычет (ст.220 НК РФ). Его размер при продаже земли составляет 1 млн.руб. Например, если участок был продан за 3 млн.руб., налогом облагаются только оставшиеся два миллиона.

Освободиться от уплаты налога в бюджет продавец может при условии, если земля находилась у него в собственности минимум 5 лет (до. 31.12.2015 г. этот срок составлял 3 года). Каких-либо исключений для инвалидов, пенсионеров и других граждан, пользующихся льготами, закон не предусматривает.

Существует и еще один способ не платить налог с продажи земли. Это возможно в случае, если сумма, которую получил продавец, равна или оказалась меньше суммы, уплаченной им при покупке участка

Для уплаты налога, как и для получения имущественного вычета, гражданам нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Для ее составления можно воспользоваться сайтом ФНС РФ – это достаточно понятный и подробный ресурс.

Уплачивается ли НДС при реализации земли?

Что касается перечисления НДС, вопрос решается следующим образом. Как указано в п.1 ст.38 НК, деньги в бюджет перечисляются только при наличии налогооблагаемого объекта. Таким объектом, в частности, является передача товаров или оказание услуг на возмездной основе. Кроме того, НДС взыскивается при совершении плательщиками следующих действий:

• Производство определенных работ с целью обеспечения нужд компании.
• Ввоз в Россию любых видов продукции, если планируется их последующая продажа.
• Передача прав собственности как юридическим лицам, так и гражданам на безвозмездной основе.
• Передача какого-либо имущества с целью собственного использования при условии, что затраты на него не помогут снизить ставку налога на прибыль.

Но согласно ст.146 НК (пп.6 п.2) как сделки по продаже земли, так и операции по продаже долей земельных наделов не относятся к объектам налогообложения. Из этого следует, что исчисление и оплата НДС в данном случае не требуется. То же самое подтверждает Министерство финансов в письме № 03-03-06/1/5397, которое вышло 02.02.2017 г.

НДС и продажа муниципальных земель

Свои особенности имеет и продажа земель, принадлежащих муниципалитетам. Во 2 абзаце пункта 3 статьи 161 НК РФ содержится информация о том, что сделки по реализации муниципальной собственности должны облагаться налогом на добавленную стоимость. В соответствии с этой нормой часть дохода продавца должна быть удержана и переведена в бюджет.

Но в таких ситуациях применяются положения пп.6 п.2 статьи 161 Налогового кодекса. Как считают законодатели, НДС с продажи земель, относящихся к муниципальному фонду, взиматься не должен. Аналогичная позиция изложена и в разъяснениях Минфина РФ № 03-07-11/03, которые были даны налогоплательщикам 13.01.2010 г. Согласно этому документу реализация муниципальных участков, как и продажа муниципальной земли, налогом облагаться не должна.

Также бывает, что и муниципальная земля, и возведенная на ней постройка поступают в продажу одним лотом. В этом вопросе законодатель придерживается позиции, что в счете-фактуре стоимость надела необходимо выделить отдельно. НДС с продажи здания будет удерживаться, а часть средств от продажи земли в бюджет перечислять не придется

Выписывается ли счет-фактура?

У предпринимателей может возникнуть логичный вопрос: требуется ли оформление счета-фактуры при сделках с земельными участками. Этот документ представляет собой заполненный бланк, содержащий информацию о сторонах договора и его предмете. Он нужен для того, чтобы покупателю могла быть возвращена сумма НДС.

Согласно законодательству счет-фактура выписывается при наличии двух условий:

1. Продавец должен быть плательщиком налога на добавленную стоимость.
2. Сторонами должна быть совершена налогооблагаемая операция.

В связи с этим часто возникают сомнения, ведь отчуждение участка земли не является сделкой, облагаемой НДС. Поскольку одно из условий, при которых в обязательном порядке оформляется счет-фактура, отсутствует, выписка документа не нужна. Если же он все-таки был оформлен, ничего страшного: никакие штрафы со стороны контролирующих органов за это не предусмотрены. Как и в случае с другими сделками, его можно составить и отдать покупателю при продаже надела.

