Как изменить территориальную зону земельного участка?

Росреестра от 17.01.2018 N 01-00357-ГЕ/18

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 17 января 2018 г. N 01-00357-ГЕ/18

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в целях формирования единой практики правоприменения по вопросу межведомственного информационного взаимодействия при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) на основании решений (актов) органов государственной власти и органов местного самоуправления решений (актов) об установлении или изменении границ территориальных зон информирует о следующем.

На основании статьи 10 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ), пункта 82 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, в ЕГРН в отношении территориальной зоны вносятся в том числе виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в определенной территориальной зоне.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК) виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (далее — Классификатор, Приказ N 540 соответственно).

При этом разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору (часть 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ).

В силу пункта 2 Приказа N 540 в соответствии с Классификатором определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления Приказа N 540 в силу (после 24.12.2014).

Согласно части 12 статьи 34 Закона N 171-ФЗ до 01.01.2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в ПЗЗ, не требуется.

Таким образом, если установленные ПЗЗ виды разрешенного использования земельных участков не приведены в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором, полагаем возможным указание в карте (плане) территориальной зоны видов разрешенного использования, установленных ПЗЗ.

В соответствии с Требованиями к составлению карты (плана) объекта землеустройства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 30.07.2009 N 621, карта (план) объекта землеустройства предусматривает указание видов разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны и иные характеристики объекта землеустройства.

XML-схема MapPlan_v01, используемая для формирования XML-документов при осуществлении информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости (с 01.01.2017 — ЕГРН) с органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в части представления карты (плана) объекта землеустройства, размещенная на официальном сайте Росреестра в соответствии с приказом Росреестра от 01.08.2014 N П/369 (далее — XML-схема MapPlanj_v01), позволяет внести в XML-файл карты (плана) объекта землеустройства, подготовленный в соответствии с XML-схемой MapPlanj_v01 (далее — XML-файл MapPlan), соответствующие сведения о видах разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны в соответствии с ПЗЗ.

Учитывая, что используемая в настоящий момент для формирования XML-документов, воспроизводящих сведения, содержащиеся в решении (соглашении, уведомлении) уполномоченного органа об установлении, изменении, прекращении существования зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объекта культурного наследия или его зон охраны, особых экономических зон, при осуществлении информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости с федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, размещенная на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с приказом Росреестра от 15.09.2016 N П/465 (далее — Приказ N П/465), XML-схема ZoneToGKN_v05 (далее — XML-схема ZoneToGKN_v05) не позволяет указывать виды разрешенного использования земельных участков, отличные от видов разрешенного использования, установленных Приказом N 540, а также то, что неотъемлемой частью XML-документа, воспроизводящего сведения, содержащиеся в решении уполномоченного органа об установлении территориальных зон, подготовленного в соответствии с XML-схемой ZoneToGKN_v05 (далее — XML-файл ZoneToGKN), является XML-файл MapPlan, полагаем возможным рекомендовать следующее.

В элементе «Особые отметки» (Note) реквизита «Территориальная зона, зона с особыми условиями использования территорий, территория объекта культурного наследия» (ZoneToGKNNewZoneZone) XML-файла ZoneToGKN следует указывать: «Разрешенное использование (РИ) ЗУ, установленное до 24.12.2014, действительно вне зависимости от его соответствия классификатору видов РИ (п. 11 ст. 34 ФЗ от 23.06.14 N 171-ФЗ). Установленные ВРИ приведены в файле карты (плана) объекта землеустройства.». При заполнении указанного элемента необходимо учитывать, что в соответствии с XML-схемой ZoneToGKN_v05 общая длина текста не должна превышать 255 символов, включая пробелы.

В элементе «Разрешенное использование (по классификатору)» (LandUse) реквизитов «Основной вид разрешенного использования» (ZoneToGKNNewZoneZoneTerritorialZonePermittedUsesPermitedPrimary), «Условно разрешенный вид разрешенного использования» (ZoneToGKNNewZoneZoneTerritorialZonePermittedUsesPermitedConditionally) и (при необходимости) «Вспомогательные виды» в отношении основного вида разрешенного использования (ZoneToGKNNewZoneZoneTerritorialZonePermittedUsesPermitedPrimaryPermitedAncillary) и условно разрешенного вида разрешенного использования (ZoneToGKNNewZoneZoneTerritorialZonePermittedUsesPermitedConditionallyPermitedAncillary) XML-файла ZoneToGKN рекомендуется указывать код по классификатору «214099000000», соответствующий значению «Сведения отсутствуют».

