Пленум верховного суда по земельным спорам

Судебные споры о границах земельных участков

Правоприменительная практика последних лет свидетельствует, что категория дел, вынесенная в заголовок настоящей статьи, все чаще встречается в судебной практике. По наблюдениям автора статьи, связано это, прежде всего, с тем, что владельцы и собственники земельных участков под влиянием требований государственных и муниципальных земельных органов стали все чаще уточнять границы своих владений, приводить в порядок свою документацию на землю. Работа эта приводит к тому, что владельцы и собственники (часто к изумлению своему) узнают о наложениях границ земельных участков на картах (схемах) и на местности, о кадастровых ошибках, о нахождении своих объектов недвижимости в «чужих» границах и т.п.

Не претендуя на всесторонность исследования в рамках газетной статьи, попытаемся осветить некоторые проблемные вопросы, возникающие по такой категории споров, и сформулировать практические выводы. Начинающим юристам это может помочь, в том числе, найти правильные подходы к разрешению указанных споров.

В силу уже сложившейся судебной практики согласно статье 7 ранее действовавшей редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 1 января 2017 года государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости», а сам закон № 221-ФЗ называется законом «О кадастровой деятельности») к уникальным характеристикам земельного участка отнесены его кадастровый номер, описание местоположения границ и площадь.

Таким образом, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении площади и (или) границ земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ (поворотных точек), по сути, представляет собой распоряжение этим участком, в результате которого право собственности и иные производные вещные права на участок в прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об установлении границ земельного участка.

При этом заинтересованное лицо вправе обращаться в арбитражный суд с иском, направленным на изменение границ уже поставленного на кадастровый учет земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 № 4275/11).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного суда Российской Федерации от 07.10.2015 № 305-КГ15-7535 по делу № А41-47432/2012, когда предмет спора связан с пересечением (наложением) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка.

Таким образом, требование об установлении местоположения границ земельного участка является спором о праве.

Требование об установлении границ земельного участка направлено на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости. По таким искам ответчиком является смежный землепользователь, поскольку в рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек.

Приведенные здесь правовые позиции, сформулированные сложившейся судебной практикой, сразу позволяют сделать определенные первичные выводы при разрешении споров о границах земельных участков:

· Подобного рода споры рассматриваются по правилам искового производства, поскольку требование об установлении местоположения границ земельного участка является спором о праве;

· Вопрос об установлении (изменении) границ сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков находится в компетенции суда. Суд может изменять такие границы в установленном законом порядке;

· Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости;

· По искам об установлении (изменении) смежной границы между земельными участками ответчиками являются смежные землепользователи.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании указанного Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее – уточнение границ земельного участка).

Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о смежных с ним земельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Земельным участком признается часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации; часть 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ).

Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В соответствии со статьей 21 Закона № 218-ФЗ одним из необходимых документов для кадастрового учета является межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 этого же Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Закона № 218-ФЗ межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Согласно части 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В части 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Из приведенного также можно сформулировать некоторые выводы, важные для понимания порядка разрешения судебных споров о границах (назовем их для краткости так):

· Уточнение границ земельных участков может осуществляться во внесудебном порядке (при наличии согласия смежных землепользователей, отсутствии спора);

· Межевой план, сформированный по итогам кадастровых работ – неизбежный атрибут иска о границах. Без информации, содержащейся в нем, суд попросту не сможет сформулировать резолютивную часть своего решения о границах. В некоторых судебных актах автор публикации даже увидел, что межевой план являлся приложением к судебному решению. Альтернативой межевого плана может выступать только заключение судебной землеустроительной экспертизы, проведенной судом;

· Местоположение границ земельного участка в решении суда устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ (так называемых поворотных точек);

· При вынесении судебных актов суды не связаны вариантами прохождения границ, предлагаемыми сторонами спора. Суд может установить границы по собственному варианту с учетом максимального баланса интересов сторон. Такие варианты прохождения границ должны определяться по итогам проведения кадастровых работ или по итогам судебной землеустроительной экспертизы.

МИХАИЛ СЛЕПЦОВ, АДВОКАТ, УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР АДВОКАТСКОГО БЮРО «СЛЕПЦОВ И ПАРТНЕРЫ», КАНДИДАТ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ДОЦЕНТ, ЗАСЛУЖЕННЫЙ ЮРИСТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 01 (195) дата выхода от 21.01.2019.

Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».

Аналитика Публикации

ВС РФ о самовольных постройках

Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики «Недвижимость. Земля. Строительство»

Вопросы о статусе самовольной постройки в гражданском обороте, порядке и об условиях ее легализации, а также основаниях принятия судом решения о ее сносе неоднократно рассматривались и разъяснялись высшими судебными инстанциями. И в последнем Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016 № 2 эти вопросы не были оставлены без внимания.

