Обоснование изменения вида разрешенного использования земельного участка

Прокурор разъясняет — Прокуратура Нижегородской области

Прокурор разъясняет

• 22 марта 2021, 14:44

Анализ проведенных проверок по обращениям в сфере землепользования показал, что граждане зачастую используют для личных нужд принадлежащие земельные участки с нарушением установленного вида разрешенного использования.

В ряде случав предусмотренный законодательством порядок изменения вида разрешенного использования участка не используется.

Виды разрешенного использование земельных участков подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные.

Вспомогательные виды допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования

При изменении вида разрешенного использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки муниципального образования, в границах которого расположен участок.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.

Информацию о градостроительном регламенте можно получить в органах местного самоуправления, а также в сети «Интернет» на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Для их изменения необходимо собственнику участка обратиться в органы Росреестра для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений.

При этом согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 16.10.2020 № 42-П от 23.10.2020 сведения об использовании участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования могут не вносится в Единый государственный реестр недвижимости, что нарушением не является.

Статьей 39 Градостроительного кодекса РФ определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка .

Лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка в орган местного самоуправления в соответствии с установленным регламентом.

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях или общественных обсуждениях, которые проводятся в течение одного месяца со дня оповещения об их проведении. Оповещение о проведении публичных слушаний (общественных обсуждениях) проводится путем его опубликования в официальных средствах массовой информации, на сайте администрации, информационных стендах.

На основании заключения о результатах публичных слушаний комиссия, созванная органом местного самоуправления, осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации. Глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

После принятия решения информация в рамках межведомственного информационного взаимодействия направляется в органы Росреестра.

С учетом изложенного только предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка относится к полномочиям органов местного самоуправления и производится в установленной законом процедуре.

Указанная процедура обеспечивает соблюдение интересов всех лиц, чьи права могут быть затронуты изменением вида разрешенного использования участка.

Нарушение указанной процедуры может привести к признанию изменения целевого назначения земельного участка недействительным.

Как поменять категорию земельного участка

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Перед тем, как изменить категорию земли, собственник должен определить к какой категории относится надел. Представленный материал помоет узнать, какие категории есть, как проходит процедура изменения статуса, какие документы нужны, когда могут отказать.

Если субъект выступает владельцем земельного участка, важно определить ее категорию. Согласно законодательству это может быть земля, предназначенная для сельскохозяйственных работ, участок социального назначения, для промышленных работ или земля, предназначенная для населенных пунктов.

Изменить категорию земельного участка можно не всегда, согласно закону этим правом наделены две категории – для населенных пунктов и сельскохозяйственного значения. Здесь можно возвести дом, другие постройки, беспрепятственно подключить нужные коммуникации, обустроить комфортабельную жизнь.

Если субъект запланировал индивидуальное строительство, нужно получить вид разрешенного использования.

Категории земельных участков

Использовать земельный фонд без получения разрешения – незаконные действия. В российском законодательстве категории определяются в зависимости от использования, предназначения.

Выделяют такие категории земельных участков:

1. ИЖС.
2. С/х земля.
3. Промышленная.
4. Охранная зона.
5. Лесное хозяйство.

Также выделяют участки, необходимые для обеспечения безопасности, строительства дорог, транспорта, космической деятельности. Есть ЗУ запаса.

Особенности и порядок проведения процедуры

Смена категории земельного участка проводится после получения на это разрешения органов местного управления. Если субъекта интересует надел под сельское хозяйство, нужно обращаться в исполнительные органы Российской Федерации.

Все действия, выполненные как со стороны субъекта, так и со стороны государственных органов согласованы с действующим законодательством, Земельным Кодексом РФ, Конституцией.

Как поменять категорию земли – инструкция:

1. Подготовить нужный пакет документов.
2. Подать обращение в уполномоченный орган.
3. Ожидать ответа от представителей государственной структуры.

Обращение субъекта рассматривается специальной комиссией, независимо от решения лицо, подавшее обращение уведомляется. Если решение положительное, в кадастровую документацию вносятся изменения.