Таким образом, в соответствии с законодательными нормами сделки по продаже частных, государственных или муниципальных участков не будут облагаться налогом на добавленную стоимость. Ни исчисление НДС, ни перечисление денег в бюджет при совершении таких операций не требуется.

Все о налоге с продажи земельного участка: когда и как платить, кто освобождается от уплаты

Подробно рассказываем, что такое налог с продажи земельного участка, как получить льготы и в каких случаях можно вообще ничего не платить.

• Зачем платить налог при продаже земли
• Кому точно придется уплатить налог
• А юрлица и ИП платят налоги?
• Случаи, когда платить не нужно
  • Кто те счастливчики, которые могут забыть про налог
  • Как узнать начало срока владения
• Когда и как уплатить налог
• Административная ответственность за неуплату налогов
• Декларирование
• Не пропустите: налоговые вычеты!
  • Вычет с продажи земельного участка при долевой собственности
• 5 шагов, чтобы избежать штрафов и пени

Представим ситуацию: Лена хочет продать участок. Что ее ждет?

Зачем платить налог при продаже земли

Если вы продаете землю, то получаете доход. В России сразу возникает момент с уплатой обязательного налога. В случае продажи участка его платят все – физические и юридические лица, ИП.

Лена – не предприниматель и не компания, а обычный гражданин. Значит, она просто уплатит НДФЛ в размере 13% или 30% – зависит от того, является ли она резидентом РФ. А вот на ставку для ИП «Добрый пекарь» и ПАО «Газпром» влияет система налогообложения.

Кому точно придется уплатить налог

Отвечаем: продавцу любого клочка земли, территориально расположенного в России.

В данном случае не так важно, гражданином какой страны является продавец – налогами облагается доход и граждан РФ, и иностранцев.

Получается, налог с продажи земли заплатит и россиянка Лена, и американка Джулия, продающая в России участок дальних родственников.

Ставка НДФЛ зависит от того, является продавец налоговым резидентом или нет.

Лена постоянно живет в России, он даже не была за рубежом. Она, и все, кто проживает в РФ минимум 183 дня подряд в течение года – платят НДФЛ в размере 13%.

А Джулия – гражданка США. Она приезжала в Россию пару раз на неделю. Джулия и все, кто проживает в РФ менее 183 дней подряд в течение года, платят налог почти в два раза больше – 30%.

Важно: если у человека постоянное место жительства в РФ, то его могут признать резидентом, даже при проживании на территории страны менее 183 дней. Такие случаи рассматриваются индивидуально.

А юрлица и ИП платят налоги?

Обязательно! Размер налога для тех и других зависит от применяемой системы налогообложения.

Если юрлицо находится на ОСНО – это общая система налогообложения – то налогом облагается прибыль, равная разнице между стоимостью продажи и покупки. Сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на размер дополнительных затрат, возникших при извлечении доходов.

Если юрлицо находится на УСН – это упрощенная система налогообложения – выручка от продажи земли включается в доходы и облагается налогом по ставке 6%. Либо можно воспользоваться схемой «доходы минус расходы», тогда ставка будет равна 15%.

В перечень расходов не войдет первоначальная стоимость земли. Но если участок куплен для перепродажи, его можно внести в расходы. Также в перечень можно включить расходы, непосредственно связанные с продажей земли. Например, если при продаже вы потратили дополнительные суммы на нотариуса или риелтора, на оплату документов и госпошлины. Важно подтвердить расходы соответствующими документами.

Индивидуальный предприниматель может еще на этапе регистрации отметить, что он планирует заниматься продажей земли или хочет, например, выращивать клубнику. В таких случаях при УСН выручка зачтется в раздел доходов.

Случаи, когда платить не нужно

Тема налогов не всегда приятна. Тем более, когда доход не очень явный. Например, для многих оказывается сюрпризом, что налогом облагается даже земля, переданная по наследству – она тоже расценивается как получение дохода.

Возникает закономерный вопрос – как сэкономить? Единственный способ законно освободиться от налогообложения и декларирования во время продажи участка – длительное владение.

Кто те счастливчики, которые могут забыть про налог

Свободны от уплаты собственники участка, которые владеют им от 3 или от 5 лет (зависит от цели покупки земли).

