УПКС земельного участка что это такое?

Что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и как он определяется

Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.

Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.

Но имущество и земля в РФ облагаются налогами.

Чтобы правильно их исчислять и предотвратить путаницу при определении арендных платежей, утвержден показатель – кадастровая стоимость.

По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов.

Изменения в законодательстве

Изменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2018 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости.

Касается это всех, кто имеет в собственности квартиру, дом, дачу, участок, а именно:

Правом проводить оценку теперь наделяются только специализированные бюджетные организации. Ранее эту процедуру проводили частные оценщики, отбираемые на конкурсной основе местными властями. При этом критерий «цена – качество» соблюдался не всегда.
За работу оценщиков теперь будут отвечать бюджетные учреждения, устанавливается надзор Росреестра за осуществлением кадастровой оценки. Ранее деятельность оценщиков не подлежала никакому контролю. Исправлять их «погрешности» приходилось самим владельцам недвижимости, заказывая альтернативную оценку из личных средств и оспаривая расчеты.
Законом установлена также ответственность за ошибки оценщиков: нанесенные собственникам недвижимости убытки должны быть возмещены за весь период, в котором применялась неправильная кадастровая стоимость.
Нововведения касаются и исправления ошибок в кадастровой стоимости. К примеру, если ошибка была допущена в многоэтажном доме или товариществе, и кто-то один заметил эту ошибку, то исправить ситуацию должны одновременно всем участникам.
Региональным властям дается право заказывать внеочередную оценку, если цены на недвижимость в данном регионе упали более чем на 30%.
В новом законе остается возможность оспаривать стоимость в специальной комиссии или через суд. Но, кроме этого, теперь можно запросто выразить претензии самим оценщикам.В данном случае они обязаны дать разъяснение обратившемуся гражданину, как они провели расчеты. Если в ходе разбирательства обнаружена ошибка, оценщики сразу же ее исправляют.

В полной мере закон вступит в силу в 2020 году. До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми.

Удельный показатель

Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.

Все участки делятся по своему назначению и видам использования.

Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.

Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный.

Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:

Когда образовываются новые земельные участки;
Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
Изменяется целевое назначение надела.

Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.

Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?

Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:

Стоимость = УПКС * площадь участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:

В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
Внутри такой группы исчисляется УПКС;
Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.

Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.

Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?

Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:

Личные хозяйства, имеющие застройки;
Товарищества огородников и садоводов;
Дачные объединения;
Жилые дома.

Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:

Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.

Формула расчета следующая:

УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

Рпос – определенные характеристики окружения участка;
Рсделки – рыночная стоимость объекта;
Кi – уточняющий коэффициент для конкретного участка.

В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.

Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:

Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:

Р1 – инвентарная стоимость объекта;
Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

Возможность оспаривания значения

В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.

При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:

В комиссию по рассмотрению споров;
В суд.

Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.

При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.

Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:

При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.

Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка – 30 дней с момента подачи заявления.

Заключение

Метод расчета кадастровой стоимости земельных наделов при помощи удельного показателя считается наиболее востребованным, так как с его применением можно произвести массовую оценку объектов.

Сам УПКС отличается в зависимости от региона. В каждом субъекте РФ государственными органами применяются те показатели, которые установлены в них.

Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

Недвижимость — это объект, имеющий свою цену, характеристику. Каждый земельный участок имеет свои индивидуальные характеристики. К таким характеристикам, в том числе, относятся: категория земельного участка и вид разрешенного использования. В соответствии с назначением земли и видом его использования и рассчитывается кадастровая стоимость конкретного земельного участка..
Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Определение кадастровой стоимости земельного участка производится строго в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта кадастровой стоимости подробно регламентирован и состоит в следующем:

1. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.

2. Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит перечень всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.

3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.

4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.
Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.
В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы, а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.
Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.

6. Утверждение органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости.

7. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

· его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;

· размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель? договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению возведенного в установленном порядке объекта недвижимости на данном земельном участке.В свою очередь, функциональное назначение объекта определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Приведем пример, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 — Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Пресс-центр

Основные ценообразующие факторы, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков, в разрезе сегментов/групп расчета по видам использования

Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (далее – методические указания):

1) сегмент 1 «Сельскохозяйственное использование»;

2) сегмент 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

3) сегмент 3 «Общественное использование»;

4) сегмент 4 «Предпринимательство»;

5) сегмент 5 «Отдых (рекреация)»;

6) сегмент 6 «Производственная деятельность»;

7) сегмент 7 «Транспорт»;

сегмент 8 «Обеспечение обороны и безопасности»;

9) сегмент 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

10) сегмент 10 «Использование лесов»;

11) сегмент 11 «Водные объекты»;

12) сегмент 12 «Специальное, ритуальное использование, запас»;

13) сегмент 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»;

14) сегмент 14 «Иное использование» — вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах. При отнесении в эту группу обязательно проводится дополнительная группировка по одинаковым видам использования с указанием вида использования земельных участков.

1) Сегмент 1 «Сельскохозяйственное использование»

Подгруппа – сельскохозяйственные угодья

В соответствии с п. 9.2.2.1. методических указаний определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, пригодных под пашню, осуществлялось методом капитализации земельной ренты, рассчитываемой как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного использования производится с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирования территории.

В составе ценообразующих факторов учтены плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие почв земельного участка относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка, такие как содержание и мощность гумусового слоя, содержание физической глины, свойства почв (степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость, легкий гранулометрический состав и прочее), а также агроэкологический потенциал.

В соответствии с пунктом 9.2.2.1.9 методических указаний земельные участки, занятые обособленными водными объектами или их частями, в том числе участки, занятые объектами рыбного хозяйства, оценивались доходным подходом методом капитализации земельной ренты исходя из возможности разведения рыб.

Главным параметром для оценки кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены водные объекты рыбоводства, является площадь водоема (зеркало пруда), а также показатели, связанные с выращиванием рыбы, затраты на приобретение рыбопосадочного материала, затраты на приобретение корма и т.д.

2) Сегмент 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Сегмент 3 «Общественное использование» (за исключением кода расчета вида использования 09:030)

Сегмент 4 «Предпринимательство»

Сегмент 5 «Отдых (рекреация)»

Сегмент 6 «Производственная деятельность»

Сегмент 7 «Транспорт»

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к данным сегментам, в соответствии с п. 9.2.2.6.2 методических указаний определялась на основе построения статистических моделей методом типового (эталонного) объекта.

Основные ценообразующие факторы для земельных участков данных сегментов: площадь, вид разрешенного использования, социальная привлекательность населенного пункта, наличие коммуникаций в населенном пункте (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация), расположение земельного участка в зоне подтопления (затопления) и наличие ограничений, накладываемых охранной зоной.

Социальная привлекательность населенного пункта – комбинированный фактор, значение которого зависит от ряда факторов:

— наличие в населенном пункте общеобразовательной школы;

— наличие в населенном пункте магазина;

— наличие в населенном пункте объектов здравоохранения;

— наличие в населенном пункте объектов культурно-бытового центра;

— наличие в населенном пункте объектов общественно-делового центра;

— расстояние до остановок общественного транспорта, в т.ч. автовокзалов, автостанций, автобусных остановок;

— расстояние от центра населенного пункта до г. Москва;

— расстояние от центра населенного пункта до областного центра;

— расстояние от центра населенного пункта до центра муниципального района, городского округа;

— расстояние до дороги федерального значения;

— расстояние до дороги регионального значения;

— расстояние до дороги муниципального значения;

— расстояние от населенного пункта до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы.

3) Сегмент 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

В данном сегменте выделены следующие группы земельных участков, имеющих отличающиеся ценообразующие факторы:

— малоэтажная многоквартирная застройка;

— индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС), личное подсобное хозяйство (далее – ЛПХ);

Основные ценообразующие факторы для земельных участков, предназначенных для ИЖС и ведения ЛПХ: вид разрешенного использования, площадь земельного участка, социальная привлекательность населенного пункта, наличие коммуникаций в населенном пункте, расположение земельного участка в зоне подтопления (затопления), наличие вблизи земельных участков объектов негативного воздействия на окружающую среду (полигон твердых бытовых отходов, вредное производство) и наличие ограничений, накладываемых охранной зоной.