При этом в соответствующие элементы XML-файла MapPlan необходимо внести сведения об основных, условно разрешенных и (при необходимости) вспомогательных видах разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны в соответствии с ПЗЗ:

— элемент «Разрешенное использование» реквизита «Основной вид разрешенного использования» (MapPlanObjectZoneTerritorialZonePermittedUsesPermitedPrimaryPermittedUse),

— элемент «Разрешенное использование» реквизита «Условно разрешенный вид разрешенного использования» (MapPlanObjectZoneTerritorialZonePermittedUsesPermitedConditionallyPermittedUse),

— элемент «Разрешенное использование» реквизита «Вспомогательные виды» в отношении основного вида разрешенного использования (MapPlanObjectZoneTerritorialZonePermittedUsesPermitedPrimaryPermitedAncilliaryPermittedUse),

— элемент «Разрешенное использование» реквизита «Вспомогательные виды» в отношении условно разрешенного вида разрешенного использования (MapPlanObjectZoneTerritorialZonePermittedUsesPermitedConditionallyPermitedAncilliaryPermittedUse).

С учетом изложенного при внесении в реестр границ ЕГРН сведений о территориальной зоне необходимо из XML-файла MapPlan внести соответствующие сведения о видах разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны в соответствии с ПЗЗ в графу «Вид разрешенного использования по документу» в отношении основного, условно разрешенного и (при необходимости) вспомогательного вида разрешенного использования вкладки «Разрешенное использование» сведений о территориальной зоне информационной системы, обеспечивающей ведение ЕГРН. При этом внесенный в результате импорта XML-файла ZoneToGKN в графу «Вид разрешенного использования по классификатору Минэкономразвития» той же вкладки текст «Сведения отсутствуют» следует изменить на пустое значение.

Данные рекомендации предлагаем довести также до сведения кадастровых инженеров.

Как поменять категорию земельного участка

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер	Адрес объекта
Выбрать

Перед тем, как изменить категорию земли, собственник должен определить к какой категории относится надел. Представленный материал помоет узнать, какие категории есть, как проходит процедура изменения статуса, какие документы нужны, когда могут отказать.

Если субъект выступает владельцем земельного участка, важно определить ее категорию. Согласно законодательству это может быть земля, предназначенная для сельскохозяйственных работ, участок социального назначения, для промышленных работ или земля, предназначенная для населенных пунктов.

Изменить категорию земельного участка можно не всегда, согласно закону этим правом наделены две категории – для населенных пунктов и сельскохозяйственного значения. Здесь можно возвести дом, другие постройки, беспрепятственно подключить нужные коммуникации, обустроить комфортабельную жизнь.

Если субъект запланировал индивидуальное строительство, нужно получить вид разрешенного использования.

Категории земельных участков

Использовать земельный фонд без получения разрешения – незаконные действия. В российском законодательстве категории определяются в зависимости от использования, предназначения.

Выделяют такие категории земельных участков:

ИЖС.
С/х земля.
Промышленная.
Охранная зона.
Лесное хозяйство.

Также выделяют участки, необходимые для обеспечения безопасности, строительства дорог, транспорта, космической деятельности. Есть ЗУ запаса.

Особенности и порядок проведения процедуры

Смена категории земельного участка проводится после получения на это разрешения органов местного управления. Если субъекта интересует надел под сельское хозяйство, нужно обращаться в исполнительные органы Российской Федерации.

Все действия, выполненные как со стороны субъекта, так и со стороны государственных органов согласованы с действующим законодательством, Земельным Кодексом РФ, Конституцией.

Как поменять категорию земли – инструкция:

Подготовить нужный пакет документов.
Подать обращение в уполномоченный орган.
Ожидать ответа от представителей государственной структуры.

Обращение субъекта рассматривается специальной комиссией, независимо от решения лицо, подавшее обращение уведомляется. Если решение положительное, в кадастровую документацию вносятся изменения.

Примите во внимание: земельный участок должен иметь четко определенные границы, если их нет, перед подачей обращения нужно пригласить специалиста по землеустройству для проведения межевания.

Внимание! Первый шаг — ван нужно заказать выписку из ЕГРН на земельный участок для определения границ и категории, на официальном сайте: rosreestor.com (можно в электронном виде)

Для того чтобы решение комиссии было положительным, важно подать все документы, подготовить основания для изменения категории земли. Все основания должны быть задокументированы.

Кто может изменять?