На новое рассмотрение

Как следует из материалов судебного дела, сособственники долей в праве собственности на трехэтажный жилой дом возвели дополнительных три этажа, а также цокольный этаж на принадлежащем им на праве общей долевой собственности участке земли, а затем обратились в суд с иском к одному из сособственников, уклонявшемуся от заключения соглашения о прекращении общей долевой собственности на данный дом, с требованием о выделе реальных долей в виде изолированных частей дома (квартир и нежилых помещений) каждому из сособственников.

Суды первой и апелляционной инстанций, рассмотрев данный спор, удовлетворили требования истцов, признав за каждым из них право собственности на помещения в данном доме. Однако администрация муниципального образования не согласилась с подобным решением и обратилась в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ с кассационной жалобой, в результате чего дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Так что же привело Верховный Суд РФ к выводу о необоснованности принятых нижестоящими инстанциями актов по данному делу и какие обстоятельства необходимо доказать истцам для решения вопроса о возможности признания права собственности на помещения в возведенном ими шестиэтажном строении?

Снос или легализация?

Прежде всего необходимо отметить, что произведенные истцами преобразования трехэтажного жилого дома были признаны судами реконструкцией, в результате которой появилась самовольная постройка, что согласуется с устоявшейся в последние годы судебной практикой.

Так, в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 было указано, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом в п. 29 данного Постановления отмечалось, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014 у судов вызывает затруднение разграничение понятий реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения. В Определении от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 Верховный Суд РФ разъяснил, что созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т. п.), тогда как перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, такое как перенос и разборка перегородок, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т. д.

Из сложившейся на данный момент судебной практики явно следует, что наличие любого из перечисленных ниже признаков является основанием для признания здания, сооружения или иного строения самовольной постройкой, а именно:
1. Возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами. В рассматриваемом в настоящей статье деле суды не дали оценку тому факту, что земельный участок, на котором возведено спорное строение, имеет целевое назначение для индивидуального жилищного строительства, а в результате проведенной сособственником трехэтажного дома реконструкции на земельном участке появился шестиэтажный многоквартирный дом.

Как ранее было указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014, самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, судом не может быть удовлетворено требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка.

2. Возведение недвижимого имущества без получения на это необходимых разрешений. Как следует из Определения ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6, сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры. При этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

3. Возведение недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Неоднозначность понятия «существенности» нарушения упомянутых выше норм и правил создает дополнительные трудности для лиц, желающих легализовать самовольное строение, и для судов при принятии решения об отнесении того или иного нарушения к категории «существенных», тем более что вопросы существенности нарушений норм и правил, допущенных при возведении самовольной постройки, не могут ставиться на разрешение эксперта, как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014.

Признак существенности нарушения норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела, при этом оценивается среди прочего соблюдение требований санитарного, пожарного, экологического законодательства в зависимости от назначения и месторасположения объекта. К существенным нарушениям суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Таким образом, лицу, желающему приобрести право собственности на самовольную постройку, необходимо убедить суд, что данное строение не угрожает жизни и здоровью граждан; не нарушает права третьих лиц, а самим лицом предпринимались попытки легализации самовольного строения в том виде, в котором оно возведено.

Как отметил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 06.07.2016, перечисленные выше обстоятельства не были установлены судами нижестоящих инстанций, что и стало причиной возвращения дела на новое рассмотрение.

Как получить свою долю

Сособственники трехэтажного жилого дома, обратившись с требованием о выделе каждому отдельного помещения в реконструированном ими строении, а также суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворившие данное требование, не учли того факта, что самовольная постройка не является объектом гражданского оборота и с ней нельзя совершать какие-либо юридически значимые действия, гражданско-правовые сделки до введения ее в гражданский оборот.

Аналогичная позиция была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 15.06.2010 № 2404/10, где указано, что сделка по продаже компанией «Ралбек Интернешнл ЛТД» самовольной постройки компании «Фломис Трейдинг Лимитед» не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет, поскольку самовольное строение не могло стать объектом гражданского оборота.

В Обзоре судебной практики от 06.07.2016 Верховный Суд РФ подчеркнул, что ответчиком по иску о выделе доли в имуществе может быть только собственник данного имущества, между тем лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом. К нему также не могут быть предъявлены требования как к собственнику.

Как следует из судебной практики, истцу, заявившему требование о выделе доли в самовольной постройке, необходимо представить суду доказательства возможности признания права собственности на соответствующую самовольную постройку, которые позволят установить, что:

самовольное строение не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц;

самовольная постройка возведена на земельном участке, в отношении которого истец имеет права, допускающие строительство такого объекта;

постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

истцом предпринимались попытки легализации самовольного строения.

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан может доказываться положительным заключением государственной экспертизы проектной документации (п. 2 Обзора Верховного Суда РФ от 06.07.2016), в соответствии с которой осуществлены строительство или реконструкция объекта. При этом доказательством совершения попыток легализации самовольной постройки согласно Определению ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 являются предпринятые лицом меры к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию.