Основными ценообразующими факторами для земельных участков, отнесенных к садоводству, являются категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, местоположение земельного участка, инженерная обеспеченность земельного участка, наличие вблизи факторов положительного влияния (водный объект, лесной массив), наличие вблизи объектов негативного воздействия (полигон твердых бытовых отходов, вредное производство), наличие зоны подтопления, наличие ограничений, накладываемых охранной зоной.

Огородные земельные участки, предназначенные для ведения огородничества, отнесены к коду расчета вида использования 13:011. Кадастровая стоимость данных земельных участков рассчитывалась произведением площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) земельных участков группы садовых земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов (в зависимости от категории земель, на которой находится огородный земельный участок), в пределах кадастрового квартала/муниципального образования.

4) Земельные участки, кадастровая стоимость которых определялась методом моделирования на основе УПКС

Сегмент 6 «Производственная деятельность» — коды расчета 03:011, 06:074, 06:080, 07:070, 07:015, 07:020, 07:030, 07:050, 10:012, 12:001 (линейные объекты (линии электропередач, газопроводы, водопроводы и т.д.)

УПКС оцениваемого земельного участка принимался равным среднему значению УПКС участков кодов расчета вида использования наиболее близких по виду использования в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположены объекты оценки.

Сегмент 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство»

В соответствии с п. 9.2.2.2.2. определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство» осуществлялся при проведении анализа возможности получения дохода. По результатам анализа в отдельную подгруппу «коммерческое использование» выделены объекты, косвенно способные приносить доход (объекты, предназначенные для размещения объекта рекреационного назначения, лечебно-оздоровительного назначения, пляжи и др.). Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков данной подгруппы определен на основе средневзвешенного УПКС сегмента 5 «Отдых (рекреация)» в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположены объекты оценки.

Сегмент 12 «Специальное, ритуальное использование, запас»

УПКС земельных участков сегмента 12 «Специальное, ритуальное использование, запас» определен как средневзвешенный удельный показатель кадастровой стоимости объектов недвижимости сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположены объекты оценки.

5) Земельные участки, кадастровая стоимость которых определена затратным подходом

В соответствии с п. 7.1.2 методических указаний в рамках проведения государственной кадастровой оценки на основе метода определения затрат на межевание и оформление прав на земельный участок рассчитывалась кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к следующим сегментам и кодам расчетов вида использования:

— сегмент 3 «общественное использование» (код расчета 09:030 «историко-культурная деятельность. Сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом»);

— сегмент 8 «Обеспечение обороны и безопасности»;

— сегмент 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство» (кроме объектов, косвенно способных приносить доход, отнесенных в подгруппу «коммерческое использование»);

— сегмент 10 «Использование лесов», в связи с отсутствием официальной информации о доходах и расходах, формируемых при их эксплуатации.

Удельный показатель кадастровой стоимости

Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости. Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
Формирование оценочной группы со сходными объектами.
Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
Исчисляется УПКС для каждой группы.
Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

дачные товарищества;
объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
личные хозяйства с разрешенным строительством;
жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
ЖД блокированные;
ЖД средней этажности;
ЖД многоквартирные многоэтажные;
ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
Вычисление УПКС для эталона.
Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, сервис «КТОТАМ.ПРО» формирует выписку из ЕГРН. Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях. Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.

СПб ГБУ «КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА»

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «ГОРОДСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ»

Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости

29 декабря 2020

1. Что такое кадастровая стоимость?

2. Что такое фактическое разрешенное использование?

3. Что такое оценочное зонирование?

4. Что такое оценочная группа?

5. Какие подходы выделяют в массовой оценке?

6. Что такое статистическая модель оценки?

7. Что такое ценообразующий фактор?

8. Что такое удельная кадастровая стоимость (УКС) и удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?