Все действия, как со стороны заявителя, так и со стороны государственных органов обосновываются законом, производятся в рамках закона, на основании принятых постановлений.

Можно ли изменить категорию земли определяет комиссия, внести изменения имеют право:

Владельцы ЗУ при предъявлении документов, подтверждающих право собственности (Справка из ЕГРН).
Уполномоченные лица органов местного самоуправления.
Хозяева построек, расположенных на земельном наделе.

Правом обладают пользователи подземными недрами, во внимание берется конкретная территория.

Куда обращаться?

Установление категории земельного участка производится самостоятельно либо при помощи кадастрового инженера. Эксперты рекомендуют воспользоваться услугами специалиста по землеустройству, он подготовит заявление на изменение вида разрешенного использования, приложит к обращению копию документа градостроительного зонирования.

Собранный пакет документов направляется в кадастровую палату. Здесь при положительном решении вид разрешенного использования меняется.

Если субъект решил принять личное участие в сборе, подготовке, подачи документов, он должен являться собственником, иметь подтверждающие документы (Выпсика из ЕГРН заменяет право собственности с 1 января 2017 года). В этом случае документация подается в МФЦ.

Какие документы нужны?

Порядок изменения категории земельного участка начинается из подготовки документации, перечень бумаг регламентируется законом.

Какие документы нужны:

Паспорт (оригинал, копия).
Выписка из ЕГРН (подтверждающая право собственности ЗУ).

Если надел имеет нескольких собственников, необходимо получить согласие каждого. В ряде случаев может потребоваться разрешение экологической службы, проводящей экспертизу.

После подачи документации, комиссия может рассматривать ходатайство на протяжении двух месяцев.

Стоимость перевода

Можно ли поменять категорию земли без вложения денежных средств – нет. Стоимость перевода (изменение ВРИ) – бесплатно. На землю назначается налог, изменился статус надела – изменилась сумма налога.

Нужно заплатить за изменение кадастровой стоимости ЗУ, сумма может составлять 30% от стоимости надела.

Сроки

Специальная комиссия будет рассматривать заявление на протяжении двух месяцев. За этот период документы будут направлены в различные органы:

Регистрация ходатайства – один день.
Уведомление органа кадастрового учета – пять дней при одобрении изменения категории.
Отправка уведомления заявителю – две недели.

Если участок земли находится в ведении субъекта Российской Федерации, к двухмесячному сроку добавляется еще один месяц.

Могут отказать в изменении статуса?

Если в документах на участок не прописана категория земли – это составит проблему. Для продвижения дела нужно отдельно запросить информацию о категории ЗУ. Для того чтобы это сделать, нужно иметь кадастровый номер, знать площадь надела (эту информацию выдает БТИ).

Если в будущем на территории участка планируется возведение построек, нужно предоставить схему их расположения.

Не всегда удается изменить статус земли, есть ситуации, когда заявитель может получить отказ:

Нет всей необходимой документации.
Федеральный Закон не позволяет внести изменения.
Субъект не получил все нужные согласования.
В документации допущена ошибка.
Экологическая экспертиза после проведения проверки дала отказ.

Есть земли, которые можно использовать в определенной сфере – такое положение содержится в законе. Если надел относится к этой сфере, заявитель получит отказ в изменении статуса участка.

Получив отказ, ознакомьтесь с причиной, возможно, она кроется в недостающем документе. Собрав полный пакет, ходатайство подается повторно.

В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?

Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.

В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.

Классификатор видов разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определеннойкатегории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.

ВАЖНО! Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы. Данные разграничения устанавливаются для обеспечения защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Классификатор содержит 13 ВРИ:

Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
Водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование)

Условно разрешенные виды использования земельных участков применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Как узнать, какой ВРИ у вашего земельного участка

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.

Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования».

Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.

Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома

В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:

1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома — жилые и садовые.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если у вашего участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.

ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.

Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.

В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.

Обратите внимание: Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.

Росреестра от 20.12.2019 N 01-12495-ГЕ/19 (вместе с Минэкономразвития России от 16.12.2019 N Д23и-43674 О рассмотрении обращения)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 20 декабря 2019 г. N 01-12495-ГЕ/19

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 16.12.2019 N Д23и-43674 по вопросу внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах населенных пунктов.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 16 декабря 2019 г. N Д23и-43674

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России совместно с Росреестром рассмотрел обращение по вопросу порядка внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о границах населенных пунктов и сообщает.