Примите во внимание: земельный участок должен иметь четко определенные границы, если их нет, перед подачей обращения нужно пригласить специалиста по землеустройству для проведения межевания.

Внимание! Первый шаг — ван нужно заказать выписку из ЕГРН на земельный участок для определения границ и категории, на официальном сайте: rosreestor.com (можно в электронном виде)

Для того чтобы решение комиссии было положительным, важно подать все документы, подготовить основания для изменения категории земли. Все основания должны быть задокументированы.

Кто может изменять?

Все действия, как со стороны заявителя, так и со стороны государственных органов обосновываются законом, производятся в рамках закона, на основании принятых постановлений.

Можно ли изменить категорию земли определяет комиссия, внести изменения имеют право:

1. Владельцы ЗУ при предъявлении документов, подтверждающих право собственности (Справка из ЕГРН).
2. Уполномоченные лица органов местного самоуправления.
3. Хозяева построек, расположенных на земельном наделе.

Правом обладают пользователи подземными недрами, во внимание берется конкретная территория.

Куда обращаться?

Установление категории земельного участка производится самостоятельно либо при помощи кадастрового инженера. Эксперты рекомендуют воспользоваться услугами специалиста по землеустройству, он подготовит заявление на изменение вида разрешенного использования, приложит к обращению копию документа градостроительного зонирования.

Собранный пакет документов направляется в кадастровую палату. Здесь при положительном решении вид разрешенного использования меняется.

Если субъект решил принять личное участие в сборе, подготовке, подачи документов, он должен являться собственником, иметь подтверждающие документы (Выпсика из ЕГРН заменяет право собственности с 1 января 2017 года). В этом случае документация подается в МФЦ.

Какие документы нужны?

Порядок изменения категории земельного участка начинается из подготовки документации, перечень бумаг регламентируется законом.

Какие документы нужны:

1. Паспорт (оригинал, копия).
2. Выписка из ЕГРН (подтверждающая право собственности ЗУ).

Если надел имеет нескольких собственников, необходимо получить согласие каждого. В ряде случаев может потребоваться разрешение экологической службы, проводящей экспертизу.

После подачи документации, комиссия может рассматривать ходатайство на протяжении двух месяцев.

Стоимость перевода

Можно ли поменять категорию земли без вложения денежных средств – нет. Стоимость перевода (изменение ВРИ) – бесплатно. На землю назначается налог, изменился статус надела – изменилась сумма налога.

Нужно заплатить за изменение кадастровой стоимости ЗУ, сумма может составлять 30% от стоимости надела.

Сроки

Специальная комиссия будет рассматривать заявление на протяжении двух месяцев. За этот период документы будут направлены в различные органы:

1. Регистрация ходатайства – один день.
2. Уведомление органа кадастрового учета – пять дней при одобрении изменения категории.
3. Отправка уведомления заявителю – две недели.

Если участок земли находится в ведении субъекта Российской Федерации, к двухмесячному сроку добавляется еще один месяц.

Могут отказать в изменении статуса?

Если в документах на участок не прописана категория земли – это составит проблему. Для продвижения дела нужно отдельно запросить информацию о категории ЗУ. Для того чтобы это сделать, нужно иметь кадастровый номер, знать площадь надела (эту информацию выдает БТИ).

Если в будущем на территории участка планируется возведение построек, нужно предоставить схему их расположения.

Не всегда удается изменить статус земли, есть ситуации, когда заявитель может получить отказ:

1. Нет всей необходимой документации.
2. Федеральный Закон не позволяет внести изменения.
3. Субъект не получил все нужные согласования.
4. В документации допущена ошибка.
5. Экологическая экспертиза после проведения проверки дала отказ.

Есть земли, которые можно использовать в определенной сфере – такое положение содержится в законе. Если надел относится к этой сфере, заявитель получит отказ в изменении статуса участка.

Получив отказ, ознакомьтесь с причиной, возможно, она кроется в недостающем документе. Собрав полный пакет, ходатайство подается повторно.