Порог владения 3 года в следующих случаях:

• участок достался в наследство;
• землю подарил близкий родственник;
• земля приватизирована;
• участок купили по договору ренты;
• землю купили до 2016 года.

Порог владения 5 лет:

• во всех остальных случаях.

Если у ИП есть участок, который он не использует для предпринимательской деятельности – например, не выращивает клубнику на продажу и не занимается перепродажей участков – с денег, полученных при продаже земли, он заплатит налог согласно правилам, действующим для физлиц.

Например, Василий открыл ИП «Добрый пекарь». Помимо участка, на котором находится его пекарня, у него есть земля, которую он купил для строительства дачи. Если он продаст землю под строительство раньше оговоренного срока владения – налог придется заплатить. А если будет владеть им больше срока – налога на этот доход не будет.

У Лены возник закономерный вопрос: за что и какой платить налог, если продаешь землю с домом на ней?

Продавая участок с домом, нужно иметь ввиду, что хоть налогу и подлежит весь доход, срок владения для каждого объекта считается по отдельности. Например, если за вами числится участок на протяжении шести лет, то платить налог с продажи не надо. А если владеть домом всего полгода и решиться на продажу – надо.

Как узнать начало срока владения

Лена хочет продать землю и не платить налог. Для этого нужно уточнить начало срока владения.

Она может найти эту информацию:

• в свидетельстве о зарегистрированном праве собственности – в случае покупки до 15.06.2016;
• в выписке из реестра недвижимости (ЕГРН) – если покупка состоялась позже 15.06.2016.

Важно: в ситуациях, когда участок передается налогоплательщику по наследству, началом срока владения считается дата смерти оставившего наследство.

Когда и как уплатить налог

Декларировать доход и платить за него налог нужно самостоятельно. Крайний срок уплаты – 15 июля следующего года.

Налогооблагаемая база состоит из дохода, то есть всей суммы полностью, которую удалось выручить за участок.

Если эта сумма ниже 70% от зафиксированной в кадастре стоимости (на 1 января года продажи), то рассчитать налог довольно просто: для этого кадастровую стоимость следует умножить на 0,7 – величину понижающего коэффициента. То есть специально снизить стоимость земли при продаже не выйдет, так как налогом всегда облагается 0,7 именно кадастровой стоимости.

Важно: отдельные субъекты РФ могут уменьшить размер понижающего коэффициента.

Рассмотрим на примере. Допустим, государство оценивает участок Лены в 5 млн рублей. Она продала его близкой подруге за 3 млн рублей. Сравниваем стоимость продажи с кадастровой – она меньше 70%. Выходит, чтобы рассчитать налог, нужно умножить кадастровую стоимость на коэффициент 0,7: 5 000 000 х 0,7 = 3 500 000 рублей. Дополнительно к этой сумме Лена может применить имущественный вычет.

Для уплаты налога зайдите на специальный сервис ФНС России – «Уплата налогов, страховых взносов физических лиц». Можно провести оплату онлайн или через банк – для этого надо сформировать платежку в системе и заполнить ее вручную.

Административная ответственность за неуплату налогов

За нарушение сроков налоговая накладывает штрафы или начисляет пени.

• Если опоздать с подачей налоговой декларации, то будет наложен штраф – от 5% до 30% на сумму налогооблагаемой базы, не менее 1 тысячи рублей.
• Если не уплатить НДФЛ или уплатить его не полностью – 20% или 40%.
• Если подать верно заполненную декларацию, но просрочить выплату, штраф можно избежать, но пени начислят обязательно. За каждый день просрочки – процент от налогооблагаемой базы: 1/300 ставки ЦБ.

Пример. В последний месяц лета 2021 года Лена вспомнила, что налоговую декларацию за продажу в прошлом году она подала, а вот сам налог не уплатила. Теперь она заплатит 130 тысяч рублей, а сверху еще 520 рублей пени – все из-за той несчастной просрочки в 20 дней.

Декларирование

Задекларировать выручку обязаны все продавцы, которым земля принадлежала меньше указанного срока.