9. Когда применяется индивидуальная оценка кадастровой стоимости?

10. Что такое поправочный коэффициент?

1. Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным Законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст. 16, 20, 21 или 22 Федерального Закона от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке» (п. 2 ст. 3 Федерального Закона от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке»).

2. Что такое фактическое разрешенное использование?

Фактическое разрешенное использование объекта недвижимости — фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости (ч. 1 приказа Министерства экономического развития № 226 от 12 мая 2017 г. «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»).

3. Что такое оценочное зонирование?

Оценочное зонирование — это разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.

По итогам оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен и величин затрат на создание объектов недвижимости в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики типовых объектов недвижимости (земельных участков и (или) других объектов недвижимости) в ценовых зонах в разрезе видов использования (ч. 6 приказа Министерства экономического развития № 226 от 12 мая 2017 г. «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»).

4. Что такое оценочная группа?

Оценочная группа — это объединение объектов недвижимости в группы (подгруппы) на основе изучения сложившихся сегментов рынка и в результате анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости (ч. 9 приказа Министерства экономического развития № 226 от 12 мая 2017 г. «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»).

5. Какие подходы выделяют в массовой оценке?

Выделяют три подхода, которые используются для разных групп и подгрупп объектов: сравнительный, затратный, доходный.

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах. Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости ОКС.

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования (ч. 7 приказа Министерства экономического развития № 226 от 12 мая 2017 г. «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»).

6. Что такое статистическая модель оценки?

В рамках сравнительного подхода выделяют метод статистического (регрессионного) моделирования, который основан на построении статистической модели оценки (ч. 7 приказа Министерства экономического развития № 226 от 12 мая 2017 г. «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»).

Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

7. Что такое ценообразующий фактор?

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.

Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:

1) факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;

2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;

3) факторы, характеризующие объект недвижимости

(ч. 4 приказа Министерства экономического развития № 226 от 12 мая 2017 г. «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»).

8. Что такое удельная кадастровая стоимость (УКС) и удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?

Удельная кадастровая стоимость (УКС) – кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости.

Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости, умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – средневзвешенное по площади значение кадастровой стоимости объектов определенного вида для территориальных единиц: кадастровых кварталов, муниципальных образований, посёлков, кадастровых районов, Санкт-Петербурга в целом

(ч. 4 приказа Министерства экономического развития № 382 от 29 июля 2011 года «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости).

9. Когда применяется индивидуальная оценка кадастровой стоимости?

Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками

(ч. 8 приказа Министерства экономического развития № 226 от 12 мая 2017 г. «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»).

10. Что такое поправочный коэффициент?

Поправочный коэффициент – величина, определяемая оценщиком и применяемая в модели определения кадастровой стоимости. Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о расположении объекта недвижимости в подвальном этаже.

Коэффициент обосновывается оценщиком самостоятельно. При определении кадастровой стоимости результирующая стоимость корректируется на поправочный коэффициент (при его наличии).

Как рассчитать кадастровую стоимость в 2021 году

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер	Адрес объекта
Выбрать

Чтобы точно определить размер налогообложения имущества, каждому владельцу недвижимости нужно понимать, как рассчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Подробнее об этом расскажем в данной статье.

Проведение любых операций с недвижимым имуществом требует расчета оценочной стоимости объекта по кадастру. Этот показатель является главным при расчете имущественного сбора, которым облагается недвижимость физических и юридических лиц.

Кадастровая стоимость — что это такое

Кадастровая стоимость (цена) – это ключевой показатель, использующийся при определении размера налогового сбора за владение недвижимым имуществом для физических и юридических лиц. Согласно положениям государственного законодательства имущественным налогом облагаются следующие объекты:

частные дома;
участки земли;
квартиры;
комнаты.

Каждый из объектов имеет свою стоимость по выписке из ЕГРН, которая непосредственно влияет на размер налогового сбора.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты суммы налогового сбора на земельные наделы осуществляются на основании ЗК РФ, утвержденного муниципальными властями. Окончательная сумма зависит от параметров земельного участка и включается в себя категорию, предназначение, количество квадратных метров надела и т. д.