Только после установления судом соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности на нее суд может рассмотреть вопрос о выделе доли в такой постройке и признании права собственности на данную долю.

Постановления Пленума ВАС РФ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов
при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога

В связи с возникшими в судебной практике вопросами, связанными с взиманием земельного налога, и в целях обеспечения единообразных под­ходов к их разрешению Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного зако­на «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

1. Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Фе­дерации (далее — НК РФ) плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации указанные права на земельный участок подлежат госу­дарственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством существования за­регистрированного права.

В связи с этим судам необходимо исходить из того, что за исключе­ниями, оговоренными в пунктах 4 и 5 настоящего постановления, пла­тельщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государст­венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -реестр) указано как обладающее правом собственности, правом постоянно­го (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у тако­го лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на зе­мельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земель­ный участок.

2. В силу пункта 1 статьи 389 НК РФ объектом налогообложения яв­ляется земельный участок, под которым согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Следовательно, объект налогообложения возникнет только тогда, ко­гда конкретный земельный участок будет сформирован.

3. При рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога, судам следует учитывать, что плательщиками данного налога являются также лица, хотя и не упомянутые в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации среди возможных обладателей права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, однако на основании пункта 3 этой статьи сохраняющие указанное право, возникшее до введе­ния в действие названного Кодекса.

4. Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона «О государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данна недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу дан­ного Закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, которая проводится по желанию право­обладателей.

При этом, как следует из пункта 9 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», го­сударственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в реестре.

Поэтому на основании пункта 1 статьи 388 НК РФ плательщиком зе­мельного налога признается также лицо, чье право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного насле­дуемого владения на земельный участок удостоверяется актом (свидетель­ством или другими документами) о праве этого лица на данный земельный участок, выданным уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте и на момент издания такого акта.

5. Поскольку при универсальном правопреемстве (реорганизация юридических лиц, за исключением выделения, а также наследование) вещ­ные права на земельные участки, упомянутые в пункте 1 статьи 388 НК РФ, переходят непосредственно в силу закона, правопреемники стано­вятся плательщиками земельного налога независимо от регистрации пере­хода соответствующего права.

6. При разрешении вопроса о том, кто является плательщиком зе­мельного налога в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, — собственники жилых и нежилых помещений в этом доме или товарищество собственников жилья, арбитражным судам необходимо учитывать, что факт создания товарищества собственников жилья сам по себе не означает, что названное товарищество становится плательщиком земельного налога вместо собственников жилых и нежилых помещений в данном доме.

7. Пунктами 1 и 2 статьи 390 НК РФ предусмотрено, что налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость зе­мельного участка, которая устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

Если кадастровая стоимость земельного участка на момент возник­новения спорных правоотношений не установлена, арбитражным судам следует руководствоваться положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 13 статьи 3 Федерального закона «О вве­дении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которым, если кадастровая стоимость земли не определена, в этом случае для целей налогообложения применяется нормативная цена земли.

8. При рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога, арбитражным судам следует исходить из того, что неосвоение земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительст­ва, не является основанием для отказа в применении пониженной ставки земельного налога, предусмотренной пунктом 1 статьи 394 НК РФ.

9. Налогоплательщики — физические лица, которые на основании пункта 5 статьи 391 НК РФ вправе претендовать на вычет из налоговой ба­зы в размере 10 000 рублей, могут воспользоваться им и в случае, когда соответствующий земельный участок используется этими гражданами для целей предпринимательской деятельности.

С учетом фактически сложившихся отношений

20 августа 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла определение N 127-КГ19-12, в котором дала толкование положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающегося определения порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном определении Верховный Суд РФ отразил ряд небезынтересных с правовой точки зрения выводов, которые совсем скоро могут явиться основой для формирования нового пласта правоприменительной практики по спорам долевых собственников, чья общая недвижимость расположена на предоставленном в бессрочное пользование земельном участке.

Фабула дела

В центр спора помещен конфликт двух групп долевых собственников домовладения, находящегося в Республике Крым и состоящего из жилых строений и надворных построек. Первая группа представлена собственницей доли в домовладении в размере 34/100 (истец), полученной по наследству от мужа. В состав второй группы входят два собственника, владеющие долей в размере 66/100 (ответчики), которая ранее была приобретена ими у мужа истца по договору купли-продажи.

Земельный участок, на котором расположено домовладение, был предоставлен правопредшественнику действующих собственников в 1958 году городским органом исполнительной власти в бессрочное пользование для строительства индивидуального жилого дома.

Из текста судебного акта усматривается, что стороны конфликта не могут осуществить оформление права собственности на спорный земельный участок ввиду возникших разногласий по вопросу пользования им. То есть собственники домовладения продолжают оставаться субъектами права бессрочного пользования, а предметом иска выступает требование определить порядок пользования земельным участком.