В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем по затронутому в обращении вопросу полагаем возможным отметить следующее.

Пункт 3 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), согласно которому границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов, введен Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» и применяется с 24 октября 2008 г.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 34 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) орган регистрации прав направляет уведомление о невозможности внесения соответствующих сведений в ЕГРН в случае, если границы населенного пункта, сведения о местоположении которых содержатся в поступивших документах, пересекают границы земельных участков, муниципального образования, территориальной зоны (за исключением случая, если границы населенного пункта могут быть изменены путем приведения в соответствие с границами земельных участков по правилам частей 8 — 11 статьи 34 Закона N 218-ФЗ, а также в случае, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границ таких муниципального образования, территориальной зоны в документах, на основании которых сведения вносились в ЕГРН).

Исключений в отношении земельных участков, образованных до 24 октября 2008 г. пункт 5 части 2 статьи 34 Закона N 218-ФЗ не содержит.

Учитывая изложенное, полагаем, что неприменение пункта 5 части 2 статьи 34 Закона N 218-ФЗ при внесении в ЕГРН сведений о местоположении границ населенных пунктов в отношении земельных участков, образованных до 24 октября 2008 г., будет являться нарушением действующего законодательства, а также приведет к неоднозначности правового режима земельного участка.

В настоящее время Минэкономразвития России прорабатывается вопрос об урегулировании на законодательном уровне вопросов, связанных с устранением пересечений между границами земельных участков и населенных пунктов в рамках предложений по включению в план мероприятий «Трансформации делового климата», утвержденного распоряжением Правительством Российской Федерации от 17 января 2019 г. N 20-р. Кроме того, в Государственную Думу внесены:

проект федерального закона N 828213-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (о порядке уточнения в документах территориального планирования и градостроительного зонирования сведений о границах населенных пунктов и границах территориальных зон);

проект федерального закона N 828200-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (о продлении сроков внесения в ЕГРН сведений о границах населенных пунктов и территориальных зон).

В отношении описания границ муниципальных образований считаем необходимым отметить, что согласно пункту 6.3 Порядка описания местоположения границ объектов землеустройства, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 3 июня 2011 г. N 267, административные границы не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках.

При этом порядок внесения в ЕГРН границ муниципальных образований также требует дополнительного законодательного регулирования с целью решения вопросов, связанных с пересечением вносимых границ муниципальных образований с содержащимися в ЕГРН границами земельных участков.

Как в Подмосковье внести изменения в правила землепользования и застройки онлайн

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) населенных пунктов и муниципалитетов утверждают органы местного самоуправления. В нормативном правовом акте устанавливают территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения данного документа. Подать заявку на внесение изменений в действующие ПЗЗ можно через региональный портал госуслуг. Как это сделать, читайте в материале mosreg.ru.

Кто и в каких случаях может изменить ПЗЗ

Инспекторы Главгосстройнадзора изучают схему

Изменить ПЗЗ необходимо, если владелец (правообладатель) участка хочет использовать его способом, не предусмотренным действующими правилами.

Например, если в результате применения правил:

— земельные участки и объекты капитального строительства используются неэффективно;

— наносится вред собственникам недвижимости;

— снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства;

— нарушены права и законные интересы граждан и их объединений (например, ТСЖ или СНТ);

— обнаружено их несоответствие генплану или схеме территориального планирования.

Предложить изменения в порядке инициативы могут любые заинтересованные граждане (физические, юридические лица, индивидуальные предприниматели):

— постоянно проживающие на соответствующей территории;

— владельцы земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства;

— собственники помещений в объектах капитального строительства.

Заявители могут внести следующие предложения:

— изменить границы территориальных зон (включить свой участок в одну из них или установить отдельную);

— изменить градостроительный регламент (внести дополнительные виды разрешенного использования участка в конкретной зоне или расширить предельные параметры разрешенного строительства).

Необходимые документы

Предложение о внесении изменений в ПЗЗ можно внести бесплатно через региональный портал госуслуг.

Для этого требуются следующие документы:

— документ, подтверждающий право на объект недвижимости;

— обоснование предполагаемых изменений (максимально развернутое, затрагивающее не только интересы заявителя, но и задачи градостроительного, экономического, социального развития территории);

— согласие всех владельцев земельного участка или объекта капитального строительства, находящихся в долевой собственности;

— подтверждение, что предлагаемые изменения не нарушат требования технических регламентов и права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, а также не нанесут вред соседним объектам недвижимости;

— подтверждение неэффективности использования объектов недвижимости;

— акт на списание мелиоративных систем;

— согласование размещения объекта в зоне с особыми условиями использования территории от инженерных коммуникаций;

По желанию заявитель может представить:

— сведения об ограничении права или обременении объекта недвижимости;

— выписку из ЕГРЮЛ;

— решение градостроительного совета Московской области об одобрении концепции проекта.