Письмо Росреестра от 11.06.2020 N 13-5223-АБ/20 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка»

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 11 июня 2020 г. N 13-5223-АБ/20

ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Вопрос: Просим представить позицию по вопросам, связанным с установлением (изменением) видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в собственности области, которые предназначены для строительства и (или) реконструкции автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения области, легкорельсового транспорта, транспортно-пересадочных узлов регионального значения, либо уже занятых указанными объектами и сообщает

Ответ: В соответствии с Положением о Росреестре, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 (далее — Положение N 457), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в том числе выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению N 457 Росреестр не наделен полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 1997 г. N 17-П официальное, имеющее силу закона разъяснение (толкование) федерального закона, должно осуществляться, равно как и принятие, подписание и обнародование актов законодательного органа, то есть с обязательным соблюдением требований статей 105, 106 и 107 Конституции Российской Федерации, предъявляемых к принятию федеральных законов.

Вместе с тем по изложенным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 51 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 921 (далее — Требования), вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН), о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

В таких случаях сведения о выбранных или установленных видах (виде) разрешенного использования указываются в межевом плане на основании:

градостроительного регламента и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границ территориальной зоны или в случае отсутствия такого реестрового номера ее индивидуального обозначения (например, вид, тип, номер, индекс), при этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводится обоснование указания в данном реквизите такого (основного и при наличии вспомогательного) вида (видов) разрешенного использования;

разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка (копия такого разрешения включается в состав приложения межевого плана, далее — Приложение);

акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка, в том числе решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения об утверждении проекта межевания территории (копия акта включается в состав Приложения, за исключением случая, если сведения о проекте межевания территории внесены в ЕГРН);

вступившего в законную силу судебного акта (копия такого документа включается в состав Приложения);

проектной документации лесных участков в отношении лесных участков.

Таким образом, вид разрешенного использования образуемого земельного участка может отличаться от вида разрешенного использования исходного земельного участка только в случае, если федеральным законом установлен порядок определения вида разрешенного использования образуемого земельного участка, отличный от предусмотренного пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса.

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Однако согласно пункту 3 части 4 статьи 36 Градостроительного кодекса действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами.

На основании статей 36 и 37 Градостроительного кодекса использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

В настоящее время федеральным законодательством не предусмотрен общий порядок установления, изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется.

Регулирование на системной и комплексной основе вопросов, связанных с установлением, изменением видов разрешенного использования земельных участков предусматривается проектом федерального закона N 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)» (принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 9 октября 2018 года).

Вместе с тем федеральным законодательством предусмотрен ряд отдельных случаев определения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются:

в соответствии с частью 5 статьи 26 Федерального закона от 29 декабря 2014 г. N 473-ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации» вид разрешенного использования земельных участков устанавливается в соответствии с документацией по планировке территории опережающего социально-экономического развития;

в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 43-ФЗ) для размещения объектов федерального значения или регионального значения, указанных в части 2 статьи 1 Закона N 43-ФЗ, виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются и изменяются проектом планировки территории, утвержденным высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы. Документация по планировке территории, а также решения об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории, подготовленные на основании такой документации, являются основанием для внесения в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования земельных участков;

в соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса текстовая часть проекта межевания территории включает в себя вид (виды) разрешенного использования лесных участков (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ, образуемых и (или) изменяемых лесных участков);

в соответствии с подпунктом 10 пункта 9 статьи 39.15 Земельного кодекса в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать, в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указываются территориальная зона, в границах которой будет образован испрашиваемый земельный участок и на которую распространяется градостроительный регламент, или вид, виды разрешенного использования испрашиваемого земельного участка. Согласно подпункта 1 пункта 9 статьи 39.15 Земельного кодекса принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка допускается в числе прочего и в случае образования земельного участка на основании проекта межевания территории.

Таким образом, в настоящее время по общим правилам, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации определение вида разрешенного использования образуемого земельного участка, на который не распространяется действие градостроительного регламента, может осуществляться при принятии решения о предварительном согласовании предоставления такого земельного участка.