При этом стороны самостоятельно без юридического оформления определили порядок пользования строениями, входящими в состав домовладения (дома фактически распределены между истцом и ответчиками без каких-либо дополнительных работ по выделению долей).

Также истец утверждает, что к моменту приобретения ответчиками долей в праве на домовладение, сложившийся порядок пользования спорным земельным участком уже существовал. С ним, по версии истца, и согласились ответчики при приобретении доли, подписав договор купли-продажи. Кроме того, на спорном участке более 15 лет установлен разграничительный забор.

В ходе проведенной в рамках дела строительно-технической экспертизы было установлено, что:

• площадь земельного участка по данным публичного реестра (485 кв. м) меньше площади фактически используемого сторонами земельного участка (545 кв. м)

• каждый из домов расположен на обособленной части земельного участка, оборудован изолированным входом и имеет независимую систему электро-, водо-, газоснабжения, отопления и водоотведения

• экспертом предложен вариант определения порядка пользования земельным участком, согласно которому часть участка площадью 246 кв. м предоставляется в пользование истцу, другая часть площадью 299 кв. м – ответчикам.

Суды первой и апелляционной инстанций оставили иск без удовлетворения.

Главным аргументом Железнодорожного районного суда города Симферополя явилось то, что порядок пользования земельным участком, предложенный экспертом с учетом фактической площади земельного участка (545 кв. м), не соответствует долям собственников в праве общей долевой собственности на домовладение, что, по мнению суда, нарушает абз. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Верховный Суд Республики Крым в своем апелляционном определении признал упомянутый довод суда первой инстанции неправовым, однако оставил решение без изменения как соответствующее закону, указав, что определение порядка пользования земельным участком возможно лишь после определения судом порядка пользования расположенными на таком участке строениями либо одновременно с ним, а также после оформления в установленном законом порядке права пользования земельным участком, установления его границ в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с правовой аргументацией судов нижестоящих инстанций, отменила принятые ими судебные акты и направила дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.

Выводы Верховного Суда РФ и их практическое значение.

1. Действующее законодательство не устанавливает необходимости точного соответствия выделяемой в пользование части земельного участка размеру доли в праве общей долевой собственности на здание.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Буквальное прочтение данного положения раскрывает не менее двух аспектов, учитываемых судами при определении порядка пользования участком: а) размер доли в праве собственности на здание; б) сложившийся порядок пользования земельным участком. Причем наличие между ними союза «или» подразумевает, что оба упомянутых критерия не могут быть использованы одновременно. Кроме того, сама формулировка нормы (фраза «с учетом») дает понять, что указанные критерии являются для судов неким законодательным ориентиром в принятии справедливого решения, но вовсе не означает невозможности отступить от такого ориентира в случае необходимости. А необходимость в рассматриваемом деле как раз имеется. Из текста определения Судебной коллегии следует, что часть спорного земельного участка, находящаяся в фактическом пользовании истца, имеет существенные недостатки. Так, доступ к участку возможен по узкому проходу общей площадью 42 кв. м, одна из сторон которой является подпорной стеной к косогору с перепадом высоты около трех метров, а под вымощенной бетонными плитами дорожкой со стороны улицы устроена система для отвода ливневых вод с вышерасположенного земельного участка. Таким образом, если бы суд выделил истцу в пользование часть спорного земельного участка, соответствующую его доле в праве собственности на домовладение (34/100), это привело бы к тому, что часть участка, необходимая для обслуживания строений истца, оказалась бы в пользовании ответчиков, что не позволило бы истцу в полной мере реализовать свои правомочия владения и пользования строениями.

Чтобы глубже вникнуть в логику Верховного Суда РФ, следует обратиться к практике разрешения аналогичного вопроса на примере общих положений Гражданского кодекса РФ об определении порядка владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Нередко встречаются случаи, когда доля одного из сособственников в праве на общее здание настолько мала, что произвести раздел такого здания в натуре либо выделить из него долю не представляется возможным. Однако это вовсе не означает, что собственник в обязательном порядке будет принудительно лишен своей доли с последующей выплатой ему компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ). В случае, когда сособственники не ставят своей целью раздел общего недвижимого имущества, однако не могут прийти к согласию в вопросе владения и пользования им, у каждого из них есть право обратиться в суд с иском об определении порядка владения общим имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащихся в п. 37 Постановления N 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что такое право имеет и собственник, долю которого невозможно выделить, в том числе, по причине ее незначительного размера. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Представляется очевидным, что данную позицию можно и следует применять по аналогии и к правоотношениям лиц, произрастающим из совместного пользования земельным участком, переданным таким лицам в бессрочное пользование.