Одобрение и учет предложения

Заявление направляют на согласование в уполномоченные центральные исполнительные органы государственной власти, рассматривают на комиссии по подготовке проектов ПЗЗ и градостроительном совете Московской области.

В течение 35 рабочих дней заявитель получит выписку из протокола заседания комиссии по ПЗЗ об одобрении и учете его предложения или уведомление об отказе.

Одобренное предложение заявителя вносят в проект внесения изменений в ПЗЗ и принимают по итогам общественных обсуждений или публичных слушаний.

Разъяснения позиции Верховного Суда по видам разрешенного использования земельных участков

Национальная кадастровая служба (члены РГУД) подготовила разъяснения позиции Верховного суда о видах разрешенного использования (Обзор практики утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018)

Верховным судом Российской Федерации с целью установления единообразия судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов подготовлен Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018) (далее – Обзор)

Основные выводы Обзора:

1. Собственник вправе самостоятельно выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка без дополнительных разрешений и согласований. Необходимым условием для реализации такого права является наличие утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки и соответствие выбранного вида разрешенного использования видам, установленным для территориальной зоны, в границах которой расположен такой земельный участок.

Суд пояснил, что изменение сведений о разрешенном использовании земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в таком случае осуществляется на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

2. Изменение арендатором находящегося в публичной собственности земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов, в связи с чем:

арендатор находящегося в публичной собственности земельного участка не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов;
изменение вида разрешенного использования земельного участка на иной, предусмотренный градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

3. Основным условием принятия решения как предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, так и об отказе в предоставлении такого разрешения является соблюдение установленных в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — ГрК РФ) административных процедур, в том числе проведение публичных слушаний или общественных обсуждений.

4. Предоставление земельного участка исключительно для размещения объектов в соответствии установленным градостроительным регламентом вспомогательным видом его разрешенного использования, не допускается.

Суд разъяснил, что правило об использовании вспомогательных виды разрешенного использования совместно с основными и условно разрешенными видами использования установлено для одного земельного участка и не может толковаться как предоставление права осуществлять основной вид разрешенного использования на одном земельном участке, а вспомогательный – на другом, смежном с ним, в отсутствие осуществления на этом же участке основного вида разрешенного использования.

5. Установление правилами землепользования и застройки территориальной зоны без учета существующего землепользования не противоречит нормам ГрК РФ и не может быть признано нарушением прав и законных интересов собственников соответствующих земельных участков.

Доводы суда:

генеральный план является документом, определяющим стратегию градостроительного развития муниципальных образований, в связи с чем он может не соответствовать фактическому использованию территории и допускать потенциальное изменение ее назначения;
основой для подготовки правил землепользования и застройки является генеральный план, в связи с чем неотражение в правилах землепользования и застройки территориальной зоны с учетом перспектив градостроительного развития, установленных генеральным планом, противоречит нормам ГрК РФ;
положения части 8 статьи 36 ГрК РФ, пункта пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривают возможность использования земельных участков по прежнему назначению без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

6. Вид разрешенного использования земельного участка может быть установлен органом публичной власти в случае, если он не был определен при предоставлении такого земельного участка, при этом отказ органа публичной власти в совершении указанных действий является незаконным.

7. Градостроительные регламенты, установленные для территориальных зон правилами землепользования и застройки, могут включать в себя различные виды разрешенного использования с учетом особенностей градостроительного развития соответствующей территории и возможности сочетания таких видов разрешенного использования.
Так, суд признал установление для территориальной зоны «ведение огородничества» градостроительного регламента, включающего вид разрешенного использования «ведение садоводства», правомерным и не нарушающим прав правообладателей земельных участков в границах территориальной зоны на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе, на размещение на них садовых домов.

8. Изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается в случае, если такой земельный участок не соответствует предельным размерам и параметрам, установленным для запрашиваемого вида разрешенного использования.

Как указал суд с учетом пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1 и статей 37 и 38 ГрК РФ, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков, поскольку виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом.

При этом суд пояснил, что в подобных случаях правообладатель вправе обратиться за получением разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в порядке, установленном статьей 40 ГрК РФ.