Одновременно отмечаем, что содержание вида разрешенного использования «автомобильный транспорт» (код 7.2) в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540, предусматривает в том числе размещение зданий (код 7.2.2) и стоянок автомобильного транспорта (7.2.3), которые не являются линейными объектами.

Таким образом, указание вида разрешенного использования «автомобильный транспорт» не является однозначным указанием на размещение на соответствующем земельном участке именно линейного объекта.

По информации Управления Росреестра по Московской области в трех случаях (земельные участки с кадастровыми номерами , , ) к заявлениям об изменении вида разрешенного использования земельных участков были приложены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории (далее — схема), утвержденные распоряжениями Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области от 11 сентября 2017 г. NN , , от 15 сентября 2017 г. N . Однако представление такого документа необходимо только в случае государственного кадастрового учета в связи с образованием земельных участков, но не в связи с изменением вида разрешенного использования существующего земельного участка. Кроме того, образование земельных участков для строительства или реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения, в том числе при изъятии для государственных или муниципальных нужд, осуществляется исключительно на основании проекта межевания территории (статьи 11.3 и 56.3 Земельного кодекса).

Дополнительно отмечаем, что согласно пункту 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» субъекты Российской Федерации вправе осуществлять собственное правовое регулирование по предметам совместного ведения до принятия федеральных законов.

Обоснование изменения вида разрешенного использования земельного участка

Каким образом изменить вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде, в случае, если внесены изменения в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, изложено в нижеследующей статье.

В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) правовой режим использования земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений, в том числе предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются градостроительным регламентом территориальной зоны, который устанавливается правилами землепользования и застройки.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 22 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, сведения о виде разрешенного использования земельного участка вносятся в кадастр недвижимости путем указания:
— установленного вида разрешенного использования — на основании соответствующего акта уполномоченного органа с указанием, в том числе реквизитов такого акта об установлении вида разрешенного использования;
— вида разрешенного использования земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границы территориальной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числе обеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок с записями реестра границ, или реквизитов решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки или о внесении изменений в них, если в реестре границ отсутствует запись о соответствующей зоне).
Согласно пункту 2 части 1 статьи 32 Закона о регистрации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН) в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка. В соответствии со статей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»:
— использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (часть 11);
— до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется (часть 12);
— по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков (далее — Решение) (часть 13).
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее — Классификатор) утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540. Исходя из вышеизложенного следует, что после 24.12.2014 органы местного самоуправления или органы государственной власти должны устанавливать или изменять вид разрешенного использования земельных участков только в соответствии с Классификатором. Вместе с тем действующим законодательством предусмотрены как минимум два способа установления (изменения) вида разрешенного использования:
— посредством выбора правообладателем земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии распространении действия градостроительного регламента или установления действия градостроительного регламента);
— посредством принятия Решения.
Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка возможно изменить указанными способами. Вместе с тем, необходимо отметить следующее. Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества. В соответствии со статьей 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В соответствии со статьей 5 ЗК РФ арендаторы земельных участков — это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды. Исходя из положений статей 40 и 41 ЗК РФ, арендатор осуществляет следующие права:
— использование в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
— возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
— проведение в соответствии с разрешенным использованием оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ, строительство прудов и иных водных объектов в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
— осуществление других прав на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Анализ приведенных норм законодательства свидетельствует о том, что арендатор не вправе осуществлять распоряжение арендованным земельным участком, которое в том числе заключается в изменении вида разрешенного использования земельного участка. Таким образом, в целях изменения вида разрешенного земельного участка, указанного в обращении, в орган регистрации прав должно обратиться лицо, уполномоченное на обращение с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета (статья 15 Закона о регистрации).