В рассматриваемом определении Верховный Суд РФ указал на то, что важнейшими вопросами, подлежащими исследованию в подобных делах, является вопрос нуждаемости каждого из пользователей земельного участка в использовании той или иной его части и сложившийся порядок пользования участком. А также что несоразмерность передаваемой собственнику части участка его доле в праве на домовладение может быть устранена путем предоставления денежной компенсации.

Поскольку за 15 лет у сторон сложился некий порядок пользования спорным земельным участком (и даже существует разграничительный забор), суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, вероятно, будет вынужден принять данное обстоятельство во внимание, как и недостатки той части земельного участка, которой пользуется истец.

Таким образом, Верховный Суд в своем определении подтвердил наличие у судов возможности проявлять определенную степень гибкости при разрешении споров об определении порядка пользования земельными участками, что гипотетически будет способствовать принятию судами справедливых решений по данной категории споров с учетом всех особенностей конкретного участка и сложившихся отношений долевых собственников зданий.

1. У долевых собственников сооружения отсутствует обязанность определять в суде порядок владения и пользования им до обращения в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком, на котором такое сооружение расположено.

В самом деле, обстоятельства таковы, что истец и ответчики определили порядок пользования домовладением самостоятельно, спор между сторонами по данному вопросу отсутствует. Вместе с тем суд апелляционной инстанции в своем определении пришел к выводу о необходимости разрешения в судебном порядке и этого вопроса до принятия решения по настоящему делу либо одновременно с ним.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ констатировала факт отсутствия в законе такого требования. Позиция о незаконности возложения на лиц обязанности обращаться за судебной защитой своих прав и законных интересов в ситуации, когда отсутствует спор о праве, представляется логичной и соответствующей принципу недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Не содержат действующие нормативно-правовые акты и положений, обязывающих долевых собственников сооружений переоформлять право пользования земельным участком (приводить документы в соответствие законодательству РФ), а равно и осуществлять установление границ (межевание) такого земельного участка.

Существенным вопросом, практически не затронутым определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 20.08.2019 г. N 127-КГ19-12, осталось соотношение фактически используемой собственниками площади и площади земельного участка по данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. По всей видимости, дать правовую оценку данному обстоятельству и определить степень влияния на исход конфликта предстоит уже Железнодорожному районному суду города Симферополя при новом рассмотрении дела.

ВС защитил права собственников зданий на земле, которую они не могут приобрести из-за ограничений

24 июня Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-4399 по спору между администрацией муниципалитета и собственником здания о доведении размера арендных платежей до величины земельного налога за земельный участок, который ограничен в обороте.

Суды поддержали отказ муниципалитета пересматривать арендные платежи

В конце августа 2005 г. администрация муниципального образования «Городской округ Люберцы» Московской области предоставила в аренду ООО «АТОР» земельный участок для строительства торгово-складского комплекса. Договор аренды сроком действия до 1 сентября 2054 г. был зарегистрирован в установленном законом порядке. Размер арендных платежей был определен в соответствии с региональным законом о регулировании земельных отношений в Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ.

Впоследствии общество «АТОР» за плату передало ООО «СтайлЛюкс» права и обязанности арендатора земельного участка по договору на основании соответствующего соглашения и акта приема-передачи. Соглашение также было зарегистрировано.

Новый арендатор возвел на участке нежилое здание, ввел его в эксплуатацию и зарегистрировал на него право собственности. Далее «СтайлЛюкс» обратился в администрацию муниципалитета с заявлением о продаже ему земельного участка, на котором располагалась принадлежащая ему на праве собственности недвижимость. Администрация муниципального образования отказала в удовлетворении данного заявления, сославшись на то, что спорный земельный участок входит в зону реконструкции скоростной автодороги федерального значения.

В дальнейшем суд поддержал отказ администрации муниципалитета в предоставлении земельного участка (дело № А41-43082/2017). Как указал суд в своем решении, спорный земельный участок входит в границы планируемого размещения объекта федерального значения – автотранспортной развязки, вследствие чего он ограничен в обороте (подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Ссылаясь на ограниченность земельного участка в обороте, общество «СтайлЛюкс» обратилось в администрацию муниципального района с заявлением об установлении арендной платы в размере земельного налога. Свое требование заявитель обосновал ссылкой на Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582). Согласно этим правилам при наличии законных ограничений права на приобретение собственником здания и сооружения в собственность земельного участка, занимаемого такой недвижимостью, арендная плата за данные объекты не должна превышать размер земельного налога, установленного в отношении тех участков, для которых нет ограничений права на приобретение их в собственность.

Администрация муниципалитета отказалась пересматривать размер арендной платы, поэтому общество обратилось в суд с соответствующим иском. Суды трех инстанций также отказались удовлетворять исковые требования, поскольку спорный участок относится к землям, на которые не разграничено право государственной собственности.