Цена земли по кадастровому паспорту представляет собой денежную сумму, которой выражается реальная стоимость территории. Чаще всего цена по кадастру выше рыночной, так что собственникам приходится оплачивать сборы по более высокой ставке.

Где рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Владельцам недвижимого имущества больше не нужно искать, где рассчитать кадастровую стоимость квартиры, так как сделать это можно прямо на нашем сайте. Процедура занимает буквально 1-2 минуты и требует только знания адреса или кадастрового номера объекта. Чтобы через Росреестр рассчитать кадастровую стоимость, необходимо выполнить два простых действия:

В поисковой строке ввести точный адрес объекта или номер по кадастру.
Нажать кнопку «Найти объект» и просмотреть информацию о недвижимом имуществе.

Это наиболее простой способ получение информации. Для получения справки о стоимости паспорту, которая требуется для подачи в судебную инстанцию или другие учреждения, необходимо оставить заказ в соответствующем разделе сайта.

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, важно знать, что единственным органом, который ведет федеральный учет недвижимого имущества является Росреестр. Процедура государственного оформления имущества на собственника проходит по следующему алгоритму:

Муниципальные власти подают запрос о потребности изменения территории, которая относится к ее ведению.
Перечень наделов, подлежащих оценке, составляется управлением Росреестра. Прописываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качества, а также общее количество квадратных метров территории.
Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется оценщиком.
На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный законодательный документ.
Данные об объекте размещения вносятся в единую федеральную базу.

Важно! Чтобы рассчитать кадастровую стоимость онлайн, вы можете просто заказать справку о кадастровой стоимости или справку из ЕГРН у нас на сайте.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Перед тем как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости для квартиры, необходимо понимать какие значения влияют на формирование цены. На цену по кадастру оказывают влияние:

регион и район расположения;
технические параметры объекта;
общее состояния имущества;
средний доход по жителям населенного пункта.

Рассчитать кадастровую стоимость дома калькулятором нет прямой необходимости, так как государственные власти один раз в 5 лет обновляют оценочные данные по базе Росреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая:

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):

доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.

Чтобы определить стоимость по кадастру, предварительно потребуется провести оценку участка земли. Данные о каждом из объектов недвижимости, которые относятся к собственности гражданина, должны быть внесены в госреестр. Оценка имущества проводится специалистами уполномоченных госучреждений.

Документы для расчета кадастровой стоимости

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:

документы, подтверждающие право владения объектом;
заявление;
удостоверение личности;
чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.

Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:

справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.

Важно! Не нужно искать, как рассчитать кадастровую стоимость по формуле, достаточно просто купить выписку из ЕГРН на нашем сайте.

Можно ли оспорить или снизить

Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания. В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене.

Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2021 года.

В каких случаях могут завысить реальную цену надела

Определяются всего два случая, когда реальная цена земельного участка может быть завышена:

Достаточно часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Это связано с тем, что владелец неправильно указал информацию об эксплуатации надела. Выявить неточности можно изучив технический паспорт. Исправить ошибку можно путем обращения в Росреестр.
Стоимость по кадастру может превышать рыночную. В такой ситуации в работу включается специальная комиссия, изучающая документы на имущество.

Сроки кадастровой оценки

Проведение расчета повторной оценки, согласно действующему законодательству, допускается не чаще 1 раза за 3 года. Предельный срок переоценки недвижимости составляет 1 раз в 5 лет. За нарушение установленных правил собственник несет ответственность, предусмотренную Административным Кодексом РФ. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя определяются отдельные сроки, здесь повторная оценка выполняется не чаще 1 раза за 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

Чтобы добиться принудительного снижения цены недвижимости, по проведенной кадастровой оценке, собственник может воспользоваться одним из следующих способов:

написать заявление руководителю комиссии в Росреестре;
подать иск в судебную комиссию для обжалования решения госучреждения и отстаивания собственных интересов.

Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения своего вопроса.