Разъяснения позиции Верховного Суда по видам разрешенного использования земельных участков

Национальная кадастровая служба (члены РГУД) подготовила разъяснения позиции Верховного суда о видах разрешенного использования (Обзор практики утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018)

Верховным судом Российской Федерации с целью установления единообразия судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов подготовлен Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018) (далее – Обзор)

Основные выводы Обзора:

1. Собственник вправе самостоятельно выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка без дополнительных разрешений и согласований. Необходимым условием для реализации такого права является наличие утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки и соответствие выбранного вида разрешенного использования видам, установленным для территориальной зоны, в границах которой расположен такой земельный участок.

Суд пояснил, что изменение сведений о разрешенном использовании земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в таком случае осуществляется на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

2. Изменение арендатором находящегося в публичной собственности земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов, в связи с чем:

• арендатор находящегося в публичной собственности земельного участка не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов;
• изменение вида разрешенного использования земельного участка на иной, предусмотренный градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

3. Основным условием принятия решения как предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, так и об отказе в предоставлении такого разрешения является соблюдение установленных в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — ГрК РФ) административных процедур, в том числе проведение публичных слушаний или общественных обсуждений.

4. Предоставление земельного участка исключительно для размещения объектов в соответствии установленным градостроительным регламентом вспомогательным видом его разрешенного использования, не допускается.

Суд разъяснил, что правило об использовании вспомогательных виды разрешенного использования совместно с основными и условно разрешенными видами использования установлено для одного земельного участка и не может толковаться как предоставление права осуществлять основной вид разрешенного использования на одном земельном участке, а вспомогательный – на другом, смежном с ним, в отсутствие осуществления на этом же участке основного вида разрешенного использования.

5. Установление правилами землепользования и застройки территориальной зоны без учета существующего землепользования не противоречит нормам ГрК РФ и не может быть признано нарушением прав и законных интересов собственников соответствующих земельных участков.

Доводы суда:

• генеральный план является документом, определяющим стратегию градостроительного развития муниципальных образований, в связи с чем он может не соответствовать фактическому использованию территории и допускать потенциальное изменение ее назначения;
• основой для подготовки правил землепользования и застройки является генеральный план, в связи с чем неотражение в правилах землепользования и застройки территориальной зоны с учетом перспектив градостроительного развития, установленных генеральным планом, противоречит нормам ГрК РФ;
• положения части 8 статьи 36 ГрК РФ, пункта пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривают возможность использования земельных участков по прежнему назначению без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

6. Вид разрешенного использования земельного участка может быть установлен органом публичной власти в случае, если он не был определен при предоставлении такого земельного участка, при этом отказ органа публичной власти в совершении указанных действий является незаконным.

7. Градостроительные регламенты, установленные для территориальных зон правилами землепользования и застройки, могут включать в себя различные виды разрешенного использования с учетом особенностей градостроительного развития соответствующей территории и возможности сочетания таких видов разрешенного использования.
Так, суд признал установление для территориальной зоны «ведение огородничества» градостроительного регламента, включающего вид разрешенного использования «ведение садоводства», правомерным и не нарушающим прав правообладателей земельных участков в границах территориальной зоны на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе, на размещение на них садовых домов.

8. Изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается в случае, если такой земельный участок не соответствует предельным размерам и параметрам, установленным для запрашиваемого вида разрешенного использования.

Как указал суд с учетом пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1 и статей 37 и 38 ГрК РФ, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков, поскольку виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом.

При этом суд пояснил, что в подобных случаях правообладатель вправе обратиться за получением разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в порядке, установленном статьей 40 ГрК РФ.

О правовых позициях ВС по спорам об изменении вида разрешенного использования земли

Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Как указано в преамбуле документа, обобщение судебной практики направлено на ее унификацию при разрешении судами соответствующих споров.

В обзоре отмечено, в каких случаях у судов возникают сложности при рассмотрении соответствующих дел. В частности, трудности связаны с установлением круга субъектов, управомоченных на изменение вида разрешенного использования; с учетом особенностей ситуаций, когда допустимость изменения вида разрешенного использования ограничена, и процедурных особенностей такого изменения; с определением последствий несоблюдения установленных процедур и последствий использования участка с нарушением предусмотренных ограничений.