Суды отметили, что при расчете арендной платы не применяется Постановление Правительства РФ № 582, так как им утверждены правила определения арендной платы за федеральные земли. Следовательно, размер арендной платы за данный земельный участок следует исчислять с применением ст. 14 закона Московской области № 23/96-ОЗ. Свою позицию по делу суды обосновали, в частности, ссылками на ряд положений Гражданского и Земельного кодексов, Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды, Обзора судебной практики ВС РФ № 2 за 2015 г.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права общество «СтайлЛюкс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Верховный Суд отправил дело на новое рассмотрение

Изучив обстоятельства дела № А41-51086/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что нижестоящие суды неправильно применили нормы земельного законодательства, регулирующие порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности.

Со ссылкой на подп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ Верховный Суд отметил, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом госвласти региона.

«Ранее (до 1 марта 2015 г.) аналогичные положения содержались в п. 10 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен ст. 14 закона Московской области № 23/96-ОЗ. Вместе с тем в п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ», – указано в определении Суда.

Как пояснил ВС, такие принципы утверждены постановлениями российского правительства № 582 и 531 (последнее из них вступило в законную силу с 12 августа 2017 г.). Согласно им арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником. Поэтому размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно Методическим рекомендациям по применению основных принципов определения арендной платы за земельные участки (утв. Приказом МЭРТ РФ от 29 декабря 2017 г.) при определении таковой рекомендуется учитывать интересы собственников зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Высшая судебная инстанция пояснила, что в рассматриваемом случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и спорный, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте.

Кроме того, Суд отверг довод нижестоящих судов о том, что согласно Обзору ВС РФ № 2 за 2015 г. Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ (утв. Постановлением № 582), не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. «Вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ Постановление № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами», – указано в определении ВС.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к ст. 12 ГК РФ и ст. 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы. Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области. При новом рассмотрении суду необходимо установить, сформирован ли спорный участок исключительно для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу «СтайлЛюкс», и разрешить спор о внесении изменений в договор аренды земельного участка путем правильного применения норм материального и процессуального права.

Эксперты АГ согласились с выводами Суда

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко пояснил, что в рассматриваемом деле суды нижестоящих инстанций посчитали, что Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 применяется только в отношении федеральных земель: «Спорный участок находится на территории Московской области, однако право государственной собственности разграничено не было, поэтому нижестоящие судебные инстанции пришли к выводу о необходимости применения регионального законодательства».

Андрей Пархоменко считает, что данное разночтение было вызвано тем, что согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за участки, предоставленные без торгов, устанавливается законодательством субъектов РФ. «В то же время в п. 1 указанной статьи размер арендной платы за участок, находящийся в публичной собственности, устанавливается Правительством РФ», – пояснил юрист. По его словам, Верховный Суд РФ разрешил коллизию следующим образом: органам, ответственным за определение размера арендной платы, необходимо принимать во внимание Постановление Правительства РФ № 582, поэтому доводы нижестоящих судов о неприменении к данным отношениям указанного постановления были признаны ошибочными.

Как пояснил Андрей Пархоменко, для установления размера арендной платы соразмерной земельному налогу необходимо соблюсти ряд условий:

1) участок должен быть приобретен в аренду без проведения торгов;

2) участок должен быть ограничен в обороте;

3) на таком земельном участке должен быть расположен объект недвижимости, находящийся в собственности у арендатора;

4) право государственной собственности на земельный участок может быть не разграничено либо находиться в муниципальной собственности.

С учетом изложенного юрист положительно оценил судебный акт Верховного Суда, который, по его мнению, устраняет правовую неопределенность относительно размера платы за земельный участок. «Кроме того, данным определением ВС РФ разрешена коллизия относительно применения федеральных и региональных нормативных актов, что должно позитивно сказаться на регулировании данного аспекта отношений в сфере землепользования», – резюмировал эксперт.

В свою очередь директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что Верховный Суд РФ исправил ошибки нижестоящих судов, указав на то, что основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом.

«Таким образом, Суд защитил интересы владельцев зданий, расположенных на государственной земле, которую они не могут приобрести в собственность из-за предусмотренных законодательством РФ ограничений: размер арендной платы за землю для таких лиц не должен превышать сумму земельного налога за аналогичные участки, не ограниченные в обороте. Фактически суд приравнял в части определения размера платы за землю таких арендаторов земли к собственникам иных участков с аналогичными параметрами без обременений: плата для них будет одинаковой», – считает Алексей Силиванов.

Как указал эксперт, Верховный Суд РФ подтвердил, что он придерживается принципа, при котором участники правоотношений должны быть в равном положении – владелец участка не должен финансово страдать из-за того, что он из-за законодательных ограничений, не связанных с его поведением, не может реализовать свое право на приватизацию. В части платы за землю он должен быть не в худшем положении, чем если бы он был собственником иной земли.