Декларацию 3-НДФЛ либо заполняют вручную, либо распечатывают заполненный вариант.

Еще потребуются подтверждающие документы. Например:

• договор о покупке и продаже,
• бумаги о расходах,
• выписка о поступлении денежных средств.

Декларацию завернут, если:

• она создана не в той форме или не подписана,
• вы принесли ее в налоговую службу не по месту жительства.
• вы не подтвердили свою личность или доверенное лицо не подтвердило свои полномочия.

Обязательно успейте подать декларацию до 30 апреля следующего года.

• принести в налоговую – самостоятельно или через доверенное лицо;
• отправить письмо с описью вложения традиционной почтой;
• принести в МФЦ;
• отправить электронно: через госуслуги или личный кабинет налогоплательщика.

Сразу заявите о своем праве на налоговый вычет. Кто может его использовать, разберем ниже.

Не пропустите: налоговые вычеты!

У физлиц есть шанс сэкономить на уплате налога. Можно снизить сумму, с которой придется уплатить налог:

• на величину подтвержденных документами расходов, связанных с продажей участка,
• посредством имущественного вычета.

Это выгодно, ведь в таком случае налогом облагается не вся вырученная сумма, а ее часть. Чтобы посчитать, что будет облагаться налогом, нужно:

• либо вычесть из дохода расходы,
• либо вычесть из дохода имущественный вычет.

Налогооблагаемый доход от продажи земельного участка можно уменьшить на 1 млн рублей — именно таков имущественный вычет.

Сделать налоговый вычет могут резиденты, которые не пользовались участком в рамках неких коммерческих процессов и владели им меньше минимального срока, освобождающего от уплаты налога – трех или пяти лет.

Важно: вы сможете получить вычет в случае официального дохода, с которого вы платите 13% налог.

Сказать заранее, какой из вариантов будет выгоднее нельзя. Нужно провести расчеты и сравнить результаты. Давайте рассмотрим два варианта использования льгот на примере и выберем более выгодный.

Лена купила земельный участок за 1,5 млн рублей, а продала за 2 млн рублей. При этом понесла расходы на риелтора – 50 тысяч рублей.

1 вариант: уменьшение налогооблагаемой базы на величину расходов

Лена может вычесть из своего дохода сумму расходов. Тогда она должна будет уплатить следующий налог:

(2 000 000 – 1 500 000 – 50 000) х 0,13 = 58 500 рублей

2 вариант: уменьшение налогооблагаемой базы на величину имущественного вычета

Либо Лена воспользуется имущественным вычетом и уплатит:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 130 000 рублей

3 вариант: расчета налога на землю без использования льгот

В этом случае Лена уплатит налог:

2 000 000 х 0,13 = 260 000 рублей

Из этих расчетов видно, что Лене выгоднее всего уменьшить величину налогооблагаемой базы на размер расходов.

Ситуация: в течение года вы продали не один, а несколько участков. Как применяется вычет в этом случае? Совокупно ко всему доходу. То есть можно суммировать весь доход с продажи земли и применить к нему налоговый вычет не более 1 млн рублей.

Вычет с продажи земельного участка при долевой собственности

Если у вас долевая собственность и она продается по одному договору купли-продажи, то вычет делится пропорционально долям владельцев.

Если оформить продажу каждой доли по отдельному договору, то каждый из собственников имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

5 шагов, чтобы избежать штрафов и пени

Итак, чтобы отчитаться перед государством после продажи участка, надо совершить 5 шагов.

1. Подготовить декларацию 3-НДФЛ.
2. Сделать копии всех подтверждающих продажу документов.
3. Сделать копии документов, подтверждающих расходы.
4. Подать в ФНС корректно заполненную декларацию и копии необходимых документов.
5. До назначенного срока уплатить налог.

Также важно запомнить:

• Налог для физлиц – 13% или 30%, для юрлиц и ИП – зависит от выбранной системы налогообложения.
• Если срок владения землей был меньше установленного, то декларацию подавать обязательно.
• Налогооблагаемую базу можно снизить на размер расходов или имущественного вычета.
• Просрочка подачи декларации или уплаты налога грозит наложением штрафов и пени.