Документ состоит из 9 пунктов, и, по мнению адвоката МКА «Центрюрсервис» Ильи Прокофьева, значимость его невозможно переоценить. «В настоящее время однообразия судебной практики по данным вопросам попросту не существует, поскольку при рассмотрении идентичных споров суды разных регионов могут выносить абсолютно противоположные решения, руководствуясь зачастую не Земельным и Градостроительным кодексами, а актами органов местного самоуправления и субъектов РФ», – считает эксперт.

По его словам, большинство спорных ситуаций, приведенных в обзоре, соответствует сложившейся судебной практике. «Однако такое единообразие практики появляется на уровне кассации. Поскольку районные суды, как упоминалось выше, в своих решениях больше руководствуются актами органов местного самоуправления», – пояснил Илья Прокофьев.

В качестве самой значимой для практического применения правовой позиции партнер, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» ООО «Содружество Земельных Юристов» Юлия Бузанова выделила п. 1 обзора. Согласно ему, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки частный собственник земельного участка самостоятельно выбирает основные и вспомогательные виды разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

«В настоящее время, несмотря на федеральное регулирование, по-прежнему остается нерабочей норма, позволяющая собственнику земельного участка выбирать виды использования, установленные документом территориального планирования, – рассказала Юлия Бузанова. – Росреестр в подавляющем большинстве случаев отказывает в изменениях, ссылаясь на отсутствие распорядительного акта. Сформированная позиция дает однозначную оценку неправомерности подобных выводов, позволяя собственнику земельного участка извлекать из него максимальную выгоду».

Пункт 2 обзора запрещает арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, менять вид разрешенного использования участка и изменять сам договор аренды, заключенный по результатам торгов. В свою очередь, п. 3 документа запрещает арендатору самостоятельно менять вид разрешенного использования земельного участка на иной предусмотренный градостроительным регламентом, если участок сдается в аренду для определенного вида использования.

По мнению Юлии Бузановой, особого внимания заслуживает п. 4 документа. Согласно ему, предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или вынесение соответствующего отказа должны производиться в рамках установленной законом процедуры (в том числе путем общественных обсуждений или публичных слушаний). «На мой взгляд, данный пункт ограничивает чиновничий беспредел, – пояснила она. – Поскольку в настоящее время весьма многочисленна практика отказов в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка без соблюдения установленной законом процедуры, основанных на личном волеизъявлении органа власти».

Рассматриваемая позиция, как считает эксперт, существенно ограничивает права администраций и указывает на необходимость буквального толкования федеральных норм. А ее закрепление позволяет рассчитывать на то, что общественный интерес, право человека на благоприятные условия жизни и равные возможности при землепользовании станут приоритетными в спорах.

По условиям п. 5 обзора при предоставлении земельного участка установленный в градостроительном регламенте вспомогательный вид разрешенного использования участка не может быть выбран вместо основного.

Исходя из содержания п. 6 документа земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с таким регламентом, если использование участков и объектов капстроительства на них не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Илья Прокофьев обратил внимание на п. 7 обзора, согласно которому муниципалитет не вправе отказывать в установлении вида разрешенного использования земельного участка, если вид разрешенного использования не был определен при его предоставлении. «Данная категория споров наиболее распространена в судебной практике, поскольку с такими заявлениями обращается огромное количество владельцев и собственников земли, которым они были предоставлены до 2001 г., то есть до принятия ЗК РФ», – пояснил он.

По словам адвоката, в тот период времени земельные участки действительно зачастую предоставлялись без установленного вида разрешенного использования. Это обусловило споры владельцев с муниципалитетами в судах, которые отказывали в его установлении под различными необоснованными предлогами. «Возможно, благодаря изданию настоящего обзора удастся добиться единообразия практики по данной категории споров и избежать необоснованных отказов администраций муниципальных образований, что позволит снизить нагрузку на суды», – отметил Илья Прокофьев.

В п. 8 документа установлено, что градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.

Из пункта 9 обзора следует, что вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.