Пленум верховного суда по земельным спорам

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

№ 3

г. Тирасполь, 15 января 2014 года

О некоторых вопросах, возникающих у судов при рассмотрении земельных споров

Обсудив Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Приднестровской Молдавской Республики по рассмотрению отдельных категорий земельных споров, утвержденный Постановлением Президиума Верховного суда Приднестровской Молдавской Республики от 06 июля 2012 года, Пленум отмечает, что у судов возникли вопросы, требующие разрешения.

В целях обеспечения правильного и единообразного применения земельного законодательства Пленум Верховного суда Приднестровской Молдавской Республики на основании статьи 89 Конституции Приднестровской Молдавской Республики постановляет дать судам следующие разъяснения:

1. Защита нарушенных или оспариваемых прав граждан и организаций на землю осуществляется в судебном порядке (пункт 1 статьи 99 Земельного кодекса Приднестровской Молдавской Республики (далее по тексту – ЗК ПМР) как путем подачи в суд жалобы на действия (бездействие) органа государственной власти, управления или должностного лица, в ведении которых находятся вопросы регулирования земельных отношений, так и путем предъявления иска в общем порядке.

Выбор между указанными формами защиты права определяется в зависимости от субъектного состава участников отношений и от характера направленности требований заявителя (защита субъективного гражданского права, лишение юридической силы акта органа государственной власти, управления или должностного лица и др.).

При совпадении в одном заявлении требований, предусматривающих различную форму защиты права, все требования необходимо рассматривать в исковом порядке.

В случае если при подаче заявления (жалобы) или при рассмотрении дела, возникающего из административно — правовых отношений, устанавливается наличие спора о праве, подведомственного судам, суд разрешает данный процессуальный вопрос в порядке, предусмотренном Гражданским процессуальным кодексом Приднестровской Молдавской Республики (далее по тексту – ГПК ПМР).

В силу пункта 1 статьи 102 ЗК ПМР незаконные акты государственных или иных органов, не соответствующие действующему законодательству ПМР и нарушающие земельные права и охраняемые законодательством ПМР интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

2. Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса ПМР (далее по тексту – ГК ПМР) и пункту 1 статьи 99 ЗК ПМР защита нарушенных или оспоренных земельных прав осуществляется в судебном порядке в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Необходимо учитывать, что судам неподведомственны требования граждан и организаций, разрешение которых относятся к компетенции органов государственной власти и управления (по вопросам регулирования земельных отношений (статьи 10 – 17 ЗК ПМР), а также Арбитражного суда ПМР в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

3. При разрешении вопроса об участии прокурора при рассмотрении земельных споров судам необходимо руководствоваться нормами ГПК ПМР.

4. Основания возникновения земельных прав и обязанностей предусмотрены пунктом 1 статьи 40 ЗК ПМР. В частности, согласно подпункту б) пункта 1 статьи 40 ЗК ПМР земельные права и обязанности возникают из актов государственных органов и местных органов власти, предусмотренных законом в качестве основания возникновения земельных прав и обязанностей.

При этом право на защиту нарушенного или оспариваемого права на землю, согласно пункту 2 статьи 41 ЗК ПМР, возникает с момента государственной регистрации уполномоченным органом документов, выданных органами государственной власти и управления в пределах своей компетенции, удостоверяющих права на землю.

При рассмотрении земельных споров судам следует учитывать, что в силу пункта 2 статьи 44 ЗК ПМР, права на землю удостоверяются: свидетельством о государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения, свидетельством о государственной регистрации права долгосрочного пользования земельным участком, договором аренды, договором субаренды, договором о временном пользовании земельным участком.

Согласно пункту 3 статьи 2 Закона ПМР «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 20.10.2011г. № 188-З-V (САЗ 11-42), датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

Именно с даты внесения записи в ЕГРП уполномоченным органом о праве граждан и организаций на землю возникает право на защиту нарушенного или оспариваемого земельного права.

В случае если документы, удостоверяющие права на землю выданы до введения в действие ЗК ПМР, то право на защиту возникает с момента выдачи таких документов исполнительными комитетами районных, городских Советов народных депутатов (статьи 13, 17 ЗК МССР), которые имеют равную юридическую силу со свидетельством о государственной регистрации права на землю, выдаваемым уполномоченными органами, осуществляющими запись в ЕГРП (пункт 5 статьи 44 ЗК ПМР).

5. Поскольку земля находится в исключительной собственности государства, она может предоставляться только в пользование и (или) владение (пункт 1 статьи 277 ГК ПМР). Сделки с землей, влекущие отчуждение земельных участков (изменение государственной формы собственности на землю) не допускаются и являются ничтожными с момента их совершения (пункт 3 статьи 42 ЗК ПМР).

6. При рассмотрении требований, вытекающих из сделки с правами на землю, судам необходимо учитывать, что согласно статьи 64 ЗК ПМР, сделки с правами на землю совершаются только в письменной форме, подлежат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации в ЕГРП. Согласно пункту 4 статьи 64 ЗК ПМР несоблюдение указанных требований влечет недействительность сделки (статьи 182 – 197 ГК ПМР).

7. По смыслу статей 30 – 33 ЗК ПМР в случае не достижения между участниками общего пользования земельным участком соглашения во внесудебном порядке о способе и условиях раздела общего земельного участка или выдела земельной доли одного из них, а также об определении порядка пользования земельным участком, спор может быть разрешен в судебном порядке.

При рассмотрении дел данной категории судам необходимо проверить, отведен ли земельный участок, по поводу которого возник спор, в установленном законом порядке, истребовать документы, удостоверяющие права на землю, а также документы, подтверждающие государственную регистрацию. Также необходимо исследовать планы земельных участков, отведенных в натуре и находящихся в фактическом пользовании, а также документы о принадлежности строения, находящегося на земельном участке, с указанием доли каждого собственника, выяснить, имеется ли между сособственниками жилого дома соглашение о реальном разделе дома, об определении порядка пользования им, о порядке пользования общим земельным участком или решение суда по указанным обстоятельствам.

При этом правовое значение может иметь не любой сложившийся порядок пользования, а только такой, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон о распределении общего земельного участка (например, гражданско-правовой договор). Суду следует выяснить, не сложился ли до возникновения спора между совладельцами индивидуального строения порядок пользования участком, который может точно не соответствовать долям домовладельцев, а если сложился, то возможно ли его изменение без существенного нарушения интересов совладельцев, установить нуждаемость каждого из сособственников в пользовании земельным участком и реальную возможность совместного пользования.

Вопрос о том, является ли нарушение интересов совладельцев существенным, решается судом в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств дела. При этом могут быть приняты во внимание затраты, вложенные сторонами в освоение и благоустройство земельного участка, нахождение на нем строений, сооружений, плодово-ягодных насаждений, возможность их переноса, а также необходимость выделения совладельцам части земельного участка для поддержания принадлежащих им частей дома, других строений и сооружений в пригодном для пользования состоянии.

8. Согласно пункту 5 статьи 53 ЗК ПМР раздел земельного участка между собственниками здания, строения, сооружения, находящегося в общей собственности, допускается с учетом минимальных норм для участков данного целевого назначения с учетом доли каждого собственника в общей собственности.

При этом судам следует иметь ввиду, что статьей 60 ЗК ПМР предусмотрены максимальные (предельные) размеры предоставления земельных участков. Минимальные нормы (размеры) – в настоящее время законодательством ПМР не регламентированы. Для правильного разрешения земельных споров большое значение имеют специальные познания в области строительства и землеустройства.

Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству или при рассмотрении дела надлежит в каждом случае обсуждать вопрос о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

В резолютивной части решения суда должны быть указаны размер и границы участков, передаваемых в пользование каждой из сторон, а также участков, выделяемых в общее пользование, если существует необходимость установления проходов через участки к дому, постройкам, на улицу и т.д. Указанные обстоятельства в решении должны быть изложены таким образом, чтобы они были понятны и не вызывали споров и затруднений при исполнении решения.

В силу подпункта г) статьи 224 ГК ПМР исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 321 ГК ПМР). В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

9. В силу статей 321 и 322 ГК ПМР иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является лицом, владеющим и пользующимся землей по основанию, предусмотренному законом (пункт 1 статьи 21 ЗК ПМР) или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право владения и пользования землей. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права владения и пользования землей со стороны ответчика.

10. При рассмотрении исков об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суду следует, в том числе, проверять соблюдены ли градостроительные и строительные нормы и правила при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право владения или пользования землей истца. Одним из доказательств по делам указанной категории является заключение эксперта.

11. Удовлетворяя иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Отсутствие возражений предыдущего владельца и пользователя землей против нарушений прав, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового владельца и пользователя землей об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения.

Согласно статье 318 ГК ПМР во взаимосвязи со статьей 322 ГК ПМР владелец и (или) пользователь земельного участка вправе истребовать, в частности, свой земельный участок из чужого незаконного владения. При этом на требования владельца и (или) пользователя земельного участка об истребовании своего земельного участка из чужого незаконного владения распространяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 212 ГК ПМР).

12. При рассмотрении судом требований о признании недействительным решения органа государственной власти или местного самоуправления, об изъятии земельного участка, в порядке, предусмотренном статьей 91 ЗК ПМР, судам необходимо учитывать, что основания прекращения прав владения и (или) пользования земельным участком предусмотрены пунктом 1 статьи 85, пунктом 1 статьи 86, пунктом 1 статьи 87, статьей 88 ЗК ПМР.

Судам следует проверять, имеются ли предусмотренные законом основания прекращения прав пользования (владения) землей и соблюден ли установленный статьей 91 ЗК ПМР порядок принудительного прекращения прав на земельный участок. Несоблюдение порядка принудительного прекращения прав на земельный участок, предусмотренного статьей 91 ЗК ПМР, влечет признание судом решения о прекращении прав на земельный участок недействительным.